Dans les copropriétés parisiennes, l’assemblée générale qui devait voter des travaux urgents ou désigner un syndic se termine souvent par un constat d’échec : trop d’absents, des voix dispersées, une résolution rejetée alors que le projet recueillait un tiers des suffrages. Les copropriétaires repartent sans décision, les travaux attendent, et chacun s’interroge sur la suite : faut-il tout recommencer, convoquer à nouveau, ou saisir le juge ? La réponse tient en trois calculs et deux délais. Les décisions se prennent à la majorité simple des voix exprimées, à la majorité absolue de tous les copropriétaires ou à la double majorité, selon l’objet du vote ; quand le premier vote échoue de peu, la loi organise un second vote immédiat ; et quand il faut recommencer, une nouvelle convocation doit respecter un délai minimal. À Paris et en Île-de-France, où les grandes copropriétés concentrent des centaines de lots et des tantièmes éclatés entre occupants, bailleurs et indivisions, ces mécanismes décident concrètement du sort des travaux et des budgets. Cet article explique comment calculer la majorité applicable, quoi faire après un échec, et comment contester un vote irrégulier, textes et décisions vérifiés à l’appui.
I. Les majorités qui font le vote : calculer avant de convoquer
En copropriété, une résolution ne se juge jamais au nombre de mains levées : elle se juge à la majorité que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété attache à son objet. Trois régimes se partagent les décisions, et l’erreur de qualification fait annuler le vote. La première étape consiste donc à ranger chaque projet dans la bonne case avant de compter les voix, puis à vérifier que le procès-verbal permettra de reconstituer le calcul.
A. L’article 24, l’article 25 et l’article 26 : trois majorités, trois calculs
La majorité simple, dite majorité de l’article 24, gouverne les décisions courantes : comme le juge l’a rappelé, « les décisions d’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi » (tribunal judiciaire de Marseille, 19 juin 2025). Seules les voix exprimées comptent : les abstentions sont écartées du calcul, ce qui facilite l’adoption quand les présents sont peu nombreux mais d’accord entre eux. Relèvent notamment de cette majorité simple les travaux d’accessibilité sans atteinte à la structure, l’autorisation de stationnement sécurisé des vélos, la suppression des vide-ordures pour l’hygiène, l’autorisation permanente donnée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes, ou encore les travaux d’individualisation des frais de chauffage avec présentation des devis.
La majorité absolue, dite majorité de l’article 25, exige au contraire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : chaque absent pèse donc contre le projet. Elle verrouille les décisions sensibles : désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical, et, comme l’a jugé le même tribunal, les décisions relatives à l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Autre illustration, jugée à Rennes le 10 février 2026 : « doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Relèvent aussi de l’article 25 la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d’usage, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ou de répartiteurs de frais de chauffage, les travaux d’économies d’énergie, et les installations d’antennes ou de recharge pour véhicules électriques sur parties communes.
La double majorité, dite majorité de l’article 26, cumule deux conditions : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle s’applique notamment aux modifications du règlement de copropriété qui touchent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, tandis que l’unanimité reste exigée pour le reste, par exemple en cas de changement de la destination de l’immeuble. Quand la double majorité échoue de peu, un second vote reste possible dans la même assemblée : si le projet recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix, l’assemblée peut voter à la majorité de l’article 25.
Le vote par correspondance compte dans les voix exprimées, et le copropriétaire empêché peut donner son pouvoir : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (article 1984 du code civil). En vertu de l’article 22 de la loi de 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre ou non du syndicat, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire en avril 2026 : « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit », et l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 lui impose de remettre ces mandats en début de réunion au président du conseil syndical ou, à défaut, au président de séance. En pratique parisienne, où l’absentéisme est élevé, la collecte des pouvoirs avant la réunion décide souvent du résultat : un syndic qui néglige d’adresser le formulaire de vote par correspondance avec la convocation prive l’assemblée de voix qui auraient pu faire basculer le calcul. Pour situer ces règles dans l’ensemble du régime du vote, on peut se reporter à la présentation générale des règles de vote en assemblée générale et, sur les délégations elles-mêmes, aux explications sur les mandats de vote et leur nullité.
Prenez un immeuble de 10 000 tantièmes : une résolution soumise à l’article 25 doit réunir plus de 5 000 voix favorables, quel que soit le nombre de présents. Si 6 000 tantièmes sont présents ou représentés et que 4 000 votent pour, la résolution est adoptée à la majorité simple de l’article 24 mais rejetée à la majorité absolue de l’article 25. En revanche, les 4 000 voix dépassent le tiers des 10 000 (3 334), de sorte que le second vote immédiat de l’article 25-1 peut être exigé dans la même séance et l’emporter à la majorité des voix exprimées. Ce calcul, fait en direct le jour de l’assemblée, change tout : le président de séance qui omet de proposer le second vote alors que le tiers est atteint prive les copropriétaires favorables d’un droit que la loi leur donne.
B. L’échec du vote : quand la résolution n’est pas adoptée
Quand la majorité requise n’est pas atteinte, la résolution est rejetée, mais tout n’est pas perdu : la loi organise un rattrapage immédiat pour les décisions soumises à la majorité absolue. « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote » (article 25-1, alinéa 1er, cité par le tribunal judiciaire de Rennes, 10 février 2026).
L’exemple chiffré du jugement rennais montre comment le calcul se fait en tantièmes : une résolution rejetée par onze copropriétaires totalisant 4664/9922 tantièmes, avec seulement trois voix pour totalisant 1761/9922 tantièmes, n’atteignait pas le tiers requis de 3308/9922 tantièmes, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de procéder au second vote. Retenez le réflexe : après un premier vote manqué à la majorité absolue, comptez immédiatement les voix favorables en tantièmes ; à partir d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, exigez le second vote à la majorité simple dans la même séance. L’erreur fréquente consiste à compter les voix des seuls présents : le tiers s’apprécie sur les voix de tous les copropriétaires, absents inclus, ce qui rend le seuil plus exigeant dans les immeubles à fort absentéisme.
Si le seuil du tiers n’est pas atteint, ou si la décision relevait de la double majorité de l’article 26 sans atteindre le palier de rattrapage, la résolution est définitivement rejetée pour cette assemblée. Il faudra alors inscrire à nouveau la question à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure et recommencer la procédure de convocation. Pour certains travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, lorsqu’une assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique n’avait pas recueilli le tiers des voix, cette nouvelle assemblée peut statuer à la majorité de l’article 24, ce qui offre une porte de sortie ciblée quand le premier vote a manqué de peu.
Pour la double majorité de l’article 26, le rattrapage obéit à sa propre arithmétique : si le projet obtient l’accord de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix, la même assemblée peut voter à la majorité de l’article 25, plus facile à atteindre. Dans un immeuble de quarante lots, il faut donc l’accord d’au moins vingt copropriétaires pesant ensemble un tiers des tantièmes pour déclencher ce second vote. Et pour les travaux d’économies d’énergie, quand le premier vote n’a pas recueilli le tiers des voix, une assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique statue à la majorité simple : le syndic a intérêt à reconvoquer vite, dossier inchangé, plutôt que de laisser le projet s’enliser.
Dans tous les cas, le procès-verbal doit permettre de reconstituer le calcul, résolution par résolution : mentions des voix pour, contre et abstentions, tantièmes correspondants, et, le cas échéant, tenue effective du second vote.
II. Revoter et contester : seconde convocation et juge
Un vote manqué ou contestable ne se règle ni par un arrangement informel entre voisins ni par un vote à main levée hors convocation : il se règle par une nouvelle convocation régulière ou par une action en justice exercée dans un délai couperet. Cette seconde partie décrit les deux voies, avec leurs délais et leurs pièges, puis leur traduction concrète à Paris.
A. La seconde convocation : refaire voter dans les formes et les délais
Toute assemblée doit être convoquée dans les formes du décret du 17 mars 1967 : « la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée », et « cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long » (tribunal judiciaire de Marseille, 19 juin 2025, visant l’article 9 du décret). Sauf urgence, notifier une seconde assemblée à moins de vingt et un jours expose toutes ses décisions à l’annulation, même si le fond du projet est consensuel. Seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent être valablement votées : une résolution nouvelle, ajoutée en séance sans convocation préalable, est annulable.
La seconde convocation reprend les questions non adoptées dans un ordre du jour précis, accompagné des pièces et du formulaire de vote par correspondance. Le syndic indique aussi, par voie d’affichage, la date de la prochaine assemblée et la possibilité de demander l’inscription de questions, formalité d’information qui n’est toutefois pas prescrite à peine de nullité. En pratique, vérifiez quatre points avant d’envoyer : le délai de vingt et un jours à compter de la notification, la reprise exacte des projets rejetés sans modification substantielle qui changerait la majorité applicable, la consultation effective des pièces justificatives des charges aux jours et heures annoncés, dont l’omission a déjà nourri des demandes d’annulation, et la mention des noms permettant de reconstituer qui a pris part à chaque vote.
L’urgence permet de convoquer sans respecter les vingt et un jours, mais elle s’interprète strictement : un péril avéré, une canalisation rompue qui inonde les parties communes, une toiture arrachée. Une simple impatience du syndic ou la crainte de manquer une subvention ne caractérise pas l’urgence, et les résolutions votées sur une convocation tardive non justifiée restent exposées à l’annulation. De même, l’ordre du jour borne le vote : l’assemblée ne peut pas délibérer sur une question qui n’y figure pas, même si tous les présents sont d’accord. Celui qui veut ajouter un sujet doit demander son inscription avant l’envoi des convocations, en respectant les formes de l’article 10 du décret.
À Paris et en Île-de-France. Les grandes copropriétés parisiennes cumulent absentéisme, indivisions et bailleurs éloignés : anticipez en joignant systématiquement le formulaire de vote par correspondance et en relançant les pouvoirs avant la réunion, dans le respect des règles de délégation rappelées plus haut. La convocation et les notifications se font par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique avec l’accord du copropriétaire ; conservez les preuves d’envoi et de présentation, car elles fixeront le point de départ du délai de contestation examiné ci-après. Le tribunal compétent en cas de litige est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un immeuble parisien, et la signification des actes se fait par commissaire de justice. Enfin, les syndics professionnels parisiens gèrent des portefeuilles chargés à l’automne, période des assemblées annuelles : une seconde convocation bien préparée, avec un ordre du jour resserré sur les résolutions manquées, évite un troisième échec coûteux en frais de convocation et de signification.
B. Contester : qui peut agir, dans quel délai et devant quel juge
Seuls certains copropriétaires peuvent contester : l’opposant, c’est-à-dire celui qui a voté contre la résolution adoptée ou pour une résolution rejetée, et le défaillant, absent et non représenté lors du vote, l’appréciation se faisant résolution par résolution. Celui qui a voté pour ne peut pas revenir sur son vote. Le copropriétaire qui était défaillant ou opposant à l’ensemble des résolutions peut demander l’annulation de l’assemblée dans son entier.
Le délai est couperet : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée », et « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 260 FS-B). La cour d’appel de Chambéry applique la même formule en précisant que la notification s’entend « sans ses annexes », et la cour d’appel de Colmar rappelle que ce délai de deux mois est d’ordre public (12 juin 2025) : le juge y veille même si le syndicat ne l’invoque pas avec constance, et le demandeur qui affirme avoir reçu le procès-verbal à une date tardive doit le prouver quand le syndicat produit un avis de réception antérieur.
Le point de départ se calcule au jour près : « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » et « Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire » ; « ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire », que le pli ait été retiré ou non. Concrètement, si le procès-verbal est présenté le 5, le délai de deux mois court dès le 6, même si le copropriétaire ne retire jamais son recommandé : partir en vacances sans faire suivre son courrier ne suspend rien. Si le syndic n’a jamais notifié le procès-verbal, le délai de droit commun de cinq ans s’applique, et le recours se porte dans tous les cas devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Fixez le calendrier dès la réception du procès-verbal : assemblée tenue le 12 mars, procès-verbal notifié par recommandé présenté le 20 mars, délai de deux mois courant dès le 21 mars, assignation à délivrer au plus tard le 21 mai. L’assignation doit être non seulement délivrée mais enrôlée dans ce délai couperet, et le demandeur doit établir sa qualité d’opposant ou de défaillant pour chaque résolution attaquée, procès-verbal et feuille de présence à l’appui. Attendre la prochaine assemblée pour « en parler » fait courir un risque mortel : une fois les deux mois expirés, même une résolution manifestement mal votée devient inattaquable, et le juge relèvera la déchéance.
Quand la décision annulée n’aurait jamais dû exister, l’annulation prononcée s’impose à tous les copropriétaires, même à ceux qui n’ont pas agi. En amont du procès, celui qui craint la dispersion des preuves peut demander au juge, avant tout procès, des mesures d’instruction : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé », et « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente » (article 145 du code de procédure civile). En cas d’urgence, le juge des référés peut aussi « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835). Et si la convocation irrégulière ou l’absence de seconde convocation cause un préjudice au syndicat ou à un copropriétaire, la responsabilité de son auteur s’apprécie au regard du principe selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil).
Prenez un immeuble de 10 000 tantièmes : une résolution soumise à l’article 25 doit réunir plus de 5 000 voix favorables, quel que soit le nombre de présents. Si 6 000 tantièmes sont présents ou représentés et que 4 000 votent pour, la résolution est adoptée à la majorité simple de l’article 24 mais rejetée à la majorité absolue de l’article 25. En revanche, les 4 000 voix dépassent le tiers des 10 000 (3 334), de sorte que le second vote immédiat de l’article 25-1 peut être exigé dans la même séance et l’emporter à la majorité des voix exprimées. Ce calcul, fait en direct le jour de l’assemblée, change tout : le président de séance qui omet de proposer le second vote alors que le tiers est atteint prive les copropriétaires favorables d’un droit que la loi leur donne.
Sur la procédure de contestation elle-même, on se reportera utilement aux explications détaillées sur la contestation dans le délai de deux mois.
Conclusion
Un vote manqué en assemblée générale n’est ni une fatalité ni un blanc-seing : la majorité applicable se calcule en tantièmes selon l’objet de la résolution, l’article 25-1 offre un second vote immédiat quand le tiers des voix est atteint, et une nouvelle convocation notifiée au moins vingt et un jours avant permet de revoter valablement. Quand le vote est entaché d’irrégularité, seuls l’opposant et le défaillant peuvent agir, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, point de départ fixé au lendemain de la première présentation du recommandé. À Paris comme ailleurs, la rigueur procédurale — convocation complète, feuille de présence tenue, procès-verbal précis, preuves de notification conservées — décide de l’issue autant que le fond des projets.