Depuis la fin de la trêve hivernale, les commandements de payer pour loyers impayés repartent dans beaucoup de dossiers locatifs. Le locataire reçoit un acte de commissaire de justice, voit apparaître des frais en plus de la dette de loyer et cherche immédiatement à savoir s’il doit tout payer. Le bailleur, lui, veut savoir combien coûte l’acte, si ces frais pourront être réclamés au locataire et comment éviter une contestation qui fragilise la suite de la procédure.

La question est très concrète : un commandement de payer n’est pas seulement une relance. C’est un acte de procédure qui peut faire courir le délai de la clause résolutoire du bail. Mais le prix de l’acte, les frais ajoutés au décompte et leur imputation ne se traitent pas comme un simple forfait d’agence.

En 2026, l’angle est d’autant plus sensible que les tarifs réglementés des commissaires de justice ont été actualisés à partir de mars 2026 et que beaucoup d’actes sont délivrés dans les semaines qui suivent la reprise des procédures d’expulsion. Le bon réflexe n’est donc pas de regarder seulement la somme totale. Il faut distinguer la dette de loyer, les charges, les frais d’acte, le droit d’engagement des poursuites, les frais de signification, l’éventuel signalement à la Ccapex et les intérêts ou pénalités réclamés à tort.

Pour le cadre général sur les délais de six semaines, deux mois et la clause résolutoire, vous pouvez lire notre analyse dédiée au commandement de payer loyer après la trêve hivernale. Le présent article traite volontairement d’un autre angle : le prix, les frais et les moyens de contestation du décompte.

Pour une vision plus large de la procédure, du juge compétent et des suites possibles, consultez aussi notre page pilier sur l’avocat en expulsion locative à Paris.

Combien coûte un commandement de payer les loyers en 2026 ?

Le tarif ne se résume pas à un montant unique valable dans tous les cas. Le site officiel Service-Public indique que, dans un litige locatif, la plupart des tarifs du commissaire de justice sont fixés par la loi. Pour le recouvrement d’impayés, le prix dépend notamment du montant de la créance à recouvrer.

À titre de repère, pour un commandement de payer en matière locative, les tarifs officiels 2026 indiquent notamment :

• 15,47 euros TTC lorsque la créance est inférieure ou égale à 128 euros ;
• 30,95 euros TTC lorsque la créance est supérieure à 128 euros et jusqu’à 1 280 euros ;
• 61,90 euros TTC lorsque la créance est supérieure à 1 280 euros.

Ces montants ne signifient pas que la facture finale sera toujours limitée à cette seule ligne. Le tarif de base peut être augmenté par des frais prévus par les textes, par exemple des frais de déplacement ou certains frais liés à la signification. Le site Service-Public mentionne aussi un droit d’engagement des poursuites en fonction de la somme à recouvrer.

Il faut donc lire l’acte et la facture ligne par ligne. Un locataire peut recevoir un commandement mentionnant une dette de loyer, des charges, des frais d’acte et parfois d’autres sommes. Un bailleur peut, de son côté, recevoir une facture du commissaire de justice qui distingue plusieurs postes. La question juridique n’est pas seulement « combien cela coûte », mais « quels postes peuvent réellement être réclamés au locataire dans ce dossier précis ».

Les frais sont-ils à la charge du locataire ou du bailleur ?

Le principe doit être manié avec prudence. En matière de recouvrement, l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Dans un bail d’habitation avec clause résolutoire, le commandement de payer est précisément l’acte nécessaire pour faire courir le mécanisme prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. C’est pourquoi les frais de l’acte peuvent souvent être intégrés au dossier du bailleur. Mais cela ne veut pas dire que tout ce que le bailleur ou l’agence ajoute au solde devient automatiquement récupérable.

Le locataire doit vérifier si les frais réclamés correspondent à un acte nécessaire et tarifé, ou s’ils recouvrent des relances internes, des frais administratifs d’agence, des pénalités contractuelles discutables ou des lignes non justifiées. Le bailleur doit, lui, éviter d’ajouter au commandement des frais imprécis ou des pénalités non fondées, car cela donne au locataire un angle de contestation sur le décompte.

La différence est importante. Le commandement peut être valable même si une partie accessoire du décompte est contestée, mais un décompte illisible ou manifestement gonflé peut affaiblir la demande devant le juge. Dans certains dossiers, le débat ne porte pas sur l’existence d’un impayé, mais sur le montant exact de la dette et des frais.

Quelles lignes du décompte vérifier en priorité ?

La première ligne à contrôler est le loyer principal. Il faut vérifier les mois réellement impayés, les paiements partiels, les virements reçus mais non imputés, les quittances anciennes et les éventuelles erreurs de période.

La deuxième ligne concerne les charges. Des provisions sur charges peuvent être dues, mais les régularisations doivent être justifiées. Un commandement qui additionne des charges sans produire de base claire peut être contesté sur le montant.

La troisième ligne concerne les aides au logement. Si une partie du loyer est versée directement au bailleur par la CAF ou la MSA, le décompte doit en tenir compte. Un solde qui ignore des versements d’aide au logement peut être matériellement faux.

La quatrième ligne concerne les frais de commissaire de justice. Il faut distinguer le commandement de payer, l’information de la caution, le signalement à la Ccapex lorsqu’il est requis, les frais de déplacement et les autres postes. Le locataire peut demander le détail. Le bailleur doit pouvoir l’expliquer.

La cinquième ligne concerne les pénalités, intérêts, frais de relance, honoraires d’agence ou clauses pénales. Ce sont souvent les lignes les plus contestables. Elles ne doivent pas être confondues avec les frais réglementés du commissaire de justice.

La caution doit-elle payer les frais du commandement ?

La caution est un point sensible. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Cette règle ne doit pas être négligée. Si le bailleur veut agir aussi contre la caution, il doit vérifier la date de signification au locataire, la date de signification à la caution, l’adresse utilisée et le contenu du cautionnement. Un retard ou une mauvaise adresse peut limiter certaines demandes.

Pour la caution, le bon réflexe est de demander immédiatement le bail, l’acte de cautionnement, le commandement signifié au locataire, le commandement ou l’information reçue par elle, ainsi que le décompte détaillé. Elle ne doit pas se contenter d’un total global. Elle doit vérifier si les intérêts, pénalités et frais accessoires lui sont réellement opposables.

Peut-on contester les frais d’huissier ?

Oui, mais la contestation doit être précise. Dire que les frais sont « trop élevés » ne suffit pas. Il faut identifier la ligne contestée et expliquer pourquoi elle ne serait pas due, mal tarifée, étrangère à la procédure ou non justifiée.

Le site Service-Public indique qu’il est possible de faire vérifier gratuitement les frais facturés par le commissaire de justice en s’adressant au secrétariat du tribunal compétent, c’est-à-dire le tribunal dont dépend l’étude du commissaire de justice ou le tribunal qui a jugé l’affaire. Cette voie est utile lorsque le désaccord porte sur la tarification de l’acte ou sur une facture incompréhensible.

Devant le juge des contentieux de la protection, la contestation peut aussi porter sur le décompte produit par le bailleur. Le locataire peut soutenir que certaines sommes ne sont pas exigibles, que des paiements n’ont pas été imputés, que des charges ne sont pas justifiées ou que des frais internes ont été ajoutés sans base juridique.

Le plus efficace est de produire un tableau simple : ligne réclamée, montant demandé, montant reconnu, pièce justificative, observation. Le juge doit pouvoir comprendre rapidement ce qui est admis et ce qui est discuté.

Le commandement peut-il être annulé à cause des frais ?

Un commandement de payer ne tombe pas automatiquement parce qu’un poste accessoire est discuté. En revanche, l’article 24 impose des mentions obligatoires, notamment le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le délai pour payer, l’avertissement sur la procédure judiciaire et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement ou le juge pour demander un délai de grâce.

Si le commandement ne permet pas au locataire de comprendre ce qui lui est réclamé, ou s’il mélange des sommes exigibles et non exigibles dans un décompte confus, la contestation devient plus sérieuse. L’objectif n’est pas de chercher un vice artificiel. Il est de vérifier si l’acte a réellement permis au locataire de connaître sa dette et d’agir dans le délai imparti.

Le bailleur doit donc demander au commissaire de justice un acte propre, avec un décompte ventilé, et fournir des pièces cohérentes. Le locataire doit conserver toutes les pages de l’acte et ne pas se limiter à la première page.

Que faire si vous venez de recevoir un commandement avec des frais ?

Dans les premières 48 heures, il faut noter la date de signification. C’est le point de départ du délai. Il faut ensuite rassembler le bail, la clause résolutoire, les quittances, les virements, les échanges avec l’agence, les justificatifs CAF ou MSA, les régularisations de charges et tout document relatif aux frais.

Il faut ensuite séparer trois colonnes :

• ce qui est incontestablement dû ;
• ce qui est peut-être dû mais doit être justifié ;
• ce qui paraît contestable ou étranger au recouvrement du loyer.

Le locataire ne doit pas arrêter de payer le loyer courant au motif qu’il conteste des frais. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Reprendre le paiement courant, même si la dette ancienne reste discutée, peut peser fortement devant le juge.

Si une partie de la dette est due, il peut être utile de proposer un plan d’apurement écrit. La proposition doit être chiffrée, datée et réaliste. Elle peut distinguer la dette principale et les frais contestés. Une proposition vague du type « je paierai plus tard » protège mal.

Que doit faire le bailleur avant de faire délivrer l’acte ?

Le bailleur doit d’abord vérifier que la dette est exacte. Un commandement délivré sur un solde erroné peut déclencher une défense inutile et ralentir la procédure.

Il doit ensuite choisir la bonne base : commandement visant la clause résolutoire, simple sommation, injonction de payer ou action judiciaire selon le bail, la dette et l’objectif. Pour un bail d’habitation principale avec clause résolutoire, l’article 24 encadre strictement le contenu du commandement.

Le bailleur doit aussi anticiper la caution. Si une caution existe, la signification dans le délai de quinze jours doit être préparée. L’adresse de la caution, l’acte de cautionnement et les pièces utiles doivent être transmis sans retard.

Enfin, il faut éviter les frais parasites. Les frais réglementés d’un acte de commissaire de justice se comprennent. Les frais de relance internes, les pénalités automatiques et les lignes non justifiées créent souvent plus de difficultés qu’elles ne rapportent.

Paris et Île-de-France : frais, tribunal et pièces à préparer

À Paris et en Île-de-France, les dossiers de loyers impayés sont souvent tendus parce que les montants mensuels sont élevés. Un seul mois de loyer peut faire basculer la créance au-dessus de certains seuils tarifaires et rendre la procédure plus sensible pour le locataire comme pour le bailleur.

Le dossier relève en principe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire territorialement compétent. À Paris, il faut préparer un dossier immédiatement exploitable : bail, cautionnement, commandement, justificatif de signification, décompte mois par mois, quittances, preuves de paiement, échanges avec l’agence, justificatifs d’aides au logement, régularisations de charges et facture détaillée du commissaire de justice.

Pour un locataire parisien, la priorité est de ne pas mélanger la contestation des frais et la gestion de la dette courante. Pour un bailleur, la priorité est de présenter un décompte net, car une procédure d’expulsion repose souvent sur la lisibilité du dossier.

Les erreurs fréquentes sur le prix du commandement

La première erreur est de croire que le montant indiqué par l’acte est forcément exact. Il faut vérifier les loyers, les charges, les paiements et les frais.

La deuxième erreur est de contester tous les frais sans distinction. Certains actes sont tarifés et nécessaires. La contestation doit viser les lignes réellement discutables.

La troisième erreur est d’oublier la caution. Un défaut de signification dans le délai de quinze jours peut avoir des conséquences sur les pénalités ou intérêts de retard réclamés à la caution.

La quatrième erreur est d’attendre l’audience pour reprendre le paiement courant. Service-Public rappelle que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut rembourser la dette selon un échéancier.

La cinquième erreur est de confondre commandement de payer et commandement de quitter les lieux. Le premier concerne la dette et la clause résolutoire. Le second intervient après une décision d’expulsion.

Sources juridiques utiles

Les textes centraux sont l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour les tarifs réglementés 2026 et la vérification des frais, voir la fiche officielle Service-Public sur le tarif d’un commissaire de justice dans un litige locatif. Pour le déroulement général d’une procédure en loyers impayés, voir la fiche Service-Public sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire.

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