L’assemblée générale des copropriétaires constitue l’organe souverain d’expression de la collectivité immobilière. C’est en son sein que se déterminent les orientations financières, la désignation des organes de gestion, la réalisation des travaux d’entretien ou de rénovation énergétique et la préservation de l’immeuble. Toutefois, l’absentéisme des copropriétaires demeure une difficulté récurrente de la vie des immeubles bâtis, imposant un recours massif au mécanisme de la délégation de pouvoir. La représentation d’un copropriétaire par un mandataire permet ainsi de réunir les quorums et majorités nécessaires à l’adoption des résolutions prévues par l’ordre du jour. Ce procédé juridique, en apparence usuel, fait l’objet d’un encadrement législatif et réglementaire strict dont la méconnaissance emporte des répercussions judiciaires d’une particulière sévérité.

L’actualité juridique vient précisément rappeler les risques majeurs attachés aux vices de forme et de fond affectant les pouvoirs de vote. Le 1er octobre 2026, l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (ADIL 75) a publié un décryptage exhaustif accessible sur son analyse consacrée à la représentation des copropriétaires en assemblée générale. Cette institution y met en garde les praticiens et les copropriétaires contre la persistance d’irrégularités formelles lors de la tenue des assemblées, soulignant que des mandats mal attribués, non signés ou distribués en violation de la loi peuvent anéantir l’ensemble des décisions prises lors d’une séance collective. Cette vigilance institutionnelle fait écho aux exigences constantes des juridictions du fond et de la Cour de cassation, qui veillent scrupuleusement au respect du droit fondamental de chaque copropriétaire d’être régulièrement représenté.

Le socle de cette matière repose sur les prescriptions impératives de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte d’ordre public fixe tant les conditions d’attribution des mandats que les incompatibilités légales absolues visant à protéger l’indépendance du syndicat. L’article 22 organise également les plafonds de détention des pouvoirs et les facultés de subdélégation, tandis que les dispositions réglementaires du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 encadrent avec minutie le sort des mandats remis sans indication de mandataire, communément appelés pouvoirs en blanc. La moindre défaillance dans cette chaîne procédurale expose le syndicat des copropriétaires à une action en justice déstabilisatrice.

Face à une gouvernance de copropriété parfois fragilisée par des pratiques informelles, l’assistance d’un avocat en droit immobilier s’avère déterminante pour sécuriser le déroulement des séances ou contester une assemblée entachée de fraude ou d’illégalité. L’enjeu est considérable, car l’annulation judiciaire d’une assemblée générale anéantit rétroactivement les budgets votés, paralyse les travaux en cours et engendre des frais de procédure considérables pour la collectivité. Une analyse méthodique des conditions légales du mandat de vote et des voies de contestation s’impose donc à l’ensemble des acteurs de la copropriété.

I. Le cadre légal impératif du mandat de vote et les restrictions de l’article 22

Le mandat de vote en copropriété déroge par de nombreux aspects aux règles générales du mandat définies par le code civil. Si la liberté de désignation constitue le principe directeur, cette liberté est strictement bornée par des dispositions protectrices qui visent à prévenir toute captation du pouvoir au détriment de l’intérêt collectif des copropriétaires.

A. Le choix du mandataire et les incapacités légales absolues frappant le syndic

En vertu du premier alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire de son choix, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Cette formulation consacre une liberté étendue : un copropriétaire absent peut confier sa représentation à un autre copropriétaire de l’immeuble, mais également à un tiers total à la collectivité, tel qu’un locataire, un proche, un membre de sa famille ou un professionnel du conseil. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 confère un caractère d’ordre public à cette disposition, ce qui signifie que toute clause du règlement de copropriété qui prétendrait limiter ce libre choix, par exemple en imposant que le mandataire soit obligatoirement un copropriétaire résident, est réputée non écrite de plein droit.

Néanmoins, afin de prévenir les conflits d’intérêts manifestes et d’empêcher que les organes de gestion ne s’octroient une majorité factice pour approuver leur propre gestion ou renouveler leur contrat, le législateur a érigé des incapacités d’exercice absolues. L’article 22 dispose ainsi expressément que ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale, le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ainsi que leurs ascendants et descendants. Cette exclusion vise à garantir une séparation étanche entre l’organe exécutif de la copropriété et l’organe délibérant qui contrôle ses comptes et ses actes.

Cette prohibition frappe également avec la même rigueur les collaborateurs du syndic. Les préposés du syndic, leur conjoint, leur partenaire de pacte civil de solidarité, leur concubin, ainsi que leurs ascendants et descendants ne peuvent en aucun cas recevoir de délégation de vote ni présider la réunion. La jurisprudence interprète la notion de préposé de manière particulièrement extensive, refusant de s’en tenir à la seule existence d’un contrat de travail formel. La Cour de cassation veille à ce que des personnes agissant de fait sous les ordres du syndic ne puissent contourner l’interdiction légale.

Ainsi, dans son arrêt rendu par la troisième chambre civile le 7 mai 2014, au pourvoi n° 13-11.743, publié sur le site officiel de la Cour de cassation, la Haute juridiction a posé une règle fondamentale en décidant que : « Caractérise l’existence d’un lien de préposition au sens de l’article 22, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la cour d’appel qui retient qu’une personne, bien que non salariée du syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé ». Par cette décision de principe, la Cour de cassation neutralise toute tentative d’externalisation ou de recours à des prestataires indépendants qui se trouveraient en réalité subordonnés au syndic de copropriété.

Au-delà de la capacité juridique du mandataire, la validité du pouvoir suppose la réunion de conditions formelles élémentaires mais impératives. Le mandat de représentation à l’assemblée générale doit être formalisé par un écrit et comporter la signature manuscrite ou électronique certifiée du copropriétaire mandant. L’absence de signature prive le mandat de toute existence juridique et vicie irrémédiablement la participation du porteur du pouvoir aux délibérations. Les juges du fond sanctionnent sans faiblesse le défaut de signature sur les procurations présentées lors de l’émargement.

Cette rigueur probatoire a été réaffirmée par la Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, dans son arrêt du 6 novembre 2024, n° 21/02318, accessible sur la décision officielle de la juridiction, qui énonce très clairement : « Or, par application des dispositions précitées, le mandat doit être écrit et signé par les mandataires ; à défaut une telle irrégularité entraîne la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble même si l’irrégularité est sans incidence sur le résultat du vote ( Cass civ. 3° 21 septembre 2022, n°21-20.227). Il s’ensuit que le pouvoir donné par M.[V] [G] à M.[S] est irrégulier faute d’avoir été signé, sans que l’absence de justification par le syndicat des copropriétaires de la régularité de la désignation d’un mandataire commun pour le compte de l’indivision [G] au visa de l’article 23 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’ait in fine d’incidence, et il échet de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2018 en son intégralité de ce seul fait ». La rigueur ainsi exigée impose aux membres du bureau de séance et au syndic une vérification minutieuse des pièces remises en début de séance.

Dans le contentieux quotidien de la vie collective, la méconnaissance de ces principes élémentaires nourrit de nombreux recours. Les copropriétaires vigilants qui constatent la participation indue d’un mandataire frappé d’une incapacité ou porteur d’un pouvoir irrégulier disposent d’un levier d’action puissant dans le cadre du contentieux du droit de la copropriété pour restaurer la légalité des votes au sein de leur immeuble.

B. Le plafonnement des délégations de vote et les conditions strictes de subdélégation

Le législateur a toujours cherché à conjurer le danger d’une confiscation de l’assemblée générale par un copropriétaire ou un groupe restreint qui collecterait un nombre excessif de voix. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pose ainsi un plafond légal impératif : chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Ce plafond de trois mandats s’apprécie par tête de mandant et non par lot de copropriété. Ainsi, un copropriétaire détenant plusieurs appartements ou locaux dans l’immeuble ne confie qu’un seul mandat à son représentant, quel que soit le nombre de lots possédés.

Ce plafond numérique strict connaît une exception importante, issue des réformes successives du statut de la copropriété. Un mandataire est autorisé à détenir plus de trois délégations de vote à la condition expresse que le total des voix dont il dispose personnellement, cumulé à l’ensemble des voix de ses mandants, n’excède pas 10 % des voix du syndicat des copropriétaires. Ce mécanisme offre une souplesse bienvenue dans les grands ensembles immobiliers ou dans les copropriétés composées d’un nombre élevé de petits lots, où la mobilisation des votants est souvent difficile à obtenir. Dès lors que la barre des 10 % des voix de l’immeuble n’est pas franchie, le mandataire peut valablement détenir quatre, cinq ou davantage de procurations. En revanche, dès que ce double seuil (trois mandats ou 10 % des voix) est dépassé, l’irrégularité est caractérisée.

La règle du plafonnement s’articule également avec le régime des biens détenus en indivision ou en démembrement. L’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire. La question s’est posée de savoir si le mandat commun consenti par des coïndivisaires à l’un d’eux devait être comptabilisé dans le plafond des trois délégations de vote que ce copropriétaire peut recevoir de tiers.

La Cour de cassation a tranché cette interrogation avec netteté en faveur de la liberté de vote des indivisaires. Dans son arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 1er juillet 2009, pourvoi n° 08-18.109, répertorié sur le registre officiel de la Cour de cassation, elle a consacré la règle selon laquelle : « Le copropriétaire qui participe à l’assemblée générale en tant que mandataire commun d’une indivision peut recevoir jusqu’à trois délégations de vote ». Il en résulte que le statut de représentant d’une indivision n’ampute pas la capacité du copropriétaire à recevoir des pouvoirs émanant d’autres membres du syndicat dans la limite légale ordinaire.

Un autre aspect essentiel de la technique du mandat réside dans la faculté de subdélégation. Il arrive fréquemment qu’un mandataire désigné se trouve empêché à la dernière minute d’assister à la séance, ou qu’il reçoive un nombre de pouvoirs excédant le plafond légal de trois délégations ou de 10 % des voix. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat initial. Cette faculté permet de réallouer légalement les procurations excédentaires à d’autres participants présents lors de l’assemblée.

Cependant, la subdélégation ne saurait s’opérer dans le flou juridique. La transmission du pouvoir de voter exige une traçabilité rigoureuse, fondée sur un écrit prouvant la chaîne de mandat. La Cour de cassation exerce un contrôle strict sur la réalité de cette délégation en cascade. Dans un arrêt de cassation majeur du 30 mars 2017, pourvoi n° 16-13.249, consultable sur la publication officielle de la Cour de cassation, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait admis la validité d’un vote subdélégué sans vérifier la régularité du mandat d’origine : « Vu l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que Mme [K] [Y], mandataire, pouvait valablement subdéléguer le droit de vote à M. [Q], copropriétaire, sa mère mandante l’ayant autorisée pour ce faire et que le mandat donné au nom de Mme [U] [Y] à M. [Q] était écrit et avait pu régulièrement être annexé à la feuille de présence ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la délégation du droit de vote de Mme [U] [Y] à sa fille résultait d’un écrit, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Cette exigence impose que le mandat initial accordé au premier mandataire, tout comme l’acte de subdélégation consenti au second, soient expressément rédigés par écrit et annexés à la feuille de présence. Toute transmission verbale d’un pouvoir est inexistante aux yeux du juge civil. Lorsque des copropriétaires constatent que des mandats ont circulé de la main à la main en séance sans contrôle ni respect des plafonds de voix, ils doivent faire consigner leurs réserves sur le procès-verbal et envisager rapidement une action en contestation d’assemblée générale de copropriété.

II. Le régime des pouvoirs en blanc et le contentieux de l’annulation des délibérations

La pratique des assemblées générales est dominée par l’usage des pouvoirs en blanc, par lesquels des copropriétaires expriment leur volonté d’être représentés sans désigner nommément la personne physique qui portera leur voix. Cette pratique, source traditionnelle d’abus de la part de syndics peu scrupuleux, a fait l’objet d’un encadrement réglementaire strict dont la violation affecte directement la validité des délibérations adoptées.

A. La réception et la distribution encadrée des mandats sans désignation de mandataire

Lors de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale, le syndic joint obligatoirement une formule de mandat conforme aux modèles réglementaires. De nombreux copropriétaires se contentent de signer ce document et de le renvoyer au syndic par voie postale ou électronique, en omettant d’indiquer l’identité du mandataire. Face à ces pouvoirs en blanc, la tentation historique pour certains syndics consistait à conserver ces mandats pour voter en leur propre nom ou à les distribuer discrétionnairement à des copropriétaires réputés favorables à leurs propositions.

Cette pratique d’accaparement a été radicalement proscrite par la loi. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. Pour rendre cette interdiction effective, le pouvoir réglementaire a instauré une procédure formelle de dévolution des pouvoirs en blanc dès l’ouverture de l’assemblée générale.

Cette procédure est codifiée à l’article 15-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

Le texte organise ainsi un ordre de priorité subsidiaire très clair : le syndic est un simple dépositaire temporaire qui doit immédiatement se dessaisir des pouvoirs en blanc au profit du président du conseil syndical. Ce n’est qu’en l’absence de ce dernier, ou de tout autre membre du conseil syndical, que les mandats sont remis au président de séance dès son élection par l’assemblée. Il appartient alors exclusivement à ce responsable de choisir librement les mandataires parmi les copropriétaires présents, dans le respect scrupuleux des plafonds de vote fixés à l’article 22.

Pour assurer la transparence de ces opérations et permettre un contrôle juridictionnel a posteriori, l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne expressément la désignation des mandataires effectuée en application de l’article 15-1. La feuille de présence doit également faire apparaître l’identité des mandataires effectifs auxquels les pouvoirs en blanc ont été attribués, avec l’indication précise des tantièmes attachés à chaque lot représenté.

L’omission de ces mentions obligatoires sur le procès-verbal ou sur la feuille de présence constitue une irrégularité formelle substantielle. Elle fait peser une présomption d’irrégularité sur l’ensemble du scrutin, car elle empêche les copropriétaires absents ou opposants de vérifier si les seuils de trois mandats ou de 10 % des voix n’ont pas été frauduleusement dépassés par les bénéficiaires de ces délégations. La distribution des pouvoirs en blanc ne relève donc nullement d’une simple commodité logistique, mais d’une formalité substantielle conditionnant la légalité de l’assemblée.

Enfin, se pose la question des consignes de vote éventuellement données par le mandant. Le mandat de représentation est régi par les principes généraux du droit des contrats. Si le mandat de vote est complété par des instructions précises relatives à chaque résolution inscrite à l’ordre du jour, le mandataire a l’obligation légale de s’y conformer loyalement. Bien que le vote émis par le mandataire reste valable à l’égard du syndicat, la violation délibérée de ses instructions engage la responsabilité civile personnelle du mandataire envers son mandant, ouvrant droit à la réparation du préjudice subi sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

B. Les voies de recours en justice, l’absence d’exigence de grief et la charge des dépens

Lorsqu’une assemblée générale a été entachée d’irrégularités relatives aux mandats de vote, aux plafonds légaux ou à la distribution des pouvoirs en blanc, les copropriétaires disposent d’une voie de droit spécifique encadrée par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée par le syndic.

Ce délai de deux mois est un délai préfix de déchéance, d’ordre public, qui ne peut être ni suspendu ni interrompu en dehors des cas strictement prévus par la loi. La computation du délai débute le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou de la notification électronique adressée par le syndic. L’action doit être portée par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le ministère d’avocat étant obligatoire.

La recevabilité de l’action est réservée aux copropriétaires qui n’ont pas approuvé les résolutions contestées. Sont recevables à agir les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre la décision, ainsi que les copropriétaires défaillants, c’est-à-dire ceux qui n’étaient ni présents ni représentés. Très souvent, le copropriétaire dont le mandat a été irrégulièrement attribué, non signé ou détourné est assimilé par la jurisprudence à un copropriétaire défaillant, ce qui lui confère un intérêt et une qualité indéniables pour agir en nullité de l’assemblée.

Le point le plus remarquable du contentieux des mandats réside dans la sanction appliquée par le juge civil : l’irrégularité d’un pouvoir entraîne la nullité de l’assemblée générale en son entier, sans que le demandeur n’ait à prouver l’existence d’un grief personnel ou à démontrer que ce vote irrégulier a modifié le résultat du scrutin. La Cour de cassation érige le droit de vote et la régularité de la représentation en droits fondamentaux dont la violation vicie la formation même de la volonté collective du syndicat.

Cette solution juridique constante a été solennellement réaffirmée par la Cour d’appel dans son arrêt du 10 septembre 2026, n° 23/06880, disponible sur la base officielle de la Cour de cassation. La juridiction d’appel y affirme avec force : « le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier ». La cour rappelle à cette occasion que cette règle, établie par une jurisprudence historique initiée dès 1975, s’impose avec une constance absolue. Il n’appartient pas au juge de recalculer les majorités en retranchant les voix litigieuses pour tenter de sauver les résolutions : la présence d’un mandataire illégitime dans l’enceinte de l’assemblée contamine l’ensemble des délibérations adoptées lors de la séance.

Cette solution jurisprudentielle protège efficacement les copropriétaires contre les manœuvres électorales. Cependant, l’engagement d’une procédure judiciaire suscite souvent des craintes légitimes chez le copropriétaire requérant, qui redoute de devoir supporter une partie des frais de justice engagés par le syndicat pour défendre la validité de l’assemblée.

C’est ici qu’intervient la protection financière instaurée par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette disposition d’ordre public énonce que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En pratique, dès lors que le tribunal judiciaire ou la cour d’appel prononce la nullité de l’assemblée générale pour irrégularité de mandat, le copropriétaire victorieux ne paie aucun centime des honoraires de l’avocat du syndic, des frais de justice ou des dépens de l’instance.

En outre, la juridiction condamne quasi-systématiquement le syndicat des copropriétaires succombant aux dépens entiers de première instance et d’appel, ainsi qu’au versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais d’avocat exposés par le copropriétaire demandeur. L’anéantissement de l’assemblée replace l’immeuble sous le régime de gestion antérieure et peut créer d’importants litiges relatifs aux charges de copropriété, rendant indispensables la convocation urgente d’une nouvelle assemblée générale et la régularisation des appels de fonds.

Conclusion

La représentation des copropriétaires lors de l’assemblée générale constitue une pierre angulaire de la démocratie interne des immeubles en copropriété. Loin de se réduire à une formalité purement matérielle, l’établissement et la transmission des mandats de vote obéissent à des règles de fond et de forme d’ordre public, consacrées par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et précisées par les décrets d’application. L’interdiction absolue frappant le syndic et ses préposés, le plafonnement des délégations à trois mandats ou 10 % des voix, l’obligation impérative d’un mandat écrit et signé, ainsi que la stricte discipline régissant la distribution des pouvoirs en blanc participent tous d’un même objectif : préserver la sincérité du scrutin et garantir l’autonomie de décision de la collectivité des copropriétaires.

Comme le rappelle avec une netteté constante la jurisprudence de la Cour de cassation et des cours d’appel, toute entorse à ces prescriptions légales ne constitue pas une simple irrégularité vénielle, mais justifie l’annulation intégrale de l’assemblée générale, sans que le demandeur n’ait à démontrer l’existence d’un grief ou une incidence mathématique sur les votes. Face à un tel risque d’insécurité juridique et financière pour le syndicat, la plus grande rigueur s’impose tant aux gestionnaires immobiliers qu’aux copropriétaires lors de l’émargement et de la tenue des séances délibérantes.