SCPI LF Europimmo : 89 420 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026 et suspension de la variabilité possible, que peuvent faire les associés ?

Le bulletin d’information du troisième trimestre 2026 de la SCPI LF Europimmo, gérée par La Française Real Estate Managers, fait état de 89 420 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, soit 59,6 millions d’euros et 8,0 % de la capitalisation selon la société de gestion, un chiffre encore en hausse. Le document rappelle que des mesures de rétablissement de la liquidité deviennent obligatoires lorsque plus de 10 % des parts restent en attente depuis plus de douze mois, et que la société de gestion pourrait recourir à des mesures appropriées, « dont la suspension de la variabilité ». Pour l’associé qui a demandé son retrait, la question devient concrète : sa demande peut-elle être annulée, et que peut-il faire ?

Ces chiffres ne traduisent pas une défaillance. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ne publie, pour cette société, aucune procédure collective, et aucune source officielle ne constate de difficulté de paiement à la date de rédaction. Selon ses documents, la SCPI continue de verser des acomptes trimestriels, porte une dette égale à 19,34 % de la valeur d’acquisition de ses actifs pour un plafond statutaire de 35 %, et affiche un taux d’occupation financier de 95,4 %. La suspension de la variabilité n’est, au 5 novembre 2026, qu’une faculté annoncée, et non une décision. Aucune responsabilité n’est établie : les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.

Établi à partir des documents de la société de gestion et des textes en vigueur au 5 novembre 2026, ce point explique où en est la file des retraits et ce que changerait une suspension (I), puis les recours des associés, contre qui et dans quels délais (II).

I. Votre demande de retrait : où en est la file d’attente et que peut décider la société de gestion ?

A. 89 420 parts en attente : ce que disent les bulletins, et pourquoi le seuil légal de 10 % n’est pas encore atteint

Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir ne vend pas ses parts sur un marché : il en demande le retrait, et la SCPI le rembourse grâce aux souscriptions nouvelles. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers organise cette file. Les demandes sont adressées par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen prévu par les statuts et la note d’information, puis « Elles sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). Tant qu’une demande attend à un prix inférieur ou égal au prix de souscription, la SCPI ne peut procéder à des « émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital » (article 422-220 du même règlement). Chaque part souscrite sert donc d’abord à rembourser un associé sortant, dans l’ordre d’arrivée des demandes.

Le prix de ce remboursement est encadré. Selon le règlement général, « Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription » (article 422-230 du règlement général de l’AMF). Avec un prix de souscription de 725 euros et une commission de souscription de 8 % hors taxes, soit 58 euros, la valeur de retrait ressort à 667 euros par part. Ce prix de 725 euros est en vigueur depuis le 1er février 2025 : il était de 1 045 euros jusqu’en septembre 2023, puis de 945 euros, selon les communications de la société de gestion. Le recul de 23,28 % intervenu en 2025 a suivi une assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2025 qui a ramené la valeur nominale de la part de 800 à 400 euros.

Les bulletins successifs montrent une file qui s’allonge, alors que les souscriptions se raréfient.

Sur les quatre derniers trimestres publiés, 1 057 parts ont donc trouvé un souscripteur, face à près de 90 000 parts en attente. Le rapport annuel 2025 explique le saut de fin 2025 par l’ordre de retrait d’un investisseur institutionnel, d’un montant de 21 millions d’euros. Il indique aussi un délai moyen d’exécution d’une transaction de 24 mois en 2025, contre 6 mois en 2024 et 2 mois en 2023. Selon le dernier bulletin, la moitié environ du montant en attente émane de personnes morales (50,8 %), l’autre de personnes physiques (49,3 %). La note d’information ajoute deux précisions utiles : les retraits ne peuvent être remboursés qu’avec les souscriptions des douze mois précédents, dans une limite mensuelle de 2 % de la valeur de reconstitution, et le règlement intervient au plus tard deux mois après la demande lorsqu’une contrepartie existe. Elle précise enfin que la SCPI ne garantit pas le rachat des parts.

Le seuil qui déclenche une obligation légale ne se confond pas avec le pourcentage global publié. Le code monétaire et financier vise d’abord les ordres de vente, puis ajoute : « La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts. » La société de gestion doit alors informer l’Autorité des marchés financiers sans délai et, dans les deux mois, convoquer une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée » (article L. 214-93 du code monétaire et financier). Deux conditions se cumulent donc : l’ancienneté de plus de douze mois et le seuil de 10 % des parts. Avec 1 121 259 parts, ce seuil correspond, selon notre calcul, à 112 126 parts, soit 22 706 parts de plus que l’ensemble de la file au 30 septembre 2026. Encore faut-il, à notre lecture, ne compter que les demandes inscrites depuis plus d’un an : l’ordre institutionnel déposé fin 2025, par exemple, n’atteindra cette ancienneté qu’à la fin de l’année 2026 s’il n’est pas exécuté d’ici là. Les documents publiés ne ventilent pas la file par ancienneté. Le seuil légal n’est donc pas atteint, ce que la société de gestion indique elle-même en rappelant la règle.

La valeur des parts, enfin, pèse sur la décision de chaque associé. La valeur de réalisation, que la loi définit comme « la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société » (article L. 214-109 du code monétaire et financier), s’établissait à 587,97 euros par part au 30 juin 2026, contre 639,53 euros au 31 décembre 2025. Depuis la réforme applicable en 2026, pour une société à capital variable, « cette valeur vénale est actualisée par l’expert chaque semestre de l’exercice » (article R. 214-157-1 du code monétaire et financier). Le prix de souscription, lui, se cale sur la valeur de reconstitution, de 717,21 euros au 30 juin 2026 : la loi impose que « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers » (article L. 214-94 du code monétaire et financier). Avec 725 euros, le prix dépasse la valeur de reconstitution d’environ 1,1 %, ce qui reste dans la marge légale.

L’éditorial du bulletin annonce cependant une possible nouvelle phase d’ajustement des valeurs en fin d’année, la poursuite des ventes d’immeubles, y compris à un prix inférieur à leur dernière expertise, et un objectif de distribution 2026 ramené entre 26,50 et 27,00 euros par part, contre 28,50 à 30,00 euros annoncés en début d’année. La SCPI est investie aux trois quarts en bureaux et pour plus de la moitié en Allemagne ; la société de gestion travaille à des ventes en Allemagne et au Royaume-Uni pour rembourser les financements de ces actifs. Le même message sur les ratios bancaires figure dans les bulletins de quatre autres SCPI du même gestionnaire. Si le prix venait à baisser, la règle protectrice est précise : la société de gestion informe par lettre recommandée les associés ayant demandé leur retrait au plus tard la veille de la date d’effet, et, faute de réaction dans un délai de quinze jours, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). Le silence vaut acceptation de la baisse ; nous avons détaillé ailleurs comment réagir dans ces quinze jours.

B. Suspension de la variabilité : ce que la clause votée le 23 juin 2026 changerait pour votre demande

Deux voies peuvent conduire à remplacer les retraits par un marché organisé entre associés. La première est légale : lorsque le seuil de l’article L. 214-93 est franchi, l’assemblée générale extraordinaire peut retenir une mesure appropriée, et le règlement général désigne expressément l’inscription d’ordres d’achat et de vente sur le registre d’une SCPI à capital variable comme une telle mesure. Il en tire la conséquence : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Le même texte prévoit que « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois » et qu’elle peut être prorogée de douze mois au plus sur demande expresse de l’associé (article 422-205 du règlement général de l’AMF).

La seconde voie est statutaire, et c’est elle que vise le bulletin. Les statuts et la note d’information, dans leur version datée de juin 2026, permettent à la société de gestion de suspendre la variabilité du capital dès lors que des demandes de retrait restent non satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, qu’il n’existe pas de fonds de remboursement doté, et après en avoir informé les associés par tout moyen approprié. Cette faculté joue, selon la note d’information, « quel que soit le nombre de parts » concernées : elle ne dépend donc pas du seuil de 10 %. Les assemblées générales réunies le 23 juin 2026 ont adopté les résolutions qui précisent ce mécanisme, entre 88 % et 98 % des votes exprimés selon le bulletin du deuxième trimestre, avec une participation d’environ 22 % à l’assemblée extraordinaire. Le rapport de la société de gestion à cette assemblée présentait l’outil comme une faculté et non comme une obligation, et indiquait que le programme de ventes de 2026 ne devrait pas dégager assez de produits pour doter un fonds de remboursement. À la lecture des documents publiés, et sous réserve de l’état réel du registre, les deux conditions de fond paraissent réunies : des demandes attendent depuis bien plus de six mois et aucun fonds n’est doté. Reste l’information préalable des associés, qui n’a pas pris, à la date de rédaction, la forme d’une décision annoncée.

Les effets d’une suspension seraient importants pour l’associé déjà inscrit. Selon la note d’information, elle entraînerait l’annulation des demandes de retrait existantes et des souscriptions non encore livrées, l’interdiction d’augmenter le capital et la mise en place d’une confrontation périodique des ordres. Le rapport à l’assemblée parle de « purger le registre » et précise que ce registre ne peut pas être transféré automatiquement sur le marché secondaire : chaque associé doit faire connaître le prix auquel il accepte de vendre. L’ancienneté acquise dans la file des retraits disparaîtrait donc. La confrontation aurait lieu chaque semaine, le mercredi à midi, pour des ordres reçus au plus tard la veille à 15 heures, et le prix d’exécution serait celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Les cinq meilleurs prix d’achat et de vente seraient publiés. Depuis les résolutions de juin 2026, la commission de cession de 5 % hors taxes est mise à la charge de l’acquéreur, en plus des droits d’enregistrement, alors qu’elle était auparavant de 6,25 % hors taxes à la charge du vendeur ; le vendeur supporterait en revanche des frais de traitement de 1 % toutes taxes comprises, avec un minimum de 75 euros, s’il transmet son ordre par courrier ou par courriel alors qu’un outil numérique est mis à sa disposition. Un ordre de vente dont le prix limite serait relevé perdrait son rang.

La sortie de ce régime est, elle aussi, encadrée par les statuts. La société de gestion pourrait rétablir la variabilité dès que quatre confrontations consécutives auraient fait apparaître un prix compatible avec les limites de l’article L. 214-94, et elle y serait tenue après huit confrontations consécutives remplissant cette condition. À défaut, la variabilité serait rétablie au bout de trois ans, sauf décision de la société de gestion de proroger la suspension, et une reprise à un prix éloigné de plus de 10 % de la valeur de reconstitution supposerait un visa de l’Autorité des marchés financiers. Rien ne garantit qu’un marché par confrontation fonctionne : chez une autre SCPI dont la variabilité a été suspendue, aucune part ne s’était échangée lors des confrontations publiées, faute de rencontre entre acheteurs et vendeurs. Le prix y résulte de l’offre et de la demande, sans plancher. Les bornes du règlement général, qui interdisent un remboursement non compensé supérieur à la valeur de réalisation ou inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, ne valent que pour les retraits remboursés hors souscription, notamment par un fonds de remboursement (article 422-230 du règlement général de l’AMF).

Que faire dès maintenant ? D’abord, vérifier sa propre inscription. La note d’information exige une demande formulée au prix de retrait en vigueur, signée par tous les titulaires, y compris les usufruitiers, indiquant le nombre de parts et comportant la mention expresse qu’elle pourra être exécutée totalement ou partiellement, avec les pièces justificatives. Une demande incomplète est enregistrée sans être confirmée ; non régularisée dans les trois mois, elle cède la priorité aux demandes postérieures, puis devient caduque et perd son rang. Les juges sont attentifs à ces formalités. Dans une affaire jugée à Paris, un associé reprochait à sa banque d’avoir tardé à transmettre une demande de retrait de parts de SCPI, restée incomplète faute d’indiquer le nombre de parts malgré plusieurs relances. Le tribunal a retenu : « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée. » Il a ajouté que l’associé n’était pas fondé à soutenir « qu’il aurait été privé du prix de cession des parts de SCPI, alors qu’il en est toujours propriétaire » (tribunal judiciaire de Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363).

Ensuite, éviter les ordres contradictoires. Les mêmes parts ne peuvent pas faire l’objet à la fois d’une demande de retrait et d’un ordre de vente sur le marché secondaire. Dans une ordonnance de référé rendue à Amiens, une demande de vente de l’ensemble des parts adressée après un premier ordre portant sur 100 parts a été jugée sans effet sur ce point, le juge relevant qu’elle « ne peut coexister avec l’ordre de retrait de 100 parts », seul valablement inscrit. Le même juge a refusé de voir dans une lettre de réclamation un ordre ferme de remboursement par le fonds, au motif que ce courrier « constitue clairement un document contentieux général ». La demande de provision dirigée contre la société de gestion a été rejetée, l’obligation de remboursement invoquée étant sérieusement contestable (tribunal judiciaire d’Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Conserver les avis de réception, les courriels de confirmation et toute lettre annonçant une baisse de prix ou une suspension est donc essentiel.

Enfin, mesurer les autres sorties. La cession directe à un tiers reste possible à un prix librement débattu, sous réserve de l’agrément de la société de gestion lorsque l’acquéreur n’est pas déjà associé, cet agrément étant acquis à défaut de réponse dans les deux mois. La note d’information mentionne un droit fixe de 150 euros hors taxes par bénéficiaire et des droits d’enregistrement qu’elle chiffre actuellement à 5 % ; le régime fiscal précis de la cession mérite une vérification avant toute signature. Le rapport annuel fait d’ailleurs état de 58 830 parts cédées de gré à gré en 2025. Les associés dont les parts sont nanties au profit d’une banque doivent obtenir une mainlevée avant toute sortie. Ceux qui ont financé leurs parts à crédit trouveront des repères dans notre analyse des SCPI conseillées par une banque, au comptant ou à crédit, et ceux dont les parts sont déjà bloquées depuis longtemps, dans notre point général sur les parts de SCPI bloquées et le retrait impossible.

II. Quels recours pour les associés, contre qui et dans quels délais ?

A. Peser collectivement : conseil de surveillance, assemblée générale, fonds de remboursement et action sociale

Le premier relais est le conseil de surveillance, composé d’associés élus. La loi lui donne un pouvoir de contrôle étendu : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société (article L. 214-99 du code monétaire et financier). Selon le bulletin, il s’est réuni le 29 septembre 2026 et se réunira de nouveau le 15 décembre 2026. Les associés inquiets peuvent saisir ses membres avant cette date, par écrit, en demandant notamment la ventilation de la file des retraits par ancienneté, l’état des ventes en cours et les hypothèses retenues pour les expertises de fin d’année.

L’assemblée générale est le second levier. Elle doit être réunie dans les six mois de la clôture de l’exercice, et « Le ministère public ou tout associé peut saisir le président du tribunal compétent statuant en référé afin d’enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de convoquer cette assemblée ou de désigner un mandataire pour y procéder. » La loi précise aussi que « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis » (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Le vote mérite attention. Pour un pouvoir donné sans désignation de mandataire, le président de l’assemblée « émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion » et un vote défavorable aux autres (article L. 214-104 du code monétaire et financier). Quant aux votes par correspondance, ceux ne donnant aucun sens de vote ou « exprimant une abstention sont considérés comme des votes négatifs » (article L. 214-105 du code monétaire et financier). L’associé qui veut peser doit donc voter lui-même, ou désigner un mandataire qui accepte de voter dans le sens qu’il indique.

Le fonds de remboursement relève de l’assemblée. Sa création et sa dotation « sont décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI qui en fixe les limites et critères d’utilisation », les sommes provenant de ventes d’immeubles ou de bénéfices affectés, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés » (article 422-231 du règlement général de l’AMF). Toute reprise des sommes disponibles suppose un rapport motivé : « La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement fait l’objet d’un rapport motivé de la société de gestion » porté préalablement à la connaissance des associés et de l’Autorité des marchés financiers (article 422-233 du même règlement). Un tel fonds aurait un prix. Sur la base de la valeur de réalisation du 30 juin 2026, le remboursement non compensé devrait se situer, selon notre calcul et sauf autorisation de l’Autorité, entre 529,17 et 587,97 euros par part, soit au moins 79 euros de moins que la valeur de retrait de 667 euros. La note d’information prévoit en outre un courrier recommandé aux associés inscrits depuis au moins trois mois, un délai de trente jours pour accepter, porté à soixante jours si un plafond par associé est fixé, et le maintien du rang pour la partie non remboursée ou en cas de refus. Les associés d’autres SCPI ont déjà été confrontés à cet arbitrage, comme ceux de deux SCPI dont le fonds rembourse sous le prix de retrait. La proposition peut être portée devant le conseil de surveillance et l’assemblée, mais un fonds suppose des ventes : la société de gestion n’en attend pas assez en 2026.

L’assemblée dispose aussi de leviers sur la société de gestion elle-même. Les éléments de sa rémunération peuvent être prévus par les statuts (article 422-198 du règlement général de l’AMF), et la Cour de cassation a jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié au Bulletin). La société de gestion peut encore être révoquée par l’assemblée à la majorité des voix des associés présents ou représentés, et, en outre, elle « est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » (article L. 214-98 du code monétaire et financier). Ces outils sont lourds : ils supposent une majorité ou la preuve d’une cause légitime, et rien, dans les documents publiés, ne caractérise à ce jour une faute de gestion.

Faut-il contester les résolutions du 23 juin 2026 ? La marge est étroite. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2025, la nullité d’une décision sociale ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou d’une cause de nullité des contrats, et « Sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité » (article 1844-10 du code civil). L’action en nullité des décisions sociales se prescrit, en outre, « par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue » (article 1844-14 du code civil), soit, à notre lecture, jusqu’au 23 juin 2028 pour ces résolutions, sous réserve d’identifier un véritable motif de nullité.

Reste l’action sociale. Le code civil prévoit qu’« Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », et qu’en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société » (article 1843-5 du code civil). Des associés d’une autre SCPI ont ainsi demandé que la société de gestion soit condamnée à verser 12,7 millions d’euros à la SCPI au titre de la dégradation de son patrimoine immobilier ; la cour d’appel de Paris a écarté la prescription opposée par la société de gestion, en rappelant que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime » (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888). La frontière avec l’action individuelle est stricte : l’associé qui agit pour lui-même doit invoquer « un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même, c’est-à-dire d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin). La baisse de la valeur des parts reflète d’abord celle du patrimoine de la SCPI ; l’associé ne peut en demander réparation pour lui-même que s’il démontre un préjudice propre, par exemple lié au conseil qu’il a reçu. Nous développons ces stratégies collectives dans notre page consacrée au contentieux entre associés.

Avant tout procès, le médiateur de l’Autorité des marchés financiers peut être saisi des réclamations entrant dans la compétence de l’Autorité. Sa saisine présente un avantage procédural net : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi » (article L. 621-19 du code monétaire et financier).

B. Agir individuellement : contre le conseiller, la banque ou la société de gestion, avec quelles preuves et dans quels délais

La première question est celle du conseil reçu au moment de la souscription. Une SCPI de bureaux investie hors de France, que le document d’informations clés classe en risque 4 sur 7, avec une durée de détention recommandée de neuf ans et un risque de liquidité qualifié de « matériellement pertinent », ne convient pas à tous les épargnants. Le prestataire de services d’investissement qui conseille doit se procurer les informations sur la situation de son client, « leur situation financière, y compris leur capacité à subir des pertes, et leurs objectifs d’investissement, y compris leur tolérance au risque » (article L. 533-13 du code monétaire et financier). Le conseiller en investissements financiers doit, avant de formuler un conseil, recueillir « les informations nécessaires concernant leurs connaissances et leur expérience en matière d’investissement » et proposer des opérations adaptées (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier). Le manquement s’apprécie au regard du contrat de conseil, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, ou, à défaut de lien contractuel, de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil. Tout dépend des faits : profil de l’associé, montant investi par rapport à son patrimoine, horizon déclaré, information effectivement donnée sur la liquidité et sur le coût de sortie.

Le préjudice réparable est, le plus souvent, une perte de chance. Le tribunal judiciaire de Paris l’a illustré à propos d’une autre SCPI : un conseiller n’avait pas expliqué à sa cliente qu’en sortant, elle supporterait l’écart entre le prix payé et la valeur de retrait, lié à la commission de souscription. Le tribunal a retenu une faute, mais a limité la réparation en relevant que la cliente avait déclaré un horizon de plus de huit ans : « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés », soit 7 619,61 euros (tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). Ici, l’écart entre 725 et 667 euros est de 58 euros par part. L’action individuelle se distingue de l’action sociale. Le tribunal des activités économiques de Paris a jugé recevable, avant même la liquidation de la SCPI concernée, l’action d’un souscripteur réclamant à la société de gestion la réparation de la perte de chance de ne pas souscrire, en retenant que « le préjudice constitué par la perte de chance présente un caractère direct et certain dès lors qu’est constatée la disparition de la probabilité d’un élément favorable » (tribunal des activités économiques de Paris, 24 mars 2025, n° 2024029936). Le fond de cette affaire restait à juger.

Le délai pour agir est de cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Pour un manquement au devoir d’information ou de conseil sur le risque de pertes d’une SCPI, la Cour de cassation juge que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant après cet arrêt, la cour d’appel de Paris a précisé qu’une baisse de la valeur des parts publiée en assemblée générale « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs », et que le délai ne court pas avant la première date à laquelle le risque se réalise, « soit la date prévue pour le dénouement de l’investissement ou, si celle-ci est antérieure, la date à laquelle la perte du capital a été effectivement subie par l’investisseur » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). À notre lecture, l’associé qui conserve ses parts n’a pas encore réalisé de perte au sens de ces décisions, même si la valeur publiée a baissé ; celui qui vend sur un marché par confrontation ou de gré à gré à un prix inférieur à son prix d’achat la réalise, et le délai de cinq ans commence alors à courir.

Un autre délai mérite d’être anticipé si la variabilité est suspendue et que l’associé estime injustifiée l’annulation de sa demande de retrait. Dans une affaire jugée à Nanterre, un investisseur reprochait à une société de gestion d’avoir annulé son ordre d’achat de parts d’une SCPI dont la dissolution venait d’être votée, ordre pourtant exécuté lors d’une confrontation. Le tribunal a jugé que l’ordre et son acceptation « sont constitutifs d’un contrat de mandat », puis que la date de réception de la lettre d’annulation « doit être retenue comme point de départ du délai de prescription de son action, nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié ». L’action, introduite plus de cinq ans plus tard, a été déclarée prescrite (tribunal judiciaire de Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). La transposition à une demande de retrait reste à notre lecture une hypothèse, mais la prudence commande de dater et conserver toute lettre d’annulation, et de compter cinq ans à partir de sa réception.

La preuve, enfin, se prépare. Avant tout procès, le juge peut ordonner des mesures d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (article 145 du code de procédure civile), par exemple la communication du registre ou des échanges relatifs à une demande. Le référé-provision est plus exigeant : le juge ne peut accorder une provision que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » (article 835 du code de procédure civile), ce que l’ordonnance d’Amiens a refusé de reconnaître face à une société de gestion. Le dossier utile réunit le bulletin de souscription et le questionnaire de connaissance, le rapport ou la déclaration d’adéquation, les versions du document d’informations clés et de la note d’information remises à la souscription, la demande de retrait et son avis de réception, les confirmations d’inscription, les bulletins trimestriels depuis fin 2025, le rapport annuel 2025, les documents de vote de juin 2026 et toute lettre relative au prix. Nous avons détaillé, à propos des placements conseillés par un conseiller en gestion de patrimoine, la manière d’organiser ces pièces et de choisir le bon défendeur.

Conclusion

Au 30 septembre 2026, la file des retraits de la SCPI compte 89 420 parts, soit 8,0 % de la capitalisation selon la société de gestion, et elle s’allonge chaque trimestre alors que les souscriptions ne compensent plus que quelques centaines de parts. Le seuil légal de 10 % de demandes en attente depuis plus de douze mois n’est pas atteint, mais il n’est pas le seul déclencheur : depuis les résolutions adoptées le 23 juin 2026, la société de gestion dispose d’une faculté statutaire de suspendre la variabilité dès lors que des demandes attendent depuis six mois et qu’aucun fonds de remboursement n’est doté. Si elle était exercée, cette faculté entraînerait l’annulation des demandes de retrait inscrites et le passage à un marché hebdomadaire par confrontation, sans garantie de prix ni d’échange.

Pour l’associé, les priorités sont simples. Vérifier que sa demande est complète et confirmée, avec le nombre de parts et la mention d’une exécution partielle possible. Ne pas superposer un ordre de vente et une demande de retrait sur les mêmes parts. Conserver chaque avis de réception et chaque lettre de la société de gestion, notamment celles qui annonceraient une baisse de prix, avec leur délai de quinze jours, ou une suspension. Interroger le conseil de surveillance avant sa réunion du 15 décembre 2026 sur l’ancienneté des demandes et sur l’état des ventes. Préparer, enfin, le dossier de souscription, si le conseil reçu à l’époque paraît discutable, en gardant à l’esprit que le délai de cinq ans court, selon la jurisprudence, à partir de la réalisation des pertes, et peut-être, en cas d’annulation d’un ordre, à partir de la lettre qui la notifie.

Plusieurs éléments jouent en faveur de la société de gestion et doivent être rappelés : elle informe les associés dans chaque bulletin de l’état de la file et des outils envisagés, son endettement reste nettement inférieur au plafond statutaire, la SCPI distribue toujours des acomptes et loue l’essentiel de ses surfaces, et les résolutions de juin 2026 ont été adoptées par une large majorité des votes exprimés. Les prochaines étapes à suivre sont la valeur de réalisation au 31 décembre 2026 et un éventuel ajustement du prix, le bulletin du quatrième trimestre attendu au début de l’année 2027, toute annonce d’une date de première confrontation, puis l’assemblée générale de juin 2027.

Aucun manquement, aucune faute et aucune défaillance ne sont constatés par une source officielle à la date de rédaction, aucune responsabilité n’est établie, les statuts, la note d’information et les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut décider de l’issue d’un litige.