Compró un piso en Francia como inversión, lo alquiló y ahora quiere recuperarlo: para venderlo libre de inquilino, para vivir en él o para alojar a un familiar. En Francia ese paso tiene un nombre preciso, congé (denuncia del arrendamiento por el propietario), y unas reglas cerradas que no perdonan la improvisación. Una carta mal redactada, un preaviso enviado unos días tarde o un motivo invocado sin pruebas pueden anular todo el procedimiento y obligarle a empezar de cero, con un año más de alquiler por delante.
Este artículo explica, para un propietario español, los tres únicos motivos que la ley francesa admite, los plazos exactos de preaviso, la forma válida de enviar el congé desde España o desde Francia, los dos frenos que más procedimientos arruinan y los recursos del inquilino, con la jurisprudencia reciente que los jueces aplican de verdad. La norma central es el artículo 15 de la Ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, que regula las relaciones arrendaticias, en su versión vigente desde el 29 de julio de 2023. Cada término francés se explica en su primera aparición.
I. Lo que el propietario español debe respetar antes de enviar nada
A. Tres motivos cerrados, una forma tasada y un preaviso que se cuenta al día
La ley francesa no permite al propietario recuperar la vivienda cuando quiera ni por cualquier razón. El texto es tajante y la cita merece leerse en francés antes de explicarla: « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (artículo 15, apartado I, texto oficial) La traducción, que presentamos como tal y no como texto oficial, es la siguiente: cuando el arrendador denuncia el contrato, debe justificarlo por su decisión de recuperar la vivienda para vivir en ella o alojar a un familiar, por su decisión de venderla, o por un motivo legítimo y serio, en particular el incumplimiento por el inquilino de alguna de sus obligaciones. Son tres vías y solo tres: vender, vivir (uno mismo o un familiar próximo) o motivo legítimo y serio. Todo lo demás —«quiero subir el alquiler», «ya no me gusta el inquilino», «prefiero otro perfil»— no sirve y expone el congé a la nulidad.
El plazo de preaviso depende del tipo de alquiler. En un alquiler de vivienda vacía (location vide, el contrato habitual de tres años como residencia principal), el propietario debe avisar con seis meses de antelación al vencimiento del contrato o de su renovación: « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (artículo 15, apartado I: preaviso de seis meses), es decir, el preaviso del propietario es de seis meses. En un alquiler amueblado (location meublée como residencia principal, contrato habitual de un año), el preaviso del propietario es de tres meses antes del vencimiento. Son plazos mínimos contados hacia atrás desde la fecha de vencimiento: si el contrato vence el 20 de septiembre, el inquilino de una vivienda vacía debe haber recibido el congé como muy tarde el 20 de marzo. Cuando los días no coinciden, se toma el último día del mes: si vence el 31 de agosto, el límite es el 28 de febrero (29 si es bisiesto). Los fines de semana y festivos cuentan dentro del cálculo.
La forma de envío es igual de estricta. El congé del propietario debe llegar al inquilino por carta certificada con acuse de recibo (lettre recommandée avec accusé de réception), por acto de commissaire de justice (el oficial antes llamado huissier, que notifica en mano con fecha cierta) o por entrega en mano contra firma o recibo. No vale un simple correo electrónico, aunque el inquilino lo acepte respondiendo: la administración francesa lo dice expresamente y el congé así enviado no es válido. Sí vale la carta certificada electrónica, pero solo si el inquilino, siendo particular, la ha aceptado antes tras un ofrecimiento con quince días para responder. Desde España, lo prudente es combinar la carta certificada internacional con tiempo suficiente y, si el correo falla o el inquilino no recoge el aviso, recurrir al commissaire de justice, porque el plazo solo corre desde la recepción efectiva: si la carta vuelve sin entregar o el inquilino no la recoge en la oficina, el preaviso no ha empezado a correr.
El contenido del congé también está tasado bajo pena de nulidad. Debe indicar el motivo invocado y, si se trata de recuperar para vivir, el nombre, la dirección y el vínculo del beneficiario, que solo puede ser el propietario, su cónyuge, su pareja de PACS a la fecha del congé, su concubino notorio desde hace al menos un año, sus ascendientes o descendientes o los de su cónyuge, pareja o concubino. El texto oficial dice: « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire » (artículo 15, apartado I: contenido obligatorio), cuya traducción explicativa es que, bajo pena de nulidad, el congé debe indicar el motivo y, en caso de recuperación para vivir, nombre, dirección y parentesco del beneficiario dentro de ese círculo cerrado. Además, cuando el propietario denuncia para recuperar o vender, debe justificar el carácter real y serio de su decisión, y adjuntar una nota informativa oficial sobre sus obligaciones y las vías de recurso e indemnización del inquilino (notice d’information). Si el congé lo envía un intermediario (agencia, administrador o notario), debe figurar el nombre del propietario. Y debe enviarse a todos los firmantes del contrato, incluidos ambos cónyuges si el propietario conoce el matrimonio aunque solo uno firmara.
Si el inquilino discute el congé, el juez puede verificar por sí mismo la realidad del motivo: « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » (artículo 15, apartado I: control judicial) En traducción explicativa: en caso de impugnación, el juez puede, incluso de oficio, comprobar que el motivo sea real y que se hayan respetado las obligaciones legales, y puede declarar inválido el congé si la no renovación no se apoya en elementos serios y legítimos. El propietario español debe, por tanto, reunir las pruebas antes de enviar nada: título de propiedad, contrato, justificantes del proyecto de venta o de vivienda, y respeto escrupuloso de fechas y formas.
B. Los dos frenos que arruinan más procedimientos: compra reciente e inquilino protegido
Primer freno: si usted compró el piso ya alquilado, la ley le impone esperar. Las reglas dependen de cuándo venza el contrato en curso respecto a la fecha de su compra, entendida como la firma de la escritura auténtica ante notario. Si el contrato en curso vence más de tres años después de su compra, puede denunciar para vender al vencimiento de ese contrato. Si vence menos de tres años después, solo puede denunciar para vender al vencimiento de la primera renovación tácita o del primer contrato renovado. Y si el contrato vence menos de dos años después de la compra, el congé para recuperar y vivir solo surtirá efecto al cumplirse dos años desde la compra. La administración francesa lo ilustra con un ejemplo: comprado el 1 de marzo de 2026 un piso cuyo alquiler vence el 31 de mayo de 2028, el nuevo dueño solo puede denunciar para vender como muy tarde al vencimiento de la primera renovación, es decir, el 31 de mayo de 2031. Quien compró un piso alquilado debe leer antes el artículo dedicado a comprar un piso alquilado en Francia y los derechos del inquilino, porque la fecha de la escritura condiciona todo el calendario.
Segundo freno: el inquilino protegido por edad y recursos. El propietario no puede impedir la renovación denunciando el contrato frente a un inquilino mayor de sesenta y cinco años cuyos recursos anuales estén por debajo del techo oficial de la vivienda concertada, sin ofrecerle una vivienda acorde con sus necesidades y posibilidades dentro del perímetro legal. El texto oficial establece: « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé […] à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources […] sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (artículo 15, apartado III: inquilino protegido), cuya traducción explicativa es que el arrendador no puede oponerse a la renovación frente a un inquilino mayor de sesenta y cinco años con recursos modestos sin ofrecerle una vivienda alternativa adecuada. La protección se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco años que viva habitualmente en la vivienda y los recursos del hogar queden bajo el techo. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificación del congé.
La Cour de cassation acaba de precisar cómo se calculan esos recursos, y el matiz es decisivo. En su sentencia de 24 de octubre de 2024 (recurso n.º 23-18.067, texto oficial en Legifrance), la Sala Tercera de lo Civil confirmó la anulación de un congé porque los ingresos del inquilino, declarados a Hacienda entre diciembre de 2017 y noviembre de 2018, quedaban bajo el techo de 2018 para una persona sola, sin que la propietaria hubiera ofrecido realojo. La Corte fijó la regla aplicable: « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé », es decir, en traducción explicativa, cuentan los ingresos percibidos durante los doce meses anteriores a la entrega del congé, apreciados a la fecha de su notificación, y no el último año natural con aviso de imposición como pretendía la propietaria. El propietario debe, por tanto, reconstruir esos doce meses con avisos fiscales y justificantes antes de denunciar, porque equivocarse en el cálculo anula el congé.
Esta protección tiene una excepción simétrica: no se aplica cuando el propio arrendador es una persona física mayor de sesenta y cinco años o con recursos anuales bajo el mismo techo. Un propietario español jubilado con pensión modesta puede, por tanto, recuperar su vivienda frente a un inquilino protegido, siempre que respete el resto de las reglas. Desde la reforma de 2023 existe además una protección equivalente para los beneficiarios de la asignación por hijo con discapacidad grave mencionada en el artículo L. 544-1 del Código de la Seguridad Social con recursos modestos, sin oferta de realojo adecuada. Son supuestos precisos que deben verificarse caso por caso, nunca presumirse.
Tercer freno práctico, a menudo ignorado desde España: la tregua invernal (trêve hivernale). Del 1 de noviembre al 31 de marzo del año siguiente, ningún inquilino puede ser expulsado de su vivienda y la expulsión queda aplazada (ficha oficial verificada el 1 de diciembre de 2025). La tregua no anula el congé ni impide obtener la sentencia, pero sí bloquea la ejecución forzosa durante cinco meses, lo que debe integrarse en el calendario, sobre todo si el vencimiento cae en otoño. Y un aviso para el inversor en amueblado: en alquiler amueblado el inquilino no tiene derecho de adquisición preferente (droit de préemption) cuando el dueño vende; el propietario puede vender tras la salida del inquilino sin ofrecerle el piso, aunque debe igualmente respetar el motivo, la forma y el preaviso de tres meses.
II. Cada vía tiene sus pruebas y sus trampas: vender, vivir o motivo legítimo
A. Vender: el congé vale como oferta y el precio queda bajo vigilancia
Cuando el motivo es vender la vivienda libre de inquilino, el congé no es solo un aviso: es una oferta de venta al inquilino, que tiene preferencia sobre cualquier otro comprador. La ley exige, bajo pena de nulidad, indicar el precio y las condiciones de la venta proyectada: « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (artículo 15, apartado II: oferta de venta) En traducción explicativa: fundado en la venta, el congé debe indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad, vale como oferta al inquilino y la oferta es válida durante los dos primeros meses del preaviso. Ejemplo oficial: vencimiento el 20 de septiembre, congé conocido el 20 de marzo, oferta válida hasta el 20 de mayo. El inquilino acepta por carta certificada con acuse de recibo indicando si pedirá hipoteca, y esa mención cambia todos los plazos.
Si el inquilino no acepta en plazo, a la expiración del preaviso queda privado de pleno derecho de todo título de ocupación: « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local » (artículo 15, apartado II: pérdida del título), es decir, pierde automáticamente el derecho a permanecer. Si acepta, dispone de dos meses desde el envío de su respuesta para firmar la venta; si anunció que pediría préstamo, la aceptación queda subordinada a obtenerlo y el plazo sube a cuatro meses, prorrogándose el alquiler hasta entonces. Si la venta no se firma en plazo, la aceptación queda nula de pleno derecho y el inquilino pierde igualmente el título de ocupación. El propietario que recibe la aceptación debe, por tanto, colaborar en la firma ante notario dentro de esos plazos y conservar cada envío.
La trampa más cara llega después: si el propietario vende finalmente a un precio o en condiciones más ventajosas para el comprador, el notario debe notificar al inquilino esas nuevas condiciones, bajo pena de nulidad de la venta, y esa segunda oferta vale durante un mes desde su recepción. La cour d’appel de Burdeos lo aplicó con toda severidad el 2 de julio de 2026 (recurso n.º 23/01356): un congé para vender con oferta de 424 000 euros por el inmueble entero, seguido de una venta el 7 de septiembre de 2020 a una sociedad sin nueva notificación al inquilino, terminó con la nulidad judicial de esa venta. Rebajar el precio, fraccionar el inmueble o suavizar condiciones sin avisar al inquilino puede, por tanto, demoler la venta misma, no solo el congé. Y si el inquilino aceptó la primera oferta e indicó que pediría préstamo, toda promesa firmada entretanto con otro comprador queda anulada.
La segunda vigilancia afecta al precio inicial. Un precio voluntariamente disuasorio, fijado para impedir que el inquilino ejerza su preferencia, puede constituir fraude y anular el congé, según una jurisprudencia constante de la Cour de cassation (Sala Tercera, 5 de julio de 1995, n.º 93-17.283) recordada por los jueces de fondo. Pero la prueba incumbe al inquilino, conforme al artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, y los tribunales la exigen sólida. La cour d’appel de Douai lo ilustró el 12 de febrero de 2026 (recurso n.º 24/01627, magistrado JCP de Dunkerque confirmado): la inquilina pedía la nulidad de un congé para vender de 27 de abril de 2023 por precio excesivo de 78 500 euros y 2 000 euros de daños por congé abusivo, sin aportar ninguna prueba, mientras la propietaria presentaba una tasación notarial de 3 de abril de 2023 sobre un inmueble de tres pisos alquilados vendido en bloque; la corte confirmó la validez del congé y condenó a la inquilina a las costas más 500 euros. Moraleja para el propietario español: fije el precio con una tasación notarial o de agencia documentada y conserve el informe; para el inquilino: un precio alto no basta, hacen falta comparables y prueba de la intención fraudulenta.
Quedan dos detalles útiles. Entre parientes hasta el tercer grado inclusive, la preferencia del inquilino no se aplica si el comprador ocupa la vivienda como residencia principal al menos dos años tras el preaviso: vender al hijo que se instalará en el piso simplifica el procedimiento, pero exige esa ocupación real durante dos años. Y si el motivo real son impagos reiterados del inquilino más que la venta, la vía adecuada suele ser el congé por motivo legítimo y serio, desarrollado en el artículo sobre el inquilino que no paga y el commandement de desahucio, cuyas notificaciones y plazos deben respetarse antes de pensar en vender.
B. Vivir en el piso o invocar un motivo legítimo: el beneficiario, la seriedad y el fraude
Recuperar para vivir (congé pour reprise o pour habiter) exige designar a un beneficiario del círculo cerrado —uno mismo, cónyuge, pareja de PACS, concubino notorio de al menos un año, ascendientes o descendientes— e indicar su nombre, dirección y vínculo bajo pena de nulidad. Además, el propietario debe justificar el carácter real y serio de su decisión de recuperar: « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (artículo 15, apartado I: recuperación para vivir), es decir, en traducción explicativa, quien denuncia para recuperar debe acreditar que su proyecto de vivienda es real y serio. No basta con escribir «quiero vivir allí»: hacen falta elementos objetivos —venta o fin del alquiler de la vivienda actual, traslado laboral, jubilación y regreso a Francia, necesidad de superficie adaptada— y coherencia entre el beneficiario y la vivienda.
La cour d’appel de Bastia precisó el 9 de abril de 2025 (recurso n.º 23/00774, confirmando al juez de protección de Ajaccio) cómo se reparten las pruebas en un congé para vivir discutido: corresponde al beneficiario de la recuperación demostrar su seriedad, pero corresponde al inquilino demostrar el fraude, que no se presume. En aquel caso, un congé de 5 de abril de 2022 para recuperar un estudio de 20 metros situado bajo la vivienda del propietario, que explicaba querer mudarse al pequeño con su esposa para alquilar más caro el grande, superó el control judicial: la corte recordó que no le toca apreciar la oportunidad de la mudanza sino su realidad y seriedad a la vista de ingresos y proyecto, y confirmó la validez. El inquilino, que alegaba ingresos modestos, discapacidad y solicitud de vivienda social sin éxito, tampoco obtuvo más plazos en apelación. Para el propietario español, la lección es documentar el proyecto de vida con papeles —contrato de trabajo o jubilación, fin del arrendamiento actual, composición familiar— y no prestar el piso a otro uso tras la salida.
El tercer motivo, el motivo legítimo y serio distinto de la venta o la vivienda, cubre sobre todo incumplimientos del inquilino: impagos persistentes, desorden grave, subarriendo prohibido o falta de seguro de vivienda. La sentencia de casación de 24 de octubre de 2024 citada antes confirma que los jueces anulan sin dudar el congé mal fundado: allí, un congé por motivos serios y legítimos de 7 de diciembre de 2018 con efecto a 10 de junio de 2019 fue anulado por falta de oferta de realojo a un inquilino protegido, y el recurso de la propietaria desestimado con 3 000 euros de costas. Cada motivo exige sus notificaciones previas —en impagos, el commandement de payer y sus plazos—, por lo que conviene tratar esa vía como un procedimiento propio y no como un atajo del congé para vender.
El fraude se paga dos veces. En lo penal, « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale », es decir, en traducción explicativa, el congé fraudulentamente justificado por recuperar o vender se castiga con multa de hasta 6 000 euros para personas físicas y 30 000 para sociedades, proporcional a la gravedad, y el inquilino puede personarse como acusación particular y reclamar su perjuicio (artículo 15, apartado V, versión vigente desde el 29 de julio de 2023). En lo civil, el congé fraudulento se anula y el propietario puede deber daños y perjuicios, además de ver bloqueada la expulsión. Los indicios que los jueces examinan son la reventa rápida tras un congé para vivir, el realquiler inmediato tras un congé para vender fallido o un precio manifiestamente disuasorio.
Obtenida la validación judicial, la ejecución sigue su propio calendario. La expulsión de un lugar habitado solo puede producirse tras dos meses desde el commandement de quitter les lieux: « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (artículo L. 412-1 del Código de Procedimientos Civiles de Ejecución), es decir, en traducción explicativa, dos meses mínimos tras el requerimiento de desalojo. El juez puede además conceder prórrogas renovables cuando el realojo no pueda producirse en condiciones normales (artículo L. 412-3 del mismo código, aplicado en la sentencia de Bastia), y la tregua invernal suspende toda expulsión del 1 de noviembre al 31 de marzo. El inquilino puede impugnar el congé ante el juez de protección (juge des contentieux de la protection) del lugar del inmueble, que verifica de oficio el motivo, y el propietario debe contar con un año adicional si el calendario cae en invierno o si el juez concede plazos. Las reglas oficiales de preaviso y forma están resumidas en la ficha oficial sobre el congé del propietario (verificada el 1 de junio de 2026) y las de la venta de vivienda alquilada en la ficha oficial sobre vender con inquilino.
Conclusión
Recuperar un piso alquilado en Francia siendo español exige elegir bien la vía —vender, vivir o motivo legítimo y serio—, respetar el preaviso de seis meses en vivienda vacía o tres en amueblado con recepción efectiva, redactar un congé con motivo, precio o beneficiario según el caso, y comprobar antes los dos frenos clásicos: compra reciente con inquilino y protección por edad y recursos con oferta de realojo. Vender implica ofrecer al inquilino durante dos meses y notificarle cualquier rebaja posterior so pena de nulidad de la venta; vivir exige un proyecto real y serio del beneficiario; el fraude se castiga con multa y daños. Con las pruebas reunidas desde el primer día y el calendario ajustado a la tregua invernal, el propietario convierte un procedimiento minado en una salida ordenada; sin ellas, cada error regala al inquilino un año más. Ante la duda sobre el motivo, los recursos del inquilino o la fecha exacta de vencimiento, conviene pedir consejo antes de enviar el primer correo.
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