Charges et réparations dans le bail commercial : l’office clarificateur de la troisième chambre civile (2025-2026)
Le contentieux des charges locatives et des réparations constitue l’un des foyers les plus prospères du droit des baux commerciaux. Chaque année, des centaines de litiges opposent bailleurs et preneurs sur la justification des provisions appelées, la régularisation des comptes de charges, ou encore la répartition du coût des travaux entre les parties au contrat de bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, dans un intervalle de quinze mois, quatre décisions qui éclairent, avec une netteté inédite, les obligations respectives du bailleur et du preneur sur ce double terrain. Deux arrêts de section, publiés au Bulletin le même jour, le 29 janvier 2026, redéfinissent le régime probatoire des charges locatives et précisent la sanction du non-respect des délais de reddition des comptes. Deux autres arrêts, rendus en 2025, affinent la portée de l’article 606 du Code civil et de l’obligation de délivrance en matière de travaux de mise en conformité. L’analyse croisée de ces décisions révèle une cohérence d’ensemble que la pratique contractuelle et le contentieux ne peuvent plus ignorer.
I. La charge probatoire et l’obligation de transmission des justificatifs comptables
A. Du devoir de mise à disposition à l’obligation de communication effective
Le cadre légal gouvernant les charges locatives dans le bail commercial est posé par les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, issus de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. L’article L. 145-40-2 (Legifrance) impose que tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel dont les modalités de communication sont précisées par l’article R. 145-36 (Legifrance), lequel dispose notamment que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
La rédaction de ce texte laissait subsister une ambiguïté quant à la nature de l’obligation pesant sur le bailleur : celui-ci pouvait-il se contenter de tenir les justificatifs à la disposition du locataire, ou devait-il les lui adresser spontanément dès lors qu’une demande était formulée ? La troisième chambre civile a tranché cette question par un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin courdecassation.fr), rendu en formation de section. La Cour de cassation y énonce un principe dont la portée pratique est considérable : « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci ». Surtout, elle précise immédiatement que le bailleur doit, « pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ».
Par cette formule, qui figure au paragraphe 9 des motifs, la Haute juridiction substitue à une obligation passive de mise à disposition une obligation active de transmission. En l’espèce, la cour d’appel de Versailles avait retenu que « les différentes factures justifiant les dépenses ont été mises à sa disposition par la bailleresse » et en avait déduit que celle-ci avait satisfait à son obligation. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa combiné des articles 1134 et 1353 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce. La cassation est prononcée parce que la cour d’appel, pour rejeter la demande de répétition des provisions pour charges au titre des exercices 2018 à 2021, n’avait pas constaté que la bailleresse avait effectivement adressé les justificatifs à la locataire qui les réclamait, mais s’était bornée à relever que ces derniers avaient été mis à sa disposition.
A cet égard, la portée de l’arrêt dépasse la simple précision procédurale. Il redéfinit la charge probatoire dans le contentieux des charges locatives en imposant au bailleur une obligation de faire positive. Le bailleur ne peut plus se borner à produire en justice des factures qu’il aurait conservées par-devers lui ; il doit démontrer qu’il les a communiquées au preneur au moment où celui-ci en a fait la demande. Cette exigence s’articule avec le principe selon lequel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », énoncé à l’article 1353 du Code civil. En conséquence, le bailleur qui ne justifie pas de cette transmission effective s’expose à la restitution des provisions perçues au titre des charges, indépendamment même de la réalité des dépenses qu’il aurait exposées pour l’immeuble loué.
Par ailleurs, l’arrêt du 29 janvier 2026 trace une ligne de partage claire entre la justification de l’existence et du montant des charges, d’une part, et l’obligation de communication des justificatifs, d’autre part. La première conditionne la conservation des provisions ; la seconde est une obligation autonome dont la violation peut, à elle seule, entraîner la restitution des sommes perçues, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire de démontrer l’inexactitude des charges imputées. Cette distinction est essentielle pour le praticien qui conseille le preneur : la demande de communication des justificatifs devient un acte stratégique, dont la trace écrite conditionne le succès ultérieur d’une action en répétition.
B. La régularisation tardive : l’absence de restitution automatique des provisions
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt de section, également publié au Bulletin (pourvoi n° 24-16.270 courdecassation.fr), qui tempère la rigueur du précédent en précisant la sanction encourue en cas de régularisation tardive. L’article R. 145-36 fixe un calendrier impératif : l’état récapitulatif annuel doit être communiqué « au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ». Le non-respect de ce délai ouvre-t-il droit, pour le locataire, à la restitution intégrale des provisions versées ?
La réponse de la Cour de cassation est négative et soigneusement motivée au paragraphe 7 des motifs. Elle pose pour principe que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du Code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ». La régularisation tardive ne prive donc pas le bailleur de son droit de créance ; elle lui impose seulement d’en rapporter la preuve en justice, y compris pour la première fois en cause d’appel.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans le prolongement de la lettre de l’article 1103 du Code civil (Legifrance), dont la Cour rappelle le principe cardinal : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le délai contractuel de reddition des comptes s’ajoute au délai légal sans pour autant que son dépassement emporte une déchéance automatique du droit aux charges. En l’espèce, la bailleresse n’avait transmis les états de dépenses et les factures de régularisation que le 16 juillet 2021, après mise en demeure de la locataire, pour des charges portant sur les années 2016 à 2020, soit avec un retard de plusieurs années par rapport à l’échéance légale du 30 septembre de chaque exercice suivant. La cour d’appel de Caen avait néanmoins rejeté la demande de restitution intégrale des provisions, et la Cour de cassation approuve cette solution, dès lors que la bailleresse « justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années 2016 à 2020 ».
Dès lors, les deux arrêts du 29 janvier 2026 forment un diptyque cohérent dont la logique mérite d’être soulignée. Le premier impose une obligation active de transmission des justificatifs, à peine de restitution des provisions. Le second écarte toute automaticité de la restitution en cas de seul dépassement du délai, pourvu que le bailleur établisse, même tardivement devant le juge, la réalité des charges dont il réclame le paiement. L’enseignement pratique pour les praticiens est limpide : le bailleur diligent adressera spontanément les justificatifs au preneur qui les sollicite, dans le délai légal ou contractuel, et conservera la preuve de cet envoi. A défaut, il pourra toujours régulariser sa situation en justifiant du montant des charges devant le juge, mais il supportera le risque de se voir opposer une demande de restitution des provisions s’il ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de communication effective.
II. La répartition des travaux entre bailleur et preneur
A. Le périmètre des grosses réparations de l’article 606 du Code civil
L’article 606 du Code civil (Legifrance) dispose, dans sa rédaction inchangée depuis 1804, que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Dans le régime du bail commercial, ce texte constitue le socle de la distinction entre les travaux qui incombent au bailleur — en vertu de son obligation de délivrance — et ceux qui pèsent sur le preneur, auxquels s’ajoutent les dispositions spécifiques de l’article L. 145-1 du Code de commerce (Legifrance), qui définit le champ d’application du statut protecteur.
Or, la pratique contractuelle a, de longue date, cherché à déroger à cette répartition légale en transférant au locataire tout ou partie des grosses réparations. De nombreux baux stipulent que le preneur supportera « le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du Code civil », ainsi que « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives ». L’arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.099 courdecassation.fr) illustre la vigilance avec laquelle la troisième chambre civile contrôle ces clauses dérogatoires et en circonscrit la portée.
En l’espèce, un bail commercial avait été conclu le 31 août 2008 sur un local à usage d’hôtel-restaurant. Les stipulations contractuelles mettaient à la charge de la locataire l’ensemble des réparations, y compris les grosses réparations par dérogation à l’article 606, ainsi que la mise aux normes de l’établissement. La cour d’appel de Basse-Terre en avait déduit que la locataire avait commis une faute lourde en exploitant sans remise aux normes l’établissement ouvert au public. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que, si une dérogation à l’article 606 est licite lorsqu’elle est expresse, elle ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle. La Cour énonce, au paragraphe 11 des motifs, que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ».
En l’occurrence, l’immeuble loué présentait, dès sa construction en 1985, soit quatorze ans avant le premier bail, des non-conformités avec les règles de sécurité-incendie : la réserve n’avait pas été construite avec des parois périphériques, son plancher n’était pas qualifié stable au feu et l’établissement était dépourvu de dispositif de désenfumage et de robinet d’incendie armé. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait imputé la faute lourde à la locataire sans avoir « constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». Cette formulation, par sa précision, distingue clairement ce qui relève du transfert conventionnel des grosses réparations au sens de l’article 606 et ce qui relève de l’obligation de délivrance conforme, à laquelle le bailleur ne peut renoncer que par une stipulation expresse portant spécifiquement sur les non-conformités préexistantes.
Par ailleurs, cette décision rappelle une distinction cardinale pour la pratique : le transfert au preneur des grosses réparations de l’article 606 — parfaitement licite s’il est exprès — ne saurait emporter transfert de l’obligation de remédier aux non-conformités affectant l’immeuble au jour de la délivrance initiale. Le bailleur qui a délivré un local non conforme aux normes de sécurité ne peut, pour s’exonérer de sa responsabilité, se prévaloir d’une clause stipulant que le preneur prend les lieux « dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance ». Une telle clause, pour produire l’effet exonératoire recherché, devrait mentionner expressément les non-conformités dont le bailleur entend transférer la charge au preneur.
B. Les travaux de mise en conformité : une obligation ancrée dans l’obligation de délivrance
L’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-20.127 courdecassation.fr) prolonge et affine cette jurisprudence en précisant le lien entre l’obligation de délivrance et les travaux de mise aux normes. La Cour y confirme, implicitement mais nécessairement, que les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP) « relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur » et doivent être « assurés et pris en charge par ce dernier ». La formulation employée par la Cour, bien que figurant dans les motifs d’un arrêt dont elle ne reprend pas le dispositif, n’en constitue pas moins un rappel de principe dépourvu d’ambiguïté.
La cassation prononcée dans cette affaire l’est toutefois sur un motif de procédure : la contradiction entre les motifs et le dispositif de l’arrêt de la cour d’appel de Paris. Celle-ci avait, dans ses motifs, à la fois retenu que les travaux de mise aux normes relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur et qu’aucune condamnation ne pouvait être prononcée « faute d’éléments suffisants à garantir leur exécution conformément à la réglementation relative aux établissements recevant du public », tout en déclarant, dans son dispositif, « la bailleresse tenue d’effectuer les travaux relatifs à la mise aux normes des locaux ». La Cour de cassation, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile, sanctionne cette contradiction, rappelant au paragraphe 5 que « la contradiction entre les motifs et le dispositif d’une décision ou entre ses motifs équivaut à une absence de motifs ».
Si l’arrêt ne statue pas sur le fond du droit quant à la nature et à l’étendue exactes des travaux de mise en conformité à la charge du bailleur, il n’en consolide pas moins la jurisprudence antérieure qui rattache ces travaux à l’obligation de délivrance. La concordance des décisions du 10 avril 2025 et du 19 juin 2025 sur ce point est significative : dans les deux cas, la Cour part du postulat que les travaux de mise aux normes incombent au bailleur, sauf stipulation expresse contraire. La charge de la preuve de l’existence d’une telle clause pèse sur le bailleur qui l’invoque, et le juge doit en contrôler la portée avec rigueur.
A cet égard, l’enseignement pratique est double. Pour le bailleur, il est impératif de distinguer, dans la rédaction du bail, entre le transfert conventionnel des grosses réparations au sens de l’article 606 — qui doit être formulé en termes exprès et non équivoques — et l’obligation légale de délivrance conforme, dont il ne peut s’affranchir que par une clause spécifique, nominativement ciblée sur les non-conformités identifiées au jour de la conclusion du contrat. Pour le preneur, la voie est ouverte à une contestation des refus de travaux opposés par le bailleur sur le fondement d’une clause générale de transfert, dès lors que les travaux en cause sont nécessaires à la conformité des locaux avec les normes administratives qu’exige l’activité prévue au bail. La distinction ainsi opérée par la Cour de cassation entre le champ de l’article 606 et celui de l’obligation de délivrance est désormais suffisamment nette pour fonder une argumentation contentieuse.
En conséquence, les quatre décisions ici analysées convergent vers une même dynamique jurisprudentielle : la troisième chambre civile entend garantir l’effectivité des obligations du bailleur, qu’il s’agisse de la transparence des comptes de charges ou de l’exécution des travaux de mise en conformité, sans pour autant faire peser sur lui une sanction disproportionnée lorsque le manquement est purement formel ou lorsque la réalité de sa créance est démontrée. L’équilibre ainsi construit est celui d’un droit des baux commerciaux où la protection du preneur est réaffirmée dans ses prérogatives essentielles, mais où la preuve de la créance du bailleur demeure le principe cardinal du contentieux locatif. Les praticiens du droit des baux commerciaux trouveront dans ces décisions, et tout particulièrement dans les deux arrêts de section du 29 janvier 2026, une grille de lecture renouvelée pour la rédaction des clauses de charges et de travaux.
Conclusion
L’analyse croisée des quatre décisions rendues par la troisième chambre civile entre avril 2025 et janvier 2026 dessine une clarification attendue et bienvenue du régime des charges et des réparations dans le bail commercial. Sur le front des charges locatives, le bailleur est désormais tenu d’une obligation active de transmission des justificatifs au preneur qui les sollicite ; il ne peut se retrancher derrière une simple mise à disposition documentaire. Toutefois, la régularisation tardive des comptes n’entraîne pas, par elle-même, la restitution des provisions, pourvu que le bailleur établisse, fût-ce devant le juge, la réalité et le montant des charges exposées. Sur le front des réparations et des travaux, l’obligation de délivrance conforme, qui est d’ordre public, ne peut être contournée par une clause contractuelle de transfert des grosses réparations au preneur, aussi expresse soit-elle, dès lors que les non-conformités à l’origine des travaux existaient au moment de la délivrance initiale des locaux. La pratique contractuelle gagnera à inscrire ces principes dans la rédaction des baux, au stade de leur conclusion comme de leur renouvellement. Pour un accompagnement personnalisé dans la négociation ou le contentieux d’un bail commercial, le cabinet se tient à votre disposition.
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