Kyaneos Pierre avis : SCPI fiable ou pas en cas de faillite ? Dividende ramené à 2,30 €, retraits en hausse, gestion locative par une société liée et recours (2026)

Kyaneos Pierre avis : la SCPI résidentielle gérée par Kyaneos Asset Management est-elle fiable, et que deviendraient vos parts en cas de faillite ? Les suggestions de recherche associées à son nom, de kyaneos pierre faillites à kyaneos pierre fiable ou pas, posent la question, et la requête kyaneos pierre figurait le 12 novembre 2026 parmi les recherches liées au nom Kyaneos en plus forte hausse sur un mois, selon Google Trends. Le bulletin du troisième trimestre 2026 permet d’y répondre avec des chiffres. Au 30 septembre 2026, aucune part n’attendait d’être remboursée et la capitalisation atteignait 458 millions d’euros pour 11 276 associés, mais 12 082 parts ont été retirées sur le trimestre et le dividende trimestriel a été ramené à 2,30 euros par part. La gestion locative des logements est en partie confiée à Kyaneos Gestion, société liée au groupe, ce que la SCPI présente elle-même comme un conflit d’intérêts encadré.

Trois réserves s’imposent. À la date de rédaction, le 12 novembre 2026, le BODACC ne publie aucune procédure collective visant la SCPI, sa société de gestion ou la société de gestion locative du groupe, et nous n’avons trouvé aucune sanction de l’Autorité des marchés financiers : aucune difficulté de paiement ni aucune faute n’est constatée par une source officielle, et aucune responsabilité n’est établie. Les chiffres proviennent des documents de la société de gestion ; nos calculs sont signalés. Enfin, les statuts, la note d’information et les contrats signés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige.

Nous examinons ce que valent aujourd’hui vos parts et ce qui se passerait en cas de défaillance (I), puis les moyens d’agir des associés, de la sortie au recours en justice (II).

I. Une SCPI en croissance mais sous tension : que vaut votre part et que se passerait-il en cas de défaillance ?

A. Collecte, retraits, dividende et dette : ce que disent les documents de la SCPI

La SCPI a été créée le 11 avril 2018 et a reçu le visa de l’Autorité des marchés financiers n° 18-08 le 25 mai 2018. C’est une société à capital variable qui achète des immeubles résidentiels anciens, souvent dégradés, dans des villes petites et moyennes, les rénove puis loue les logements. Au 30 septembre 2026, elle détenait 666 immeubles, soit 5 162 lots répartis dans 38 départements, pour une surface habitable de 301 951 mètres carrés. Le prix de souscription est de 224 euros par part depuis le 1er juillet 2025. Il comprend une commission de souscription de 11 % toutes taxes incluses, soit 24,64 euros, de sorte que l’associé qui se retire perçoit 199,36 euros par part. Le bulletin rappelle aussi que l’horizon de placement recommandé est de dix ans au moins.

Le premier indicateur à surveiller dans une SCPI à capital variable est l’équilibre entre les souscriptions et les retraits, car seuls les retraits compensés par des souscriptions nouvelles peuvent être payés. Les quatre derniers bulletins donnent les chiffres suivants.

La SCPI continue donc de collecter plus qu’elle ne rembourse, et aucune demande de retrait n’attendait au 30 septembre 2026. La tendance mérite pourtant l’attention. En 2025, selon le rapport annuel, 25 145 parts avaient été remboursées, contre 19 636 en 2024, et toutes les demandes avaient été honorées dans les quinze jours suivant la réception d’un dossier complet. Sur les seuls trois premiers trimestres de 2026, 34 661 parts ont été retirées, soit environ 38 % de plus que sur toute l’année 2025, à notre calcul. Le conseil de surveillance écrivait déjà, dans son rapport sur l’exercice 2025, que cette tendance « mérite d’être surveillée », tout en la jugeant maîtrisée.

Le dividende suit une pente descendante. Le dividende annuel est passé de 12,60 euros par part en 2021 à 9,66 euros en 2025, et le taux de distribution de 5,94 % à 4,35 %. Le conseil de surveillance attribue le recul de 2025 à la dilution liée à l’arrivée de nouveaux associés, à l’absence de produits exceptionnels faute de vente d’immeuble et à la hausse des charges d’intérêts, passées de 1 820 165 euros en 2024 à 2 244 542 euros en 2025. En 2026, le dividende trimestriel a reculé de 2,44 euros au premier trimestre à 2,30 euros au troisième, soit une baisse d’environ 5,7 %, à notre calcul. L’éditorial du dernier bulletin qualifie la combinaison de taux d’intérêt en hausse et d’une inflation faible de « l’un des pires scénarios » pour un investisseur immobilier, puisque le coût de la dette augmente alors que les loyers indexés progressent peu.

Le taux d’occupation financier atteignait 88,5 % au troisième trimestre 2026 : 5,3 % des locaux étaient vacants pour travaux et 6,2 % en recherche de locataires. La stratégie de rénovation explique une partie de cette vacance, puisque les immeubles sont souvent achetés partiellement occupés et que les logements sont libérés le temps des chantiers. Les loyers encaissés sur le trimestre s’élevaient à 8 102 549 euros, et la SCPI a acquis huit immeubles, soit 77 lots, pour 8 962 781 euros acte en main.

Les valeurs de la part restent proches du prix payé. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier définit les deux repères : « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. » et « La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine. » Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation était de 186,49 euros et la valeur de reconstitution de 225,02 euros, contre 187,10 euros et 225,26 euros au 31 décembre 2025. Le prix de 224 euros se situe ainsi environ 0,5 % sous la valeur de reconstitution, à notre calcul, loin du seuil de l’article L. 214-94, selon lequel « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Ces valeurs reposent sur l’évaluation des immeubles par un expert. Depuis le 1er janvier 2026, l’article R. 214-157-1 prévoit que « Chaque immeuble fait l’objet d’une expertise tous les cinq ans », puis précise que l’expertise a lieu tous les trois ans pour une SCPI à capital variable et que la valeur est actualisée chaque semestre. La note d’information, datée du 1er juillet 2025, décrit encore une expertise quinquennale : à notre lecture, sa prochaine mise à jour devrait tenir compte de ce texte.

Un détail mérite d’être compris. Le prix de retrait de 199,36 euros dépasse la valeur de réalisation de 186,49 euros d’environ 6,9 %, à notre calcul. Tant que les souscriptions compensent les retraits, l’associé qui sort perçoit donc davantage que la quote-part d’actif net estimée de sa part. Cette situation n’est pas anormale, mais elle a une conséquence : si les retraits cessaient d’être compensés, la note d’information prévoit qu’un éventuel fonds de remboursement, qui n’existe pas aujourd’hui, ne rembourserait les associés qu’à la valeur de réalisation diminuée de 10 %, soit environ 167,84 euros sur la base de la valeur au 30 juin 2026, à notre calcul.

Reste la dette. Selon le bulletin du troisième trimestre, elle représentait 25 % de la valeur de réalisation, pour un effet de levier de 1,34. Le rapport annuel 2025 en donne le détail : au 31 décembre 2025, la SCPI devait 109 974 126 euros aux établissements de crédit, et le montant des hypothèques et privilèges de prêteur de deniers inscrits sur ses immeubles était identique. Les emprunts, d’un total de 105 974 126 euros, étaient tous à taux fixe : 8 072 518 euros arrivaient à échéance dans l’année, 60 485 778 euros entre un et cinq ans, dont 39 284 429 euros remboursables en une seule fois à l’échéance, et 37 415 830 euros au-delà. S’y ajoutait un concours bancaire courant de 4 000 000 euros. Les prêts dits in fine arrivant à échéance d’ici 2030 devront être remboursés ou refinancés, peut-être à des taux plus élevés : c’est le principal point de vigilance que nous retenons.

Le plafond d’endettement n’est pas présenté de la même façon dans tous les documents. La note d’information indique que l’assemblée constitutive du 11 avril 2018 a autorisé des emprunts dans la limite de 50 % de la valeur comptable des actifs immobiliers, ce que reprennent le document d’informations clés d’octobre 2026 et les bulletins des deuxième et troisième trimestres 2026. Les rapports annuels 2024 et 2025, ainsi que les bulletins du quatrième trimestre 2025 et du premier trimestre 2026, mentionnaient en revanche un ratio statutaire de 40 %. Nous n’avons pas trouvé, dans les documents lus, de résolution modifiant ce plafond en 2026. La différence a des conséquences pratiques, puisque l’article L. 214-101 permet à la société de gestion d’emprunter « dans la limite d’un maximum fixé par l’assemblée générale », puis ajoute : « A l’égard des tiers, la société ne peut se prévaloir des limitations ou restrictions de pouvoirs résultant du présent article. » À notre lecture, ce plafond protège les associés dans leurs relations avec la société de gestion, mais il ne pourrait pas être opposé aux banques. Un associé peut légitimement demander quel plafond s’applique et sur quelle base il se calcule.

B. Si la SCPI, sa société de gestion ou son gestionnaire locatif défaillait

Les difficultés de trois acteurs distincts doivent être séparées : la SCPI, propriétaire des immeubles, la société de gestion, qui administre la SCPI sans en être propriétaire, et la société de gestion locative, qui encaisse les loyers pour le compte de la SCPI.

Si la SCPI elle-même ne pouvait plus payer ses dettes, ses créanciers seraient servis avant les associés. Les statuts prévoient qu’en cas de liquidation, le produit net n’est employé à rembourser les parts qu’après « l’acquit du passif et des charges sociales », et la note d’information rappelle que le capital perçu par les associés serait subordonné au remboursement préalable des emprunts. Les banques titulaires d’hypothèques ou de privilèges seraient payées sur le prix des immeubles qui garantissent leurs prêts. Les statuts précisent aussi que les immeubles appartiennent à « l’être moral et collectif » : aucun associé ne peut revendiquer un logement ou une fraction d’immeuble. L’hypothèse d’une SCPI en procédure collective n’est pas théorique, comme l’a montré le redressement judiciaire d’une SCPI fiscale en octobre 2026.

L’associé risque-t-il de payer les dettes de la SCPI sur son patrimoine personnel ? Le principe des sociétés civiles est rigoureux. L’article 1857 du code civil dispose : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. » Les SCPI bénéficient d’un régime plus protecteur. L’article L. 214-89 du code monétaire et financier prévoit d’abord que « La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile ou la société d’épargne forestière a été préalablement et vainement poursuivie en justice. » Il limite ensuite la responsabilité de chaque associé à l’égard des tiers « dans la limite de deux fois le montant de cette part », et ajoute : « Les statuts de la société civile ou société d’épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. » Le même article impose à la SCPI de souscrire une assurance de responsabilité civile du fait de ses immeubles.

Les statuts de la SCPI ont fait ce choix protecteur : leur article 10.4 indique que la responsabilité de chaque associé à l’égard des tiers est limitée au montant de sa participation dans le capital, et précise qu’elle est limitée à une fois la fraction du capital détenue. La part ayant une valeur nominale de 160 euros, à notre calcul d’après le capital nominal et le nombre de parts publiés, l’exposition théorique d’un associé détenant 100 parts serait plafonnée à 16 000 euros de nominal, sous réserve de l’interprétation des juges. Cette limite ne joue qu’après la poursuite de la SCPI, comme le rappelle l’article 1858 du code civil : « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. » La chambre mixte de la Cour de cassation a toutefois jugé, le 18 mai 2007, que lorsque la société est en liquidation judiciaire, la déclaration de la créance à la procédure suffit : elle « dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser ». À l’inverse, l’associé conserve ses moyens de défense, puisque, selon la Cour de cassation, l’associé, débiteur subsidiaire du passif social, « est en droit d’opposer au créancier la prescription de la créance détenue contre la société ».

Sortir de la SCPI ne fait pas disparaître instantanément cette exposition. Pour les sociétés à capital variable, l’article L. 231-6 du code de commerce prévoit que l’associé qui cesse de faire partie de la société « reste tenu, pendant cinq ans, envers les associés et envers les tiers, de toutes les obligations existant au moment de sa retraite ». Les statuts reprennent cette durée de cinq ans pour l’associé qui opte pour le retrait. Avec un endettement de l’ordre de 25 % de la valeur de réalisation et une limitation statutaire au montant de la part, ce risque reste théorique tant que la SCPI est solvable, mais il explique pourquoi la solidité de la dette compte autant que le rendement. Nous avons détaillé, à propos d’une SCPI de bureaux dont la dette approche son plafond, ce que changent les clauses par lesquelles les prêteurs renoncent à poursuivre les associés ; les documents lus ici ne mentionnent pas de telle clause.

La défaillance de la société de gestion soulève d’autres questions. Les statuts précisent que la société de gestion, société par actions simplifiée agréée par l’AMF sous le numéro GP-18000002, ne contracte aucune obligation personnelle au titre des engagements de la SCPI : les immeubles et les comptes de la SCPI ne font pas partie de son patrimoine. Selon l’article 14 des statuts, ses fonctions cessent notamment par sa déconfiture, sa révocation, sa démission ou le retrait de son agrément, la rédaction employant encore les anciennes notions de règlement judiciaire et de liquidation de biens. Le conseil de surveillance doit alors convoquer sans délai une assemblée chargée de désigner une nouvelle société de gestion agréée. La SCPI ne serait pas dépourvue d’organe pour réunir ses associés : l’article R. 214-136 prévoit qu’à défaut de convocation par la société de gestion, l’assemblée peut être convoquée par un commissaire aux comptes, « 2° Par le conseil de surveillance », ou par « un mandataire désigné en justice à la demande d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ou de tout intéressé en cas d’urgence ».

Le législateur a prévu une voie supplémentaire. L’article L. 621-13-10 permet à l’AMF de désigner un liquidateur pour un organisme de placement collectif, « auquel sont transférés tous les pouvoirs d’administration, de direction et de représentation de l’organisme ». Cette désignation peut intervenir à l’initiative de l’Autorité « en cas d’engagement d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société de gestion de l’organisme de placement collectif », et le liquidateur ainsi désigné « déclare les créances de l’organisme auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire de la société de gestion ». À notre lecture, ce mécanisme peut concerner une SCPI, qui est un fonds d’investissement alternatif, sous réserve de l’appréciation de l’AMF et des juges.

Le dépositaire joue un rôle de vigie. La note d’information désigne Société Générale comme dépositaire de la SCPI, pour une durée indéterminée. Pour les actifs immobiliers, l’article L. 214-24-8 prévoit que le dépositaire chargé de la garde « Pour les autres actifs, vérifie qu’ils sont la propriété du FIA et en tient le registre. » Il ne garantit ni la valeur des immeubles ni le rendement. Sa responsabilité est encadrée par l’article L. 214-24-10 : il est responsable envers le fonds ou ses porteurs de parts « de toute autre perte résultant de la négligence ou de la mauvaise exécution intentionnelle de ses obligations ».

Reste le cas, propre à cette SCPI, de la société de gestion locative du groupe. Selon le rapport annuel 2025, elle est chargée de la gestion locative d’une partie des immeubles et facture 5 % hors taxes des loyers encaissés, charges comprises. Elle encaisse donc des loyers pour le compte de la SCPI avant de les lui reverser. Si un gestionnaire locatif défaillait en conservant des loyers, la SCPI deviendrait sa créancière. Le droit immobilier prévoit pour ce risque une garantie financière obligatoire. La Cour de cassation a jugé, en application de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972, que cette garantie s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, « ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations », et qu’elle « produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance ». Le tribunal judiciaire de Grenoble l’a appliquée le 30 mars 2026 au profit de deux sociétés propriétaires dont le gestionnaire avait été placé en redressement judiciaire en juillet 2023 : il a retenu que la garantie financière couvre la représentation des fonds dans le cadre de l’activité de gestion immobilière, et a condamné le garant à leur verser 97 013,99 euros et 7 736,19 euros. Les documents de la SCPI que nous avons lus n’indiquent pas l’identité du garant de la société de gestion locative du groupe. Rien ne laisse penser qu’elle soit en difficulté, mais la question peut être posée lors de l’assemblée : c’est la SCPI, représentée par sa société de gestion, qui exercerait ce recours, et non chaque associé.

II. Sortir, contrôler, agir : les moyens concrets des associés

A. Sortir ou peser sur la gestion : retrait, assemblée, conseil de surveillance et conventions avec le groupe

Le retrait est la sortie normale. La demande est adressée à la société de gestion par lettre recommandée avec accusé de réception, au prix de retrait en vigueur, en indiquant le nombre de parts. Elle est inscrite sur un registre et traitée par ordre chronologique, et la note d’information prévoit un règlement dans un délai administratif de dix jours ouvrés, sauf circonstances particulières. L’associé perd la jouissance de ses parts à compter du premier jour du trimestre au cours duquel le retrait intervient. Aucun fonds de remboursement n’a été créé, de sorte que seuls les retraits compensés par des souscriptions peuvent être payés.

Tant que le remboursement n’est pas intervenu, l’associé reste associé. La Cour de cassation a rappelé, le 24 septembre 2026, que la perte de la qualité d’associé ne peut, en cas de retrait, « être antérieure au remboursement de la valeur des droits sociaux », tout en précisant que cette règle, s’agissant du retrait volontaire, « est susceptible de faire l’objet d’une clause statutaire contraire ». La note d’information de la SCPI indique que c’est le remboursement qui rend le retrait effectif : à notre lecture, l’associé dont la demande attendrait sur le registre continuerait de supporter les risques de la SCPI jusqu’au paiement.

Si les retraits cessaient d’être compensés, deux mécanismes se déclencheraient. Les statuts permettent à la société de gestion, lorsque des demandes demeurent non satisfaites depuis au moins six mois, de suspendre la variabilité du capital et d’ouvrir un marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente ; nous avons décrit le fonctionnement de la revente de parts sur le marché secondaire ou de gré à gré. La loi impose en outre une alerte. Selon l’article L. 214-93, la procédure d’information de l’AMF est applicable « au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts ». Le texte ajoute : « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. » Pour cette SCPI, le seuil correspond à environ 204 535 parts, à notre calcul sur le nombre de parts au 30 septembre 2026 ; aucune part n’était alors en attente. La cession de gré à gré reste possible, puisque 615 parts ont été échangées ainsi au deuxième trimestre 2026, mais les parts de SCPI ne se vendent pas comme des actions cotées : la Cour de cassation a jugé que les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés.

Le vote en assemblée est le premier levier collectif. L’article L. 214-103 impose de réunir l’assemblée ordinaire dans les six mois de la clôture et prévoit que « Le ministère public ou tout associé peut saisir le président du tribunal compétent statuant en référé afin d’enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de convoquer cette assemblée ou de désigner un mandataire pour y procéder. » Il précise aussi que « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. » Chaque vote exprimé pèse donc davantage. Pour l’exercice 2025, l’assemblée s’est tenue le 29 juin 2026 sur deuxième convocation, et l’ensemble des résolutions a été adopté, selon le bulletin du deuxième trimestre.

Parmi ces résolutions figuraient les contrats confiés aux sociétés du groupe. L’article L. 214-106 dispose : « Toute convention intervenant entre la société et la société de gestion, ou tout associé de cette dernière est approuvée par l’assemblée générale des associés de la société, sur les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes. » Il ajoute : « Même en l’absence de fraude, les conséquences préjudiciables à la société des conventions désapprouvées sont mises à la charge de la société de gestion responsable ou de tout associé de cette dernière. » Les statuts de la SCPI étendent ce contrôle aux conventions conclues avec les organes de direction de la société de gestion et les personnes qui y appartiennent.

Le rapport annuel 2025 décrit précisément ces conventions. La société de gestion locative et la société de dépannage et de maintenance sont contrôlées, au travers de sa holding, par l’actionnaire majoritaire de la société de gestion, qui en est aussi le président. Chacune a fait l’objet d’une résolution distincte à l’assemblée de 2026 : gestion locative à 5 % hors taxes des loyers encaissés charges comprises et relocation dans la limite d’un mois de loyer, avec un appel d’offres annuel, d’une part ; travaux de maintenance et de dépannage facturés selon un bordereau de prix unitaires validé par des personnes sans conflit d’intérêts, d’autre part. En 2025, la SCPI a versé 1 714 964 euros pour la gestion locative, 603 515 euros d’honoraires de relocation, 721 005 euros pour le dépannage et 350 512 euros pour des travaux à ces deux sociétés, soit environ 3,39 millions d’euros ou 11,3 % des 30 022 216 euros de loyers de l’exercice, à notre calcul. Le conseil de surveillance relevait que, selon la gérance, ces honoraires sont « en ligne ou inférieurs » aux conditions de marché. Il faut aussi relever un élément favorable : la société de gestion n’a comptabilisé aucune commission de gestion en 2025, alors que la note d’information lui permet de prélever 8 % toutes taxes incluses des produits locatifs ; elle a perçu 5 673 210 euros de commissions de souscription, 505 120 euros au titre des acquisitions et 329 434 euros pour le suivi des travaux.

L’existence de ces conventions n’est pas irrégulière en soi : la loi les admet sous réserve de l’approbation de l’assemblée, elles sont déclarées et soumises au vote, et la société de gestion les présente comme un moyen de mieux suivre l’entretien des logements. Mais elles donnent aux associés une raison concrète de lire le rapport spécial du commissaire aux comptes et le rapport du conseil de surveillance avant chaque assemblée. Les associés disposent d’ailleurs d’un pouvoir réel sur la rémunération de la société de gestion. Dans une affaire concernant une autre SCPI, la Cour de cassation a jugé, le 17 septembre 2025, qu’une délibération de l’assemblée modifiant les statuts sur la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, « qui ne peut s’y opposer ».

Le conseil de surveillance est le relais naturel des associés. Selon l’article L. 214-99, il est chargé d’assister la société de gestion et « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Celui de la SCPI compte huit membres élus par l’assemblée du 5 avril 2024 pour trois ans : à notre lecture, leurs mandats arriveront à échéance lors de l’assemblée de 2027, ce qui ouvre la possibilité de se porter candidat.

Les associés peuvent aussi proposer leurs propres résolutions. L’article R. 214-138 prévoit que « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution », la demande devant être adressée vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation. Ce seuil est réduit par tranches pour les sociétés dont le capital dépasse 760 000 euros, jusqu’à 0,5 % pour la fraction supérieure à 15,2 millions. Appliqué au capital nominal de 327,3 millions d’euros publié au 30 septembre 2026, il correspond à environ 1,84 million d’euros de nominal, soit quelque 11 500 parts ou 0,56 % du capital, à notre calcul. Un groupe d’associés peut donc demander un vote sur le plafond d’endettement, la création d’un fonds de remboursement ou la rémunération des sociétés liées.

Enfin, la société de gestion peut être remplacée. L’article L. 214-98 prévoit qu’elle « peut être révoquée par l’assemblée générale à la même majorité », celle des voix des associés présents ou représentés, et ajoute : « En outre, la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. » La voie judiciaire suppose un procès au fond. La Cour de cassation a jugé le 7 mai 2026, à propos du gérant d’une société civile, que la révocation judiciaire pour cause légitime d’un gérant de société civile « n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés », lequel peut en revanche, « en présence de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d’un péril imminent, désigner un administrateur provisoire ». À notre lecture, cette solution devrait guider les juges saisis d’une demande visant la société de gestion d’une SCPI, sous réserve de leur appréciation.

B. Obtenir réparation : société de gestion, dépositaire, distributeur et délais

Une perte ne suffit pas à engager la responsabilité de quiconque : la baisse de valeur d’une part de SCPI est un risque inhérent au placement, que la note d’information et le document d’informations clés décrivent. Une action suppose une faute, un préjudice et un lien entre les deux, et le choix du défendeur détermine la nature de l’action.

Contre la société de gestion, deux voies coexistent. L’article 1843-5 du code civil prévoit : « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. » Dans cette action sociale, « en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société ». L’action individuelle est plus exigeante : la Cour de cassation subordonne la recevabilité de l’action d’un associé contre un tiers à l’allégation d’un préjudice personnel et distinct « de celui qui pourrait être subi par la société elle-même, c’est-à-dire d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social ». Une baisse de la valeur des immeubles ou un recul des loyers relèvent, en principe, du préjudice social.

Le préjudice personnel existe pourtant lorsqu’un investisseur a été mal informé avant de souscrire. Dans un arrêt du 11 juin 2026 concernant une autre SCPI et une autre société de gestion, la cour d’appel de Paris a retenu la responsabilité délictuelle d’une société de gestion qui n’avait pas fait état, dans les documents destinés aux investisseurs, d’une stratégie présentant un niveau de risque excédant celui de tout investissement immobilier. Elle a jugé qu’il importait peu que la note d’information ait reçu le visa de l’AMF, car ce visa n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité « ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement envisagée par la société de gestion ». La cour a aussi relevé qu’une valeur de réalisation en baisse « ne révélait qu’une moins-value latente » tant que la perte n’était pas réalisée, et a renvoyé l’évaluation du préjudice à une audience ultérieure. Aucune décision de ce type ne vise la SCPI étudiée ici : ces motifs indiquent seulement ce qu’un juge examine.

Contre le dépositaire, l’action suppose une négligence ou une mauvaise exécution intentionnelle de ses obligations, au sens de l’article L. 214-24-10 déjà cité. Elle ne permet pas de faire garantir la valeur des parts.

Contre le distributeur ou le conseiller qui a recommandé la souscription, le terrain est celui de l’information et du conseil. L’article L. 541-8-1 impose aux conseillers en investissements financiers d’« Agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients », et de recueillir les informations sur la situation et les objectifs du client avant de recommander un produit. La Cour de cassation a jugé, le 21 octobre 2026, que le conseiller en gestion de patrimoine est tenu d’une obligation d’information sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, « de l’investissement proposé et sur les risques qui lui sont associés ». Elle avait déjà retenu en 2014, à propos de parts de SCPI vendues par une banque, que le prestataire de services d’investissement est tenu d’une obligation d’information « portant, le cas échéant, sur les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible ». Pour une SCPI résidentielle investie dans des immeubles à rénover, les risques propres à présenter tiennent notamment aux délais et aux coûts des chantiers, à la vacance pendant les travaux, à l’endettement et à la liquidité. Nous avons examiné ces obligations à propos d’une SCPI conseillée par sa banque.

Les délais doivent être surveillés. L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour les placements en SCPI, la Cour de cassation a précisé que le délai pour agir contre un conseiller qui n’a pas informé de la perte possible ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent, et, dans l’espèce jugée, avant la clôture de la liquidation de la SCPI. À notre lecture, tant que l’associé conserve ses parts sans les avoir revendues à perte, le délai contre le conseiller n’a pas commencé à courir, mais chaque situation doit être analysée, notamment lorsque l’associé a reçu des documents révélant le risque ; nous avons détaillé ces questions dans notre article sur le délai pour agir contre un conseiller. Le médiateur de l’AMF offre une étape amiable : selon l’article L. 621-19, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. »

Quel juge saisir ? Les statuts soumettent les contestations entre associés au sujet des affaires sociales aux tribunaux du lieu du siège social, situé dans le Gard. Une action contre un distributeur ou un conseiller obéit à d’autres règles, qui dépendent notamment du contrat et de la qualité des parties. Lorsque plusieurs associés font le même constat, se regrouper permet de partager les frais d’analyse et de procédure : nous avons présenté les formes que peut prendre une action menée à plusieurs épargnants. Pour une analyse d’ensemble des situations de placement bloqué ou en perte, notre page consacrée à l’accompagnement des épargnants dont le placement est bloqué présente les principaux recours.

Conclusion : une SCPI fiable en cas de faillite ?

Kyaneos Pierre est-elle fiable en cas de faillite ? Les documents publiés au 12 novembre 2026 ne décrivent pas une SCPI en difficulté de paiement : elle collecte davantage qu’elle ne rembourse, aucune part n’attend d’être remboursée, sa dette représente environ un quart de la valeur de réalisation et ses emprunts détaillés au 31 décembre 2025 étaient tous à taux fixe. Ils décrivent en revanche une SCPI sous tension : des retraits en nette hausse depuis le début de 2026, un dividende trimestriel ramené à 2,30 euros, un taux d’occupation financier de 88,5 %, des prêts in fine à refinancer d’ici 2030 dans un contexte de taux plus élevés, un plafond d’endettement présenté tantôt à 40 %, tantôt à 50 %, et des honoraires de plus de 3,3 millions d’euros versés en 2025 à deux sociétés liées au groupe, sous le contrôle de l’assemblée.

Pour l’associé, le risque principal n’est pas de payer les dettes de la SCPI : sa responsabilité est limitée par les statuts au montant de sa part dans le capital, après poursuite préalable de la SCPI, et l’associé qui se retire reste tenu pendant cinq ans des obligations existant au moment de son retrait. Le risque principal tient à la valeur de ses parts et à la liquidité, qui dépend de souscriptions nouvelles. Si la société de gestion défaillait, l’assemblée, le conseil de surveillance, le dépositaire et, le cas échéant, l’AMF disposent de mécanismes de remplacement. Si le gestionnaire locatif du groupe défaillait, la garantie financière imposée aux professionnels de la gestion immobilière offrirait un recours, dont le garant reste à identifier.

Le calendrier aide à décider. Le bulletin du quatrième trimestre 2026, attendu au début de 2027, dira si les retraits continuent d’augmenter et si le dividende se stabilise. L’assemblée de 2027 statuera sur les comptes de 2026, sur les conventions avec les sociétés du groupe et, à notre lecture, sur le renouvellement du conseil de surveillance. D’ici là, quelques réflexes protègent : conserver le bulletin de souscription, la note d’information et les documents remis par le distributeur ; lire chaque bulletin trimestriel ; voter ; demander à la société de gestion le plafond d’endettement applicable et l’identité du garant financier de la société de gestion locative ; adresser toute demande de retrait par lettre recommandée ; en cas de perte réalisée, vérifier sans tarder les délais d’action.

Ces constats reflètent la situation au 12 novembre 2026, d’après les documents publiés par la société de gestion, le BODACC, les textes en vigueur et les décisions citées. Aucune procédure collective, aucune sanction et aucune faute de la SCPI, de sa société de gestion ou de la société de gestion locative du groupe ne sont constatées par une source officielle à cette date, aucune responsabilité n’est établie, les statuts et les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.