Le tribunal a prononcé l’expulsion, le bail est résilié et le jugement a été signifié : pour le locataire comme pour le bailleur, tout se joue désormais après le jugement. C’est à ce stade qu’intervient le commandement de quitter les lieux, l’acte d’huissier — aujourd’hui de commissaire de justice — qui fait courir le délai de deux mois avant toute expulsion forcée d’un logement habité. Passé ce délai, le juge de l’exécution peut encore accorder des sursis d’un mois à un an, et la trêve hivernale suspend les expulsions non exécutées du 1er novembre au 31 mars : l’hiver 2026-2027 a commencé le 1er novembre 2026 et il s’applique aux procédures en cours. À Paris et en Île-de-France, où les délais de relogement comptent parmi les plus longs de France, ces mécanismes décident concrètement de la date à laquelle le logement devra être libéré, du montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la restitution des clés et du sort des meubles restés sur place. Cet article décrit la phase d’exécution pas à pas : le contenu obligatoire du commandement et ses nullités, le délai de deux mois et ses exceptions, les délais que le juge accorde encore, l’articulation avec la trêve hivernale, puis le sort des meubles et la reprise effective des lieux, à partir des textes en vigueur et de deux décisions récentes de juges de l’exécution lues intégralement.
I. Le commandement de quitter les lieux : l’acte qui fait courir le délai de deux mois
Une fois le jugement d’expulsion obtenu, y compris lorsqu’il a été rendu en référé, le bailleur ne peut pas faire appel directement à la force publique ni changer les serrures. La phase antérieure — le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’audience devant le juge et la résiliation du bail — est close ; s’ouvre la phase d’exécution forcée, qui obéit à ses propres règles. Le principe est posé par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Deux conditions cumulatives, donc : un titre exécutoire, puis un commandement. Sans l’un des deux, toute tentative d’expulsion est irrégulière, et le locataire peut en demander l’arrêt au juge de l’exécution.
A. Un acte d’huissier au contenu imposé à peine de nullité : comment le contester
Le commandement de quitter les lieux n’est pas une simple lettre : c’est un acte de commissaire de justice signifié à la personne expulsée, dont le contenu est imposé à peine de nullité. L’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité : 1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ; 2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ; 3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; 4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef » (article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le même article précise que « ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement », ce qui permet au bailleur de signifier le jugement et le commandement en une seule fois pour gagner du temps.
En pratique, la contestation porte presque toujours sur l’une de ces quatre mentions : titre exécutoire absent ou erroné, juridiction de recours non désignée, date de libération manquante ou ambiguë, avertissement d’expulsion forcée omis. Mais l’argument ne suffit pas : encore faut-il démontrer un grief. Le juge de l’exécution de Bobigny l’a rappelé le 13 janvier 2025 dans une affaire où la locataire demandait la nullité du commandement au motif qu’il ne mentionnait pas les faits à l’origine de sa délivrance : « L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public » et « la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public » (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, 13 janvier 2025, RG n° 24/10919, décision du 13 janvier 2025). En l’espèce, le commandement indiquait le titre exécutoire — l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 3 avril 2024 — et désignait le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny comme juridiction de recours : la locataire a été déboutée de ses demandes en nullité et en caducité du commandement de quitter les lieux.
L’enseignement est double. Côté locataire, contester le commandement suppose de pointer une mention précise manquante parmi les quatre imposées par l’article R. 411-1 et d’expliquer en quoi cette omission a nui à sa défense — par exemple l’impossibilité de savoir devant quel juge demander des délais — et non d’invoquer un formalisme général. Côté bailleur, la vérification du modèle d’acte de son commissaire de justice avant signification évite des mois de procédure perdus : à Paris, où le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris statue sur ces contestations, un commandement annulé oblige à recommencer toute la phase d’exécution, titre exécutoire en main. Le commandement régulier, lui, fait courir le délai de deux mois qui protège l’occupant d’un logement habité.
B. Deux mois pour quitter les lieux, sauf mauvaise foi ou occupation par la force : qui est concerné
Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, la loi impose un délai incompressible entre le commandement et l’expulsion forcée. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois court à compter de la signification du commandement, pas à compter du jugement : un jugement signifié sans commandement ne fait courir aucun délai, et un commandement délivré dans l’acte de signification du jugement fait courir le délai dès ce jour. Pendant ces deux mois, le locataire reste dans les lieux et doit continuer à payer loyers ou indemnités d’occupation ; le bailleur ne peut pas faire procéder à l’expulsion forcée, même avec un jugement définitif.
Le même article prévoit les cas où ce délai protecteur ne s’applique pas. Le délai est écarté « lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée », et il ne s’applique pas non plus lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). En clair : le locataire de bonne foi d’un logement loué régulièrement bénéficie toujours des deux mois, tandis que l’occupant entré par effraction ou par intimidation ne peut pas s’en prévaloir. Le juge peut également réduire ou supprimer le délai lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou dans le cadre du dispositif d’occupation temporaire de locaux vacants par des résidents temporaires. À Paris, cette distinction compte : dans toute procédure d’expulsion du locataire engagée pour loyers impayés, le bailleur doit donc s’attendre à ces deux mois incompressibles après le commandement, auxquels s’ajoutent ensuite les éventuels délais judiciaires et la trêve hivernale examinés ci-dessous.
Concrètement, la réception du commandement doit déclencher des réflexes immédiats des deux côtés. Le locataire doit conserver l’acte, vérifier les quatre mentions obligatoires et la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés, puis saisir sans attendre le juge de l’exécution s’il veut solliciter des délais : attendre la fin des deux mois pour agir, c’est se priver du temps nécessaire à constituer un dossier de relogement, de ressources et de démarches. Le bailleur, lui, doit dater précisément la signification, car tous les délais ultérieurs — délais du juge, trêve hivernale, réquisition de la force publique — se calculent à partir de l’expiration de ces deux mois. C’est aussi pendant cette période que le locataire peut utilement déposer un dossier de logement social, saisir la commission de médiation du droit au logement opposable (DALO) s’il remplit les conditions, ou solliciter le fonds de solidarité pour le logement : ces démarches, même en cours, pèsent dans la décision du juge lorsqu’il fixera d’éventuels délais supplémentaires.
II. Après le délai : ce que le juge de l’exécution peut encore accorder et ce que deviennent les meubles
À l’expiration du délai de deux mois, l’expulsion peut être poursuivie si aucun délai supplémentaire n’a été accordé. Mais la procédure est loin d’être terminée : le juge de l’exécution peut accorder des sursis qui se comptent en mois, la trêve hivernale bloque les expulsions non exécutées du 1er novembre au 31 mars, et le sort des meubles obéit à une procédure propre. Pour un commandement signifié à l’automne 2026, ces trois mécanismes se combinent : les deux mois expirent en plein hiver, pendant la trêve 2026-2027, et le juge peut ajouter jusqu’à un an de délai. Le locataire qui organise sa défense et le bailleur qui planifie la reprise du logement doivent raisonner sur cet horizon réel, souvent d’une année complète, et non sur la seule date du jugement.
A. Des délais d’un mois à un an, un moratoire hivernal et des dettes échelonnables : que demander au juge
Le juge de l’exécution dispose d’un pouvoir propre de sursis, distinct des délais de paiement accordés pendant la phase du bail. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. La durée de ces délais est encadrée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pour fixer la durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant — âge, état de santé, situation de famille ou de fortune —, des circonstances atmosphériques, des diligences de relogement accomplies, du droit à un logement décent et des recours DALO engagés.
Deux décisions récentes montrent comment ce pouvoir s’exerce concrètement. À Bobigny, la locataire déboutée de sa demande de nullité a néanmoins obtenu un sursis : bénéficiaire du revenu de solidarité active, mère de deux enfants de 7 et 9 ans, déclarée prioritaire par la commission de médiation du droit au logement opposable, avec une allocation de logement versée directement à la bailleresse et une reprise partielle du paiement de l’indemnité d’occupation attestant de sa bonne volonté. Le juge a estimé qu’il y avait lieu d’accorder un délai compte tenu des difficultés de relogement de la demanderesse, prioritaire DALO depuis 2022, et de la scolarité des enfants, et a « ACCORDE à Mme [F] [I] et à tout occupant de son chef, un délai de SIX MOIS, soit jusqu’au 13 juillet 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] (93) » (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, 13 janvier 2025, RG n° 24/10919, décision du 13 janvier 2025). À Strasbourg, un occupant en situation de fragilité médicale — allocation aux adultes handicapés, suivi médical régulier depuis 2017, demande de mesure de protection — qui avait repris le paiement des échéances courantes avec un supplément mensuel pour apurer une dette de plus de 3 000 euros, a obtenu le maximum : « ACCORDE à Monsieur [N] [T] un délai débutant le 19 juin 2026 et expirant le 18 juin 2027 à 24 heures pour évacuer de corps et de biens et de tous occupants de son chef les locaux », avec cette condition que « passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Monsieur [N] [T] perdra le bénéfice du délai accordé » (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Strasbourg, 19 juin 2026, RG n° 26/02155, décision du 19 juin 2026). Le message est constant : la bonne volonté — payer l’indemnité d’occupation, justifier de démarches de relogement, produire un dossier DALO — conditionne l’octroi et le maintien des délais, et leur non-respect les fait perdre.
À ces délais s’ajoute le moratoire hivernal, qui s’impose même sans demande. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver 2026-2027, toute expulsion non exécutée au 1er novembre 2026 est donc suspendue jusqu’au 31 mars 2027, sauf relogement assuré. Deux tempéraments seulement : le sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion sanctionne une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut le supprimer ou le réduire pour les autres lieux occupés par ces mêmes procédés. Le locataire d’un bail résilié pour loyers impayés reste donc protégé tout l’hiver, tandis que l’occupant entré par effraction dans un domicile ne l’est pas.
Enfin, les dettes elles-mêmes peuvent être échelonnées par le juge, ce qui suspend les poursuites. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » et précise que « la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge » (article 1343-5 du code civil). Pour le locataire, solliciter des délais de paiement pour l’arriéré et l’indemnité d’occupation devant le juge de l’exécution peut donc, en même temps, suspendre l’exécution de l’expulsion ; pour le bailleur, s’y opposer suppose de démontrer ses propres besoins et la mauvaise volonté du débiteur. À Paris et en Île-de-France, le dossier gagnant devant le juge de l’exécution se construit avec les mêmes pièces dans tous les cas : justificatifs de ressources, preuves de paiement même partiel, attestations de démarches de relogement, décision de la commission de médiation DALO, certificats médicaux et scolarité des enfants. Sans ces pièces, la demande de délais reste une affirmation ; avec elles, comme à Bobigny et à Strasbourg, elle devient une démonstration.
B. Meubles, indemnité d’occupation et reprise des lieux : comment se termine l’expulsion
Le jour de l’expulsion, la question des meubles se pose immédiatement, et la loi la tranche sans ambiguïté : ils suivent la personne expulsée, à ses frais. L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, le locataire a intérêt à désigner lui-même par écrit le lieu où ses meubles devront être remis — garde-meuble, proche, nouveau logement — plutôt que de subir un entreposage d’office dont le coût lui sera facturé. Le commissaire de justice dresse l’inventaire précis des biens, et la sommation de les retirer fait courir le délai de garde : passé ce délai sans retrait, la loi organise la vente ou la disposition des biens, et le produit comme les frais suivent des règles propres que le juge de l’exécution contrôle. Pour les deux parties, photographier et inventorier contradictoirement les lieux et les meubles le jour de l’opération prévient l’essentiel des litiges ultérieurs sur les dégradations et les objets manquants.
Jusqu’à la libération effective, l’occupation a un prix : l’indemnité d’occupation, fixée par le jugement et due jusqu’à la restitution des clés. Dans l’affaire strasbourgeoise, le jugement initial avait condamné l’occupant « à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance » (juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Strasbourg, 19 juin 2026, RG n° 26/02155, décision du 19 juin 2026). Le locataire maintenu dans les lieux par des délais doit donc continuer à verser chaque mois cette indemnité, faute de quoi il perd le bénéfice des délais — comme le rappelle la condition posée à Strasbourg — et voit sa dette augmenter des intérêts au taux légal. Pour le bailleur, l’indemnité d’occupation ne compense qu’imparfaitement la privation du logement, mais son paiement régulier est l’indicateur de bonne volonté que le juge regardera en premier ; son non-paiement, à l’inverse, est l’argument le plus solide pour refuser ou faire révoquer tout délai.
La reprise effective des lieux suit alors son cours : procès-verbal d’expulsion dressé par le commissaire de justice, avec si nécessaire réquisition du concours de la force publique — le jugement strasbourgeois ordonnait l’expulsion « au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux » — puis changement des serrures, état des lieux de sortie et restitution des clés. Le bailleur qui reprend un logement après expulsion doit penser aux suites : relouer suppose de remettre le logement en état, de solder le dépôt de garantie selon les règles de la restitution, et de poursuivre le recouvrement du solde éventuel par les voies d’exécution ordinaires. Le locataire expulsé, lui, conserve ses droits sur les sommes trop versées et sur ses meubles entreposés, et peut encore saisir le juge de l’exécution des contestations nées des opérations d’expulsion elles-mêmes. Chaque étape — commandement, délai de deux mois, délais du juge, trêve hivernale, meubles, reprise — a ses formes et ses délais propres : les manquer, d’un côté comme de l’autre, coûte des mois et des milliers d’euros.
Conclusion
Après le jugement d’expulsion, la procédure appartient au code des procédures civiles d’exécution : commandement de quitter les lieux valant point de départ, délai de deux mois pour les lieux habités, délais d’un mois à un an accordés par le juge de l’exécution selon la bonne volonté et les diligences de relogement, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars qui suspend les expulsions non exécutées, indemnité d’occupation due jusqu’à la restitution des clés et meubles remis ou entreposés aux frais de l’occupant. Les décisions de Bobigny et de Strasbourg confirment la logique d’ensemble : le juge vérifie la régularité du commandement, rejette les contestations sans grief démontré, puis accorde du temps à celui qui paie, justifie de ses démarches et documente sa situation — six mois pour une mère prioritaire DALO, un an pour un occupant fragile qui a repris ses paiements. Pour l’hiver 2026-2027, déjà commencé, le calendrier réel d’une expulsion prononcée à l’automne s’étire presque toujours jusqu’au printemps : anticiper chaque acte, de la vérification du commandement à la désignation du lieu de dépôt des meubles, reste la seule manière, pour le bailleur comme pour le locataire, de garder la maîtrise du temps et des coûts.