Usted compró un piso en Francia como inversión, lo alquiló durante varios años y ahora el inquilino le ha devuelto las llaves. Al entrar descubre agujeros en las paredes, el parquet rayado en varias habitaciones, la cocina manchada de grasa incrustada y un cuarto de baño con el sifón atascado y juntas ennegrecidas. El inquilino le reclama la devolución íntegra del depósito y usted se pregunta qué parte puede retener legalmente, con qué documentos y en qué plazo debe responder. Este artículo explica, paso a paso, cómo resuelve el derecho francés este conflicto tan frecuente entre propietarios españoles e inquilinos en Francia: la comparación entre el estado de lugares de entrada y el de salida, la diferencia entre desgaste normal y degradación imputable al inquilino, las cantidades que el propietario puede retener del depósito con justificantes y los plazos y vías de reclamación cuando las partes no se ponen de acuerdo.
I. El estado de lugares de entrada y de salida decide casi todo el litigio
En Francia, el documento central de cualquier discusión sobre el estado del piso alquilado es el état des lieux, es decir, el estado de lugares o inventario descriptivo del estado del alojamiento. Se redacta dos veces: al entregar las llaves al inquilino (état des lieux d’entrée) y al recuperarlas (état des lieux de sortie). La comparación entre ambos documentos es, según una jurisprudencia constante de la Corte de Casación francesa que las cortes de apelación aplican cada semana, el modo de prueba preferente para establecer si existen degradaciones imputables al inquilino. Todo propietario español que alquila en Francia debe entender que, sin un buen estado de lugares de entrada, cualquier retención posterior sobre el depósito se vuelve muy difícil de defender.
A. Un documento contradictorio, gratuito entre las partes y con consecuencias directas
El estado de lugares debe establecerse de forma contradictoria y a título gratuito entre las partes, conforme al artículo 3-2 de la ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989 sobre las relaciones de arrendamiento. Contradictorio significa que tanto el propietario (o su agencia) como el inquilino deben estar presentes o representados, recorrer juntos el piso, describir por escrito cada habitación y sus equipos, y firmar el documento. Gratuito significa que ninguna de las partes puede facturar a la otra su tiempo o sus gastos por este trámite cuando se hace de mutuo acuerdo. Cada parte conserva un ejemplar y ambos ejemplares tienen el mismo valor probatorio.
La precisión del estado de lugares de entrada es la mejor inversión que puede hacer un propietario. Hay que describir el estado de las paredes, suelos, techos, puertas, ventanas, instalaciones sanitarias y eléctricas, cocina y equipos, con menciones concretas del tipo «buen estado», «mancha en la pared del salón», «rayadura en el parquet de la habitación» o «junta de silicona ennegrecida». Las fotografías fechadas unidas al documento refuerzan considerablemente su valor, aunque no sustituyen la descripción escrita. Un estado de lugares de entrada vago, con la fórmula genérica «buen estado general» en todas las casillas, protege poco al propietario tres años después, porque no permite demostrar que un desperfecto concreto no existía al inicio.
Cuando una de las partes se niega a presentarse a la cita o a firmar, la otra puede recurrir a un commissaire de justice, antes llamado huissier de justice, es decir, un oficial de justicia francés habilitado para levantar acta. En ese caso el documento se llama constat locatif, una especie de acta notarial de constatación del estado del piso. El oficial de justicia debe avisar a ambas partes por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception) con al menos siete días de antelación, según explica la página oficial del servicio público francés sobre el estado de lugares de salida en los arrendamientos de vivienda. El coste de esta intervención está reglamentado y se reparte por mitad entre el propietario y el inquilino. Para un propietario residente en España que no puede desplazarse, mandar a un representante con poder escrito o encargar directamente el acta al oficial de justicia evita que la salida se haga sin prueba.
El supuesto más peligroso es la ausencia total de estado de lugares de entrada. El artículo 1731 del Código civil francés establece entonces una presunción sencilla y severa: si no se hizo estado de lugares, se presume que el inquilino recibió el piso en buen estado de reparaciones de mantenimiento y debe devolverlo tal como lo recibió, salvo prueba en contrario. A primera vista parece favorable al propietario, pero en la práctica los jueces exigen al propietario que demuestre igualmente la realidad de las degradaciones y su imputación al inquilino, y el inquilino puede aportar fotos o testimonios que destruyan la presunción. Hacer siempre un estado de lugares escrito y firmado sigue siendo la única conducta segura, tanto en alquileres vacíos como amueblados.
B. Desgaste normal frente a degradación: quién prueba qué y con qué documentos
La distinción clave del litigio es la que separa la vétusté, es decir, el desgaste normal por el paso del tiempo y el uso ordinario del piso, de la degradación o el daño imputable al ocupante. El propietario no puede retener del depósito ni una sola cantidad por el simple envejecimiento de los materiales: una pintura que amarillea después de seis años, un parquet que pierde brillo o unas juntas que se oscurecen lentamente forman parte del desgaste que corresponde al dueño. En cambio, los agujeros de tacos desproporcionados, las quemaduras en la encimera, las manchas de grasa incrustadas por falta de limpieza, las rayaduras profundas del parquet o las obstrucciones de tuberías por residuos alimenticios exceden el uso normal y pueden justificar una retención, siempre que estén documentadas.
El artículo 1732 del Código civil francés dispone que el inquilino responde de las degradaciones o pérdidas que se produzcan durante su disfrute, salvo que pruebe que ocurrieron sin su culpa. Combinado con el artículo 1731, el reparto de la prueba es el siguiente: el propietario debe demostrar, mediante la comparación de los dos estados de lugares, que un desperfecto concreto no existía a la entrada y sí existe a la salida; a partir de ahí, corresponde al inquilino demostrar que ese desperfecto proviene del desgaste normal, de un caso fortuito o de una culpa del propio propietario, por ejemplo una infiltración por falta de mantenimiento del tejado que el dueño nunca reparó. Sin comparación posible entre entrada y salida, el propietario litiga con una mano atada.
Un caso reciente ilustra perfectamente cómo razonan los tribunales. Por sentencia del 14 de abril de 2026 (repertorio general n.º 24/05816), la Corte de Apelación de París confirmó la decisión de un juez de primera instancia que había dado la razón a unos propietarios que retuvieron 3.396 euros de un depósito de 4.000 euros en un alquiler amueblado. El estado de lugares de salida, firmado de forma contradictoria, mencionaba expresamente que el piso no estaba limpio, describía daños localizados en el parquet y suciedad en la ropa de cama, y los propietarios aportaron fotografías, un presupuesto de limpieza superior a la cantidad retenida a tanto alzado, facturas y extractos bancarios de intervenciones de fontanería realizadas justo después de la devolución de las llaves, con obstrucciones vinculadas a residuos alimenticios y falta de mantenimiento. La corte consideró que cada retención estaba justificada pieza por pieza y recordó tres soluciones constantes de la Corte de Casación: que la comparación entre los estados de lugares de entrada y de salida es el modo de prueba preferente (tercera sala civil, 2 de octubre de 2001, n.º 99-21.124), que el propietario puede retener las cantidades correspondientes a reparaciones justificadas con elementos probatorios (tercera sala civil, 8 de diciembre de 2016, n.º 15-24.430) y que las retenciones son legítimas cuando corresponden a degradaciones que exceden el desgaste normal y están justificadas con presupuestos o facturas, sin que se exija que los trabajos se hayan ejecutado efectivamente antes de la devolución del depósito (tercera sala civil, 4 de febrero de 2016, n.º 14-29.278).
De esta sentencia, leída íntegramente para este artículo, el propietario español debe extraer tres lecciones prácticas. Primera, la mención escrita y firmada en el estado de lugares de salida vale más que cualquier informe posterior: si el inquilino firma que el piso está sucio o que el parquet está dañado, difícilmente podrá discutirlo después. Segunda, cada euro retenido debe apoyarse en un documento: presupuesto, factura, fotografía o acta del oficial de justicia, con cantidades desglosadas por concepto. Tercera, los trabajos no tienen por qué estar terminados cuando se devuelve el saldo del depósito; basta con presupuestos serios y contemporáneos a la salida, aunque conviene ejecutar después las reparaciones para no dar al inquilino el argumento del enriquecimiento sin causa.
II. El depósito de garantía: cuánto retener, cómo justificarlo y en qué plazo devolverlo
El contrato de alquiler debe celebrarse por escrito y respetar un modelo oficial, con menciones obligatorias que enumera el artículo 3 de la ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989. El dépôt de garantie, el depósito de garantía que en España se suele llamar fianza, es la cantidad que el propietario cobra al firmar el contrato para cubrirse frente a futuros incumplimientos del inquilino. En los alquileres de vivienda habitual con renta pagadera mensualmente por adelantado, su importe máximo es de un mes de alquiler sin cargas para los pisos vacíos y de dos meses para los pisos amueblados, y debe figurar en el contrato. El propietario no puede aumentarlo durante el arrendamiento ni en su renovación. Al final del contrato debe devolverlo al inquilino, con las deducciones que estén debidamente justificadas. Todo el régimen está en el artículo 22 de la ley n.º 89-462 del 6 de julio de 1989, desarrollado por la página oficial del servicio público francés sobre el depósito de garantía en los arrendamientos de vivienda, ambas fuentes leídas para este artículo.
A. Plazos de devolución, penalización por retraso y justificantes obligatorios
El plazo de devolución depende del contenido del estado de lugares de salida. Si ese documento no muestra ninguna diferencia con el estado de lugares de entrada, el propietario debe devolver el depósito en un plazo máximo de un mes desde la devolución de las llaves. Si muestra diferencias, aunque sean mínimas, el plazo se amplía a dos meses. Este matiz tiene una consecuencia práctica importante para el propietario español: un estado de lugares de salida idéntico al de entrada le obliga a moverse muy rápido, mientras que cualquier desperfecto anotado le concede el plazo de dos meses para reunir presupuestos y facturas. En ambos casos, el punto de partida es la devolución de las llaves por el inquilino, no la fecha de fin teórica del contrato.
Cada retención debe entregarse al inquilino acompañada de sus documentos justificativos. El servicio público francés enumera a título de ejemplo los estados de lugares de entrada y de salida, las fotografías, el acta del oficial de justicia, las facturas o presupuestos de trabajos y la carta de reclamación de alquileres impagados que quedó sin respuesta. En la práctica, conviene enviar al inquilino un cuadro claro: concepto retenido, importe, documento que lo acredita y referencia del documento. Retener una cantidad global sin desglose ni justificante es la forma más segura de perder un juicio, porque el juez no puede verificar la correspondencia entre el daño y la cantidad.
Si el piso forma parte de una copropiedad (copropriété, el régimen francés equivalente a la propiedad horizontal española), el propietario puede conservar provisionalmente hasta un veinte por ciento del depósito hasta la liquidación anual de las cuentas del edificio, con un cierre provisional de cuentas de cargas apoyado en documentos. En el mes siguiente a la aprobación definitiva de las cuentas debe hacer la regularización y devolver el saldo al inquilino. Esta regla explica muchos conflictos con inquilinos que exigen el cien por cien el día de la salida: la retención del veinte por ciento es legal cuando el edificio funciona en copropiedad, pero debe anunciarse y justificarse, no aplicarse en silencio.
El retraso en la devolución se sanciona con una penalización automática: por cada mes de retraso comenzado, el propietario debe al inquilino una cantidad igual al diez por ciento del alquiler mensual sin cargas, que se suma al depósito a devolver. Esta penalización no se aplica cuando el retraso se debe a que el inquilino no comunicó su nueva dirección al devolver las llaves, de ahí la importancia de pedirla por escrito el día de la salida. Para evitar que el conflicto se enquiste, el inquilino puede requerir al propietario mediante carta certificada con acuse de recibo, y el propietario hace bien en responder por la misma vía conservando copia de todo. Un detalle que muchos propietarios españoles desconocen: el inquilino no tiene derecho a «consumir» el depósito dejando de pagar el último mes de alquiler; la compensación unilateral no está permitida y los alquileres impagados deben reclamarse por la vía ordinaria, sin perjuicio de deducirlos después del depósito con su justificante.
B. Qué reparaciones paga el inquilino, cuáles paga el dueño y cómo reclamar cuando no hay acuerdo
El reparto de las reparaciones entre propietario e inquilino obedece a una lógica sencilla: el inquilino asume el mantenimiento corriente y las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal, mientras que el propietario asume las grandes reparaciones, el desgaste por antigüedad, los vicios de construcción y el caso fortuito. El artículo 7 de la ley del 6 de julio de 1989, citado textualmente por la Corte de Apelación de Lyon en su sentencia del 12 de febrero de 2025 (repertorio general n.º 22/05051, leída para este artículo), obliga al inquilino a hacerse cargo del mantenimiento corriente del piso, de los equipos mencionados en el contrato y de las pequeñas reparaciones, así como del conjunto de las reparaciones de mantenimiento definidas por decreto del Consejo de Estado, salvo que sean ocasionadas por antigüedad, mala ejecución, vicio de construcción, caso fortuito o fuerza mayor.
Ese decreto es el decreto n.º 87-712 del 26 de agosto de 1987, relativo a las reparaciones de mantenimiento en alquiler, cuyo artículo primero define como reparaciones a cargo del inquilino los trabajos de mantenimiento corriente y las pequeñas reparaciones, incluidos los reemplazos de elementos asimilables, consecutivos al uso normal de los locales y equipos de uso privativo, y remite a un anexo que enumera las reparaciones concretas. En la práctica del anexo figuran, entre otros, los joints y mecanismos de grifería y sanitarios, las juntas de silicona, los sifones y tuberías de evacuación hasta cierto punto, los interruptores, enchufes y bombillas, las persianas y sus cordones, las cerraduras y bisagras, el mantenimiento de la caldera individual en la parte que corresponde al usuario y los pequeños trabajos de pintura o empapelado derivados del uso. Todo lo que exceda ese mantenimiento, como la sustitución de una caldera agotada, la reparación de una infiltración por la fachada o la puesta a norma de una instalación eléctrica obsoleta, corresponde al propietario y no puede descontarse del depósito.
Cuando el inquilino discute la retención, el camino procedimental francés impone primero intentar la vía amistosa y después, para los litigios de menos de 5.000 euros, un intento de conciliación previo obligatorio conforme al artículo 750-1 del Código de procedimiento civil francés, ante un conciliador de justicia (conciliateur de justice), un mediador o directamente entre las partes con un protocolo. Solo si fracasa la conciliación puede acudirse al juez de protección de litigios (juge des contentieux de la protection) del tribunal judicial del lugar donde se encuentra el piso. Tanto el propietario como el inquilino deben actuar dentro del plazo de prescripción de tres años previsto por el artículo 7-1 de la ley del 6 de julio de 1989 para todas las acciones derivadas del arrendamiento de vivienda; dejar pasar ese plazo extingue la reclamación aunque el derecho existiera. Tres años parecen largos, pero en la práctica de propietarios no residentes las cartas se pierden, las agencias cambian y los expedientes se enfrían: conviene enviar el requerimiento fehaciente en las primeras semanas.
Conviene añadir una precaución sobre las cláusulas del contrato. El artículo 4 de la ley del 6 de julio de 1989 declara no escritas, es decir, nulas aunque figuren firmadas, una lista de cláusulas abusivas frecuentes, entre ellas las que imponen al inquilino penalizaciones automáticas o gastos injustificados. Una cláusula que prevea a tanto alzado un «forfait ménage» de varios cientos de euros facturado sistemáticamente a cada salida, sin relación con el estado real del piso, puede ser anulada por el juez; en cambio, como muestra la sentencia parisina de 2026, una cantidad a tanto alzado prevista en el contrato y corroborada por un presupuesto real superior al importe retenido sí puede aceptarse. La diferencia está en la prueba, no en la cláusula. Si usted ya firmó contratos con modelos descargados de internet, haga revisar las cláusulas antes del próximo alquiler: una cláusula nula no solo es inaplicable, sino que desacredita al propietario ante el juez.
Para los lectores que también se enfrentan a impagos de renta o a la recuperación del piso para venderlo o habitarlo, este despacho ya ha publicado dos guías complementarias en español: una sobre qué hacer cuando el inquilino en Francia no paga el alquiler y otra sobre cómo recuperar un piso alquilado para venderlo o habitarlo. El presente artículo completa la serie con el momento posterior: la salida del inquilino y la liquidación del depósito.
Conclusión
Cuando el inquilino devuelve las llaves y el piso aparece dañado, el propietario español no está indefenso, pero tampoco puede descontar a su antojo. El derecho francés le da instrumentos precisos: un estado de lugares de entrada detallado y firmado, un estado de lugares de salida contradictorio que mencione cada desperfecto, fotografías y presupuestos contemporáneos, y el derecho a retener del depósito las cantidades justificadas con un desglose claro dentro del plazo de uno o dos meses. A cambio, le exige respetar lo que no le pertenece: el desgaste normal, las reparaciones estructurales y las cantidades no acreditadas deben devolverse, so pena de una penalización del diez por ciento mensual y de una condena en costas ante el juez de protección de litigios. La sentencia parisina de abril de 2026 demuestra que los tribunales confirman retenciones importantes cuando el expediente está bien construido, y anulan las retenciones improvisadas cuando falta la prueba. Antes de devolver o de retener, reúna los dos estados de lugares, compare línea por línea, pida presupuestos por escrito, envíe el desglose por carta certificada y conserve copia de cada justificante. Con ese método, la salida del inquilino se convierte en un trámite controlado en lugar de un litigio de varios años.
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