Depuis le 1er novembre 2026, la trêve hivernale suspend les expulsions locatives jusqu’au 31 mars 2027. En Île-de-France, de nombreux bailleurs confrontés à des loyers impayés en déduisent qu’ils doivent ranger leur dossier jusqu’au printemps et attendre le 1er avril pour agir. Cette lecture coûte cher : le sursis prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution vise la mesure d’expulsion, pas la dette de loyers, qui continue de courir mois après mois. Surtout, la personne qui s’est portée caution du locataire reste tenue de payer pendant tout l’hiver. Le code civil le dit nettement : la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance. Autrement dit, la protection accordée au locataire pour l’hiver ne profite pas à son garant. Pour le propriétaire, la trêve n’est donc pas une parenthèse judiciaire : c’est le moment de chiffrer précisément sa créance, de mettre le garant en demeure par écrit et, si rien ne vient, de l’assigner en paiement sans attendre la fin du sursis. Encore faut-il disposer d’un cautionnement valable et opposable, car les cautions disposent de plusieurs moyens de défense redoutables : mention manuscrite incomplète, engagement disproportionné, défaut de mise en garde ou d’information annuelle. Ce dossier explique, textes et arrêts de la Cour de cassation à l’appui, comment faire payer le garant d’un loyer impayé pendant la trêve hivernale 2026-2027, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. La trêve hivernale suspend l’expulsion du locataire, pas l’obligation de payer du garant
A. Loyer impayé et trêve hivernale 2026-2027 : du 1er novembre au 31 mars, ce que le sursis bloque vraiment
Le point de départ est l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version en vigueur : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver en cours, cela signifie qu’aucune expulsion non encore exécutée au 1er novembre 2026 ne peut être mise à exécution avant le 1er avril 2027, sauf si la famille est relogée dans des conditions qui respectent son unité et ses besoins. Le texte organise aussi sa propre exception : « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Les occupants sans droit ni titre entrés par la force ne bénéficient donc pas du répit hivernal, et le juge peut en outre supprimer ou réduire ce sursis pour les autres lieux occupés dans de telles conditions.
Avant même la trêve, l’expulsion d’un logement habité suppose déjà un délai : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pendant la trêve, ce compteur et celui du juge des délais se cumulent avec le sursis du 1er novembre au 31 mars. Concrètement, un bailleur parisien qui obtient en décembre 2026 un jugement d’expulsion contre un locataire qui ne paie plus depuis septembre ne récupérera pas son studio du 11e arrondissement avant le printemps, même si tout a été jugé vite. En revanche, le jugement peut être rendu pendant l’hiver : le sursis paralyse la mesure d’expulsion, pas le procès. La procédure de résiliation pour impayés suit son propre chemin, avec le commandement de payer et la clause résolutoire, dont chaque étape est décrite dans notre dossier consacré à la réaction face aux premiers impayés (loyer impayé : commandement de payer et clause résolutoire, que faire), et la phase d’exécution forcée, avec les délais que le juge peut accorder et le sort des meubles restés sur place, est traitée dans notre article sur le commandement de quitter les lieux (commandement de quitter les lieux, délais du juge et sort des meubles pendant la trêve).
Pendant ces cinq mois, les loyers continuent de courir et la dette du locataire augmente : loyers nus, charges récupérables, indemnité d’occupation fixée par le jugement une fois la résiliation prononcée. Laisser filer l’hiver sans rien écrire, c’est laisser grossir une créance dont une partie deviendra difficile à recouvrer si le locataire organise son insolvabilité. Le réflexe utile consiste à traiter la trêve comme une période de préparation active : faire établir un décompte mois par mois, relancer par écrit, puis se tourner vers le garant, qui lui ne bénéficie d’aucun sursis.
B. Caution solidaire ou simple : pourquoi le garant ne bénéficie pas de la trêve accordée au locataire
Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à « payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (article 2288 du code civil). Le texte précise qu’il peut être souscrit à la demande du débiteur comme à son insu : dans le bail d’habitation parisien, c’est le plus souvent le parent ou le proche du locataire qui signe l’acte de cautionnement en même temps que le bail, parfois aussi un organisme de garantie. Dès que le locataire cesse de payer, la condition de mise en jeu est remplie : la défaillance est constituée par les loyers demeurés impayés, sans qu’il soit besoin d’attendre une décision de justice.
La clé de l’hiver se trouve à l’article 2298 du code civil. Après avoir rappelé que la caution peut opposer au créancier les exceptions qui appartiennent au débiteur, le texte ajoute : « Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. » (article 2298 du code civil). La trêve hivernale est exactement cela : une mesure légale dont le locataire défaillant bénéficie en conséquence de sa défaillance, puisque c’est l’impayé qui conduit à la procédure d’expulsion suspendue. Aucune disposition lue n’étend ce sursis à la caution, et la formule « sauf disposition spéciale contraire » ne vise ici aucun texte applicable au garant d’un bail d’habitation. Le bailleur peut donc réclamer au garant, pendant tout l’hiver, des loyers que le locataire ne paie pas, alors même que l’expulsion du locataire est impossible jusqu’au 31 mars.
Reste à savoir si le bailleur doit d’abord épuiser ses recours contre le locataire avant de se tourner vers la caution. Tout dépend de la nature de l’engagement, car « Le cautionnement est simple ou solidaire. » (article 2290 du code civil). La caution simple dispose du bénéfice de discussion : « Le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. » (article 2305 du code civil). Mais ce bénéfice disparaît dès que la caution est solidaire : « Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire. » Dans la pratique des baux parisiens, l’acte de cautionnement prévoit presque toujours la solidarité et la renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division, ce que la caution reconnaît dans sa mention manuscrite. Le bailleur peut alors assigner directement le garant, sans avoir à démontrer qu’il a d’abord poursuivi le locataire en vain. Quand plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles « sont chacune tenues pour le tout », même si celle qui est poursuivie peut ensuite demander la division entre cautions (article 2306 du code civil). Pour un couple de parents qui se portent tous deux cautions de leur enfant étudiant dans le 13e arrondissement, chacun peut donc être appelé pour la totalité des loyers impayés, à charge pour eux de se répartir ensuite la charge entre eux.
II. Faire payer le garant d’un loyer impayé à Paris : méthode pas à pas pendant la trêve
A. Garant loyer impayé : vérifier le cautionnement, chiffrer la dette et mettre en demeure
Avant d’écrire au garant, le bailleur avisé relit l’acte de cautionnement comme un juge le relirait, car c’est sur ce document que tout le recouvrement repose. Première vérification, la mention manuscrite. « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention » par laquelle elle s’engage à payer ce que le locataire doit en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du code civil). En cas de différence entre les deux expressions, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres, et la caution qui entend conserver les bénéfices de discussion ou de division doit s’abstenir de la renonciation prévue par le même texte. La Cour de cassation applique cette exigence avec rigueur : « la mention manuscrite de la durée du cautionnement doit être exprimée de manière précise et sans qu’il soit nécessaire de se reporter aux clauses imprimées de l’acte. » (Cass. com., 29 novembre 2023, n° 22-17.913, arrêt n° 761 F-B). Dans cette affaire, la caution avait écrit que son engagement était consenti « pour la durée de l’emprunt », sans préciser cette durée : la cour d’appel avait annulé le cautionnement, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du créancier. Transposé au bail d’habitation, l’enseignement est direct : un acte de cautionnement qui renvoie aux clauses imprimées du bail pour la durée ou le plafond, ou qui porte un montant illisible ou contradictoire, expose le bailleur à une nullité totale. Mieux vaut découvrir cette fragilité en novembre, avant d’engager des frais, qu’au moment de l’audience.
Deuxième vérification, la proportion entre l’engagement et les moyens de la caution au jour de la signature. « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date. » (article 2300 du code civil). La sanction n’est plus l’anéantissement pur et simple mais la réduction à ce que la caution pouvait raisonnablement garantir. La Cour de cassation vient de le rappeler dans une espèce où le créancier contestait la décharge : « un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation » (Cass. com., 18 décembre 2024, n° 22-13.721, arrêt de cassation). Le même arrêt précise le calendrier procédural : tant qu’elle n’est pas appelée, la caution ne peut pas agir à titre principal pour faire constater cette disproportion. Pour le bailleur parisien, la leçon est double. D’un côté, faire garantir un loyer de 1 800 euros mensuels par un proche sans revenus identifiés, c’est s’exposer à voir l’engagement réduit à presque rien. De l’autre, c’est au moment où il appelle la caution que le débat sur la proportion se joue : le dossier doit donc comporter, dès l’origine, les justificatifs de revenus et de patrimoine recueillis lors de la signature, fiche de paie, avis d’imposition, relevés de patrimoine, pour démontrer que l’engagement était soutenable.
Troisième vérification, les obligations d’information qui pèsent sur le bailleur lorsque le cautionnement a été souscrit auprès d’un créancier professionnel, notamment quand un organisme de garantie ou une banque est en jeu, ou que le bailleur gère un parc de logements à titre professionnel. D’abord, « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier », et « A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci » (article 2299 du code civil). Ensuite, le créancier professionnel doit informer chaque année la caution, « avant le 31 mars de chaque année », du montant du principal, des intérêts et des accessoires restant dus au 31 décembre précédent, et lui rappeler le terme de son engagement ou sa faculté de résiliation si le cautionnement est à durée indéterminée (article 2302 du code civil). A défaut d’information annuelle, le créancier perd la garantie des intérêts et pénalités échus entre l’information manquée et la suivante, et les paiements du débiteur s’imputent en priorité sur le principal. En pratique, un bailleur qui n’a jamais écrit à la caution depuis la signature du bail en 2024 et qui lui réclame en novembre 2026 trois ans d’intérêts et de pénalités s’expose à voir cette partie de sa créance écartée. La mise en demeure de l’hiver doit donc être irréprochable : lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la caution, décompte mois par mois distinguant loyers, charges récupérables, intérêts et frais, copie des quittances manquantes, rappel du montant plafonné en toutes lettres, et fixation d’un délai raisonnable pour payer, par exemple quinze jours. C’est ce courrier chiffré qui servira de point d’appui à l’assignation si le garant ne répond pas, et c’est lui qui documente le sérieux du recouvrement des loyers impayés mené pendant la trêve.
B. Assigner le garant devant le juge parisien et obtenir un titre exécutoire sans attendre le printemps
Si la mise en demeure reste sans effet, l’assignation en paiement peut être délivrée pendant la trêve, car elle n’est pas une mesure d’expulsion. Le juge compétent pour un bail d’habitation est le juge des contentieux de la protection : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion » (article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire). À Paris, cela signifie le tribunal judiciaire de Paris pour un logement situé dans la capitale, avec une assignation délivrée par commissaire de justice au domicile du garant, où qu’il réside en Île-de-France ou en province. La demande porte sur le paiement des loyers et charges échus et impayés, avec le décompte actualisé au jour de l’assignation : chaque mois d’hiver qui passe augmente le montant réclamé, ce qui illustre l’intérêt d’agir tôt plutôt que de laisser la dette enfler jusqu’en avril. Lorsque l’acte de cautionnement est solidaire, le bailleur n’a pas à justifier de poursuites préalables contre le locataire, pour les raisons vues plus haut, et il peut appeler le locataire dans la même instance pour obtenir un titre contre les deux débiteurs à la fois. Si le garant soulève la nullité de son engagement ou sa disproportion, le tribunal tranchera ces moyens en même temps que la demande en paiement, au vu de l’acte produit et des justificatifs de revenus versés aux débats.
Quand la créance ne prête à aucune contestation sérieuse, la voie du référé provision offre un raccourci précieux. « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » en référé, rappelle l’article 835 du code de procédure civile (article 835 du code de procédure civile). Un cautionnement régulier, un décompte de loyers impayés non réglés malgré la mise en demeure et l’absence de réponse du garant forment typiquement le dossier d’une provision : le bailleur obtient rapidement une somme à valoir sur sa créance, sans attendre le jugement au fond qui statuera sur le tout. Cette rapidité compte particulièrement en hiver, où chaque mois ajoute un loyer à l’ardoise. En défense, le garant invoquera parfois les délais de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Le juge parisien arbitre entre la situation du garant et les besoins du bailleur, qui doit exposer concrètement pourquoi il ne peut pas attendre : mensualités d’emprunt à honorer, charges de copropriété à avancer, taxe foncière à payer. Point important souvent ignoré : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » pendant le délai accordé, de sorte qu’un échéancier consenti au garant fige temporairement les poursuites. Mieux vaut donc calibrer sa demande, avec un échéancier réaliste proposé par le bailleur lui-même, que de subir un report décidé sans concertation.
Une fois le titre obtenu, jugement au fond ou ordonnance de référé, son exécution contre le garant suit le droit commun et n’est pas suspendue par la trêve hivernale, qui ne protège que l’occupant du logement contre l’expulsion. Le bailleur parisien mène ainsi deux actions en parallèle pendant l’hiver : d’un côté la procédure d’expulsion contre le locataire, dont l’exécution attendra le 1er avril 2027 et dont le calendrier est détaillé dans notre dossier sur le commandement de quitter les lieux (commandement de quitter les lieux, délais du juge et trêve hivernale) ; de l’autre l’action en paiement contre le garant, qui peut aboutir à un recouvrement effectif dès l’hiver. Cette stratégie à deux branches suppose une coordination soignée : les sommes récupérées auprès de la caution s’imputent sur la dette du locataire et réduisent d’autant le montant qui fondera la suite de la procédure d’expulsion, et la caution qui paie dispose ensuite d’un recours contre le locataire. Agir contre le garant pendant la trêve, ce n’est donc pas contourner la protection hivernale du locataire, c’est exercer un droit distinct, prévu par le code civil, contre une personne que la loi n’a jamais entendu protéger par le sursis.
Conclusion
La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’exécution des expulsions locatives, pas le cours des loyers ni l’engagement de la caution. L’article 2298 du code civil l’interdit à la caution de se retrancher derrière une protection accordée au locataire en conséquence de sa défaillance, et la Cour de cassation contrôle strictement la validité des cautionnements, de la mention manuscrite à la proportion de l’engagement. Pour le bailleur parisien confronté à des impayés, l’hiver 2026-2027 doit donc être une période d’action : vérifier la mention manuscrite et le plafond de l’acte, réunir les justificatifs de solvabilité de la caution, adresser une mise en demeure chiffrée par lettre recommandée, puis assigner le garant devant le juge des contentieux de la protection, au besoin en référé provision, tout en laissant la procédure d’expulsion suivre son cours jusqu’au printemps. Les sommes ainsi recouvrées réduisent la dette du locataire et sécurisent la trésorerie du bailleur, charges et emprunts compris. Un dossier de cautionnement relu à temps et une mise en demeure envoyée dès les premiers impayés valent toujours mieux qu’une créance éventée au 1er avril.