SCPI Novapierre Résidentiel (PAREF Gestion) : assemblée extraordinaire votée le 23 juin 2026 et toujours pas convoquée, parts à 701 €, que peuvent faire les associés ?

Le 23 juin 2026, l’assemblée générale mixte de la SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par PAREF Gestion, a adopté la résolution n° 12, déposée par un groupe d’associés. Ce texte demande à la société de gestion de présenter, lors d’une assemblée extraordinaire tenue sous douze semaines, des mesures contre les difficultés de la SCPI, dont un retour rapide au capital variable. Selon les résultats publiés par la société de gestion, la résolution a recueilli 31 262 voix pour, soit 90,69 % des voix exprimées. Le délai expirait le 15 septembre 2026. Ce jour-là, la société de gestion a annoncé qu’elle communiquerait la date de la réunion « prochainement ». Au 1er novembre 2026, aucun avis de convocation n’apparaît au Bulletin des annonces légales obligatoires, dont le dernier numéro date du 30 octobre, et la dernière confrontation affichée, celle du 30 septembre, a fixé la part à 701,28 €, pour une valeur de réalisation de 1 248,84 € au 30 juin.

Ces faits proviennent des documents publiés par la société de gestion et du BALO. À la date de rédaction, aucune autorité ni aucune juridiction n’a constaté de manquement, et aucune responsabilité n’est établie. La société de gestion indique avoir engagé les démarches nécessaires, explique le délai par des contraintes opérationnelles et juridiques, dont l’avis du conseil de surveillance, a accéléré ses ventes d’appartements et examine un retour à la variabilité du capital. Les statuts, la note d’information et les ordres signés priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.

Cet article fait le point sur la situation de la SCPI et la portée du vote du 23 juin (I), puis sur ce que les associés peuvent faire pour obtenir l’assemblée promise, vendre ou préserver un recours (II).

I. Où en est la SCPI et que vaut la résolution votée le 23 juin 2026 ?

A. Du blocage de 2024 au prix de 701,28 € : comment la sortie s’est refermée

Jusqu’au 31 mars 2025, la SCPI fonctionnait à capital variable. L’associé qui voulait sortir déposait une demande de retrait, remboursée au prix de retrait grâce aux souscriptions nouvelles. Selon le bulletin du premier trimestre 2025, la part se souscrivait alors à 1 664 € et le prix de retrait s’élevait à 1 498,43 €. Ce mécanisme s’est grippé. D’après les avis de convocation publiés au BALO, l’assemblée extraordinaire du 11 juillet 2024 avait déjà introduit dans les statuts une faculté de suspension de la variabilité du capital et pris connaissance d’un plan de cessions destiné à alimenter le fonds de remboursement. Puis la société de gestion a constaté qu’au 16 novembre 2024, les parts en attente de retrait depuis plus de douze mois dépassaient 10 % des parts de la société.

Ce seuil déclenche un régime légal précis. Selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, lorsque les demandes de retrait non satisfaites depuis douze mois représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion en informe l’Autorité des marchés financiers et convoque, dans les deux mois, une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose la cession partielle ou totale du patrimoine et « toute autre mesure appropriée ». Une assemblée a donc été convoquée pour le 5 décembre 2024 ; faute de quorum, elle s’est tenue sur seconde convocation le 20 décembre 2024. Les associés y ont pris acte que l’activation de la suspension constituait une mesure appropriée au sens de ce texte. Le règlement général de l’AMF retient d’ailleurs, à son article 422-205, que l’inscription d’ordres sur un registre d’une SCPI à capital variable « constitue une mesure appropriée » et que son application « emporte la suspension des demandes de retrait ».

La suspension a pris effet le 1er avril 2025. Selon les statuts, elle entraîne l’annulation des demandes de retrait inscrites sur le registre, interdit d’augmenter le capital et organise une confrontation périodique des ordres d’achat et de vente. Le courrier adressé aux associés en mars 2025 précisait que le carnet comptait alors, au 1er mars, plus de 20 % des parts en attente rapportées à la capitalisation. Depuis, la sortie passe par ce marché secondaire, sur lequel le prix n’est plus fixé par la société de gestion mais résulte de la rencontre des ordres.

Les prix publiés par la société de gestion retracent une baisse rapide, puis une stabilisation à un niveau bas :

En additionnant les séances publiées depuis mai 2025, environ 1 740 parts ont changé de mains, soit moins de 1 % des 209 086 parts qui composent le capital. Au prix du 30 septembre, la part vaut 43,8 % de moins que sa valeur de réalisation au 30 juin 2026 et 53 % de moins que l’ancien prix de retrait. La société de gestion elle-même qualifie, dans son rapport annuel 2025, la décote du prix de confrontation de « significative et non justifiée ». Elle souligne que le patrimoine, estimé à 297,4 millions d’euros au 30 juin 2026, est resté stable sur six mois, que la dette bancaire représente 14,6 % de sa valeur et que quinze lots ont été vendus au deuxième trimestre pour près de 5,5 millions d’euros, à un prix supérieur en moyenne de 4,6 % à leur dernière expertise. En 2025, la SCPI a distribué 25 € bruts par part de plus-values, mais aucun revenu courant, son résultat de l’exercice étant négatif.

Le carnet affiché sur la page de la SCPI, actualisé au 31 octobre 2026 à midi, montre des ordres d’achat allant jusqu’à 712 € et des ordres de vente débutant à 689 €. Lors de notre lecture du 1er novembre, aucun résultat n’y figurait encore pour la séance d’octobre. Le règlement général de l’AMF prévoit que le prix d’exécution et les quantités échangées sont rendus publics par tout moyen approprié « le jour de l’établissement du prix » : l’associé qui avait passé un ordre pour cette séance peut en demander le résultat directement à la société de gestion. Selon le bulletin du deuxième trimestre, la confrontation a lieu le dernier jour ouvré du mois à midi et les ordres doivent parvenir au plus tard le 25 du mois à midi. La prochaine séance devrait donc se tenir le lundi 30 novembre 2026, pour des ordres reçus au plus tard le mercredi 25 novembre à midi.

Reste la question du retour au capital variable. Les statuts laissent à la société de gestion la faculté de le décider à tout moment. Ils prévoient aussi un retour obligatoire, dans les trois mois, après neuf confrontations consécutives au cours desquelles le prix payé par l’acquéreur, commission et droits compris, s’inscrit dans les limites prévues par l’article L. 214-94 du code monétaire et financier. Ce texte impose de justifier tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution « supérieur à 10 % ». À notre lecture, avec une valeur de reconstitution de 1 503,72 € au 30 juin 2026, la fourchette se situe entre 1 353,35 € et 1 654,09 € environ, alors que l’acquéreur a payé 770,01 € le 30 septembre. Le prix devrait presque doubler pendant neuf mois consécutifs : le retour automatique paraît lointain, ce qui explique l’enjeu du vote du 23 juin.

B. La résolution n° 12 : ce qu’elle demande, ce qu’elle impose et où en est son exécution

Un groupe d’associés a pu faire inscrire son projet à l’ordre du jour grâce à l’article R. 214-138 du code monétaire et financier. Ce texte ouvre ce droit aux associés représentant au moins 5 % du capital, seuil abaissé par un barème dégressif lorsque le capital dépasse 760 000 € : 4 % de la première tranche, 2,5 % jusqu’à 7 600 000 €, 1 % jusqu’à 15 200 000 € et 0,5 % au-delà. La demande est adressée par lettre recommandée ou par voie électronique, vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation, et les projets sont « inscrits à l’ordre du jour et soumis au vote de l’assemblée ». Avec un capital nominal de 45 998 920 € au 31 décembre 2025, soit 209 086 parts de 220 €, le seuil s’établit à notre calcul à 431 394,60 € de nominal, c’est-à-dire environ 1 961 parts, moins de 1 % du capital.

Selon l’addendum à la convocation publié par la société de gestion, la résolution demande que soient présentés, lors d’une assemblée extraordinaire tenue sous douze semaines, un retour rapide au capital variable, un programme cadencé de cessions d’immeubles pour plusieurs dizaines de millions d’euros afin de servir de manière égalitaire les associés qui souhaitent sortir, des perspectives de développement pour rassurer ceux qui restent et toutes mesures complémentaires, notamment le rachat de parts par la SCPI. La société de gestion a laissé l’assemblée se prononcer sans émettre de recommandation. Elle a précisé que les associés personnes physiques présents sur le carnet au 31 mars 2025 représentaient 13 363 parts en attente, soit 6,4 % de la capitalisation, pour une attente moyenne d’un an et une semaine.

Le vote a été net. Selon le relevé publié par la société de gestion, la résolution a obtenu 31 262 voix pour, 2 173 contre et 1 038 abstentions. Ce score est notable au regard de deux règles de vote. L’article L. 214-104 du code monétaire et financier prévoit que les procurations données sans indication de mandataire valent avis favorable aux résolutions présentées ou agréées par la société de gestion et « un vote défavorable à l’adoption de tous autres projets de résolution ». L’article L. 214-105 assimile par ailleurs à un vote négatif l’abstention exprimée par correspondance. Les voix favorables représentent à elles seules près de 15 % du capital.

Que vaut juridiquement ce vote ? La gérance d’une SCPI est confiée à une société de gestion de portefeuille désignée par les statuts ou par l’assemblée, conformément à l’article L. 214-98 du code monétaire et financier. Les statuts de la SCPI rappellent que les décisions de l’assemblée régulièrement constituée s’imposent à tous les associés. La Cour de cassation a jugé, le 17 septembre 2025 (n° 24-14.271), qu’une délibération de l’assemblée d’une SCPI modifiant les clauses statutaires de rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, « qui ne peut s’y opposer ». La cour d’appel de Paris avait, dans la même affaire, le 8 janvier 2024 (n° 21/09269), ordonné, le cas échéant, à la société de gestion « de procéder à la modification statutaire approuvée par les associés ». Ces décisions portent sur la rémunération et non sur la convocation d’une assemblée, mais elles illustrent la subordination de la société de gestion aux décisions collectives. À notre lecture, la demande de réunir une assemblée extraordinaire dans un délai fixé pourrait être regardée comme une instruction que la société de gestion serait tenue d’exécuter.

La portée de la résolution a cependant des limites. Elle demande de « présenter » des mesures : elle ne décide pas elle-même le retour au capital variable, ni la vente d’immeubles, ni un rachat de parts. Ces mesures devront être soumises au vote d’une assemblée et respecter les règles propres aux SCPI. Le conseil de surveillance l’a relevé dans son rapport du 12 mai 2026 : le rachat de parts par la SCPI exigerait une analyse juridique approfondie et probablement l’approbation de l’Autorité des marchés financiers. Le même rapport évoquait aussi un retour au capital variable financé par 30 à 40 millions d’euros de ventes d’immeubles détenus depuis plus de vingt-cinq ans, ainsi qu’une mise en liquidation de la SCPI décidée par l’assemblée, processus qu’il décrivait comme long, lourd et sans doute onéreux.

Sur l’exécution, la société de gestion a écrit dans son bulletin du deuxième trimestre, établi en août, qu’elle avait engagé les démarches nécessaires à l’organisation d’une assemblée extraordinaire et que les associés seraient informés en temps utile de sa date, de son ordre du jour et de ses modalités. Le 15 septembre, jour de l’échéance, elle a répété cette annonce en invoquant des délais opérationnels et juridiques « incompressibles », notamment l’avis du conseil de surveillance. Les formalités sont en effet encadrées : l’article R. 214-138 impose un avis au BALO et une lettre à chaque associé indiquant l’ordre du jour et le texte des projets de résolution, et l’article R. 214-139 exige un délai « au moins de quinze jours sur première convocation ». Depuis le 14 mars 2025, l’article L. 214-103 permet en outre à l’assemblée d’une SCPI de se tenir « sans qu’un quorum soit requis », ce qui évite l’échec d’une première réunion. Au 1er novembre 2026, près de sept semaines après l’échéance, aucune convocation n’a été publiée. Ce retard n’est pas en soi une faute constatée : il appartiendrait à un juge d’apprécier, au vu des explications de la société de gestion, s’il était justifié.

II. Que peuvent faire les associés maintenant ?

A. Obtenir l’assemblée extraordinaire : questions écrites, conseil de surveillance, mandataire de justice

La première démarche est écrite et sans formalisme particulier. La SCPI étant une société civile, ses associés bénéficient, à notre lecture, de l’article 1855 du code civil, qui leur permet de « poser par écrit des questions sur la gestion sociale », auxquelles il doit être répondu par écrit « dans le délai d’un mois ». Une lettre recommandée peut demander la date envisagée de l’assemblée extraordinaire, l’état des travaux préparatoires, le calendrier des cessions et les raisons du délai. La réponse, ou son absence, constituera une pièce utile pour la suite. Il est prudent d’y joindre la référence de la résolution n° 12 et de conserver la preuve de l’envoi.

Le conseil de surveillance est le deuxième interlocuteur. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns « à tout moment » et peut se faire communiquer tout document ou « demander à la société de gestion un rapport sur la situation » de la SCPI. Surtout, l’article R. 214-136 prévoit que l’assemblée générale est convoquée par la société de gestion et ajoute : « A défaut, elle peut être convoquée » par un commissaire aux comptes, par le conseil de surveillance, par un mandataire désigné en justice ou par les liquidateurs. Les statuts de la SCPI reprennent cette liste. À notre lecture, le conseil de surveillance pourrait donc convoquer lui-même l’assemblée extraordinaire si la société de gestion ne le faisait pas ; la question de savoir à partir de quand un retard équivaut à un défaut de convocation relèverait, en cas de désaccord, de l’appréciation du juge. Les associés peuvent écrire au président du conseil pour lui demander d’user de ces prérogatives.

La troisième voie est judiciaire. Le même article R. 214-136 permet la désignation d’un mandataire en justice à la demande « d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ou de tout intéressé en cas d’urgence ». Pour cette SCPI, le dixième du capital correspond à 20 909 parts. Les 31 262 parts qui ont voté pour la résolution dépasseraient ce seuil, mais encore faudrait-il que des associés représentant ce dixième acceptent d’agir ensemble et le prouvent par leurs relevés de parts. À défaut, un associé seul devrait démontrer l’urgence. Pour l’assemblée annuelle d’approbation des comptes, l’article L. 214-103 permet à tout associé de saisir le président du tribunal statuant en référé afin d’« enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de convoquer cette assemblée ou de désigner un mandataire pour y procéder ». Pour une assemblée extraordinaire, le texte réglementaire ne précise pas la procédure ; à notre lecture, la demande serait portée devant le président du tribunal judiciaire du siège de la SCPI, à Paris, la voie du référé des articles 834 et 835 du code de procédure civile étant la plus usuelle.

La jurisprudence rendue pour d’autres sociétés éclaire ce que le juge examinerait. Pour une société anonyme, la Cour de cassation a jugé le 13 janvier 2021 (n° 18-24.853) que la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée n’est subordonnée ni à un fonctionnement anormal de la société ni à la menace d’un péril imminent, « mais seulement à la démonstration de sa conformité à l’intérêt social ». Pour une société civile, elle a précisé le 20 décembre 2023 (n° 21-18.746) que le juge saisi d’une telle demande « doit apprécier la conformité de la demande dont il est saisi à l’intérêt social », et que « seule la société est nécessairement partie à l’instance ». Ces arrêts ne visent pas les SCPI, régies par des textes propres ; leur transposition reste une hypothèse. Elle suggère qu’une demande tendant à réunir une assemblée déjà décidée par plus de 90 % des voix exprimées, avec un ordre du jour fixé par cette décision, aurait des arguments sérieux, tandis que la société de gestion pourrait faire valoir le travail préparatoire engagé et l’avis attendu du conseil de surveillance.

Les associés peuvent aussi préparer dès maintenant leurs propres projets de résolution pour l’assemblée extraordinaire. Le délai de vingt-cinq jours prévu par l’article R. 214-138 court à rebours de la date de l’assemblée, alors que la convocation peut n’intervenir que quinze jours avant. Une demande adressée tôt, accompagnée des attestations de parts réunissant environ 1 961 parts selon notre calcul, évite d’être pris de court. Les documents de l’assemblée doivent par ailleurs être tenus à disposition, selon l’article R. 214-144, « au siège social de la société et sur le site internet de la société de gestion » pendant au moins quinze jours avant la réunion. Pour aller plus loin sur ces mécanismes, notre article consacré au mandataire désigné en justice pour réunir une assemblée détaille la pratique dans une société dont le dirigeant refuse de convoquer.

Enfin, la loi ménage une arme plus lourde. Selon l’article L. 214-98, la société de gestion peut être révoquée par l’assemblée à la majorité des voix des associés présents ou représentés ; « Toute clause contraire est réputée non écrite », une révocation sans juste motif pouvant donner lieu à dommages-intérêts. Le même texte la déclare aussi « révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ». Les statuts organisent dans ce cas la désignation d’une nouvelle société de gestion par une assemblée convoquée dans les deux mois. Remplacer le gérant d’un patrimoine de 135 immeubles suppose de trouver une société agréée prête à reprendre la gestion ; à notre lecture, un retard de quelques semaines ne suffirait pas, à lui seul, à caractériser une cause légitime, que seul un tribunal pourrait retenir au vu de l’ensemble des circonstances. Ces questions relèvent du contentieux entre associés, où la preuve de chaque démarche compte autant que le texte invoqué.

B. Vendre près de 700 €, attendre ou préserver un recours : calculs, délais et preuves

Vendre reste possible, mais au prix du marché secondaire. Selon le bulletin du deuxième trimestre, l’ordre de vente est adressé par courriel à l’adresse dédiée ou par lettre recommandée avec avis de réception, avec un nombre de parts et un prix plancher net. Tous les frais pèsent sur l’acheteur : une commission de cession de 4,8 % toutes taxes comprises et un droit d’enregistrement de 5 %. Le vendeur est payé dans les quinze jours ouvrés suivant la confrontation. Selon l’article 422-205 du règlement général de l’AMF, un ordre de vente vaut douze mois, l’associé doit être informé à l’avance de son expiration et le délai peut être prorogé de douze mois maximum « sur demande expresse de l’associé ». Toute hausse du prix demandé ou de la quantité fait perdre le rang de l’ordre. Le transfert résulte de l’inscription sur le registre, qui vaut, selon l’article L. 214-93, acte de cession écrit au sens du code civil ; la Cour de cassation a rappelé le 8 décembre 2022 (n° 19-20.143) que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables ».

Un calcul simple mesure l’enjeu. Pour 100 parts, une vente au prix du 30 septembre rapporterait 70 128 €, contre 149 843 € au dernier prix de retrait et 124 884 € à la valeur de réalisation du 30 juin. Vendre cristallise donc une perte que l’attente pourrait réduire si l’assemblée extraordinaire débouchait sur des cessions d’immeubles ou sur un retour au capital variable, mais aucun de ces scénarios n’est garanti et le calendrier reste inconnu. L’associé qui doit disposer rapidement de liquidités peut fractionner ses ordres, fixer un prix plancher réaliste au regard du carnet et suivre les séances de fin de mois. Celui qui peut attendre gagne à suivre la convocation de l’assemblée et à voter, en personne, par correspondance ou par un mandataire qu’il choisit lui-même. L’exemple d’autres SCPI au capital suspendu, comme deux SCPI de bureaux dont les parts s’échangeaient fin octobre à une fraction de leur ancien prix ou une SCPI diversifiée suspendue depuis mai 2026, montre que la sortie peut prendre des années.

Préserver un recours suppose ensuite de distinguer les actions. La société de gestion, gérante de la SCPI, répond selon l’article 1850 du code civil « de la violation des statuts » comme « des fautes commises dans sa gestion », et l’article 1992 fait répondre tout mandataire « des fautes qu’il commet dans sa gestion ». Mais l’associé qui agit en son nom doit prouver un préjudice personnel. La Cour de cassation exige, dans un arrêt du 4 novembre 2021 (n° 19-12.342) rendu à propos de l’action d’un associé contre un tiers, l’allégation « d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social ». À notre lecture, la baisse de valeur des parts serait souvent regardée comme le reflet d’un préjudice subi par la SCPI elle-même. C’est alors l’action sociale qui s’ouvre : selon l’article 1843-5 du code civil, un ou plusieurs associés peuvent l’exercer, mais « les dommages-intérêts sont alloués à la société ». Le même article précise qu’« Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants » : le quitus voté le 23 juin pour l’exercice 2025, adopté par 84,77 % des voix exprimées, n’y ferait donc pas obstacle.

Le temps compte. L’article 2224 du code civil fixe à cinq ans la prescription, à compter du jour où le titulaire du droit « a connu ou aurait dû connaître les faits » lui permettant d’agir, et l’article L. 110-4 du code de commerce retient la même durée pour les obligations nées entre commerçants et non-commerçants. Le point de départ varie selon les faits. Dans un litige opposant des associés d’une autre SCPI à leur société de gestion, la cour d’appel de Paris a retenu, le 18 novembre 2024 (n° 23/17888), que le dommage avait été révélé par la communication d’un rapport annuel montrant une valeur du patrimoine inférieure de plus de 30 % à celle de l’exercice précédent, qui avait porté à la connaissance des associés « une dégradation de la valeur de ce patrimoine immobilier ». Le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé, le 29 mai 2026 (n° 24/07353), que le placement d’un ordre et son acceptation par la société de gestion « sont constitutifs d’un contrat de mandat » et que la prescription avait couru dès la réception du courrier annonçant l’annulation de l’ordre. À notre lecture, l’associé dont la demande de retrait a été annulée lors de la suspension du 1er avril 2025 devrait conserver la lettre qui l’en a informé et dater ses éventuelles demandes en conséquence.

Lorsque les parts ont été recommandées par une banque ou un conseiller, la question se pose autrement. La Cour de cassation a jugé le 15 janvier 2025 (n° 23-19.691), à propos d’un conseiller en gestion de patrimoine et de parts de SCPI, que le délai pour agir en indemnisation de la perte de chance « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». Une vente sur le marché secondaire pourrait ainsi marquer ce point de départ. Nos articles sur la SCPI conseillée par votre banque et sur le placement recommandé par un conseiller détaillent les pièces à réunir : bulletin de souscription, document d’information remis, rapport d’adéquation, échanges écrits.

Deux outils complètent ces démarches. Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers reçoit les réclamations relevant de la compétence de l’Autorité, et, selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi » ; l’article 2238 du code civil prévoit qu’elle recommence à courir pour au moins six mois à la fin de la médiation. Par ailleurs, l’article 145 du code de procédure civile permet, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits », de demander au juge des mesures d’instruction, par exemple pour obtenir des documents relatifs au registre ou aux travaux préparatoires de l’assemblée, sous réserve d’en justifier l’utilité.

Conclusion

Le vote du 23 juin 2026 a donné aux associés un calendrier : une assemblée extraordinaire devait se tenir dans les douze semaines, soit au plus tard le 15 septembre 2026, pour examiner un retour au capital variable, un programme de cessions d’immeubles et d’autres mesures, dont un éventuel rachat de parts. Au 1er novembre, la société de gestion annonce toujours une date à venir et aucun avis de convocation n’a paru au BALO. Pendant ce temps, la part s’échange autour de 700 € sur un marché étroit, quand la valeur de réalisation dépasse 1 248 €.

Les associés ne sont pas démunis. Ils peuvent poser des questions écrites auxquelles il doit être répondu sous un mois, saisir le conseil de surveillance, qui peut tout vérifier et, à défaut de convocation, réunir lui-même l’assemblée, ou se regrouper pour demander au juge la désignation d’un mandataire, ce qui suppose de réunir le dixième du capital, soit 20 909 parts, ou de démontrer une urgence. Ils peuvent aussi préparer leurs projets de résolution, à partir d’environ 1 961 parts à notre calcul, en tenant compte du délai de vingt-cinq jours. La révocation de la société de gestion reste une arme lourde, réservée à l’assemblée ou au juge pour cause légitime.

À titre individuel, le choix entre vendre et attendre dépend de la situation de chacun. La prochaine séance du marché secondaire devrait avoir lieu le 30 novembre 2026, pour des ordres reçus au plus tard le 25 novembre à midi. Celui qui envisage un recours doit conserver ses lettres, ses relevés et ses ordres, et surveiller le délai de cinq ans, dont le point de départ peut être la révélation de la perte, l’annulation d’un ordre ou la vente.

À la date de rédaction, aucune autorité ni aucun juge n’a constaté de manquement de la société de gestion, et aucune responsabilité n’est établie. Elle indique avoir engagé la préparation de l’assemblée, invoque des délais incompressibles, publie ses prix et poursuit des ventes d’appartements au-dessus des valeurs d’expertise. Les statuts, la note d’information et les ordres signés priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.