Mi inquilino en Francia deja de pagar el alquiler: requerimiento, resolución del contrato, plazos del juez y desahucio paso a paso

Usted compró un piso en Francia como inversión, lo alquiló a una persona que parecía solvente y, un día, la transferencia mensual deja de llegar. Pasa un mes, pasan dos, el inquilino responde cada vez menos y la deuda crece. ¿Puede cambiar la cerradura? ¿Puede cortar la luz o el agua para presionar? ¿Cuánto tardará un juzgado francés en devolverle la vivienda y qué puede recuperar del dinero perdido? Este artículo responde a esas preguntas con el procedimiento francés exacto, paso a paso, pensado para un propietario hispanohablante que vive en España o que ya reside en Francia y que desconoce el derecho francés.

La primera idea que debe quedar clara es que en Francia el propietario no puede hacerse justicia por sí mismo. Cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino o cortar los suministros expone al arrendador a una condena penal y a indemnizar al inquilino, aunque este deba varios meses de renta. La única vía es judicial, y esa vía está muy regulada: protege al inquilino con plazos y ayudas, pero ofrece al propietario un camino previsible si actúa pronto y sin errores formales. Cada semana de espera aumenta la deuda y, a menudo, reduce las posibilidades de cobrarla, porque el inquilino en dificultades suele acumular otras deudas al mismo tiempo.

La segunda idea es que el tiempo juega en dos direcciones. Por un lado, el procedimiento francés de impago de alquileres es largo: entre el primer impago y la salida efectiva del inquilino pueden pasar entre un año y dos años si el inquilino pide todos los plazos que la ley le permite. Por otro lado, casi todos esos plazos dependen de actos que el propietario debe hacer bien desde el principio: un requerimiento de pago, llamado en francés commandement de payer, que es el documento que entrega un oficial de justicia al inquilino para exigirle el pago y advertirle de que el contrato puede resolverse. Si ese documento está mal redactado, todo el procedimiento puede anularse y habrá que empezar de cero. Este artículo explica primero ese requerimiento decisivo, después la fase ante el juez y por último la ejecución del desahucio, con los plazos reales, las pruebas necesarias y los errores que más dinero cuestan a los propietarios extranjeros.

I. El requerimiento de pago: el acto que decide todo el procedimiento

En los arrendamientos de vivienda en Francia, el contrato contiene obligatoriamente una cláusula que prevé su resolución de pleno derecho por impago de la renta o de las cargas, o por no constituir el depósito de garantía. Esa cláusula se llama en francés clause résolutoire, que puede traducirse como cláusula resolutoria: si se cumplen sus condiciones, el contrato queda resuelto automáticamente, sin que el juez tenga que decidir si la resolución es justa o no. Pero la cláusula no actúa sola: solo produce efectos seis semanas después de un requerimiento de pago que haya quedado sin resultado. Esas seis semanas se cuentan desde que el commissaire de justice, que es el oficial de justicia antes llamado huissier y que equivale en la práctica a un agente judicial que notifica y ejecuta, entrega el requerimiento al inquilino. Todo el procedimiento posterior cuelga de este documento, por eso conviene entenderlo antes de dar ningún otro paso.

A. Qué debe contener el requerimiento para ser válido

La ley francesa enumera el contenido obligatorio del requerimiento, y la sanción por olvidar una mención es la nulidad, es decir, el documento no vale y el plazo de seis semanas no empieza a correr. Conforme al artículo 24, apartado I, de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, texto que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos de viviendas, el requerimiento debe indicar, bajo pena de nulidad: primero, que el inquilino dispone de un plazo de seis semanas para pagar su deuda; segundo, el importe mensual del alquiler y de las cargas; tercero, el desglose detallado de la deuda; cuarto, la advertencia de que, si no paga ni pide plazos de pago, se expone a un procedimiento judicial de resolución de su contrato y de expulsión; quinto, la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, llamado fonds de solidarité pour le logement y conocido por sus siglas FSL, que es una ayuda pública departamental que puede conceder una ayuda financiera, indicando su dirección; y sexto, la posibilidad de pedir en cualquier momento al juzgado competente un plazo de gracia con fundamento en el artículo 1343-5 del Código civil. Cada una de estas menciones tiene una función: informar al inquilino de lo que debe, de cuánto tiempo tiene y de a quién puede pedir ayuda antes de que sea demasiado tarde.

El requerimiento debe identificar también con precisión la deuda: meses impagados, rentas, provisiones de cargas y regularizaciones. Un desglose aproximado o confuso es una invitación a que el abogado del inquilino pida la nulidad o discuta el importe ante el juez, que además tiene la facultad de verificar de oficio todos los elementos que componen la deuda. Por eso, antes de encargar el requerimiento, el propietario debe reunir el contrato de arrendamiento, llamado bail, los recibos y justificantes de los pagos recibidos, el historial bancario de las transferencias, el último desglose de cargas y, si existe, la correspondencia previa con el inquilino. Cuando el propietario vive en España, toda esta documentación puede prepararse a distancia y enviarse al oficial de justicia o al abogado, pero debe estar completa: un requerimiento dictado de memoria, sin cifras verificadas, es el error más frecuente y el más caro.

Hay dos destinatarios que el propietario extranjero suele olvidar. El primero es la fianza personal, llamada en francés caution, que es la persona que garantizó las obligaciones del inquilino, muy frecuente cuando el inquilino es un estudiante o un trabajador joven. Cuando las obligaciones del contrato están garantizadas por una fianza, el requerimiento debe notificarse a la persona fiadora dentro de los quince días siguientes a su notificación al inquilino. Si no se hace así, la fianza no podrá ser obligada a pagar las penalizaciones ni los intereses de demora. En la práctica, esto significa que olvidar a la fianza sale caro: se pierde la presión sobre quien muchas veces es el único patrimonio solvente del expediente. El segundo destinatario indirecto es la administración: cuando el inquilino acumula impagos sin interrupción durante dos meses, o cuando la deuda equivale al doble del importe del alquiler mensual sin cargas, el oficial de justicia debe señalar el requerimiento a la comisión departamental de coordinación de las acciones de prevención de los desahucios, llamada commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives y conocida como CCAPEX, indicando los datos de contacto y la situación socioeconómica de los ocupantes según la información de que disponga. A partir de ese señalamiento, el representante del Estado en el departamento encarga a un organismo que realice un diagnóstico social y financiero de los inquilinos, que se transmite a la comisión antes de que expire el plazo. Dicho de forma sencilla: a partir de dos meses de impago, los servicios sociales entran en el expediente, y el propietario debe contar con ello en su estrategia y en sus tiempos.

Un ejemplo real muestra cómo funciona este engranaje. En una decisión de 13 de enero de 2026, el tribunal de apelación de Versalles examinó el caso de unos propietarios que habían alquilado una casa de cinco habitaciones en 2020 por 1.372 euros mensuales más 45 euros de provisión de cargas. El 28 de febrero de 2024 hicieron entregar un requerimiento por 3.771,02 euros de principal por rentas y cargas impagadas hasta febrero de 2024 incluido. Ese requerimiento fue señalado a la CCAPEX del departamento de Val d’Oise el 1 de marzo de 2024, es decir, al día siguiente. La referencia exacta del caso es tribunal de apelación de Versalles, sala civil 1-2, 13 de enero de 2026, repertorio general n.º 25/00835. El caso enseña dos lecciones: que el señalamiento a la CCAPEX es automático y rápido, y que un requerimiento bien encadenado permite llegar al juzgado apenas dos meses y medio después, como hicieron esos propietarios al demandar el 15 de mayo de 2024.

Conviene detenerse en una regla general del derecho francés de contratos que también protege al propietario diligente y al inquilino a la vez. El artículo 1225 del Código civil dispone que la cláusula resolutoria debe precisar los compromisos cuyo incumplimiento provocará la resolución del contrato, que la resolución está subordinada a un requerimiento infructuoso, salvo que se haya pactado que resultará del mero incumplimiento, y que el requerimiento solo produce efecto si menciona expresamente la cláusula resolutoria. En lenguaje corriente: no basta con reclamar el dinero de cualquier forma; hay que citar expresamente la cláusula y dar al deudor la oportunidad de pagar. Un simple burofax o un correo electrónico reclamando la renta no sustituye al requerimiento del oficial de justicia a efectos de activar la cláusula.

B. Los errores que hacen perder meses: seguro, fianza y prueba del pago

El caso de Versalles antes citado contiene una advertencia que todo propietario extranjero debería memorizar. El requerimiento de 28 de febrero de 2024 reclamaba no solo las rentas, sino también que los inquilinos acreditaran haber contratado el seguro del hogar del inquilino, llamado assurance habitation, que es el seguro que todo inquilino francés debe mantener. Pues bien, el plazo para que la cláusula resolutoria quede adquirida es de dos meses cuando se trata de rentas impagadas, pero de un mes cuando se trata del seguro. Como los inquilinos aportaron en apelación los justificantes de su seguro del período del requerimiento, el tribunal decidió examinar únicamente los efectos del requerimiento relativos a las rentas. La lección práctica es doble: no mezcle en un mismo requerimiento conceptos sometidos a plazos distintos sin asesoramiento, y conserve siempre la prueba documental de cada concepto reclamado, porque el juez separará lo que esté probado de lo que no lo esté.

El segundo error clásico es pagar mal o no poder probar el pago. En el caso de Versalles, los inquilinos alegaron que desde el requerimiento habían ido pagando desde marzo de 2024 para reducir la deuda, y reconocieron que no habían podido saldar las causas del requerimiento antes del 29 de abril de 2024, fecha en que la cláusula quedó adquirida. El juzgado de primera instancia constató la adquisición de la cláusula con efecto el 29 de abril de 2024 y condenó a los inquilinos a 1.570,38 euros por rentas y cargas debidas a 2 de abril de 2025. Para el propietario, la enseñanza es clara: cada pago parcial del inquilino debe quedar registrado, imputado y comunicado al oficial de justicia y al abogado, porque el importe exacto de la deuda a cada fecha determina si la cláusula ya se adquirió o si aún hay margen. Los pagos en efectivo sin recibo, las transferencias sin concepto y los acuerdos verbales de espera son la pesadilla del expediente: existen en la memoria de las partes pero no ante el juez.

El tercer error es creer que, una vez vencidas las seis semanas sin pago total, el contrato ya está resuelto y el inquilino debe irse por sí solo. No es así. La cláusula puede haberse adquirido, pero la salida del inquilino exige una decisión judicial y su ejecución por el oficial de justicia. Además, incluso con la cláusula adquirida, el juez puede suspender sus efectos si concede al inquilino plazos de pago, como hizo precisamente el tribunal de Versalles: autorizó a los inquilinos a saldar su deuda en tres mensualidades, las dos primeras de 530 euros y la tercera de 510,38 euros, además del alquiler y las cargas corrientes, pagaderas el día 1 de cada mes a partir del mes siguiente a la notificación de la decisión. Durante ese plazo, los efectos de la cláusula quedan suspendidos y, si los pagos se respetan íntegramente, la cláusula se tendrá por no haber jugado nunca. En cambio, si se deja de pagar una sola mensualidad o la renta corriente, la cláusula recupera su pleno efecto. Para el propietario, esto significa que la victoria en primera instancia no es el final: hay que vigilar el cumplimiento del calendario mes a mes y reaccionar de inmediato ante el primer incumplimiento, porque cada mes de tolerancia es un mes de renta que quizá no se recupere jamás.

El cuarto error, específico del propietario que vive en España, es desatender la fianza y el seguro de impago de rentas. Si existe una persona fiadora, ya se ha visto que debe ser notificada en quince días. Si existe un seguro de rentas impagadas, llamado assurance loyers impayés, que es el seguro que algunos propietarios contratan para cubrirse, hay que declararle el siniestro dentro del plazo que fije la póliza, que suele ser corto, y seguir sus instrucciones, porque la aseguradora puede imponer su propio calendario o su propio abogado. Y si el depósito de garantía, llamado dépôt de garantie, sigue en poder del propietario, recuerde que su función legal es responder de los incumplimientos al final del contrato: no puede aplicarse mes a mes para disimular el impago ni sirve para evitar el procedimiento. Sobre qué ocurre con ese depósito cuando el inquilino deja el piso con daños, puede leerse el artículo dedicado al inquilino que deja el piso dañado, el estado de lugares y la devolución del depósito, que completa lo explicado aquí para la fase final del arrendamiento.

II. De la demanda al desahucio: juez, plazos y ejecución

Una vez vencido el plazo de seis semanas sin pago íntegro, el propietario puede demandar ante el juzgado. Desde ese momento, el procedimiento deja de ser un intercambio de cartas y pasa a estar dirigido por un juez, con intervención obligatoria de la administración y con varias oportunidades para el inquilino de obtener tiempo. Comprender esta fase permite al propietario fijar expectativas realistas: cobrará probablemente una parte de la deuda, recuperará la vivienda con seguridad, pero deberá aceptar plazos que pueden parecerle generosos con quien no paga.

A. La demanda ante el juez y los plazos que puede conceder

La demanda se presenta ante el juez de lo contencioso de la protección, llamado juge des contentieux de la protection y abreviado JCP, que es el juez del tribunal judicial competente en materia de arrendamientos de vivienda, correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda. En la demanda se pide que se constate que la cláusula resolutoria se ha adquirido, y subsidiariamente que se declare resuelto el contrato, que se ordene la expulsión del inquilino y que se le condene a pagar las rentas debidas y una indemnización de ocupación, llamada indemnité d’occupation, que es la cantidad mensual equivalente al alquiler más las cargas que el ocupante debe pagar hasta que libere efectivamente la vivienda. Pedir esta indemnización es esencial: sin ella, el período entre la resolución y la salida efectiva no genera deuda exigible.

Antes de la audiencia, la ley impone avisar al Estado. Conforme al artículo 24, apartado III, de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, la demanda debe notificarse por el oficial de justicia al representante del Estado en el departamento, es decir, al prefecto, llamado préfet, al menos seis semanas antes de la audiencia, bajo pena de inadmisibilidad de la demanda. El prefecto encarga entonces el diagnóstico social y financiero antes mencionado, durante el cual el inquilino y el arrendador pueden presentar sus observaciones, y ese diagnóstico se transmite al juez antes de la audiencia. El inquilino es informado por el prefecto de su derecho a pedir al juez plazos de pago. En el caso de Versalles, la demanda se presentó el 15 de mayo de 2024 y se notificó al prefecto de Val d’Oise el 16 de mayo de 2024: el calendario administrativo y el judicial avanzan en paralelo, y cualquier retraso en la notificación al prefecto retrasa la audiencia útil. Estas reglas se aplican también cuando se pide que el juez declare la resolución por deuda de rentas, y no solo cuando se pide que constate la cláusula, así como a las peticiones añadidas o reconvencionales con el mismo fundamento, según el apartado IV del mismo artículo.

En la audiencia, el juez verifica la deuda euro a euro y puede comprobar de oficio todos sus elementos, así como el respeto de las obligaciones del arrendador sobre la decencia de la vivienda. Si el inquilino demuestra que parte de la deuda es incorrecta, por ejemplo cargas mal regularizadas o un desglose erróneo, el juez la recalcula, y si la deuda real era inferior al umbral o el requerimiento era defectuoso, la cláusula puede no haberse adquirido. Por eso la preparación documental del propietario debe ser impecable: contrato, historial de pagos, desglose de cargas con justificantes, requerimiento con su acuse, justificante de notificación a la fianza y prueba del señalamiento a la CCAPEX. El propietario que reside en España puede otorgar un poder a su abogado para que le represente, de modo que no necesita desplazarse a cada audiencia, pero sí necesita transmitirle estos documentos con antelación.

El momento más delicado de la audiencia es la petición de plazos por el inquilino, llamados délais de grâce, que pueden traducirse como plazos de gracia: el juez puede aplazar o escalonar el pago de las cantidades debidas teniendo en cuenta la situación del deudor y las necesidades del acreedor. El régimen general está en el artículo 1343-5 del Código civil: el juez puede aplazar o escalonar el pago dentro del límite de dos años, la decisión suspende los procedimientos de ejecución iniciados por el acreedor, y durante el plazo fijado no se devengan las mayoraciones de intereses ni las penalizaciones por demora, siendo nula toda cláusula en contrario. Pero en materia de arrendamientos de vivienda existe un régimen especial más amplio: conforme al artículo 24, apartado V, de la ley n.º 89-462, el juez puede conceder plazos de pago de hasta tres años, a condición de que el inquilino esté en situación de pagar su deuda y haya reanudado el pago íntegro de la renta corriente antes de la fecha de la audiencia. El juez puede además verificar cualquier elemento de la deuda e invita a las partes a aportar todo lo relativo a un eventual procedimiento de tratamiento del sobreendeudamiento. Si existe un procedimiento de sobreendeudamiento abierto a favor del inquilino, el apartado VI del mismo artículo prevé reglas específicas de articulación con las decisiones de la comisión de sobreendeudamiento.

Dos decisiones recientes muestran cómo los jueces usan estos plazos. En el caso de Versalles ya citado, el tribunal de apelación confirmó que la cláusula se había adquirido el 29 de abril de 2024, pero concedió tres mensualidades de pago con suspensión de los efectos de la cláusula, equilibrando el derecho del propietario con la capacidad de pago acreditada por los inquilinos. En otro caso, el tribunal de apelación de París confirmó unos plazos concedidos por el juez de la ejecución, reduciéndolos de treinta y seis a veinticuatro meses, que es el máximo legal del régimen general, y precisó dos puntos muy prácticos: que los pagos se imputarían primero al capital, lo que reduce la deuda que genera intereses, y que durante los plazos los intereses correrían al tipo legal sin la mayoración de cinco puntos prevista para el acreedor en caso de demora del deudor. La referencia exacta es tribunal de apelación de París, polo 1, sala 10, 9 de marzo de 2023, repertorio general n.º 22/16435. Para el propietario, el mensaje es que los plazos son casi inevitables cuando el inquilino paga la renta corriente y propone un calendario creíble, y que la mejor defensa no es oponerse frontalmente a cualquier plazo, sino exigir un calendario corto, con la renta corriente incluida, y con la advertencia expresa de que el primer incumplimiento reactiva la cláusula.

Cuando el propietario vive en España y la vivienda está en París o en la región parisina, conviene añadir las especificidades locales. La demanda se presenta ante el juez de lo contencioso de la protección del tribunal judicial del lugar donde se encuentra la vivienda, de modo que un piso situado en París depende del tribunal judicial de París y un piso en la pequeña corona depende del tribunal del departamento correspondiente, como en el caso de Versalles, donde intervinieron el juzgado de proximidad de Pontoise y después el tribunal de apelación de Versalles para una vivienda de Val d’Oise. El diagnóstico social y financiero lo realiza el organismo designado por el plan departamental de acción para la vivienda de las personas desfavorecidas, y la ayuda del fondo de solidaridad para la vivienda depende del departamento: las direcciones, los baremos y los formularios cambian de un departamento a otro, por lo que el requerimiento debe mencionar el fondo del departamento donde está la vivienda, no un modelo genérico. En la práctica parisina, donde los alquileres son elevados y las deudas crecen deprisa, los jueces examinan con especial atención si el inquilino ha reanudado el pago de la renta corriente, porque de ello depende la concesión de los plazos de tres años. Ninguna de estas particularidades crea un procedimiento distinto: son el mismo procedimiento nacional, aplicado por los órganos del lugar de la vivienda.

B. La expulsión efectiva: tiempos muertos, invierno y muebles

Supongamos que el juez constata la resolución, condena al pago y ordena la expulsión, y que el inquilino no se va. La expulsión no es inmediata: si se refiere a un lugar habitado por la persona expulsada o por ocupantes de su parte, solo puede tener lugar una vez expirado un plazo de dos meses desde el requerimiento de abandonar los lugares, llamado commandement de quitter les lieux, que es el acto del oficial de justicia que ordena al ocupante que se vaya. Así lo dispone el artículo L412-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución, que es el código francés de la ejecución forzosa. Durante esos dos meses, el inquilino puede pedir al juez de la ejecución, llamado juge de l’exécution y abreviado JEX, plazos adicionales para marcharse. Conforme al artículo L412-3 del mismo código, el juez puede conceder plazos renovables a los ocupantes de viviendas cuya expulsión se haya ordenado judicialmente, siempre que su realojo no pueda producirse en condiciones normales. En el caso de Versalles, tras la notificación de la sentencia el 3 de enero de 2025 junto con un requerimiento de abandonar los lugares, los inquilinos acudieron al juez de la ejecución de Pontoise, que el 27 de junio de 2025 constató su buena fe en la regularización de su situación y les concedió un plazo de doce meses para abandonar la vivienda. Un año más, por tanto, después de una sentencia favorable al propietario.

A estos plazos se añade la tregua invernal, llamada trêve hivernale, que es la suspensión legal de las expulsiones durante el invierno. Conforme al artículo L412-6 del Código de procedimientos civiles de ejecución, aunque exista una decisión de expulsión con fuerza de cosa juzgada y aunque hayan expirado los plazos concedidos, se suspende toda medida de expulsión no ejecutada a fecha del 1 de noviembre de cada año hasta el 31 de marzo del año siguiente, salvo que el realojo de los interesados esté asegurado en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. En términos prácticos, una expulsión que no haya podido ejecutarse antes del 1 de noviembre queda congelada cinco meses. El propietario debe integrar este calendario en su estrategia: una sentencia obtenida en septiembre puede ejecutarse en otoño, pero una sentencia obtenida en diciembre se enfrentará casi con seguridad a la tregua. Además, la expulsión material requiere en muchos casos el concurso de la fuerza pública, llamado concours de la force publique, que es la asistencia de la policía solicitada al prefecto, cuya concesión puede demorarse varios meses y da lugar a una indemnización a cargo del Estado si se deniega. El propietario que cuenta con recuperar su piso para una fecha exacta, por ejemplo para venderlo o para instalarse en él, debe prever estos márgenes en lugar de comprometerse con terceros.

Quedan dos cuestiones materiales: los muebles y el dinero. Sobre los muebles, el artículo L433-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución dispone que los muebles que se encuentren en los lugares se entregan, a costa de la persona expulsada, en el lugar que esta designe, y que en su defecto se dejan en el lugar o se depositan en otro lugar apropiado y son descritos con precisión por el oficial de justicia encargado de la ejecución, con requerimiento a la persona expulsada para que los retire en un plazo fijado por vía reglamentaria. El propietario no puede venderlos, tirarlos ni apropiárselos: debe respetar el inventario del oficial de justicia. Sobre el dinero, la condena al pago de las rentas atrasadas y de la indemnización de ocupación mensual, equivalente al alquiler más las cargas hasta la liberación efectiva de los lugares mediante entrega de llaves o expulsión, constituye un título ejecutivo, pero su cobro efectivo depende de la solvencia del inquilino. Si el inquilino es insolvente, el propietario puede intentar el embargo de cuentas o salarios, activar la fianza si fue correctamente notificada, o declarar el crédito a la aseguradora de impagos si existe póliza. Parte de la deuda quedará a menudo impagada: por eso la rapidez inicial, que limita el importe acumulado, vale más que cualquier maniobra posterior.

Para el propietario hispanohablante, el procedimiento completo puede resumirse en una lista de control. Primero, ante el primer impago, reclamar por escrito y conservar la prueba. Segundo, a partir del segundo mes de impago, encargar al oficial de justicia el requerimiento con todas las menciones legales, el desglose exacto y la notificación a la fianza en quince días. Tercero, vencidas las seis semanas sin pago íntegro, demandar ante el juez competente del lugar de la vivienda, notificando al prefecto con seis semanas de antelación. Cuarto, preparar el expediente documental completo y, si se reside en España, otorgar poder al abogado. Quinto, en la audiencia, pedir la constatación de la cláusula, la expulsión, la condena al pago y la indemnización de ocupación, y negociar con realismo los plazos proponiendo un calendario corto con la renta corriente incluida. Sexto, tras la sentencia, hacer notificar el requerimiento de abandonar los lugares, vigilar el calendario de la tregua invernal y solicitar el concurso de la fuerza pública con antelación. Séptimo, ejecutar el cobro contra el inquilino, la fianza o la aseguradora sin dejar prescribir ni enfriarse el expediente. Cada paso omitido o tardío se paga en meses y en euros.

Conclusión

El inquilino que deja de pagar en Francia no puede ser desalojado por la fuerza ni presionado con el corte de suministros: solo el procedimiento judicial, con su requerimiento de seis semanas, su demanda con aviso al prefecto, sus plazos de pago de hasta tres años y su expulsión diferida por los dos meses legales y la tregua invernal, devuelve la vivienda al propietario. Ese camino es largo pero previsible, y premia al propietario rápido y riguroso: requerimiento completo y notificado a la fianza, deuda calculada al euro, demanda a tiempo y vigilancia del calendario de pagos concedido al inquilino. Las decisiones de Versalles de enero de 2026 y de París de marzo de 2023 lo confirman: los jueces constatan la resolución cuando el procedimiento está bien hecho, pero conceden plazos al inquilino que paga la renta corriente y muestra buena fe. Para quien gestiona su alquiler desde España, la distancia no impide actuar: el oficial de justicia y el abogado llevan el procedimiento, siempre que reciban a tiempo documentos completos y un poder para representar al propietario. Empezar tarde, en cambio, convierte una deuda de dos meses en una deuda de dos años, a menudo incobrable. Ante el primer impago, el tiempo ya cuenta.

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