Un loyer impayé, puis deux, puis un acte de commissaire de justice glissé dans la boîte aux lettres : le commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour le bailleur, cet acte constitue le point de départ de la procédure qui peut conduire à la résiliation du bail d’habitation. Pour le locataire, il ouvre un délai bref, six semaines, pour payer, contester ou demander des délais au juge. Chaque camp se pose la même question : loyer impayé, que faire après le commandement de payer ? La réponse dépend du contenu exact de l’acte reçu, du décompte réclamé et de la reprise ou non du paiement du loyer courant. Le droit applicable tient en un texte central, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, éclairé par une jurisprudence abondante des juges des contentieux de la protection, notamment à Paris, Melun et au Havre en 2025 et 2026. Ce guide suit l’ordre dans lequel les choses se jouent : d’abord vérifier que le commandement contient les six mentions exigées à peine de nullité, puis comprendre comment la clause résolutoire produit ses effets à l’expiration du délai, enfin choisir entre contestation, demande de délais de paiement et préparation de l’audience. Les développements valent pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, à Paris comme en Île-de-France, avec une section dédiée au circuit parisien.
I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : mentions obligatoires et délai de six semaines
Le commandement de payer est l’acte par lequel le bailleur, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, ordonne au locataire de régler l’arriéré locatif et l’avertit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement. La clause résolutoire, elle, figure dans le bail : depuis la réforme, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Le mécanisme général de la clause résolutoire est posé par le code civil : la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, et surtout la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En matière d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 durcit ces exigences et organise toute la suite de la procédure.
A. Commandement de payer : les six mentions exigées à peine de nullité
La première vérification porte sur le contenu de l’acte. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, six mentions énumérées par le texte en vigueur, consultable à l’adresse officielle suivante : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur. La liste est la suivante : le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion si, à défaut de paiement, il n’a pas sollicité de délais de paiement ; la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l’adresse est précisée, pour solliciter une aide financière ; la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Chacune de ces mentions conditionne la validité de l’acte, et leur absence expose le commandement à l’annulation. La jurisprudence récente illustre ce contrôle de près. Par ordonnance du 10 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi d’une exception de nullité contre trois commandements successifs visant la clause résolutoire, a examiné une à une les mentions de l’acte avant de trancher : rejette l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par le défendeur. Dans cette affaire parisienne, le locataire contestait le montant de la dette en soutenant que les charges des années 2023 et 2024 n’avaient pas été régularisées, pour un arriéré actualisé à plus de 43 000 euros ; le juge a estimé que ces contestations ne suffisaient pas à annuler l’acte et a constaté la résiliation du bail conclu en 2009 pour un logement du 8e arrondissement. À l’inverse, un décompte faux ou des charges non justifiées fragilisent sérieusement le commandement : le tribunal judiciaire de Melun, le 14 novembre 2025, a longuement vérifié les mentions de deux commandements de 2022 avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2023, retenant que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er mars 2023. Le tribunal judiciaire du Havre, le 15 décembre 2025, a précisé une limite importante du contrôle : les locataires soutenaient que le commandement était nul parce qu’il ne reproduisait pas l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ni les premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ; le juge a répondu que la reproduction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ne font pas parties des mentions obligatoires, et que le commandement, qui contenait bien les six mentions légales, était valide. Moralité pratique : le locataire qui reçoit l’acte le relit ligne par ligne et compare avec la liste légale, en se concentrant sur le décompte et le montant mensuel du loyer et des charges ; le bailleur qui fait délivrer l’acte s’assure que son commissaire de justice a inséré les six mentions, car une omission annule toute la procédure et oblige à recommencer.
Deux obligations voisines pèsent en outre sur le bailleur dès ce stade. Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Par ailleurs, pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, lorsque le locataire cumule deux mois d’impayés sans interruption ou une dette équivalant à deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier, transmis à la CCAPEX avant l’expiration du délai prévu pour la suite de la procédure. Ces exigences figurent dans le même article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et conditionnent la régularité de l’assignation ultérieure.
B. Clause résolutoire : le délai de six semaines et la résiliation de plein droit
Une fois le commandement délivré, le compte à rebours commence. La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, aux termes de l’article 24 en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Avant cette réforme, le délai était de deux mois : c’est ce délai ancien que l’on retrouve dans les décisions rendues sur des commandements de 2022, comme le jugement de Melun qui constate l’acquisition de la clause au 1er mars 2023 après des commandements de juillet et décembre 2022. Pour les commandements délivrés depuis l’entrée en vigueur de la réforme, le délai applicable est de six semaines. Si le locataire paie l’intégralité de la dette dans ce délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit. S’il ne paie pas, ne conteste pas utilement et n’obtient pas de délais du juge, la résiliation est acquise de plein droit, sans que le juge ait à prononcer quoi que ce soit : il lui suffit de la constater. La distinction avec la résolution judiciaire de droit commun mérite d’être rappelée : la Cour de cassation juge que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut en demander la résolution en justice, ce qui vise l’action en résiliation prononcée par le tribunal ; dans le mécanisme de l’article 24, au contraire, c’est la loi qui attache la résiliation à l’expiration du délai, et le juge constate une situation déjà réalisée. Cette nuance commande toute la stratégie : après l’expiration du délai, le locataire ne peut plus sauver son bail en payant spontanément, il doit obtenir du juge la suspension des effets de la clause.
Le bailleur ne peut pas assigner immédiatement. Pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, l’assignation aux fins de constat de résiliation ne peut être délivrée, sous peine d’irrecevabilité, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Puis, à peine d’irrecevabilité également, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge. Ces règles, qui figurent aux paragraphes II et III du même article 24 de la loi du 6 juillet 1989, s’appliquent aussi aux assignations tendant au prononcé judiciaire de la résiliation motivée par une dette locative, ainsi qu’aux demandes reconventionnelles de même objet. Le tribunal de Melun a confirmé la souplesse de ce calendrier dans un sens favorable au bailleur diligent : la CCAPEX avait été saisie en juillet 2022 et janvier 2023, l’assignation délivrée en novembre 2024, et le tribunal a jugé que si la saisine de la CCAPEX doit précéder l’assignation d’au moins deux mois, aucune disposition légale n’impose que cette délivrance intervienne dans un délai restreint une fois ce délai de deux mois écoulé. Autrement dit, le bailleur qui a respecté les saisines préalables ne perd pas le bénéfice de son commandement parce que du temps a passé, tant que la dette subsiste. Pour le locataire, la conséquence est symétrique : laisser passer les mois sans payer ni saisir le juge aggrave la situation, car l’arriéré augmente et la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience devient plus difficile.
La demande en justice elle-même obéit au droit commun de la procédure : la demande en justice est formée par assignation, et le bailleur qui veut faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et être payé de l’arriéré assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble. Il peut aussi agir en référé pour obtenir une provision sur l’arriéré et une indemnité d’occupation, comme dans l’affaire parisienne de 2026 où la bailleresse réclamait plus de 17 000 euros de provision et une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges. Le locataire convoqué à l’audience prépare ses pièces : quittances, preuves de paiement, justificatifs d’aides, décomptes CAF, échanges avec le bailleur, et surtout la preuve de la reprise du versement intégral du loyer courant, condition posée par la loi pour obtenir des délais.
II. Après le commandement de payer : contester, demander des délais ou tirer les conséquences de la résiliation
Le délai de six semaines écoulé sans paiement intégral, trois voies restent ouvertes au locataire : contester la validité du commandement ou le montant de la dette, solliciter du juge des délais de paiement avec suspension des effets de la clause, ou, si la résiliation est acquise, négocier les délais pour quitter les lieux et le paiement de l’indemnité d’occupation. Le bailleur, de son côté, sécurise l’audience : décompte arrêté à une date précise, preuve des saisines CCAPEX et de la notification au préfet, chiffrage de l’indemnité d’occupation. Cette seconde partie examine ces deux versants, avec un focus sur la pratique parisienne et francilienne, où le contentieux se concentre devant des juridictions spécialisées et où le préfet de police joue un rôle propre.
A. Loyer impayé : comment contester le commandement et défendre à l’audience
Contester utilement suppose de viser juste. L’exception de nullité du commandement ne prospère que si l’une des six mentions légales manque ou si le décompte est substantiellement inexact. Les contestations de principe sur le montant des charges ne suffisent pas lorsque la régularisation a été faite : dans l’ordonnance parisienne du 10 avril 2026, le locataire invoquait l’absence de régularisation des provisions pour charges des années 2023 et 2024 et réclamait près de 5 800 euros de trop-perçu, tout en demandant à titre subsidiaire un échelonnement sur vingt-quatre mois ; le juge a écarté l’exception de nullité, constaté que la dette visée n’avait pas été réglée et prononcé la résiliation. La leçon pour le locataire parisien est claire : la contestation du décompte doit être chiffrée, documentée et articulée avec une demande de délais, car le juge statue sur pièces et le seul doute ne bloque pas la clause. Pour le bailleur, la leçon est inverse : joindre à l’assignation un décompte mois par mois, les justificatifs de régularisation des charges et la preuve de la notification à la caution dans les quinze jours verrouille l’audience.
La défense au fond se joue ensuite sur la reprise du paiement. La loi subordonne l’octroi de délais de paiement à une condition stricte : le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le tribunal de Melun en a fait une application rigoureuse : constatant que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, il a constaté la clause, ordonné l’expulsion, condamné solidairement les occupants à plus de 31 000 euros d’arriéré et les a déboutés de leurs demandes de délais, de travaux, de diminution de loyer et de dommages-intérêts. Le tribunal du Havre a complété le tableau : après avoir validé le commandement, il a constaté l’acquisition de la clause et la résiliation de plein droit, déclaré l’occupant sans droit ni titre, rejeté sa demande de délais pour quitter les lieux, ordonné la libération sous huit jours à compter de la signification, puis l’expulsion deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges. Ces décisions dessinent l’erreur fréquente qui coûte le bail : attendre l’audience sans reprendre le paiement courant, ou ne verser que des acomptes symboliques quelques jours avant les débats, comme les trois règlements de dernière minute relevés à Melun. Le juge y voit l’absence de capacité durable à apurer la dette et refuse les délais.
Le régime des délais accordés mérite une lecture attentive, car il déroge au droit commun. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de droit commun, au locataire en situation de régler sa dette qui a repris le versement intégral du loyer courant. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus, à la demande du bailleur ou du locataire et à condition de la reprise du loyer courant avant l’audience ; la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès que le locataire ne respecte pas le calendrier fixé, et si le locataire s’acquitte de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées, la clause est réputée ne pas avoir joué, sinon elle reprend son plein effet. Ces règles figurent aux paragraphes V et VII du même article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le droit commun des délais de grâce reste applicable en arrière-plan : le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, et sa décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier. Pour le locataire, la demande de délais doit donc chiffrer un calendrier réaliste, mois par mois, compatible avec le paiement du loyer courant en plus de l’apurement de l’arriéré ; pour le bailleur qui s’y oppose, il faut démontrer l’absence de reprise du courant et l’incapacité durable, pièces à l’appui. Le bailleur qui engage une procédure d’expulsion du locataire après un commandement de payer les loyers a intérêt à faire vérifier en amont la régularité de l’acte, le décompte et les notifications préalables, car toute faille renvoie à la case départ.
B. Résiliation constatée : indemnité d’occupation, délais pour partir et circuit parisien
Lorsque la clause est acquise, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Les trois décisions confirment la pratique : indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal. À Paris, le juge a alloué une provision substantielle sur l’arriéré en référé en plus de l’indemnité mensuelle ; à Melun, l’indemnité a été modulée à la moitié du loyer et des charges en considération des désordres du logement, ce qui montre que l’état des lieux et les manquements du bailleur à son obligation de délivrance pèsent sur le chiffrage même après la résiliation. L’arriéré lui-même reste dû et porte intérêts : plus de 31 000 euros à Melun, plus de 11 000 euros au Havre, plus de 43 000 euros de dette actualisée dans l’affaire parisienne. Le locataire qui quitte les lieux n’éteint pas sa dette, et le bailleur peut la recouvrer sur le fondement du jugement.
L’expulsion ne suit pas immédiatement le jugement. D’abord, le jugement qui prononce l’expulsion doit être notifié avec l’indication des modalités de saisine et de l’adresse de la commission de médiation DALO. Ensuite, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux : si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce commandement de quitter les lieux obéit lui-même à un formalisme strict : le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée, et lorsqu’il porte sur un lieu habité il doit reproduire les articles protégeant les occupants : le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6. Enfin, l’expulsion suppose le concours de la force publique : l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, sauf disposition spéciale, et le juge peut accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux en tenant compte de la situation des occupants. Chaque étape compte ses propres délais et ses propres nullités : le locataire les vérifie une à une, le bailleur les anticipe pour éviter des mois de retard.
À Paris et en Île-de-France, le circuit présente des traits propres que les parties intègrent dès le commandement. La compétence appartient au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un logement parisien, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, comme dans l’ordonnance du 10 avril 2026 rendue par une vice-présidente juge des contentieux de la protection après des débats de janvier 2026. Pour un logement francilien, le tribunal du lieu, comme Melun pour un pavillon de Combs-la-Ville. La notification au représentant de l’État six semaines avant l’audience s’adresse au préfet du département, à Paris au préfet de police, et conditionne la réalisation du diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience. Les délais d’audiencement et l’encombrement des juridictions franciliennes imposent aux bailleurs parisiens de chiffrer tôt l’arriéré et de solliciter une provision en référé lorsque la dette est importante, et aux locataires de saisir tôt le fonds de solidarité pour le logement de leur département et de reprendre le paiement du loyer courant sans attendre l’assignation. Dans le ressort parisien, où les loyers élevés font grimper vite l’arriéré au-delà de 10 000 euros, la reprise du courant dès le commandement constitue souvent la différence entre des délais accordés et une expulsion ordonnée.
Conclusion
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est ni une simple relance ni une expulsion : c’est l’acte qui fait courir le délai de six semaines au terme duquel le bail d’habitation peut être résilié de plein droit. Sa régularité se vérifie à six mentions précises, son décompte se contrôle ligne par ligne, et la suite de la procédure obéit à un calendrier contraint, saisine de la CCAPEX, notification au préfet six semaines avant l’audience, assignation devant le juge des contentieux de la protection. Le locataire qui paie dans le délai sauve son bail ; celui qui ne le peut pas conteste utilement en chiffrant sa défense, reprend le paiement du loyer courant avant l’audience et sollicite des délais de paiement réalistes pour obtenir la suspension des effets de la clause. Le bailleur qui respecte les mentions, les notifications et les délais préalables obtient la constatation de la résiliation, l’expulsion et le paiement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation. Dans les deux cas, les décisions parisiennes et franciliennes de 2025 et 2026 montrent que le sort du litige se joue sur pièces, dans les semaines qui suivent le commandement, et non à l’audience : c’est dès la réception ou la délivrance de l’acte que chaque camp réunit ses preuves et arrête sa stratégie.