SCPI Notapierre (Unofi) avis : parts en attente de retrait, prix de 340 € et risque de baisse, fonds de remboursement et recours des associés (2026)

Vous détenez des parts de la SCPI Notapierre, gérée par Unofi-Gestion d’Actifs et commercialisée, selon sa note d’information mise à jour le 24 juin 2026, par Unofi-Patrimoine, la société de conseil patrimonial du groupe de l’Union notariale financière (Unofi). Vous avez demandé le retrait de vos parts, ou vous y songez, alors que le prix reste à 340 euros et que la valeur de reconstitution recule. Selon le bulletin d’information de juillet 2026, 35 815 parts attendaient leur remboursement au 30 juin 2026, contre 25 123 au 31 mars, et le retrait a demandé en moyenne onze semaines au premier semestre. Un site consacré à l’immobilier papier a estimé, le 9 novembre 2026, que ce stock serait passé d’environ 12 à 27 millions d’euros au 30 septembre ; le prochain bulletin semestriel est attendu en janvier 2027.

Posons les limites de ce qui suit. Au 10 novembre 2026, aucune des sources officielles que nous avons consultées ne signale de blocage des retraits, de suspension ou de procédure collective visant la SCPI ou sa société de gestion. Leurs documents décrivent des retraits entièrement compensés par des souscriptions nouvelles au premier semestre 2026, une distribution conforme aux prévisions et une file limitée à 0,34 % de la capitalisation au 31 décembre 2025. Aucune perte n’est réalisée tant que vous conservez vos parts, aucune responsabilité n’est établie, les statuts et la note d’information priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.

Nous répondons ici à deux séries de questions : combien de temps attendre et à quel prix sortir, notamment si le prix de la part baissait ; puis comment peser sur les décisions de la SCPI et contre qui agir, dans quel délai, si le placement vous a été présenté sans ses risques.

I. Sortir de la SCPI en 2026 : combien de temps attendre et à quel prix ?

A. Une file d’attente encore courte mais qui s’allonge : les règles qui fixent votre rang

Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut récupérer son argent ne cherche pas lui-même un acheteur. Il demande le retrait de ses parts à la société de gestion, qui les rembourse à la valeur de retrait grâce aux souscriptions nouvelles, puis les annule. L’article 422-218 du règlement général de l’Autorité des marchés financiers fixe l’ordre de passage : les demandes sont, dès leur réception, « inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Les statuts de la SCPI, modifiés le 24 juin 2026, reprennent cette règle : l’associé notifie sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en précisant le nombre de parts en cause, et les demandes sont prises en considération par ordre chronologique de réception.

Le même règlement interdit d’augmenter le capital tant que des sortants attendent. Son article 422-220 dispose : « Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription ». Concrètement, l’argent des nouveaux souscripteurs sert d’abord à rembourser ceux qui partent. Le bulletin de juillet 2026 l’illustre : le nombre de parts est resté fixé à 7 912 745 entre le 31 mars et le 30 juin 2026, les 42 815 parts souscrites au deuxième trimestre ayant servi à rembourser exactement 42 815 parts retirées. Le bulletin de janvier 2026 relevait déjà que la collecte nette de l’année 2025 était nulle : la SCPI ne grossit plus, elle renouvelle ses associés.

Les bulletins de la société de gestion permettent de suivre la file trimestre après trimestre. Elle comptait 13 792 parts au 31 décembre 2023, 28 869 au 30 septembre 2024, 44 277 au 30 juin 2025, puis elle est redescendue à 26 771 au 31 décembre 2025 et à 25 123 au 31 mars 2026, avant de remonter à 35 815 au 30 juin 2026. Rapporté aux 7 912 745 parts existantes, ce dernier chiffre représente, à notre calcul, environ 0,45 % du capital. Le délai moyen de remboursement d’une demande compensée a été de onze semaines au premier semestre 2026, alors que la note d’information mentionne une moyenne de neuf semaines. Quant à l’estimation de 27 millions d’euros au 30 septembre 2026 publiée par ce site, elle représenterait, si elle est exprimée au prix de souscription, de l’ordre de 1 % de la capitalisation ; elle reste à confirmer par le bulletin de janvier 2027.

Votre rang dépend de la date à laquelle une demande complète parvient à la société de gestion. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 14 avril 2026 (n° 26/00363), a examiné le cas d’un associé d’une autre SCPI dont le bulletin de retrait, faute d’indiquer le nombre de parts à vendre, n’avait été enregistré que près de deux mois après sa réception, malgré quatre relances du gestionnaire. Le tribunal a jugé : « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée ». Il a aussi rejeté la demande d’indemnisation d’un préjudice de trésorerie, l’associé ne pouvant se dire privé du prix « alors qu’il en est toujours propriétaire ». Retenez la leçon pratique : une lettre recommandée complète, qui indique le nombre exact de parts et à laquelle sont jointes les pièces demandées, fixe votre rang ; une demande incomplète le retarde.

Tant que le retrait n’est pas inscrit, vous restez associé. Selon la note d’information, les parts retirées cessent de porter jouissance le premier jour du mois qui suit l’inscription du retrait sur le registre des associés, et l’associé sortant perçoit, lors du versement suivant, sa part de revenus jusqu’à cette date. Vous continuez donc à percevoir les acomptes de distribution pendant l’attente. La même note impose, sauf mutation par donation, partage ou liquidation de communauté entre époux, de conserver au moins dix parts après un retrait partiel ; la société de gestion peut suspendre une demande qui ferait tomber l’associé sous ce seuil et l’invite alors à la modifier.

La loi prévoit un signal d’alarme. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier impose à la société de gestion d’informer sans délai l’Autorité des marchés financiers (AMF) lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », puis de convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. Les statuts de la SCPI reprennent ce mécanisme et prévoient, lorsqu’un retrait doit être différé faute de contrepartie, une information personnelle de l’associé concerné par lettre ordinaire.

Parmi les mesures possibles figure l’organisation d’un marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF en tire une conséquence qui touche directement les associés en attente : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait ». À notre lecture, la SCPI se trouve très loin de ce seuil : la file entière représentait 0,45 % des parts au 30 juin 2026, alors que le seuil légal ne compte que les demandes restées insatisfaites pendant douze mois. Rien, dans les documents publiés, ne laisse prévoir son franchissement à court terme.

B. À quel prix sortir : valeur de retrait, risque de baisse du prix et fonds de remboursement

Le prix que vous recevez n’est pas celui que vous avez payé. L’article 422-230 du règlement général de l’AMF prévoit que « Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription ». Pour cette SCPI, la commission de souscription est de 8 % hors taxes, soit 27,20 euros par part : la valeur de retrait est donc de 312,80 euros pour un prix de 340 euros. Un associé qui a souscrit à 340 euros récupère 8 % de moins que sa mise ; celui qui a souscrit au prix de 365 euros, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2023, récupère environ 14,3 % de moins à notre calcul, avant prise en compte des distributions perçues pendant la détention.

Ces frais de sortie sont souvent mal compris. Dans un litige qui ne concernait pas cette SCPI, le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 10 février 2026 (n° 24/14063), a retenu la faute d’une société de conseil en ligne qui n’avait pas expliqué à sa cliente le coût d’un retrait anticipé, en relevant qu’« il ne saurait être attendu d’un investisseur moyen qu’il comprenne qu’en mettant fin au placement souscrit » il supporterait des frais de souscription. Il a indemnisé une perte de chance évaluée à 20 % des frais supportés, soit 7 619,61 euros. Ce jugement de première instance montre que la question relève du devoir d’information de celui qui conseille, et non d’une simple lecture de la plaquette.

L’écart entre le prix d’entrée et la valeur de retrait peut aussi constituer un préjudice réparable lorsqu’une faute d’un tiers a forcé la sortie. La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 24 octobre 2023 (n° 22/00813), a jugé le cas d’une héritière qui avait placé une partie des fonds reçus en parts de la même SCPI et avait dû en demander le remboursement pour régler des droits de succession supplémentaires, que la cour a rattachés aux manquements de la notaire à son devoir d’information et de conseil. La cour a condamné les notaires à lui verser 1 641,60 euros au titre de « la perte dans son placement ultérieur », soit 28,80 euros par part sur 57 parts, différence entre la valeur d’entrée de 360 euros et la somme de 331,20 euros remboursée par part en octobre 2019.

Le prix de la part n’est pas fixé librement. L’article L. 214-94 du code monétaire et financier le détermine sur la base de la valeur de reconstitution et précise que « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion » et notifié à l’AMF. La note d’information de la SCPI ajoute que le prix doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur et qu’un écart plus important impose une actualisation de la note soumise au visa de l’AMF.

La valeur de reconstitution se calcule à partir de la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles et la valeur nette des autres actifs, augmentée des frais qu’il faudrait exposer pour reconstituer le patrimoine. Selon l’article L. 214-109 du code monétaire et financier, « Ces valeurs sont arrêtées et publiées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice », ainsi qu’à la situation comptable intermédiaire du premier semestre pour les sociétés à capital variable. Vous disposez donc de deux rendez-vous par an pour mesurer l’écart.

L’historique publié par la société de gestion explique pourquoi la question est d’actualité. Dans son bulletin de janvier 2024, elle indiquait que le prix de 365 euros se situait en limite du tunnel réglementaire de 10 %, après une baisse sur un an de 9,64 % de la valeur vénale du patrimoine à périmètre constant ; elle a ramené le prix à 340 euros au 1er janvier 2024, soit une baisse de 6,85 %. La valeur de reconstitution est ensuite passée de 332,93 euros au 31 décembre 2023 à 312,82 euros au 30 juin 2024, puis à 311,26 euros au 31 décembre 2025 et à 309,37 euros au 30 juin 2026. Le prix de 340 euros dépasse donc aujourd’hui la valeur de reconstitution d’environ 9,9 %, à notre calcul. La société de gestion relève que cet écart reste dans la fourchette réglementaire et a maintenu le prix pour le second semestre 2026 ; elle souligne aussi que la valeur vénale du patrimoine a progressé de 0,19 % à patrimoine égal au premier semestre 2026.

Ce qu’il faut en retenir, à notre lecture : un recul de la valeur de reconstitution sous 309,09 euros environ ferait sortir le prix de 340 euros de la fourchette de 10 %. La loi n’impose pas alors une baisse automatique du prix, mais une justification de l’écart et sa notification à l’AMF ; la société de gestion peut aussi choisir, comme en 2024, d’ajuster le prix. Les valeurs au 31 décembre 2026 seront connues avec le bulletin de janvier 2027. Une baisse du prix ferait mécaniquement baisser la valeur de retrait, égale au prix diminué de la commission. À l’inverse, une stabilisation des expertises, que le bulletin de juillet 2026 laisse entrevoir, éloignerait cette perspective.

Si le prix baissait alors que votre demande est en attente, le règlement général de l’AMF vous protège par une procédure précise. Son article 422-219 impose à la société de gestion de vous informer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception « au plus tard la veille de la date d’effet », ou par envoi recommandé électronique si vous avez formellement choisi cette modalité ; en l’absence de réaction dans les quinze jours de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». Les statuts de la SCPI reprennent cette règle. Le silence vaut donc maintien au nouveau prix : si vous préférez renoncer à sortir à ce prix, il faut le faire savoir par écrit dans ce délai, en conservant la preuve de l’envoi.

Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre article consacré à la baisse du prix de retrait d’une SCPI et au délai de quinze jours pour réagir. Le point essentiel tient en une phrase : la lettre recommandée annonçant une baisse ouvre un délai court, et l’inaction vaut acceptation.

Le fonds de remboursement constitue une autre porte de sortie, à un autre prix. Selon la note d’information, l’assemblée générale du 15 juin 2022 a créé un tel fonds et autorisé par avance la société de gestion à le doter à partir du produit de cessions d’immeubles, dans la limite de 1 % de la capitalisation par exercice, autorisation renouvelable chaque année par l’assemblée qui approuve les comptes. Si le fonds est effectivement doté, l’associé dont la demande est inscrite depuis au moins trois mois reçoit une lettre recommandée lui indiquant le prix proposé ; il dispose de quinze jours pour demander expressément le remboursement par le fonds, faute de quoi sa demande reste inscrite dans la file ordinaire.

Ce prix est encadré. Le même article 422-230 du règlement général de l’AMF dispose que, si le retrait n’est pas compensé, « le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 % », sauf autorisation de l’AMF. Avec une valeur de réalisation de 261,90 euros au 30 juin 2026, le prix proposé se situerait, à notre calcul, entre 235,71 et 261,90 euros, soit de 16,3 % à 24,6 % sous la valeur de retrait de 312,80 euros. Les bulletins de 2025 et de 2026 ne font état d’aucun retrait réalisé par ce fonds : au premier semestre 2026, tous les retraits ont été compensés par des souscriptions.

L’article 422-231 du règlement général de l’AMF réserve l’usage de ces sommes aux sortants : « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés ». La création et la dotation du fonds sont décidées par l’assemblée générale, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation ; nous verrons plus loin que les associés peuvent peser sur ce point.

Accepter l’offre du fonds suppose une réponse en bonne et due forme. Dans une affaire concernant une autre SCPI, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens, par une ordonnance du 7 mai 2025 (n° 25/00008), a rejeté la demande d’un associé qui réclamait l’exécution de son retrait par le fonds : le courrier qu’il invoquait, de portée contentieuse et générale, « ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement ». Si une telle offre vous parvient, répondez dans le délai, avec le bulletin-réponse joint, en visant le nombre exact de parts concernées.

Pour comparer les pratiques, vous pouvez consulter notre analyse des fonds de remboursement ouverts par trois SCPI en 2026. Elle montre que le prix offert par un fonds se situe toujours sous la valeur de retrait, ce qui fait de cette voie un arbitrage entre la rapidité et le montant récupéré.

Reste la cession directe à un acheteur de votre choix, sans intervention de la société de gestion. Le prix est librement débattu entre les parties, et le bulletin d’information mentionne un droit d’enregistrement de 5 % ainsi qu’une commission de transfert de 100 euros hors taxes, soit 120 euros toutes taxes comprises. Les bulletins montrent des prix très variables : 950 parts cédées à 306,33 euros en moyenne au quatrième trimestre 2025, 524 parts à 237,51 euros au premier trimestre 2026, puis 28 parts à 340 euros au deuxième trimestre. Une même part ne peut figurer à la fois dans la file des retraits et dans un ordre de vente sur un marché secondaire, si un tel marché venait à être organisé. Notre guide pour revendre des parts de SCPI sur le marché secondaire ou de gré à gré détaille ces démarches.

II. Défendre vos droits d’associé : peser sur les décisions et agir contre la bonne personne

A. Peser sur la gestion : assemblée sans quorum, résolutions d’associés et conseil de surveillance

Les statuts de la SCPI ont été modifiés en 2026 pour tenir compte de l’ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025 et de son décret n° 2025-673 du 18 juillet 2025. Selon le bulletin de juillet 2026, la partie extraordinaire de l’assemblée générale du 11 juin 2026 n’a pas pu délibérer faute de quorum ; les associés, réunis à nouveau le 24 juin 2026, ont adopté l’ensemble des résolutions. Celles-ci portaient notamment sur le nombre de membres du conseil de surveillance, la suppression du quorum, l’allègement des formalités de convocation, la tenue dématérialisée des assemblées avec vote électronique et le pouvoir de l’AMF de désigner un liquidateur si la société de gestion ne pouvait pas exercer cette fonction.

L’article L. 214-103 du code monétaire et financier consacre désormais la règle : « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis ». Les décisions sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés, et les statuts y ajoutent les votes par correspondance et à distance. Conséquence pratique : l’abstention ne bloque plus aucune décision, qui se prend entre ceux qui votent. Chaque vote exprimé pèse donc davantage qu’auparavant.

Votez, et votez en connaissant les règles de décompte. Selon l’article L. 214-105 du code monétaire et financier, « Les formulaires ne donnant aucun sens de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes négatifs ». Un formulaire mal rempli ne vaut donc pas neutralité.

Méfiez-vous du pouvoir en blanc. L’article L. 214-104 du code monétaire et financier prévoit que, pour toute procuration sans indication de mandataire, « le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion » et un vote défavorable à tous les autres. Pour voter autrement, il faut choisir un mandataire qui accepte de voter dans le sens indiqué ; les statuts de la SCPI exigent que ce mandataire soit lui-même associé.

Les associés peuvent aussi proposer leurs propres résolutions. Selon l’article R. 214-138 du code monétaire et financier, « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution », par lettre recommandée ou par voie électronique, vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation ; ce seuil est dégressif lorsque le capital dépasse 760 000 euros. Appliqué au capital nominal de la SCPI, soit 1 930 076 760,40 euros au 30 juin 2026, le barème conduit, à notre calcul, à environ 9,85 millions d’euros de capital nominal, soit environ 40 400 parts et 0,51 % du capital. Un associé isolé atteint rarement ce seuil : la démarche suppose de se regrouper, par exemple au sein d’une association d’associés.

Sur quoi faire porter ces résolutions ? Lorsque la SCPI vend des immeubles sans réinvestir le prix, l’article 422-225 du règlement général de l’AMF précise que « l’assemblée générale est seule compétente pour décider de l’affectation du produit de la vente », soit à une distribution, soit à la dotation du fonds de remboursement. Or la SCPI vend : selon ses bulletins, douze opérations d’arbitrage ont rapporté 48,45 millions d’euros nets vendeur en 2025, et quatre autres 6,19 millions d’euros au premier semestre 2026. À notre lecture, l’affectation de ces sommes, en particulier la dotation effective du fonds de remboursement dans la limite déjà autorisée, est une question que des associés peuvent légitimement porter devant l’assemblée.

La rémunération de la société de gestion relève aussi des associés. La Cour de cassation, chambre commerciale, dans un arrêt du 17 septembre 2025 (n° 24-14.271, publié au Bulletin), a approuvé une cour d’appel d’avoir déduit qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ». Dans cette affaire, qui concernait une autre SCPI, l’assemblée avait réduit de 6 % à 0,6 % la commission perçue par la société de gestion sur les cessions d’immeubles.

Entre deux assemblées, le conseil de surveillance est votre relais. Composé de trois à douze associés désignés par l’assemblée générale ordinaire, il dispose de pouvoirs que décrit l’article L. 214-99 du code monétaire et financier : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment », peut se faire communiquer tout document et présente un rapport à l’assemblée ordinaire. Lui écrire, avec des questions précises sur la vacance locative, les arbitrages et la liquidité, est un moyen simple de faire inscrire ces sujets dans son rapport.

Vous disposez enfin d’un droit d’accès aux documents. Pendant les quinze jours qui précèdent l’assemblée, l’article R. 214-144 du code monétaire et financier impose de mettre à votre disposition, au siège et sur le site internet de la société de gestion, les rapports, les comptes et les formules de vote, et précise que « Le droit de prendre connaissance emporte celui de prendre copie ». Les statuts ajoutent que tout associé peut consulter au siège, à toute époque, les bilans, comptes, rapports, feuilles de présence et procès-verbaux d’assemblée des trois derniers exercices. Si ces documents ne vous sont pas communiqués, la loi permet à toute personne intéressée de demander au président du tribunal, statuant en référé, d’en ordonner la communication.

Le levier ultime reste la révocation de la société de gestion. L’assemblée peut la décider à la majorité des voix, et l’article L. 214-98 du code monétaire et financier ajoute que « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ». Cette voie suppose de démontrer une cause légitime, et rien dans les documents que nous avons consultés n’en caractérise une ; nous la mentionnons pour que vous connaissiez l’étendue de vos droits. Ces questions relèvent du contentieux entre associés d’une société civile, où le choix de la procédure compte autant que le fond.

B. Obtenir réparation : société de gestion, agent lié, notaire et délai pour agir

Si vous estimez que le placement vous a été présenté sans ses risques, la première question est de savoir qui vous l’a vendu. Selon la note d’information, les parts sont commercialisées uniquement, y compris par démarchage, par la société de conseil patrimonial du groupe, qui agit en qualité d’agent lié de la société de gestion et qui est inscrite au registre des intermédiaires en assurance, banque et finance. L’article L. 545-2 du code monétaire et financier règle la responsabilité de ce montage : « Le prestataire de services d’investissement demeure pleinement et inconditionnellement responsable vis-à-vis des tiers des actes effectués en son nom et pour son compte par ses agents liés », ainsi que de leurs omissions. Le même texte impose à l’agent lié d’informer ses clients de son statut et de l’identité de son mandant.

Une société de gestion de portefeuille entre dans cette catégorie lorsqu’elle est agréée pour fournir des services d’investissement. Selon l’article L. 531-1 du code monétaire et financier, « Les prestataires de services d’investissement sont les entreprises d’investissement, les sociétés de gestion de portefeuille ainsi que les établissements de crédit » ayant reçu un agrément pour fournir ces services. À notre lecture, l’associé qui reproche un défaut d’information ou de conseil lors de la souscription devrait donc diriger sa réclamation vers la société de gestion, mandante de l’agent lié, sous réserve de ce que révèlent les documents qu’il a signés.

La jurisprudence va dans ce sens. Dans un litige portant sur des contrats d’épargne retraite, la cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 13 mars 2025 (n° 22/03596), a refusé de traiter un agent lié comme un conseiller en investissements financiers et a visé les fautes éventuelles commises par cet agent, « qui reste sous la responsabilité de son prestataire habilité pour le compte duquel il agit ». La même cour a toutefois retenu la responsabilité de la société en cause sur un autre fondement, en sa qualité distincte de courtier d’assurance : la qualification exacte de chaque intervenant se vérifie toujours sur les documents.

Ce que l’on peut reprocher à celui qui commercialise des parts de SCPI est connu. La Cour de cassation, chambre commerciale, dans un arrêt du 11 février 2014 (n° 12-26.083), rendu à propos de parts de SCPI souscrites par l’intermédiaire d’une banque, a jugé que « le prestataire de services d’investissement est tenu, à l’égard de son client, d’une obligation d’information portant, le cas échéant, sur les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible ». Elle a aussi reproché aux juges du fond de s’en être tenus à la note d’information et au bulletin de souscription, sans rechercher si la proposition commerciale personnalisée mentionnait les risques corollaires des avantages annoncés.

Appliqués à cette SCPI, ces principes conduisent à regarder ce qui vous a été dit, au moment de la souscription, de trois risques que les documents publiés rendent identifiables : un patrimoine composé, en surface, à 74 % de bureaux ; un taux d’occupation financier passé de 88,58 % au premier semestre 2025 à 84,76 % au premier semestre 2026, avec des surfaces vacantes représentant 15,29 % du patrimoine ; une liquidité qui dépend des souscriptions nouvelles et une commission de 8 % hors taxes perdue en cas de sortie. Le fait que ces informations figurent dans la documentation réglementaire n’épuise pas, selon la jurisprudence citée, la question de l’information personnalisée.

La société de gestion peut aussi répondre de ses propres documents. Statuant après renvoi de cassation, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 juin 2026 (n° 25/04375), a retenu la responsabilité délictuelle d’une société de gestion qui n’avait pas fait état, dans les documents destinés aux investisseurs, d’une stratégie d’investissement présentant un risque supérieur à celui de tout investissement immobilier ; elle a également retenu le manquement du conseiller en gestion de patrimoine qui avait insuffisamment informé ses clients du risque de perte en capital. La cour a rouvert les débats sur l’évaluation du préjudice, qui n’était donc pas chiffré à la date de l’arrêt.

Et le notaire ? Si c’est votre notaire qui vous a orienté vers ce placement, sa responsabilité obéit à des règles propres. La Cour de cassation, première chambre civile, dans un arrêt du 25 mars 2026 (n° 24-20.921), rappelle que « le notaire n’est en principe pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde en ce qui concerne l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours », en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, mais qu’« il en est autrement s’il a pris une part active à la négociation et à la conclusion de l’opération ». L’affaire portait sur un montage de financement, non sur une SCPI.

Transposée à notre sujet, cette jurisprudence conduit, à notre lecture, à distinguer deux situations. Le notaire qui s’est borné à signaler l’existence des produits du réseau ne se trouve pas dans la même position que celui qui a activement recommandé le placement et organisé la souscription : seul le second pourrait voir sa responsabilité discutée sur le terrain du conseil en placement. Dans les deux cas, la société de gestion reste l’interlocuteur naturel pour tout ce qui concerne la souscription elle-même, puisque la commercialisation passe par son agent lié.

Cette responsabilité du notaire est de nature délictuelle et repose sur l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il faut donc prouver une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux. L’arrêt de la cour d’appel de Pau évoqué plus haut montre qu’une faute notariale sans rapport avec le choix du placement peut néanmoins causer une perte sur ce placement, lorsqu’elle oblige à le liquider prématurément.

Encore faut-il identifier le bon préjudice. La Cour de cassation, chambre commerciale, dans un arrêt du 4 novembre 2021 (n° 19-12.342, publié au Bulletin), subordonne l’action d’un associé contre un tiers à l’allégation d’« un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même ». Si la baisse de valeur de vos parts résultait d’une mauvaise gestion du patrimoine, elle refléterait d’abord un préjudice de la SCPI, que l’indemnisation de la société suffirait à réparer.

Dans ce cas, la voie appropriée est l’action sociale, prévue par l’article 1843-5 du code civil : « un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », et « en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société ». La société de gestion assurant la gérance de la SCPI, ce texte vise, à notre lecture, sa responsabilité de gérant. Une telle procédure ne se conçoit qu’avec des éléments sérieux, dont aucun n’est caractérisé à ce jour par les sources que nous avons consultées.

Reste le délai pour agir. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Tout l’enjeu, pour un associé de SCPI, est de savoir quand ce jour se situe.

Pour les placements en SCPI, la Cour de cassation, chambre commerciale, dans un arrêt du 15 janvier 2025 (n° 23-19.691), a précisé que le manquement à l’obligation d’informer sur le risque de pertes prive l’investisseur d’une chance d’éviter ces pertes, de sorte que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». Dans cette affaire, la perte ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI concernée.

La cour d’appel de Paris, dans son arrêt de renvoi du 11 juin 2026 (n° 25/04375), en a tiré les conséquences : la baisse de valeur des parts annoncée en assemblée ne faisait pas courir le délai, dès lors que « cette valorisation des parts de la SCPI ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs ». À notre lecture, pour un associé qui conserve ses parts, la baisse de la valeur de réalisation reste une perte latente ; pour celui qui a obtenu son retrait à 312,80 euros après avoir payé 365 euros, la perte est réalisée au jour du remboursement, et le délai de cinq ans court au plus tard à partir de cette date. Seul le juge apprécie le point de départ dans chaque dossier.

Avant tout procès, la médiation est utile et protège vos délais. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi » ; le délai recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois lorsque le médiateur déclare la médiation terminée.

Rassemblez enfin vos preuves. L’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir une mesure d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Avant d’en arriver là, conservez le bulletin de souscription, la note d’information et le document d’informations clés qui vous ont été remis, toute recommandation écrite de l’agent lié ou du notaire, vos lettres recommandées de retrait et leurs avis de réception, les bulletins semestriels et toute lettre relative à un changement de prix ou à une offre du fonds de remboursement.

Nos articles sur le placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine et sur la SCPI conseillée par une banque détaillent la manière d’articuler ces recours avec le délai de prescription. Ils complètent utilement ce qui précède lorsque la souscription a transité par un autre intermédiaire que l’agent lié.

Un mot, enfin, pour les parts démembrées ou recueillies au décès d’un proche. Les statuts imposent à l’usufruitier et au nu-propriétaire de se faire représenter auprès de la SCPI par l’un d’eux ou par un mandataire commun ; sauf convention contraire signifiée à la SCPI, le droit de vote appartient à l’usufruitier dans les assemblées ordinaires et au nu-propriétaire dans les assemblées extraordinaires. À notre lecture, une demande de retrait portant sur des parts démembrées doit émaner de ce représentant commun, avec l’accord des deux titulaires. Pour les souscriptions en nue-propriété, le bulletin d’information précise qu’un retrait pendant la période de démembrement temporaire est réglé selon un barème de sortie tenant compte de la valeur résiduelle de l’usufruit.

Les litiges entre héritiers montrent l’importance des dates. Dans un arrêt du 6 juin 2024, la cour d’appel de Douai (n° 22/01621) a confirmé la délivrance à une veuve du legs de l’usufruit de parts de la même SCPI à compter du jour du décès, le nu-propriétaire ne s’étant pas opposé à ce qu’elle en perçoive les revenus, alors que pour d’autres biens de la succession la date retenue était plus tardive. Le partage des distributions entre usufruitier et nu-propriétaire dépend donc aussi de la date de délivrance du legs.

Conclusion

À la date de rédaction, la SCPI fonctionne normalement : les retraits sont compensés par des souscriptions nouvelles, en onze semaines en moyenne au premier semestre 2026, la file d’attente représentait 0,45 % des parts au 30 juin 2026, le taux de recouvrement des loyers atteignait 98,68 % et aucune source officielle ne signale de blocage, de suspension ou de procédure collective ; le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ne publie aucune annonce de cette nature au nom de la SCPI ou de sa société de gestion. Deux signaux méritent pourtant votre attention. La file s’est de nouveau allongée au deuxième trimestre et, selon un site consacré à l’immobilier papier, au troisième ; le prix de 340 euros dépasse la valeur de reconstitution de près de 10 %, comme celui de 365 euros la dépassait avant la baisse décidée au 1er janvier 2024.

Pour l’associé qui veut sortir, trois réflexes se dégagent. Une demande complète, envoyée par lettre recommandée et indiquant le nombre exact de parts, fixe le rang dans la file. Une lettre annonçant une baisse du prix ouvre un délai de quinze jours, au terme duquel le silence vaut maintien de la demande au nouveau prix. Une offre du fonds de remboursement, si le fonds est doté, se paie d’une décote de 16 % à 25 % environ par rapport à la valeur de retrait et suppose une réponse expresse dans le même délai.

Pour l’associé qui veut peser sur la gestion, l’assemblée sans quorum donne du poids à chaque vote exprimé, à condition d’éviter le pouvoir en blanc. Les résolutions d’associés supposent de réunir environ 0,51 % du capital, et l’affectation du produit des ventes d’immeubles, distribution ou dotation du fonds, relève de l’assemblée seule. Le conseil de surveillance et le droit de communication des documents permettent de poser les questions utiles avant d’envisager un contentieux.

Pour l’associé qui s’estime mal informé lors de la souscription, la réclamation se dirige d’abord, à notre lecture, vers la société de gestion, responsable de son agent lié ; la responsabilité du notaire au titre de l’opportunité du placement suppose en principe, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’il ait pris une part active à l’opération. Le délai de cinq ans ne court pas, selon la Cour de cassation, avant que la perte soit réalisée, mais une perte subie lors d’un retrait le fait partir au plus tard ce jour-là, et la saisine du médiateur de l’AMF le suspend.

Gardez enfin à l’esprit les limites de cette analyse. Aucune perte n’est réalisée pour qui conserve ses parts, aucune faute de la société de gestion, de son agent lié ou d’un notaire n’est établie par une source officielle, les statuts, la note d’information et les documents que vous avez signés priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige. Les prochains repères seront le bulletin de janvier 2027, qui donnera la file au 30 septembre et au 31 décembre 2026 ainsi que les valeurs de fin d’exercice, puis l’assemblée générale de 2027.