Bail commercial : l’exception d’inexécution opposée par le preneur paralyse la clause résolutoire du bailleur
I. Le renforcement de l’exception d’inexécution comme parade à la clause résolutoire
A. La portée de l’arrêt du 5 mars 2026 : une obligation de vérification imposée au juge
La clause résolutoire constitue, en matière de bail commercial, l’un des leviers contentieux les plus redoutables dont dispose le bailleur. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée (art. L. 145-41 du code de commerce). À l’expiration de ce délai d’un mois, le bailleur peut solliciter du juge des référés la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur et le paiement provisionnel des loyers dus. En apparence, le mécanisme semble implacable. Un locataire ne paie plus ses loyers, un commandement est délivré, puis la résiliation est constatée.
La réalité contentieuse est cependant plus nuancée. Le bail commercial est un contrat synallagmatique qui impose des obligations réciproques aux parties. L’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. L’article 1728 du même code oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Ces obligations sont interdépendantes. Le manquement de l’une des parties à ses engagements peut justifier que l’autre suspende l’exécution des siens. C’est précisément ce mécanisme de l’exception d’inexécution, consacré par les articles 1219 et 1220 du code civil issus de la réforme du droit des contrats de 2016, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment replacé au coeur du contentieux du bail commercial.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler avec force que cette mécanique n’est pas automatique lorsque le preneur oppose une exception d’inexécution tirée des manquements du bailleur à ses propres obligations. Publiée au Bulletin, cette décision énonce un principe dont la portée pratique est considérable : « Lorsque, assigné par le bailler en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
La Cour de cassation censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait retenu que la locataire, faute d’avoir payé les loyers ou saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire dans le mois du commandement, ne pouvait plus invoquer l’exception d’inexécution. La Haute juridiction impose au contraire au juge du fond de rechercher, au besoin d’office, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement. Ce faisant, elle réaffirme que l’exception d’inexécution n’est pas soumise au formalisme des délais de grâce de l’article L. 145-41 du code de commerce. Les deux mécanismes sont distincts et indépendants.
Par ailleurs, la Cour rappelle un principe déjà dégagé quelques mois plus tôt : « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 5 mars 2026, précité, renvoyant à Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié).
L’enseignement est double. D’une part, le locataire n’a pas à demander des délais de paiement dans le mois du commandement pour conserver le bénéfice de l’exception d’inexécution. D’autre part, il peut suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable du bailleur dès lors que les locaux sont devenus impropres à leur usage contractuel. La Cour de cassation confirme ainsi que le droit commun de l’exception d’inexécution, gouverné par les articles 1219 et 1220 du code civil, trouve à s’appliquer dans le contentieux du bail commercial, indépendamment du mécanisme spécifique de l’article L. 145-41 du code de commerce. En conséquence, le juge ne peut se borner à constater que le commandement est demeuré infructueux pendant un mois. Il doit, préalablement, vérifier si le preneur était en droit de ne pas payer.
B. Les conditions de l’exception d’inexécution : inexécution grave et locaux impropres à leur usage
Le succès de l’exception d’inexécution n’est toutefois pas acquis par principe. L’article 1219 du code civil dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (art. 1219 du code civil). La gravité de l’inexécution est donc une condition substantielle de l’exception.
Transposée au bail commercial, cette exigence de gravité implique que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance doivent avoir rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 27 juin 2024, censurant une cour d’appel qui avait admis l’exception d’inexécution au profit d’une société exploitant un football en salle, en raison d’infiltrations affectant la toiture, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-10.340).
La Cour de cassation soumet donc l’exception d’inexécution à une double condition cumulative. Il ne suffit pas que le bailleur ait manqué à ses obligations, fût-ce de manière avérée et prolongée. Encore faut-il que ce manquement ait privé le preneur de la jouissance de la chose louée dans des conditions telles que celle-ci est devenue impropre à sa destination contractuelle. Des infiltrations partielles, des désordres ponctuels ou des désagréments n’affectant que marginalement l’exploitation du fonds ne sauraient justifier une suspension totale du paiement des loyers. À cet égard, le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie qu’il a bien procédé à la recherche de la gravité de l’inexécution.
Cette exigence de proportionnalité entre l’inexécution alléguée et la suspension du paiement des loyers est au coeurœ;ur du dispositif de l’article 1219. Elle évite que l’exception d’inexécution ne devienne un prétexte commode pour tout locataire confronté à des difficultés financières. La Cour de cassation veille ainsi à l’équilibre du contrat de bail commercial, qui impose des obligations réciproques au bailleur et au preneur. L’obligation de payer le loyer, qui pèse sur le preneur en application de l’article 1728 du code civil, ne cède que face à une inexécution d’une gravité telle qu’elle prive le contrat de sa cause. Dès lors, le contentieux se déplace du terrain procédural du délai d’un mois vers le terrain substantiel de la preuve de l’impropriété des locaux à leur usage.
En pratique, cette évolution jurisprudentielle impose au preneur qui entend opposer l’exception d’inexécution de constituer un dossier probatoire rigoureux. Il ne suffit pas d’alléguer des désordres. Il faut démontrer, par tous moyens, que ces désordres ont rendu les locaux impropres à leur destination contractuelle. Les constats d’huissier, les expertises amiables ou judiciaires, les échanges de correspondances avec le bailleur et les attestations de clients ou de fournisseurs sont autant d’éléments susceptibles d’emporter la conviction du juge. La charge de la preuve pèse sur le preneur qui invoque l’exception, conformément au droit commun de l’article 1353 du code civil. Par ailleurs, le preneur doit veiller à ne pas se contredire au détriment d’autrui. S’il a continué d’exploiter son fonds de commerce pendant plusieurs mois sans émettre la moindre réserve, il lui sera difficile de convaincre le juge que les locaux étaient devenus impropres à leur usage. La cohérence temporelle de la position du preneur est un élément déterminant de l’appréciation judiciaire.
II. L’obligation de délivrance continue, limite structurelle à la stratégie contentieuse du bailleur
A. Une obligation pesant sur le bailleur pendant toute la durée du bail
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (art. 1719 du code civil). Cette obligation n’est pas instantanée. Elle pèse sur le bailleur de manière continue tout au long de l’exécution du contrat. La troisième chambre civile l’a rappelé avec une netteté particulière dans un arrêt du 19 mars 2026 : « il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-14.483).
En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande en résiliation du bail au motif que la locataire ne justifiait pas que les désordres électriques et les non-conformités aux règles de sécurité existaient au jour de la remise des lieux. La Cour de cassation censure ce raisonnement en énonçant que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’absence de preuve de désordres antérieurs à la prise de possession. Son obligation de délivrance est continue. Elle ne s’apprécie pas au seul jour de l’entrée dans les lieux. Elle impose au bailleur de maintenir les locaux en état de servir à l’usage convenu pendant toute la durée du bail.
Par cette décision, la Cour de cassation tire les conséquences du caractère successif du contrat de bail. L’obligation de délivrance ne se consomme pas à la remise des clefs. Elle se renouvelle à chaque instant de l’exécution du contrat. Un local qui était conforme lors de la conclusion du bail peut devenir impropre à sa destination en raison de désordres survenus postérieurement. Le bailleur est alors tenu de remédier à ces désordres, à défaut de quoi il s’expose à l’exception d’inexécution du preneur. La solution n’est pas nouvelle. Dès 2022, la troisième chambre civile avait jugé, dans un arrêt publié au Bulletin, que le bailleur d’un local édifié sans permis de construire manquait à son obligation de délivrance, le défaut de permis, dont le bailleur ne démontrait pas qu’il pût être régularisé, étant « source de troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir » (Civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-11.602, Publié au Bulletin).
La continuité de l’obligation de délivrance a également des conséquences sur l’administration de la preuve. Le bailleur ne peut exiger du preneur qu’il l’ait mis en demeure de réaliser des travaux avant de quitter les lieux. La troisième chambre civile écarte cet argument dans l’arrêt du 19 mars 2026, en relevant que la locataire, en quittant les lieux sans avoir préalablement sollicité de travaux, n’avait pas privé la bailleresse de la possibilité de contester les désordres, dès lors que celle-ci était tenue d’assurer en tout état de cause la conformité des locaux. En conséquence, un bailleur confronté à des impayés ne peut se contenter d’actionner la clause résolutoire. Il lui appartient, au préalable, de s’assurer qu’il a lui-même correctement exécuté ses propres obligations.
En pratique, cette exigence de continuité invite le bailleur à adopter une démarche proactive. Dès l’apparition de désordres signalés par le preneur, il doit diligenter les travaux nécessaires ou, à tout le moins, contester par écrit et de manière motivée la réalité ou l’imputabilité des désordres allégués. Le silence ou l’inertie du bailleur face aux réclamations du preneur constitue un indice sérieux de manquement à l’obligation de délivrance. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile impose en définitive au bailleur une obligation de vigilance continue. Celui qui entend se prévaloir de la clause résolutoire doit pouvoir justifier, à la date du commandement de payer, que les locaux étaient conformes à leur destination et que les accessoires nécessaires à l’exploitation du fonds étaient en état de fonctionner. À défaut, l’exception d’inexécution du preneur viendra paralyser la mise en oeuvre de la clause résolutoire, et le juge sera tenu d’en vérifier le bien-fondé.
B. Le périmètre étendu de l’obligation de délivrance : des parties communes aux normes administratives
Le périmètre de l’obligation de délivrance ne se limite pas aux seuls locaux donnés à bail. Il s’étend aux accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 28 mars 2024, que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée » (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-21.704, renvoyant à Civ. 3e, 19 décembre 2012, n° 11-23.541, Bull. n° 190).
En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que les parties communes du centre commercial, accessoires indispensables à l’usage du local loué, n’avaient pas été climatisées en juillet 2018 et 2019 ni chauffées en décembre 2019. Elle en avait néanmoins déduit qu’aucun manquement contractuel du bailleur n’était établi, au motif que le commerce du preneur était accessible depuis l’extérieur. La Cour de cassation censure l’arrêt, estimant que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait un défaut d’entretien des parties communes. La solution est logique. Un local commercial situé dans un centre commercial n’est pas un local isolé. Son attractivité dépend de l’état général du centre, de sa climatisation, de son éclairage, de sa propreté. Le bailleur qui laisse ces éléments se dégrader manque à son obligation de délivrance, peu important que le local lui-même soit matériellement accessible.
Par ailleurs, l’obligation de délivrance s’étend à la conformité administrative des locaux. L’arrêt du 1er juin 2022, déjà cité, a expressément retenu que l’absence de permis de construire régulier constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La solution est transposable à l’ensemble des normes administratives dont le respect conditionne l’exploitation paisible du fonds : autorisation d’exploitation, normes de sécurité incendie, conformité aux règles d’accessibilité, respect des prescriptions sanitaires. Le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause du bail par laquelle le preneur déclare prendre les lieux en l’état. La Cour de cassation rappelle régulièrement que de telles clauses ne sauraient exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance régie par l’article 1719 du code civil (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, précité ; Civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-11.602, précité).
Cette extension du périmètre de l’obligation de délivrance a des conséquences pratiques considérables pour les baux commerciaux. Le bailleur qui envisage de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire doit, au préalable, vérifier non seulement l’état matériel des locaux loués, mais également l’état des parties communes et la conformité administrative de l’immeuble. À défaut, il s’expose à voir la clause résolutoire neutralisée par l’exception d’inexécution du preneur, lequel pourra utilement se prévaloir de l’ensemble de ces manquements, même s’ils n’ont pas été dénoncés par une mise en demeure préalable. Le contentieux se déplace ainsi de la seule question des loyers impayés vers l’appréciation globale de l’exécution du contrat par les deux parties.
Cette jurisprudence trouve un écho dans les décisions rendues par les juridictions du fond. Le tribunal judiciaire de Châteauroux a récemment eu l’occasion d’en faire application dans une espèce où le preneur, confronté à des infiltrations, des problèmes structurels et des non-conformités compromettant la sécurité du public, avait cessé de régler ses loyers. Saisi en référé par le bailleur, qui sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a relevé l’existence de contestations sérieuses tenant aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance, et a suspendu l’exigibilité des loyers dans l’attente d’un examen au fond des griefs invoqués (TJ Châteauroux, 20 mai 2026, RG n° 26/00017). Cette décision illustre, en pratique, la portée concrète de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Conclusion
Le mouvement jurisprudentiel qui se dessine depuis l’arrêt du 5 mars 2026 confirme que la clause résolutoire du bail commercial n’est pas une arme absolue. Elle peut être neutralisée par l’exception d’inexécution du preneur lorsque le bailleur a lui-même manqué à son obligation de délivrance, laquelle s’apprécie de manière continue tout au long de l’exécution du contrat et s’étend aux accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée comme aux normes administratives. Le juge, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, est tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée, sans pouvoir opposer au preneur le fait qu’il n’aurait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Ce rééquilibrage contentieux invite les praticiens à repenser la stratégie du bailleur. Avant de délivrer un commandement de payer, il est impératif de s’assurer que les locaux sont conformes à leur destination contractuelle et que le bailleur n’a commis aucun manquement susceptible de fonder une exception d’inexécution. La meilleure stratégie judiciaire se construit, en définitive, bien avant le commandement de payer, dès la conclusion du bail et tout au long de son exécution. Pour les preneurs, cette évolution jurisprudentielle constitue une protection renforcée face aux clauses résolutoires actionnées de manière précipitée par des bailleurs qui n’auraient pas eux-mêmes satisfait à leurs obligations. Elle les invite à documenter sans délai tout désordre affectant les locaux et à formaliser leurs griefs par écrit, de manière à pouvoir opposer une exception d’inexécution solidement étayée le jour où le commandement de payer leur sera signifié. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en rappelant la primauté des obligations contractuelles réciproques sur les mécanismes procéduraux, contribue ainsi à restaurer l’équilibre fondamental du contrat de bail commercial.
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