La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes produit des effets directs sur le patrimoine immobilier. Appartements hérités, maisons de famille, terrains agricoles et locaux commerciaux détenus en indivision sont les premiers concernés par cette réforme. Elle modifie les conditions dans lesquelles un indivisaire peut obtenir la vente d’un bien immobilier malgré l’opposition ou l’inertie des autres, et élargit la compétence du juge pour accélérer les opérations de partage. Voici ce que change concrètement cette loi pour les propriétaires en indivision et les acquéreurs de biens indivis.

I. Le blocage immobilier en indivision : un problème récurrent

A. La maison de famille que personne ne peut ni vendre ni entretenir

La situation est fréquente. Trois héritiers possèdent un bien immobilier en indivision. L’un souhaite vendre, le deuxième veut conserver le bien, le troisième ne répond plus aux courriers du notaire. Le bien se dégrade. Les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux d’entretien s’accumulent. L’héritier qui souhaite vendre assume seul les frais, sans pouvoir récupérer sa part.

Avant la réforme, l’article 815-5-1 du code civil permettait aux titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de solliciter l’autorisation judiciaire de vendre le bien. Mais la procédure prenait six à huit mois avant même la saisine du tribunal : expression de l’intention devant notaire, signification aux autres indivisaires, délai de trois mois de réponse, procès-verbal de constat, puis requête au tribunal judiciaire.

Pendant ce temps, le bien se dégradait davantage, l’acquéreur potentiel se retirait et les frais continuaient de courir.

B. La licitation immobilière et ses contraintes

Lorsque le tribunal autorisait la vente, celle-ci s’effectuait par licitation, c’est-à-dire par mise aux enchères. La Cour de cassation imposait au juge de vérifier, avant d’ordonner cette licitation, si le bien était commodément partageable en nature. Dans un arrêt du 5 février 2025, elle a cassé une décision qui avait ordonné la licitation de plusieurs immeubles indivis sans cette vérification préalable, rappelant que « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature » (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932).

Cette exigence protège les indivisaires contre une vente précipitée. Mais elle allonge les délais lorsqu’un expert doit évaluer le caractère partageable du bien. Un immeuble composé de plusieurs lots peut être partagé en nature. Une maison individuelle ne le peut pas. La réponse dépend de chaque cas, et la contestation sur ce point peut retarder la procédure de plusieurs mois.

II. Ce que change la loi du 7 avril 2026 pour le patrimoine immobilier

A. La vente autorisée par le juge sur demande d’un seul indivisaire

L’article 815-6 du code civil, modifié par la loi du 7 avril 2026, comporte désormais un alinéa décisif : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis » (article 815-6 du code civil).

La portée de cette disposition pour le marché immobilier est considérable. Le président du tribunal judiciaire pourra désormais, dans le cadre des mesures urgentes qu’il prescrit dans l’intérêt commun, autoriser un seul héritier à signer le compromis de vente, puis l’acte authentique chez le notaire. L’accord des autres indivisaires n’est plus nécessaire dès lors que le juge a autorisé la vente.

Cette mesure répond directement au cas de l’héritier introuvable ou récalcitrant. Elle évite la procédure plus longue de l’article 815-5-1, qui impose le passage par un notaire, la signification, le délai de trois mois et le procès-verbal de constat avant la saisine du tribunal.

Les conditions d’application demeurent exigeantes : l’urgence et l’intérêt commun doivent être caractérisés. La dégradation du bien, l’accumulation des charges impayées, le risque de perte d’un acquéreur ou l’impossibilité d’entretenir le bien constituent des éléments de fait susceptibles de justifier cette autorisation.

B. Le juge commis peut ordonner directement la licitation

L’article 841 du code civil, modifié par la loi, confie au juge commis aux opérations de partage la compétence pour « connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations » (article 841 du code civil).

Jusqu’à présent, le juge commis ne pouvait pas ordonner une vente aux enchères. Il devait renvoyer l’affaire devant le tribunal en formation collégiale, ce qui ajoutait des mois de délai. La réforme supprime ce renvoi. Le même juge qui surveille les opérations de partage pourra trancher les incidents et ordonner la vente aux enchères du bien indivis.

Pour les biens immobiliers, cette simplification est déterminante. La licitation immobilière est souvent le seul moyen de sortir de l’indivision lorsque le bien n’est pas partageable en nature et que les indivisaires ne s’accordent pas sur les conditions de la vente amiable.

C. Le partage élargi aux concubins et partenaires de PACS

L’article 840 du code civil, dans sa nouvelle rédaction, étend le partage judiciaire aux couples non mariés. Le texte vise expressément « les intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins » (article 840 du code civil).

Cette extension a un impact direct sur l’immobilier. De nombreux concubins acquièrent ensemble un bien immobilier sans se marier ni conclure de PACS. Lors de leur séparation, la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux ne relevait pas du partage judiciaire au sens strict, faute d’indivision formelle au sens du code civil. Ils devaient recourir au droit commun des obligations, avec des délais plus longs et une procédure moins adaptée.

La réforme permet au juge de traiter la liquidation de ces biens immobiliers dans le cadre unifié du partage judiciaire, même en l’absence d’indivision entre les parties. Cette disposition bénéficie aux acquéreurs en commun qui souhaitent sortir d’une situation patrimoniale complexe après leur séparation.

III. Conséquences pour les propriétaires et les acquéreurs

A. Pour le propriétaire indivis qui veut vendre

Le propriétaire indivis qui souhaite vendre dispose désormais de trois voies :

La voie amiable, toujours privilégiée : accord de tous les indivisaires sur le prix et les conditions de la vente, puis signature de l’acte authentique chez le notaire.

La voie de la majorité des deux tiers (article 815-5-1 du code civil) : procédure devant notaire, signification, délai de trois mois, puis autorisation judiciaire. Cette voie reste applicable, mais elle est désormais concurrencée par la troisième.

La voie d’urgence (article 815-6 du code civil modifié) : saisine directe du président du tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de conclure seul la vente, lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Cette voie est plus rapide et ne nécessite pas de passer par le notaire préalablement.

Le choix entre ces trois voies dépend des circonstances de chaque affaire. Un avocat en droit immobilier pourra orienter le propriétaire vers la procédure la plus adaptée.

B. Pour l’acquéreur d’un bien indivis

L’acquéreur d’un bien indivis bénéficie indirectement de la réforme. La vente autorisée par le juge sur le fondement de l’article 815-6 lui est opposable, ce qui sécurise son acquisition. Le risque d’annulation de la vente pour défaut de consentement d’un indivisaire est réduit lorsque le juge a expressément autorisé l’un d’entre eux à conclure seul.

L’acquéreur devra toutefois vérifier que l’ordonnance du juge est définitive ou que les voies de recours sont épuisées. Le conseil d’un avocat spécialisé en contentieux de la vente immobilière est recommandé pour sécuriser la transaction.

C. Pour les successions immobilières vacantes

La loi renforce les pouvoirs du curateur aux successions vacantes. Celui-ci pourra signer seul certains actes de disposition portant sur des biens immobiliers, sans attendre l’autorisation du juge pour chaque opération. La publicité des mesures de curatelle est modernisée par le recours à des supports numériques.

Ces dispositions permettront de remettre sur le marché des biens immobiliers actuellement gelés dans des successions dont personne ne s’occupe. Les communes, les bailleurs sociaux et les syndicats de copropriété pourront identifier plus facilement les lots vacants et provoquer leur réintégration dans le circuit économique.

Conclusion

La loi du 7 avril 2026 constitue une avancée significative pour la gestion du patrimoine immobilier en indivision. L’autorisation de vente par un seul indivisaire, la compétence élargie du juge commis et l’extension du partage aux couples non mariés sont trois leviers qui accélèreront la résolution des situations de blocage.

Les propriétaires en indivision confrontés à l’inertie ou au refus d’un coïndivisaire disposent désormais d’outils juridiques efficaces. Leur mise en oeuvre suppose une analyse précise de chaque situation et le respect des conditions posées par la loi. Pour une analyse approfondie de la réforme et de ses conséquences sur le droit des successions, nous renvoyons à notre article détaillé publié sur kohenavocats.com.

Références

Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026

Article 815-6 du code civil (version en vigueur depuis le 9 avril 2026)

Article 840 du code civil (version en vigueur depuis le 9 avril 2026)

Article 841 du code civil (version en vigueur depuis le 9 avril 2026)

Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932, publié au Bulletin