Hériter d’un appartement, d’une maison ou de parts de SCI familiale ne se limite pas à la valeur du bien. Il faut aussi composer avec les emprunts en cours, les charges de copropriété impayées, les dettes fiscales latentes et parfois un cautionnement consenti par le défunt. Quand le passif menace l’actif immobilier, l’option d’acceptation à concurrence de l’actif net devient un outil patrimonial central.

Cet article complète, sur l’angle immobilier et patrimonial, l’analyse générale du régime exposée par ailleurs sur le site du cabinet. Il rappelle le mécanisme, puis se concentre sur les questions concrètes que pose l’option lorsque la succession comporte un bien immobilier, des parts de SCI ou un crédit immobilier en cours.

I. L’acceptation à concurrence de l’actif net face à un patrimoine immobilier

A. Le bien immobilier dans l’évaluation de l’actif net

L’inventaire est le pilier du dispositif. Lui seul fixe la valeur sur laquelle l’héritier sera tenu et au-delà de laquelle son patrimoine personnel reste à l’abri.

L’article 789 du Code civil dispose : « La déclaration est accompagnée ou suivie de l’inventaire de la succession qui comporte une estimation, article par article, des éléments de l’actif et du passif. L’inventaire est établi par un commissaire-priseur judiciaire, un huissier ou un notaire, selon les lois et règlements applicables à ces professions. »^[1]

Pour un bien immobilier, l’évaluation suppose une estimation cohérente avec le marché à la date d’ouverture de la succession. Le notaire ou le commissaire de justice peut s’appuyer sur des références récentes — bases de données notariales, comparaisons locales, expertise d’un professionnel agréé. La sous-évaluation expose l’héritier à des contestations ultérieures et, dans le pire des cas, à une qualification de recel si l’omission est délibérée.

L’article 791 du Code civil, qui fixe les avantages de l’option, précise que l’héritier n’est tenu qu’à concurrence « de la valeur des biens qu’il a recueillis. »^[2] La valeur retenue dans l’inventaire devient ainsi le plafond de la responsabilité de l’héritier face aux créanciers.

B. Les parts de SCI familiale

Quand le défunt détenait des parts de SCI familiale, l’inventaire doit les intégrer à leur valeur réelle, et non à leur valeur nominale.

L’évaluation suppose une analyse du bilan de la SCI, de la valeur vénale du ou des biens immobiliers qu’elle détient, des dettes de la société (emprunts en cours, comptes courants d’associés) et de la quote-part revenant au défunt selon les statuts. C’est le travail conjoint du notaire et de l’expert-comptable de la société.

Les parts sociales font partie de l’actif successoral. Si la SCI possède un immeuble grevé d’un prêt encore important, la valeur nette des parts peut être faible voire négative. À l’inverse, si l’immeuble est dégagé de toute charge, la valeur des parts peut être substantielle.

L’enjeu pratique est double. Une sous-évaluation des parts expose l’héritier au reproche de recel (article 778 du Code civil)^[3]. Une surévaluation pénalise l’héritier qui choisit de conserver les parts en nature, puisqu’il devra cette valeur à l’égard de la succession au sens de l’article 793 (voir partie II ci-dessous).

C. Le crédit immobilier en cours et ses garanties

Le défunt avait contracté un emprunt pour financer son logement ? Trois questions se posent.

Première question : l’assurance emprunteur a-t-elle joué ? La plupart des prêts immobiliers comportent une assurance décès qui solde le capital restant dû. Dans ce cas, le bien entre dans la succession libre de toute dette bancaire, et l’inventaire n’a pas à intégrer ce passif.

Deuxième question : si l’assurance n’a pas couvert le décès — exclusion contractuelle, garantie limitée à un pourcentage de quotité, défaut de déclaration — la dette bancaire reste à régler. Le capital restant dû figure au passif. Il sera payé sur l’actif de la succession dans les conditions de l’article 796 du Code civil^[4]. L’héritier acceptant à concurrence de l’actif net n’a pas à payer le différentiel sur ses biens propres.

Troisième question : si le défunt avait cautionné un prêt — par exemple celui d’une SCI familiale ou d’une société d’exploitation —, cet engagement de caution est-il transmis ? Oui, en principe, l’engagement de caution se transmet aux héritiers. Mais l’acceptation à concurrence de l’actif net cantonne cet engagement à la valeur de l’actif recueilli. La banque doit déclarer sa créance au domicile élu dans les quinze mois pour préserver son droit, faute de quoi sa créance s’éteint à l’égard de la succession.

II. Conserver le bien ou le vendre (article 793)

L’article 793 du Code civil donne à l’héritier acceptant à concurrence de l’actif net le choix entre conserver un bien et le vendre.

Il dispose : « Dans le délai prévu à l’article 792, l’héritier peut déclarer qu’il conserve en nature un ou plusieurs biens de la succession. En ce cas, il doit la valeur du bien fixée dans l’inventaire. Il peut vendre les biens qu’il n’entend pas conserver. En ce cas, il doit le prix de leur aliénation. »^[5]

A. La conservation en nature

Conserver le logement familial ou le bien locatif a une valeur sentimentale et patrimoniale. L’héritier paie à la succession la valeur retenue dans l’inventaire et garde le bien.

Cela suppose deux conditions implicites. L’héritier doit disposer des liquidités nécessaires, soit en propre, soit par un emprunt. Et il accepte le risque que la valeur de marché diverge de la valeur d’inventaire. Si le marché se retourne à la baisse pendant la procédure, il aura payé plus cher que la valeur réelle. À l’inverse, si le marché monte, il aura fait une bonne affaire.

Pour un patrimoine immobilier parisien ou francilien à forte valeur, la conservation en nature est souvent privilégiée pour le logement familial, et la vente pour les biens locatifs ou les résidences secondaires.

B. La vente du bien

La vente sécurise la valeur. C’est le prix d’aliénation effectivement perçu qui entre dans l’actif net distribuable, et non l’estimation initiale.

La vente d’un bien grevé de dettes doit suivre une chronologie précise. L’héritier vend, perçoit le prix, le verse sur un compte affecté au règlement de la succession, puis paie les créanciers déclarés selon le rang prévu par l’article 796^[4]. Toute distraction du prix au profit personnel de l’héritier serait une faute grave qui peut justifier la déchéance de l’option (article 800 du Code civil).

L’article 800 du Code civil dispose : « L’héritier qui a omis, sciemment et de mauvaise foi, de comprendre dans l’inventaire des éléments actifs ou passifs de la succession ou qui n’a pas affecté au paiement des créanciers de la succession la valeur des biens conservés ou le prix des biens aliénés est déchu de l’acceptation à concurrence de l’actif net. Il est réputé acceptant pur et simple à compter de l’ouverture de la succession. »^[6]

Le texte est précis. Le prix d’aliénation doit être affecté au paiement des créanciers de la succession. Toute autre destination, sans justification ni autorisation, expose à la déchéance.

C. Le compte d’administration

L’article 800 impose à l’héritier de tenir un compte d’administration. Pour un patrimoine immobilier, ce compte doit retracer les loyers perçus, les charges de copropriété payées, les frais de gestion, les travaux de conservation et les éventuelles cessions partielles.

En pratique, ce compte est tenu avec l’aide du notaire chargé de la succession. Sa transparence est la meilleure garantie face à des créanciers ou des cohéritiers qui contesteraient l’administration.

III. L’indivision avec d’autres héritiers et la sortie patrimoniale

Quand plusieurs héritiers existent, l’acceptation à concurrence de l’actif net est individuelle. Chacun choisit pour lui-même. Mais les biens, eux, sont en indivision.

A. Le maintien dans l’indivision pendant la procédure

Pendant la procédure d’acceptation à concurrence de l’actif net, le bien immobilier reste en indivision entre les héritiers. L’administration courante — encaissement des loyers, paiement des charges, entretien — relève des règles classiques de l’indivision (articles 815 et suivants du Code civil).

Quand un héritier accepte à concurrence de l’actif net et un autre accepte purement et simplement, leurs régimes diffèrent. Le premier ne paye les dettes que dans la limite de la valeur des biens recueillis, le second répond indéfiniment. Mais ils gèrent ensemble le bien indivis.

B. Le partage et la licitation

Quand l’option est exercée, l’inventaire dressé et les créanciers payés, vient le moment du partage. Si tous les héritiers s’entendent, le partage est amiable. Sinon, il est judiciaire.

Le bien immobilier peut être attribué à l’un des héritiers, charge à lui de verser une soulte aux autres. Si aucune attribution n’est possible, le bien est licité, c’est-à-dire vendu aux enchères. Le prix de la vente est ensuite réparti entre les héritiers selon leurs droits.

C. Le déblocage par la loi du 7 avril 2026

La loi du 7 avril 2026 a modifié les règles de sortie de l’indivision successorale, en facilitant la cession des biens indivis par les héritiers majoritaires. Cette réforme s’applique également quand l’un des héritiers a opté pour l’acceptation à concurrence de l’actif net. Elle permet de débloquer les successions immobilières plus rapidement, ce qui est un atout pour l’héritier qui veut clore le règlement et se dégager des obligations d’administration.

Pour un panorama de cette réforme, voir notre analyse de la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision immobilière et son articulation avec le partage successoral.

IV. Les créanciers immobiliers et leur déclaration au domicile élu

C’est le point qui sépare l’héritier diligent de l’héritier négligent. Les créanciers du défunt doivent déclarer leurs créances au domicile élu, dans les quinze mois de la publicité nationale. Toute défaillance les prive de leur droit.

A. La règle protectrice de l’article 792

L’article 792 du Code civil dispose : « Les créanciers de la succession déclarent leurs créances en notifiant leur titre au domicile élu de la succession. Ils sont payés dans les conditions prévues à l’article 796. Les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées à titre provisionnel sur la base d’une évaluation. Faute de déclaration dans un délai de quinze mois à compter de la publicité prévue à l’article 788, les créances non assorties de sûretés sur les biens de la succession sont éteintes à l’égard de celle-ci. Cette disposition bénéficie également aux cautions et coobligés, ainsi qu’aux personnes ayant consenti une garantie autonome portant sur la créance ainsi éteinte. »^[7]

La règle est radicale. Toute créance non déclarée dans les quinze mois et au domicile élu disparaît. Et l’extinction profite aussi aux cautions et coobligés.

La Cour de cassation a rappelé : « selon les articles 788 et 792 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par un héritier à concurrence de l’actif net, les créanciers de la succession doivent déclarer leurs créances en notifiant leur titre au domicile élu de la succession ; que les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées à titre provisionnel sur la base d’une évaluation ; que, faute de déclaration dans un délai de quinze mois à compter de la publicité nationale dont fait l’objet la déclaration d’acceptation de succession, les créances non assorties de sûreté sur les biens de la succession sont éteintes à l’égard celle-ci » (Cass. 1re civ., 16 janvier 2019, n° 18-11.916, publié au Bulletin)^[8].

B. Les charges de copropriété : un terrain de contentieux fréquent

Le syndicat des copropriétaires est l’un des créanciers les plus actifs après le décès d’un copropriétaire. Il dispose d’une créance de charges, parfois ancienne, et il peut signifier une sommation de prendre parti aux héritiers.

C’est exactement la situation de l’arrêt rendu par la première chambre civile en 2025. Une copropriété, créancière de charges impayées, avait sommé les enfants du défunt de prendre parti dans les deux mois. Les héritiers n’ont pas répondu. Trop tard pour renoncer ou opter à concurrence de l’actif net.

La Cour de cassation a confirmé : « à l’expiration de ce délai, s’il n’a pas pris parti et n’a pas sollicité de délai supplémentaire auprès du juge, étant réputé acceptant pur et simple de la succession, il ne peut plus y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net » (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 22-22.618, publié au Bulletin et au Rapport)^[9]. Les actes de renonciation postérieurs étaient « inopérants » et la copropriété était « recevable à agir à leur encontre en paiement de la dette du défunt, en leur qualité d’héritiers ».

L’enseignement pratique pour le patrimoine immobilier est immédiat. Le syndic est rapide à signifier. L’héritier doit l’être aussi pour répondre.

C. Les créanciers hypothécaires

Le banquier qui a financé l’achat du bien dispose en général d’une hypothèque. Sa créance est assortie d’une sûreté sur l’immeuble.

L’extinction prévue à l’article 792 ne joue que pour les créances « non assorties de sûretés sur les biens de la succession ». Le créancier hypothécaire conserve donc son droit sur l’immeuble même s’il ne déclare pas dans les quinze mois. Mais il ne pourra agir que dans la limite de la valeur du bien grevé.

C’est cohérent avec le régime général. La sûreté offre une protection supplémentaire au créancier diligent. Pour les créanciers chirographaires — sans sûreté —, la déclaration au domicile élu est la seule protection.

D. Le codébiteur solidaire et la jurisprudence récente

La jurisprudence récente a précisé que l’obligation de déclaration s’impose aussi au codébiteur solidaire du défunt qui paie au créancier initial et veut se faire rembourser.

La première chambre civile a jugé : « Cette obligation de déclaration s’impose au codébiteur solidaire du défunt qui, obligé à la totalité d’une dette dont il ne doit supporter la charge définitive que pour partie, a désintéressé le créancier initial, et qui dispose, après le décès de son codébiteur, d’un recours en contribution à l’égard de ses héritiers, à proportion de leurs parts successorales respectives, quelle que soit la date de règlement de la créance initiale » (Cass. 1re civ., 11 décembre 2024, n° 22-17.867, publié au Bulletin)^[10].

L’application en matière patrimoniale est concrète. Si l’époux séparé de biens du défunt règle l’impôt commun, ou si la SCI familiale règle une dette dont le défunt était coobligé, le payeur doit déclarer sa créance contre la succession dans les quinze mois et au domicile élu, à peine d’extinction. Cela suppose pour la SCI familiale ou le conjoint survivant une vigilance équivalente à celle demandée aux créanciers tiers.

Le tribunal judiciaire de Paris a illustré cette rigueur dans un dossier mêlant prestation compensatoire et succession : « toute déclaration faite en un lieu autre que le domicile élu par l’acceptant est dépourvue de validité. Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, c’est au créancier d’établir la réalité de sa déclaration et donc sa réception au domicile élu » (TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 11 mars 2026, n° 23/01648)^[11]. La preuve de la déclaration au bon domicile pèse sur le créancier ; à défaut, sa créance est éteinte.

V. Conduite francilienne pour le patrimoine

À Paris et en Île-de-France, où la valeur des biens immobiliers et la complexité du patrimoine — SCI familiale, parts de société d’exploitation, démembrements anciens — augmentent les enjeux, la coordination est décisive.

Pour le déclenchement de l’option : la déclaration peut être déposée au greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt — Paris, Bobigny, Créteil, Nanterre, Versailles, Évry, Pontoise ou Meaux selon les cas — ou devant un notaire. L’élection de domicile doit être stable et accessible. En général, on choisit le domicile du notaire chargé de la succession, ce qui sécurise la centralisation des notifications de créanciers.

Pour l’inventaire : le commissaire de justice ou le notaire doit être saisi rapidement après la déclaration, pour respecter le délai de deux mois de l’article 790. Lorsqu’un patrimoine comprend un bien immobilier complexe, des parts de SCI ou un fonds de commerce, la prorogation auprès du juge doit être anticipée plutôt que subie.

Pour les dettes immobilières : prendre contact dès les premières semaines avec la banque créancière, le syndic de copropriété, l’éventuel locataire et l’administration fiscale. Vérifier que l’assurance emprunteur a bien joué. Demander au syndic le décompte des charges. Identifier les éventuelles cautions consenties par le défunt.

Pour le règlement : payer les créanciers déclarés dans le rang prévu par l’article 796, en commençant par les créanciers hypothécaires. Conserver toutes les justifications. Tenir un compte d’administration accessible. Anticiper le partage avec les autres héritiers.

Pour les biens à risque — copropriété en difficulté, immeuble menaçant ruine, contentieux locatif — l’héritier acceptant à concurrence de l’actif net peut conserver sa protection même quand le bien se déprécie, à condition de respecter les obligations d’administration et de justifier de son action raisonnable.

VI. Synthèse

Pour un patrimoine immobilier, l’acceptation à concurrence de l’actif net est l’outil qui réconcilie deux objectifs apparemment opposés : récupérer un bien hérité et se protéger des dettes du défunt.

La condition est le respect d’un calendrier précis. Quatre mois pour décider, deux mois pour déposer l’inventaire, quinze mois pour gérer les déclarations de créances. Un commissaire de justice ou un notaire pour l’inventaire. Une élection de domicile fiable. Un compte d’administration tenu sérieusement.

Quand cette discipline est respectée, l’héritier peut conserver le logement familial, vendre le bien locatif ou liquider la SCI sans engager son patrimoine personnel. Quand elle ne l’est pas, le bénéfice s’évanouit et l’héritier devient acceptant pur et simple, exposé sur ses biens propres aux dettes successorales.

Le rôle du conseil — notaire et avocat — est précisément d’orchestrer ce calendrier, d’anticiper les sommations de prendre parti, de gérer les notifications de créanciers et d’organiser, le moment venu, la sortie patrimoniale par le partage ou la licitation.

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Pour aller plus loin sur le patrimoine immobilier dans la succession, vous pouvez consulter nos pages d’expertise sur les successions et le droit patrimonial, la SCI et le compromis de vente immobilier.

Articles complémentaires sur le patrimoine immobilier successoral : recel successoral et patrimoine immobilier, indivision immobilière et loi du 7 avril 2026, donation au dernier vivant et logement familial, logement commun et rupture du PACS.

Pour l’analyse complète du régime juridique général de l’acceptation à concurrence de l’actif net — option héréditaire, déclaration au greffe, inventaire, sommation de prendre parti, déchéance, conduite francilienne —, voir notre article principal sur l’acceptation à concurrence de l’actif net.

Notes et sources

Références bibliographiques

1. Code civil, article 789. ↩
2. Code civil, article 791. ↩
3. Code civil, article 778. ↩
4. Code civil, article 796. ↩
5. Code civil, article 793. ↩
6. Code civil, article 800. ↩
7. Code civil, article 792. ↩
8. Cass. 1re civ., 16 janvier 2019, n° 18-11.916, publié au Bulletin. ↩
9. Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 22-22.618, publié au Bulletin et au Rapport. ↩
10. Cass. 1re civ., 11 décembre 2024, n° 22-17.867, publié au Bulletin. ↩
11. TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 11 mars 2026, n° 23/01648. ↩