De retour de congés, vous ouvrez votre courrier et découvrez le procès-verbal de l’assemblée générale votée fin juin ou début juillet : des travaux de ravalement à six chiffres, une cession d’une partie commune à la commune, un changement de syndic ou une résolution adoptée dans des conditions que vous contestez. En copropriété, la rentrée de septembre est la période où tout se joue : le délai pour réagir court déjà, et chaque semaine compte. La règle est connue des copropriétaires avertis : les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive et opposable, même si elle est entachée d’irrégularités graves.
Un arrêt tout récent de la Cour de cassation change pourtant la donne pour ceux qui ont laissé passer ce délai. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a jugé que l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, à raison de la faute commise lors du vote d’une décision d’assemblée générale, n’est pas une action en contestation au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Elle échappe donc à la forclusion de deux mois et relève de la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil. Commentée dès le 10 septembre 2026, cette décision ouvre une seconde voie à tous les copropriétaires dont le délai de contestation est expiré. Cet article explique la méthode complète : contester et faire annuler une décision dans les deux mois, puis, si ce délai est dépassé, obtenir réparation du préjudice dans les cinq ans.
I. Vous venez de recevoir le procès-verbal d’assemblée générale : comment contester et faire annuler une décision de copropriété dans le délai de deux mois ?
A. Contester une décision d’assemblée générale de copropriété dans les deux mois : qui peut agir, contre quelle décision et à partir de quand ?
Seuls certains copropriétaires peuvent contester. La loi réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution litigieuse et dont le vote négatif est consigné au procès-verbal. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée. En revanche, le copropriétaire qui a voté pour la résolution, même par erreur ou sur la foi d’informations incomplètes, ne peut pas en demander l’annulation. Avant d’engager un procès, vérifiez donc le procès-verbal : votre nom doit figurer parmi les opposants ou les absents pour la résolution visée. Si vous avez donné un pouvoir à un mandataire qui a voté pour la résolution, vous êtes compté comme ayant approuvé et l’action vous est fermée.
Toutes les décisions d’assemblée générale peuvent être contestées : approbation des comptes, appel de fonds pour travaux, autorisation donnée au syndic d’agir en justice, modification du règlement de copropriété, autorisation de cession d’une partie commune, désignation ou révocation du syndic. La contestation porte sur une ou plusieurs résolutions identifiées, ou sur l’assemblée générale dans son ensemble lorsque les irrégularités affectent sa tenue même, par exemple un défaut de convocation ou une assemblée réunie sans ordre du jour régulier. Les motifs d’annulation les plus fréquents sont le défaut de convocation ou la convocation tardive d’un copropriétaire, l’absence de notification préalable des pièces justificatives, le non-respect des règles de majorité applicables à la nature de la décision, le vote d’une résolution qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour, et l’abus de majorité lorsqu’une décision est prise dans le seul intérêt de la majorité au détriment de la minorité. La cession d’une partie commune votée sans respecter les conditions légales, comme dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026 où une fraction du lot d’un copropriétaire avait été incluse dans la parcelle cédée, illustre le contentieux le plus lourd de conséquences financières.
Le délai est un délai de forclusion, pas un simple délai de prescription. Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». La Cour de cassation rappelle cette formule dans son arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686). Concrètement, une fois le délai expiré, la résolution devient définitive et opposable aux copropriétaires, quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée : c’est ce que la cour d’appel de Grenoble avait retenu avant d’être censurée sur le terrain de la responsabilité, mais sa formule sur le caractère définitif de la décision non contestée reste exacte pour l’action en nullité elle-même. La forclusion ne se suspend pas et ne s’interrompt pas comme une prescription ordinaire : ni une lettre de réclamation au syndic, ni une tentative de conciliation, ni une nouvelle assemblée générale ne rouvrent le délai. Seule l’assignation en justice délivrée dans le délai interrompt utilement la forclusion, et la jurisprudence précise que l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier interrompt le délai pour les résolutions qu’elle contient, la première demande contenant virtuellement la seconde : « la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-10.606, rappelant Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060 et 23-10.573).
Le point de départ du délai est la notification du procès-verbal faite à la diligence du syndic. En pratique, le syndic adresse à chaque copropriétaire opposant ou défaillant une copie du procès-verbal par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et le délai de deux mois court à compter de cette notification individuelle. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et le courrier : la date de première présentation par les services postaux fait foi. La notification doit être faite au domicile du copropriétaire, point que la Cour de cassation contrôle strictement : « Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 » (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.173), la cour d’appel qui rejette une demande d’annulation sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la notification avait été faite au domicile du copropriétaire, n’a pas donné de base légale à sa décision. Si vous avez déménagé, vérifiez l’adresse que le syndic a utilisée : une notification envoyée à une ancienne adresse alors que le syndic connaissait la nouvelle peut vicier le point de départ du délai. Les tribunaux appliquent ce contrôle avec constance, comme l’illustre un jugement récent du tribunal judiciaire de Dijon du 30 juin 2026 qui examine la recevabilité d’une action en nullité d’assemblée générale au regard de la notification du procès-verbal (TJ Dijon, 2e ch., 30 juin 2026, n° 24/00215). À la rentrée, vérifiez donc immédiatement la date figurant sur l’avis de réception : si le procès-verbal vous a été notifié mi-juillet, le délai expire mi-septembre et il faut assigner sans attendre.
B. Annuler une résolution d’assemblée générale : assigner le syndicat des copropriétaires, prouver l’irrégularité et obtenir l’anéantissement de la décision
L’action en nullité s’exerce contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice. Cette précision est capitale : le syndic n’est que le représentant du syndicat, et assigner le syndic à titre personnel au lieu du syndicat expose à une fin de non-recevoir. L’assignation doit être délivrée avant l’expiration du délai de deux mois, et l’exploit d’huissier, aujourd’hui acte de commissaire de justice, doit identifier précisément les résolutions contestées ou viser l’assemblée générale dans son ensemble. La demande est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’assignation interrompt la forclusion à condition d’être délivrée dans le délai : une assignation délivrée même un jour après l’expiration du délai est irrecevable, et le juge doit relever d’office cette irrecevabilité. Faites donc délivrer l’acte avec une marge de sécurité de plusieurs jours, et conservez la preuve de la date de délivrance.
La preuve de l’irrégularité repose sur quatre pièces que vous devez réunir dès la réception du procès-verbal. Premièrement, la convocation à l’assemblée et son ordre du jour, avec la preuve de sa date d’envoi : toute résolution votée sur une question non inscrite à l’ordre du jour encourt l’annulation. Deuxièmement, le procès-verbal complet, avec la feuille de présence et le décompte des voix par résolution : vérifiez que la majorité appliquée correspond à la nature de la décision, car de nombreuses annulations sanctionnent l’application d’une majorité simple à une décision qui exigeait la majorité absolue ou l’unanimité, notamment pour les cessions de parties communes et les modifications du règlement de copropriété. Troisièmement, les notifications et les documents adressés avec la convocation : le défaut de communication des pièces justificatives, devis, projets de contrat ou comptes, prive les copropriétaires d’un vote éclairé et constitue un moyen d’annulation solide. Quatrièmement, la preuve de votre qualité d’opposant ou de défaillant : le procès-verbal doit mentionner votre vote contre ou votre absence, et en cas d’erreur de retranscription, produisez tout écrit contemporain, messages adressés au syndic, témoignages d’autres copropriétaires présents, qui établit votre opposition réelle.
L’effet de l’annulation prononcée par le juge est radical : la résolution annulée est réputée n’avoir jamais existé, et tous les actes pris sur son fondement doivent être remis en cause. Les appels de fonds émis en exécution d’une résolution annulée doivent être restitués, et les travaux réalisés en exécution d’une décision annulée engagent la responsabilité de ceux qui les ont fait exécuter sans attendre l’expiration du délai de contestation ou l’issue du procès. C’est pourquoi, lorsque l’enjeu financier est important, il faut demander au juge, dès l’assignation, des mesures provisoires ou solliciter la suspension de l’exécution de la résolution litigieuse : le syndic pressé de lancer des travaux votés en juin ne doit pas créer une situation irréversible avant que le tribunal ait statué. En appel, la procédure est encadrée strictement : les parties doivent présenter l’ensemble de leurs prétentions dès leurs premières conclusions, et la Cour de cassation vient de rappeler qu’une demande d’annulation de certaines résolutions, formée seulement en deuxièmes conclusions après avoir demandé en premières conclusions l’annulation de l’assemblée entière, est irrecevable (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-10.606). Ce rappel vaut avertissement : dès la première assignation et dès les premières conclusions, visez large et précis à la fois, l’assemblée entière et chaque résolution contestée, car un moyen oublié ne pourra pas toujours être ajouté ensuite. En principe, « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » (article 565 du code de procédure civile), mais cette souplesse ne dispense pas de formuler chaque demande d’annulation dans les premiers jeux de conclusions.
Le coût du procès doit être anticipé. La partie qui perd supporte les dépens, et le juge peut la condamner à verser à l’autre partie une indemnité au titre des frais exposés : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile). Dans l’arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation a ainsi condamné le syndicat, le syndic et leurs assureurs aux dépens et à payer 3 000 euros au copropriétaire demandeur sur ce fondement (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686). Le copropriétaire qui obtient l’annulation peut en outre demander à être dispensé de participer aux frais de la procédure commune, de sorte que le coût du procès reste à la charge des autres membres du syndicat. Avant d’assigner, faites chiffrer le gain attendu de l’annulation, restitutions de charges, économie de travaux injustifiés, préservation de la valeur de votre lot, et comparez-le au coût d’une procédure qui durera souvent plus d’un an : l’action en nullité est une arme puissante mais elle se manie avec un calcul précis.
II. Le délai de deux mois est dépassé : comment obtenir réparation du syndicat des copropriétaires dans les cinq ans grâce à l’arrêt du 2 juillet 2026 ?
A. Délai de deux mois dépassé en copropriété : l’arrêt du 2 juillet 2026 distingue l’annulation de la décision et la réparation du préjudice causé par le vote
L’affaire jugée le 2 juillet 2026 mérite d’être racontée précisément, car ses faits ressemblent à ceux de nombreux copropriétaires. Une société de construction-vente avait promu un ensemble immobilier devenu la résidence La Crête du berger, soumise au régime de la copropriété, et conservé un lot. Le 30 septembre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires adoptait une résolution autorisant la cession d’une partie commune à la commune, qui faisait ensuite construire un parking sur la parcelle. Soutenant que la partie commune cédée incluait une fraction de son propre lot, la société assignait en août 2022 le syndicat des copropriétaires, son assureur, le syndic et l’assureur du syndic, en paiement de dommages et intérêts et en exonération des charges afférentes à son lot depuis 2017. L’assureur du syndic soulevait une fin de non-recevoir tirée de la forclusion, et la cour d’appel de Grenoble, par arrêt du 3 décembre 2024, déclarait les demandes irrecevables : la société n’ayant pas agi en nullité de la résolution dans le délai de deux mois, la résolution était devenue définitive et l’action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l’adoption de cette résolution, se trouvait enfermée dans ce même délai (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686).
La Cour de cassation censure ce raisonnement et pose la distinction qui structure désormais le contentieux. Elle rappelle d’abord les deux textes applicables : d’un côté, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, tandis que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale sont enfermées dans la forclusion de deux mois. De l’autre, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans. La formule exacte de l’article 2224, en vigueur, est la suivante : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Autrement dit, le même article 42 de la loi de 1965 organise deux régimes : son premier alinéa renvoie les actions personnelles au délai de cinq ans, son second enferme les seules actions en contestation dans la forclusion de deux mois.
La censure tient en une phrase que tout copropriétaire forclos doit connaître : « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686). La différence d’objet est décisive : l’action en contestation tend à anéantir la décision, à la faire disparaître rétroactivement ; l’action en responsabilité laisse la décision intacte et demande seulement la réparation du préjudice causé par la faute commise à l’occasion du vote. La cour d’appel avait jugé que la résolution non contestée était devenue définitive quelle que soit la gravité des vices, et en déduisait que la faute commise lors de son adoption ne pouvait plus être discutée. La Cour de cassation sépare les deux plans : la décision reste opposable, ses effets subsistent, mais la faute demeure indemnisable. Cette lecture stricte d’un texte de déchéance est classique : un texte qui prive un justiciable de son droit d’agir s’interprète étroitement, et la Cour refuse d’y inclure une action que le législateur n’a pas visée. Elle casse donc l’arrêt de Grenoble en toutes ses dispositions, renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Chambéry et condamne le syndicat, le syndic et leurs assureurs aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La portée pratique est considérable pour les copropriétaires dont le procès-verbal dort dans un tiroir depuis des mois. Le délai de deux mois reste impératif pour obtenir l’annulation : si vous êtes encore dans le délai, assignez en nullité sans attendre, car seule l’annulation fait disparaître la décision et ses appels de fonds. Mais si le délai est expiré, tout n’est pas perdu : vous pouvez agir en responsabilité contre le syndicat dans les cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits permettant d’agir, par exemple la découverte qu’une partie de votre lot a été cédée, qu’un vote a été acquis par des informations mensongères, ou que des travaux ont été votés sur la base de devis truqués. Dans l’affaire de 2026, l’assignation de 2022 pour une résolution de 2017 a été jugée recevable sur ce fondement, soit près de cinq ans après le vote. Attention toutefois à ne pas déguiser une demande d’annulation en demande indemnitaire : le juge écartera l’action en responsabilité qui tendrait en réalité à faire échec à la décision devenue définitive, par exemple en demandant une somme exactement égale aux charges votées pour s’en exonérer. La demande doit réparer un préjudice distinct de la simple application de la décision : perte de valeur du lot, paiement de charges indues causées par la faute, coût de remise en état, troubles de jouissance. Le fondement de droit commun est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Appliqué au syndicat, personne morale, ce texte permet de lui imputer la faute commise collectivement lors du vote.
B. Agir en responsabilité contre le syndicat après le délai de deux mois : faute, préjudice, preuves et procédure, avec les réflexes parisiens
Pour gagner sur le terrain de la responsabilité, il faut établir trois éléments : une faute du syndicat, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. La faute peut prendre plusieurs visages. Le vote d’une résolution irrégulière constitue une faute lorsque l’irrégularité résulte d’une négligence ou d’une manoeuvre : convocation manipulée pour écarter des opposants, information mensongère sur la consistance d’une partie commune cédée, devis de travaux présentés comme comparés alors qu’ils émanent de sociétés liées, comptabilisation des voix faussée pour atteindre la majorité. Dans l’affaire du 2 juillet 2026, la faute alléguée consistait à avoir fait voter la cession d’une partie commune incluant une fraction du lot d’un copropriétaire, puis à avoir laissé la commune construire un parking sur cette emprise. La faute du syndicat, personne morale, s’apprécie au regard du comportement de l’assemblée et des organes qui l’ont préparée : le syndic qui établit un ordre du jour trompeur ou qui tait une information déterminante engage sa propre responsabilité à côté de celle du syndicat, et leurs assureurs respectifs peuvent être appelés en garantie. C’est d’ailleurs l’intérêt tactique de l’action en responsabilité : là où l’action en nullité ne visait que le syndicat, l’action indemnitaire permet d’attraire le syndic et les compagnies d’assurance, ce qui augmente les chances d’indemnisation effective.
Le préjudice doit être concret, chiffré et prouvé. Les postes les plus fréquents sont les charges indûment payées en exécution de la résolution fautive, la perte de valeur vénale du lot amputé ou grevé, le coût des travaux nécessaires pour remédier à la situation créée par la décision, les troubles de jouissance subis pendant des mois ou des années, et les frais engagés pour faire valoir vos droits, constats, expertises amiables, honoraires. Rassemblez les appels de charges acquittés depuis le vote, les avis de taxe foncière si l’assiette a évolué, une estimation d’agent immobilier ou d’expert comparant la valeur de votre lot avant et après la décision, les factures de remise en état, et tout échange écrit avec le syndic qui établit la date à laquelle vous avez découvert la faute : cette date fait courir le délai de cinq ans de l’article 2224, et le défendeur ne manquera pas de soutenir que vous saviez depuis la notification du procès-verbal. Si vous avez découvert tardivement que la parcelle cédée mordait sur votre lot, faites établir un plan par un géomètre-expert et un constat par un commissaire de justice : ces pièces datées fixent le point de départ de la prescription et démontrent que votre action de 2026 pour un vote de 2021, par exemple, reste recevable. L’assignation doit être délivrée avant l’expiration des cinq ans, et la prudence commande d’agir dès la découverte sans attendre la dernière année, car toute incertitude sur le point de départ se retourne contre le demandeur.
La procédure suit le droit commun de la responsabilité civile devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Assignez le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, et, selon les responsabilités identifiées, le syndic à titre personnel et les assureurs. Exposez la faute avec précision, en visant la résolution et les circonstances du vote, chiffrez chaque poste de préjudice avec pièces à l’appui, et demandez au tribunal de condamner les défendeurs au paiement de dommages et intérêts ainsi qu’aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Anticipez l’exception de forclusion : les défendeurs soulèveront presque systématiquement l’article 42, alinéa 2, en soutenant que votre action n’est qu’une contestation déguisée. Répondez par la distinction posée le 2 juillet 2026 : vous ne demandez pas l’annulation de la décision, que vous tenez pour définitive, mais la réparation du dommage causé par la faute commise lors de son adoption, et votre action relève de la prescription quinquennale. Pour verrouiller ce raisonnement, ne demandez jamais au juge de « constater la nullité » de la résolution à titre de préalable, et formulez vos demandes en termes purement indemnitaires. Si une nullité reste indispensable parce que des appels de fonds futurs continuent d’être émis, sachez qu’elle sera irrecevable après deux mois : concentrez alors l’action indemnitaire sur la réparation de ces charges futures en tant que préjudice, avec un décompte actualisé à la date de l’audience.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits particuliers. Les assemblées générales des grandes copropriétés parisiennes votent des budgets de travaux considérables, ravalements avec isolation thermique par l’extérieur, réfections de toitures-terrasses, remplacements de chaudières collectives, et les ordres du jour comportent souvent des dizaines de résolutions : l’erreur de majorité ou l’information incomplète y sont fréquentes, et les enjeux financiers justifient à eux seuls une action. Le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, traite un volume important de litiges de copropriété, et ses chambres civiles appliquent strictement la forclusion de deux mois tout en recevant désormais l’action en responsabilité sur cinq ans dans le sillage de l’arrêt du 2 juillet 2026. Concrètement, si votre immeuble est situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis ou le Val-de-Marne, faites notifier vos actes par un commissaire de justice du ressort, réunissez les procès-verbaux des trois dernières assemblées pour établir le contexte du vote litigieux, et sollicitez une expertise judiciaire rapidement lorsque la faute suppose des vérifications techniques, mesurage d’une emprise, conformité de travaux, réalité des désordres. Les syndics parisiens notifient les procès-verbaux par lettre recommandée : surveillez votre boîte aux lettres au retour des vacances d’été, car un procès-verbal notifié le 15 juillet impose d’assigner avant le 15 septembre. Et si ce délai est déjà passé, ne renoncez pas : l’action en responsabilité sur cinq ans vous permet encore de faire examiner la faute par le juge parisien, avec des préjudices souvent élevés compte tenu des valeurs immobilières franciliennes.
Conclusion
La rentrée 2026 clarifie le contentieux des assemblées générales de copropriété autour de deux délais que tout copropriétaire doit garder en tête. Le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 reste la voie royale : il permet de faire annuler la décision litigieuse, mais il s’applique aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, court à compter de la notification du procès-verbal et s’éteint sans recours dès qu’il expire. L’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 ouvre la seconde voie : l’action en responsabilité contre le syndicat à raison de la faute commise lors du vote n’est pas une action en contestation et se prescrit par cinq ans à compter de la découverte des faits, sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Vérifiez dès aujourd’hui la date de notification de votre dernier procès-verbal : dans le délai, assignez en nullité ; hors délai, faites constater la faute, chiffrez votre préjudice et assignez en responsabilité avant que la prescription ne vous rattrape.
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