Le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts publiés au Bulletin qui renouvellent la matière (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578 et n° 24-18.382). Ces décisions tranchent deux questions pratiques qui reviennent sans cesse au contentieux : le point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et la sanction de son expiration.
La portée est concrète. Le locataire qui laisse passer le délai de deux ans perd non seulement son action en paiement, mais aussi son droit au maintien dans les lieux. Son occupation devient alors un trouble manifestement illicite susceptible d’être sanctionné en référé sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.
Pour le praticien, l’enjeu est double. Il faut d’abord sécuriser la chaîne procédurale du congé, afin de préserver le droit à indemnité. Il faut ensuite anticiper l’évaluation, car l’indemnité se compose de plusieurs postes dont chacun relève d’une logique distincte. Le présent article réunit les règles essentielles et les dernières décisions de principe pour offrir un panorama à jour au commerçant évincé comme au bailleur.
I. Les conditions d’ouverture du droit à l’indemnité d’éviction
A. Le congé avec refus de renouvellement, fait générateur de l’indemnité
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe directeur. Aux termes de ce texte : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »
L’article L. 145-9 du même code fixe le cadre procédural du congé. Il précise qu’à peine de nullité, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’articulation des deux textes dessine une équation simple. Le bailleur reste libre de congédier. Le prix de cette liberté, c’est une indemnité calibrée sur le préjudice causé au commerçant.
La jurisprudence a longtemps rappelé que le congé met fin au bail par la seule volonté de son auteur, même en cas d’irrégularité. La troisième chambre civile a jugé en 2018 qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756, Publié au Bulletin — lien officiel). La solution protège le preneur : la nullité du congé ne peut pas le priver de l’indemnité.
B. L’offre de renouvellement à conditions différentes requalifiée en refus
Une stratégie classique du bailleur consiste à proposer un renouvellement assorti de clauses nouvelles qui vident la relation contractuelle de son équilibre initial. La Cour de cassation a coupé court à cette pratique dans un arrêt de principe. Elle a jugé qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin — lien officiel).
La motivation éclaire la règle. Visant les articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, la Cour a retenu qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Dès lors qu’une clause, hors le prix, est modifiée, il ne s’agit plus d’une véritable offre de renouvellement mais d’une proposition de conclure un nouveau bail. La requalification s’impose, et l’indemnité est due.
Pour le preneur, la règle commande d’examiner en détail tout projet de renouvellement. Le doublement d’un dépôt de garantie, la suppression d’une clause d’exclusivité ou la réduction d’un droit de sous-location peuvent suffire à transformer l’offre en refus déguisé. Pour le bailleur, il faut soit proposer un renouvellement strictement identique, soit assumer le régime du refus et le coût de l’indemnité.
C. Le motif grave et légitime excluant l’indemnité
Le bailleur peut se dispenser de l’indemnité dans les hypothèses limitativement énumérées par l’article L. 145-17 du code de commerce. Aux termes du I, 1° de ce texte, il peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
La mécanique procédurale est rigoureuse. L’article poursuit : « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds […], l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »
Le formalisme est impitoyable. Un commandement qui ne reproduit pas les termes du texte est frappé de nullité. Le bailleur qui veut évincer sans payer doit mettre en demeure, par voie d’huissier, en reproduisant littéralement l’alinéa. Il doit ensuite attendre un mois. Il doit enfin constater que l’infraction se poursuit. La chaîne est longue. Les erreurs de rédaction en neutralisent régulièrement la portée.
La jurisprudence sanctionne également la location-gérance irrégulière. La Cour de cassation a jugé que la déchéance du droit au renouvellement du bail, prévue par l’article L. 144-10, est encourue dès lors que le preneur a conclu un contrat de location-gérance en violation des conditions exigées du loueur (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-15.830, Publié au Bulletin — lien officiel). Cette solution rappelle au locataire que la gestion indirecte de son fonds obéit à un cadre strict dont la méconnaissance prive d’indemnité.
II. L’évaluation de l’indemnité d’éviction
A. Le principe : valeur marchande du fonds selon les usages
L’article L. 145-14 du code de commerce dresse la liste des postes indemnitaires. Il précise que l’indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Le principe est celui de la réparation intégrale. L’indemnité doit placer le commerçant évincé dans la situation qui serait la sienne s’il avait pu poursuivre l’exploitation. Le texte confie toutefois l’évaluation aux usages professionnels. Cette référence renvoie à une pratique d’expertise construite autour de barèmes sectoriels différenciés. Le coefficient multiplicateur appliqué au chiffre d’affaires d’une boulangerie ne sera pas celui d’un salon de coiffure ou d’une pharmacie.
La Cour de cassation a affiné les modalités d’évaluation. Elle a jugé, au visa de l’article L. 145-14, que « pour la fixation de l’indemnité d’éviction, la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés » et que le juge ne peut se borner au seul chiffre d’affaires hors taxes sans rechercher quelles étaient les modalités d’évaluation en usage dans la profession (Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n° 13-10.174, Publié au Bulletin — lien officiel). L’enseignement est précieux pour l’expert comme pour le juge. L’assiette ne suffit pas. Il faut identifier la méthode professionnelle, puis l’appliquer de manière motivée.
B. La valeur du droit au bail, élément autonome
La valeur du droit au bail constitue un élément du fonds de commerce qui doit être évalué de manière propre, indépendamment du sort économique du commerçant après éviction. La Cour de cassation l’a fermement rappelé dans un arrêt récent.
Au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce, elle a retenu que : « L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. » Elle ajoute que la cour d’appel ne pouvait retenir une valeur du droit au bail nulle au motif d’un différentiel de loyer positif avec les locaux de réinstallation, « sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340, Publié au Bulletin — lien officiel).
La règle est d’une grande portée pratique. Le locataire qui retrouve un local moins cher conserve le droit d’être indemnisé de la valeur du droit au bail perdu. Ce droit, acquis au prix d’un pas-de-porte ou d’une cession antérieure, conserve sa valeur patrimoniale au jour de l’éviction. L’argument du bailleur tiré de la réinstallation avantageuse se heurte donc à une logique patrimoniale stricte.
C. Les indemnités accessoires : réinstallation, déménagement, clauses d’accession
Les accessoires sont souvent minorés par les bailleurs. La jurisprudence rétablit l’équilibre. La Cour de cassation a jugé qu’« une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter » (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 16-26.049, Publié au Bulletin — lien officiel).
Le raisonnement est important. L’indemnisation des frais de réinstallation ne procède pas d’une quelconque atteinte à la clause d’accession. Elle procède de la nécessité, pour le locataire évincé, de retrouver ailleurs un outil de travail fonctionnellement équivalent. La clause d’accession prive le locataire d’un bien en fin de bail. Elle ne le prive pas du droit de reconstituer son environnement professionnel lorsqu’il est contraint de quitter les lieux.
Le démembrement de la propriété appelle une précision supplémentaire. La Cour a jugé que « l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement » et qu’« en cas de démembrement de la propriété, l’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier qui a, seul, la qualité de bailleur » (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, Publié au Bulletin — lien officiel). Le commerçant évincé doit donc cibler ses demandes sur le seul usufruitier, sauf à voir sa créance rejetée.
III. Le maintien dans les lieux, la prescription biennale et le droit de repentir
A. Le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité
L’article L. 145-28 du code de commerce institue un mécanisme protecteur. Il dispose que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». La disposition confère au locataire un droit d’occupation autonome du contrat, strictement lié au paiement.
La portée de ce droit va plus loin que la simple occupation. La Cour de cassation a jugé, au visa de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution et des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » et que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, Publié au Bulletin — lien officiel).
La solution est riche d’enseignements. Le bailleur qui expulse prématurément, sur le fondement d’un titre ensuite remis en cause, engage sa responsabilité. Le locataire peut alors prétendre aux gains commerciaux perdus entre l’expulsion anticipée et la date à laquelle l’indemnité d’éviction aurait été payée. Ce préjudice est distinct de l’indemnité d’éviction principale. Il doit être évalué par le juge à partir du chiffre d’affaires effectivement perdu sur la période.
B. La prescription biennale : point de départ et déchéance
La prescription est courte et stricte. L’article L. 145-60 du code de commerce prévoit que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Deux arrêts du même jour, publiés au Bulletin, viennent de préciser le régime pour l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Le premier apport concerne le point de départ. La Cour a jugé, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin — lien officiel). La règle est désormais nette. La date d’effet du congé, non sa délivrance, fait courir le délai. Le locataire doit donc saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter du terme donné par le congé.
Le second apport est plus radical. Dans l’arrêt du même jour n° 24-10.578, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». Elle ajoute que « à compter de la date de prescription de cette action, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux, et leur occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin — lien officiel).
Les conséquences pratiques sont massives. Jusqu’en 2026, la doctrine hésitait sur le sort du locataire prescrit. Certains soutenaient qu’il conservait le maintien dans les lieux parce qu’il payait une indemnité d’occupation. La Cour a tranché : la prescription de l’action en paiement emporte déchéance du droit au maintien. Le bailleur peut alors saisir le juge des référés pour obtenir l’expulsion immédiate, sur le fondement du trouble manifestement illicite. L’ordonnance du 1er octobre 2015 confirmant une résiliation aux torts du locataire, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 janvier 2023, montre d’ailleurs que le contentieux peut s’étaler sur une décennie. La vigilance procédurale est donc le premier devoir du preneur.
La Cour précise également que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale. Cette solution clôt une tentative fréquente des avocats du preneur, qui cherchaient à repousser le délai en invoquant des manœuvres dilatoires ou des propositions fictives de négociation. Seules les causes classiques d’interruption et de suspension prévues par les articles 2240 à 2244 du code civil et 145 du code de procédure civile sont opérantes.
C. Le droit de repentir du bailleur
L’article L. 145-58 du code de commerce offre au propriétaire une soupape. Il prévoit que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail ». Le mécanisme est une renonciation unilatérale à l’éviction, conditionnée par le maintien du locataire dans les lieux et l’absence de réinstallation ailleurs.
La jurisprudence encadre rigoureusement l’exercice du droit. Le repentir doit être pur et simple. La Cour de cassation a jugé que « le droit de repentir qui est assorti de réserves est dépourvu de caractère irrévocable et n’est pas valablement exercé » (Cass. 3e civ., 9 mars 2011, n° 10-10.409, Publié au Bulletin — lien officiel). Un bailleur qui se rétracte tout en maintenant des conditions suspensives ou des réserves interprétatives n’a pas valablement exercé son droit. Le preneur peut alors exiger l’indemnité.
La jurisprudence sanctionne aussi le repentir fautif. La Cour a approuvé la cour d’appel qui a déclaré fautif l’exercice par un bailleur de son droit de repentir dès lors que le locataire « avait pris d’importantes mesures pour libérer les lieux à la suite de la délivrance du refus de renouvellement », qu’« un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation du fonds de commerce dans les lieux loués, était engagé de longue date lors de la notification du droit de repentir » et que le bailleur manifestait ainsi « la volonté de mettre son locataire en difficulté et de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-10.793, Publié au Bulletin — lien officiel). Le repentir tardif, lorsque le preneur s’est déjà réinstallé ailleurs, engage donc la responsabilité du bailleur.
Sur le plan financier, le paiement des frais de l’instance est une conséquence, non une condition de validité. La Cour a jugé que « le paiement des frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction est une conséquence de l’exercice du droit de repentir et non une condition de sa validité » (Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-17.114, Publié au Bulletin — lien officiel). Un bailleur qui refuse de payer les frais ne rend pas pour autant son repentir nul. Il s’expose néanmoins à une condamnation à ce titre.
Conclusion
L’indemnité d’éviction en bail commercial reste un contentieux technique, dominé par le formalisme du congé et la rigueur de la prescription biennale. Les deux arrêts du 12 février 2026 en durcissent l’architecture : le délai court à compter de la date d’effet du congé, et son expiration emporte perte du droit au maintien dans les lieux. Le locataire doit donc agir vite et bien documenter son action.
Pour le bailleur, la liberté de refuser le renouvellement se paie cher. L’évaluation de l’indemnité obéit à des règles d’ordre public auxquelles il ne peut échapper ni par une clause d’accession, ni par une offre de renouvellement à conditions différentes. Seul le motif grave et légitime, ou le repentir exercé sans réserve et à bonne date, permettent de neutraliser l’indemnité. Le reste relève de l’expertise et de la réparation intégrale.
Pour le commerçant, la chaîne de vigilance est claire. Il faut décrypter l’intention réelle du bailleur dès la délivrance du congé, saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de sa date d’effet, faire valoir la valeur marchande du fonds et celle du droit au bail comme deux postes distincts, et défendre au besoin son droit au maintien dans les lieux comme un droit à l’activité jusqu’au paiement. Le cabinet accompagne ces dossiers du congé à l’exécution.
Le cabinet Kohen Avocats intervient à Paris et en Île-de-France sur l’ensemble des contentieux de baux commerciaux. Il conseille bailleurs et preneurs dans la négociation des congés, la stratégie de renouvellement et la fixation de l’indemnité d’éviction. Il intervient également en résiliation du bail, en recouvrement des loyers, en contentieux commercial et en cession de fonds de commerce. Pour un diagnostic rapide, visitez notre page d’accueil.