Le 30 octobre 2026, la confrontation mensuelle du marché secondaire de la SCPI Allianz Pierre, gérée par Allianz Immovalor, a permis l’échange de 82 parts au prix de 114 € net vendeur, soit 120,84 € pour l’acheteur, frais et droits compris, selon la page que la société de gestion consacre à la SCPI, consultée le 1er novembre 2026. Avant la suspension de la variabilité du capital, le 12 mai 2026, la part se souscrivait à 320 € et le prix de retrait était de 288 €. Le bulletin du troisième trimestre, établi le 22 octobre 2026, recense 26 305 associés, une valeur de réalisation de 235,53 € par part au 30 septembre et 47 271 parts restées sans acheteur à la séance de septembre.
Ces chiffres sont ceux que publie la société de gestion. À la date de rédaction, aucune autorité ni aucune juridiction n’a constaté de manquement de sa part, et aucune responsabilité n’est établie. La suspension repose sur une clause des statuts adoptée par l’assemblée des associés ; la société de gestion explique vouloir éviter des ventes d’immeubles contraintes, la SCPI n’a pas recours à l’effet de levier selon ses bulletins, et une distribution de 2,37 € par part a été versée pour chacun des trois premiers trimestres de 2026. Les statuts, la note d’information et les ordres que vous avez signés priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.
Cet article s’adresse à l’associé qui veut vendre, qui hésite à attendre ou qui se demande s’il dispose d’un recours. Il explique ce que la suspension a changé et comment fonctionne désormais la sortie (I), puis les leviers collectifs et les actions individuelles qui restent ouverts, avec leurs délais (II).
I. Depuis la suspension du 12 mai 2026, que valent vos parts et comment les vendre ?
A. Une suspension permise par des statuts refondus le 30 avril 2026, qui a annulé les demandes de retrait
Jusqu’au printemps 2026, la SCPI fonctionnait à capital variable. L’associé qui voulait sortir déposait une demande de retrait, remboursée au prix de retrait grâce à l’argent apporté par de nouveaux souscripteurs. Ce mécanisme ne tient que si les souscriptions suffisent. Selon le rapport annuel 2025, la collecte de l’année, 46 938 240 €, a permis de servir 42 244 416 € de retraits, et 24 281 parts restaient en attente au 31 décembre 2025. Au premier trimestre 2026, les 18 693 parts nouvelles ont toutes servi à compenser des retraits, et le stock de parts en attente est monté à 49 766 au 31 mars 2026, soit un doublement en trois mois. Le courrier adressé aux associés en mai chiffre à plus de 165 000 parts, soit environ 48 millions d’euros, les demandes de retrait enregistrées depuis le début de 2025.
L’assemblée générale mixte du 30 avril 2026 a adopté une refonte complète de l’article 6 des statuts, présentée à la douzième résolution du rapport annuel. La nouvelle clause permet à la société de gestion de suspendre la variabilité du capital lorsque trois conditions sont réunies : des demandes de retrait non satisfaites inscrites sur le registre depuis au moins trois mois, l’absence de fonds de remboursement doté, et une information préalable des associés par écrit. Elle autorise aussi l’assemblée extraordinaire, sur proposition de la société de gestion, à décider la suspension « en toutes circonstances ». La note d’information mise à jour en mai précise que la société de gestion décide « sous sa responsabilité » et que la condition tenant aux demandes en attente joue « quel que soit leur volume ». Douze jours après l’assemblée, le 12 mai 2026, la société de gestion a annoncé la suspension par un courrier aux associés, en se référant à l’article 6. La première confrontation s’est tenue le 29 mai 2026.
Les effets de la suspension sont fixés par la même clause : annulation des souscriptions et des demandes de retrait existantes, interdiction d’augmenter le capital, et soumission au régime du marché organisé de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier. Ce texte impose l’inscription des ordres d’achat et de vente sur un registre tenu au siège de la société, à peine de nullité. Il ajoute une garantie que l’associé a intérêt à connaître : « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions. » Le règlement général de l’AMF tire la conséquence de ce basculement pour les sociétés à capital variable. Selon son article 422-205, l’inscription d’ordres sur le registre constitue une mesure appropriée au sens de la loi, et « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. »
Un point pratique échappe à beaucoup d’associés : l’annulation des demandes de retrait ne s’est pas transformée d’elle-même en ordres de vente. La page de la SCPI indique que les associés dont la demande a été annulée devaient « exprimer explicitement » leur intention de céder sur le nouveau marché, au moyen d’un mandat de vente. Un associé qui attendait son remboursement depuis l’hiver et qui n’a rien renvoyé depuis le 12 mai n’a donc, à notre lecture, aucun ordre au carnet et aucun rang. La note d’information rappelle par ailleurs que le retrait et la vente sur le marché secondaire sont deux voies distinctes, que les mêmes parts ne peuvent emprunter en même temps.
Ce changement de régime n’est pas une simple formalité, car les parts de SCPI ne circulent pas comme des actions cotées. Dans un arrêt du 8 décembre 2022 (n° 19-20.143), la Cour de cassation a jugé que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur propriété se transmet par l’inscription sur le registre des associés, inscription réputée constituer l’acte de cession écrit. Celui-ci est exigé par l’article 1865 du code civil : « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. » Concrètement, tant que votre ordre n’est pas exécuté et inscrit sur ce registre, vous restez associé, avec les droits et les risques qui s’y attachent.
Restait-il, le 12 mai, des demandes de retrait non satisfaites depuis plus de trois mois, sans fonds de remboursement doté ? Les documents publics donnent des indices sans permettre de conclure. Le stock de 24 281 parts au 31 décembre 2025 laisse penser que des demandes anciennes figuraient encore au registre au printemps, et le rapport annuel 2025 ne fait état d’aucun fonds de remboursement doté. Seuls le registre des demandes de retrait et le courrier d’information permettraient de le vérifier. Un associé qui voudrait discuter ce point devrait, à notre lecture, commencer par en demander communication par écrit à la société de gestion. Pour les situations voisines de blocage en capital variable, voir aussi notre analyse des parts de SCPI bloquées quand le retrait devient impossible.
B. Vendre, attendre ou acheter : ce que disent les chiffres et les règles du marché secondaire
Les résultats publiés par la société de gestion, dans ses bulletins trimestriels puis sur la page de la SCPI, dessinent une baisse continue depuis l’ouverture du marché secondaire.
| Confrontation | Parts échangées | Prix d’exécution net vendeur | Prix payé par l’acheteur | Parts restées à la vente |
|---|---|---|---|---|
| 29 mai 2026 | aucune | aucun prix | aucun prix | non publié |
| 30 juin 2026 | 125 | 190,00 € | 201,40 € | non comparable |
| 31 juillet 2026 | aucune | aucun prix | aucun prix | 44 800 |
| 31 août 2026 | aucune | aucun prix | aucun prix | 46 425 |
| 30 septembre 2026 | 69 | 130,00 € | 137,80 € | 47 271 |
| 30 octobre 2026 | 82 | 114,00 € | 120,84 € | non publié |
Pour juin, le bulletin du deuxième trimestre indique 38 176 dans une colonne intitulée ordres non exécutés à la vente, sans préciser s’il s’agit de parts ou d’ordres ; nous ne l’avons donc pas comparé aux chiffres suivants. Le prix du 30 octobre est inférieur de 64 % à l’ancien prix de souscription de 320 €, de 60 % à l’ancien prix de retrait de 288 € et de 52 % à la valeur de réalisation de 235,53 € au 30 septembre. Cette valeur de réalisation, calculée à partir des expertises des immeubles, a elle-même reculé : 252,91 € au 31 décembre 2025, 252,04 € au 31 mars, 241,63 € au 30 juin puis 235,53 € au 30 septembre 2026. Le bulletin du troisième trimestre affiche d’ailleurs une capitalisation de 702,5 millions d’euros, contre 1 026,8 millions au 30 juin, ce qui correspond au dernier prix payé par l’acheteur, 137,80 €, multiplié par les 5 098 297 parts. Il indique aussi que quatre actifs ont été cédés au troisième trimestre pour 11 190 000 € net vendeur, alors que leur dernière valeur vénale totalisait 12 410 000 €.
Pourquoi un prix aussi bas ? Le mécanisme est fixé par l’article 422-213 du règlement général de l’AMF : « Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. » Le prix reflète donc l’état du carnet un jour donné, et non la valeur des immeubles. Le 30 octobre, 82 parts ont changé de mains sur 5 098 297, soit moins de deux parts sur cent mille. Ce prix ne mesure pas ce que vaut le patrimoine, mais c’est le seul auquel un associé pouvait vendre ce jour-là. Selon l’article 422-214, sont servis en priorité les ordres d’achat au prix le plus élevé et les ordres de vente au prix le plus faible, puis, à prix égal, par ordre chronologique d’inscription.
L’état du carnet est public. L’article 422-206 oblige la société de gestion à transmettre à quiconque le demande les cinq meilleurs prix d’achat et de vente, avec les quantités. Le 1er novembre 2026, la page de la SCPI n’affichait aucune part inscrite à l’achat. À la vente, les cinq prix les plus bas portaient sur 10 parts à 114 €, 257 parts à 115 €, 395 parts à 120 €, 82 parts à 125 € et 320 parts à 129 €. Autrement dit, la prochaine séance dépendra entièrement des ordres d’achat qui arriveront d’ici là, et un vendeur qui fixe un prix minimum supérieur à celui de ces offres concurrentes a peu de chances d’être servi rapidement.
Les frais sont supportés par l’acheteur : une commission de cession de 5 % hors taxes, soit 6 % toutes taxes comprises, et des droits d’enregistrement de 5 %. Le vendeur reçoit le prix d’exécution, qui est un prix net. La note sur le fonctionnement du marché indique un versement des fonds habituellement entre 8 et 15 jours, et en principe dans le mois. Attention à la date de jouissance : l’acheteur bénéficie des revenus à compter du premier jour du trimestre civil au cours duquel la cession a lieu. Un associé qui vend en novembre ou en décembre 2026 abandonne donc à l’acheteur l’acompte du quatrième trimestre, tout en conservant celui du troisième trimestre, versé le 30 octobre. À titre d’illustration, un associé qui avait acquis 100 parts à 320 €, soit 32 000 €, n’en retirerait aujourd’hui que 11 400 € au prix de la dernière séance : vendre transforme une moins-value latente en perte définitive, ce qui a aussi des conséquences sur les délais pour agir, examinés plus loin.
Un ordre de vente ne vit pas indéfiniment. Les documents de la SCPI fixent sa durée de validité à douze mois au plus, et ne mentionnent pas de prorogation. Le règlement général de l’AMF est pourtant plus favorable à l’associé : son article 422-205 impose d’informer préalablement l’associé du délai d’expiration de son ordre et prévoit que « Le délai de validité de l’ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé. » Il est donc prudent de demander par écrit cette prorogation avant l’expiration. La note de fonctionnement énumère les modifications qui font perdre le rang : relever son prix de vente, augmenter le nombre de parts ou changer le sens de l’ordre. Une prorogation n’en fait pas partie, ce qui plaide, à notre lecture, pour le maintien du rang. Toute modification doit parvenir la veille de la séance avant midi. La prochaine confrontation étant fixée au lundi 30 novembre 2026, la veille tombe un dimanche : un envoi qui parvient au plus tard le vendredi 27 novembre évite toute discussion.
La vente de gré à gré reste possible. Elle est libre entre associés et pour les transmissions familiales. Vers un tiers, elle suppose l’agrément de la société de gestion, réputé acquis faute de réponse dans les deux mois. En cas de refus, la note d’information oblige la société de gestion à faire acquérir les parts dans le mois, et, à défaut d’accord, le prix est fixé à dire d’expert selon l’article 1843-4 du code civil. Le transfert donne lieu à des frais de dossier de 96 € toutes taxes comprises et au même droit d’enregistrement de 5 %.
Attendre, c’est espérer le retour au capital variable. L’article 6 des statuts le subordonne à des prix acheteur, commission et droits compris, situés dans les limites légales du prix de souscription pendant quatre confrontations consécutives, ce qui ouvre une simple faculté pour la société de gestion. Après huit confrontations consécutives remplissant cette condition, elle « aura l’obligation de rétablir » la variabilité. Ces limites renvoient à l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, selon lequel « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion ». Avec une valeur de reconstitution de 279,53 € au 30 septembre, la fourchette se situe, à notre calcul, entre 251,58 € et 307,48 €. Le prix acheteur du 30 octobre, 120,84 €, devrait plus que doubler et s’y maintenir quatre mois de suite. Le rétablissement entraînerait l’annulation des ordres en cours, la fixation d’un nouveau prix de souscription proche de la moyenne des prix acheteur observés, et la réinscription des demandes de retrait.
La loi prévoit un second garde-fou. Selon l’article L. 214-93, lorsque les ordres de vente « inscrits depuis plus de douze mois » représentent au moins 10 % des parts émises, la société de gestion doit en informer l’AMF et convoquer, dans les deux mois, une assemblée extraordinaire à laquelle elle propose la cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. Pour cette SCPI, le seuil correspond à 509 830 parts. Les 47 271 parts invendues au 30 septembre en représentaient 0,93 %. Comme les ordres expirent au bout de douze mois, seuls des ordres prorogés pourront, à notre lecture, franchir cette ancienneté, au plus tôt vers la mi-mai 2027. Un associé qui veut que ce mécanisme puisse un jour jouer a intérêt à maintenir son ordre et à le faire proroger.
Enfin, si vos parts sont logées dans un contrat d’assurance vie en unités de compte, vous n’êtes pas associé : l’assureur l’est. L’article L. 131-1 du code des assurances prévoit que « Le contractant ou le bénéficiaire obtient le règlement en espèces. » La valeur retenue pour l’unité de compte, et d’éventuelles limites aux rachats ou arbitrages, dépendent alors des clauses de votre contrat : c’est à l’assureur qu’il faut poser la question. Deux autres SCPI au capital suspendu illustrent des choix différents, celles dont les parts se sont échangées à 60 € et 169 € le 30 octobre 2026, et trois SCPI d’un autre gestionnaire dont les parts se sont échangées à 50 €, 25 € et 40 € le 29 octobre 2026.
II. Que peuvent faire les associés pour peser, contester ou obtenir réparation ?
A. Agir ensemble dans la SCPI : assemblée générale, conseil de surveillance, action sociale
Le premier levier est l’assemblée générale, souvent délaissée. L’article L. 214-103 du code monétaire et financier prévoit que l’assemblée ordinaire se réunit dans les six mois de la clôture, que chaque associé vote à proportion de sa part du capital et que « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. » Une participation faible donne donc un poids réel à un groupe d’associés mobilisés lors de l’assemblée qui statuera, au plus tard fin juin 2027, sur les comptes de 2026.
Les associés peuvent aussi faire inscrire leurs propres résolutions. L’article R. 214-138 du code monétaire et financier prévoit qu’un ou plusieurs associés réunissant une fraction du capital « peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution ». Le seuil de principe de 5 % est réduit par tranches pour les grandes sociétés. Pour un capital social de 780 039 441 €, il représente, à notre calcul, environ 4,1 millions d’euros de nominal, soit 26 808 parts, à peine plus de 0,5 % du capital. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique, vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation. Regrouper des associés autour d’un texte précis devient alors réaliste.
Quel texte ? Le plus discuté dans les SCPI en difficulté est la création d’un fonds de remboursement. Selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, seule l’assemblée peut le créer et le doter, à partir du produit de cessions d’immeubles ou de bénéfices, en fixant ses limites et ses critères d’utilisation, et « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. » Les statuts de cette SCPI prévoient un tel fonds sans qu’aucun soit doté, et le destinent à satisfaire les demandes de retrait, aujourd’hui suspendues, et à contribuer à la fluidité du marché. Une résolution devrait donc préciser comment le fonds s’articulerait avec la suspension, à quel prix il rembourserait et selon quel ordre, faute de quoi il resterait théorique. D’autres demandes peuvent porter sur une information plus fréquente sur l’état du carnet, ou sur le calendrier des ventes d’immeubles.
Le conseil de surveillance est le deuxième relais. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, il est composé de trois à douze associés et « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document et demander un rapport à la société de gestion. Ses membres devaient être renouvelés lors de l’assemblée du 30 avril 2026, selon la huitième résolution. Écrire au conseil pour lui demander de vérifier les conditions de la suspension, l’état du registre ou la stratégie de cessions est une démarche simple, qui laisse une trace utile.
Peut-on contester la résolution du 30 avril 2026 qui a permis la suspension ? Le droit commun des sociétés civiles rend l’exercice difficile. Depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou aux causes de nullité des contrats en général, et précise que, sauf texte contraire, « la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité ». L’article 1844-14 ajoute que ces actions « se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». À notre lecture, une action contre cette délibération devrait donc être engagée avant la fin avril 2028, et reposer sur un vice précis de la convocation, du vote ou de l’information, qui reste à établir.
La décision de suspendre, elle, a été prise par la société de gestion. Elle pourrait engager sa responsabilité si les conditions statutaires ou les règles du marché n’avaient pas été respectées. L’associé dispose alors de deux voies distinctes. La première est personnelle et vise le préjudice qu’il subit lui-même, par exemple un ordre mal enregistré ou non exécuté. Le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé, le 29 mai 2026 (n° 24/07353), qu’un ordre accepté par la société de gestion et son accusé de réception « sont constitutifs d’un contrat de mandat par lequel la société de gestion s’est engagée à confronter l’ordre » aux autres offres, puis à inscrire le transfert. Ce jugement a aussi fait courir la prescription de l’action de l’investisseur dès le courrier annulant son opération, et a déclaré prescrite son action engagée plus de cinq ans après, ce qui invite à ne pas laisser passer ce délai sans agir.
La seconde voie est l’action sociale, exercée au nom de la SCPI pour le préjudice subi par la société, les dommages et intérêts revenant à celle-ci. L’article 1843-5 du code civil l’ouvre à un ou plusieurs associés et précise : « Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. » Un éventuel quitus voté en assemblée ne fermerait donc pas cette porte. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 novembre 2024 (n° 23/17888), a appliqué à une telle action d’associés de SCPI contre leur société de gestion la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil. Elle a jugé que le dommage avait été révélé par un rapport annuel faisant apparaître une baisse de plus de 30 % de la valeur du patrimoine, soit « une dégradation de la valeur de ce patrimoine immobilier d’une ampleur telle qu’elle était de nature à révéler » le dommage invoqué. Rien ne permet de dire qu’une telle action prospérerait ici ; ces décisions montrent seulement que les délais courent dès que l’information est diffusée.
Une inquiétude revient souvent : les associés devront-ils payer si la SCPI va mal ? L’article L. 214-89 du code monétaire et financier permet aux statuts de prévoir que « la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société », et la note d’information de cette SCPI reprend cette limitation. Le risque porte donc sur la valeur des parts, non sur un appel de fonds. Pour les litiges entre associés et société de gestion, voir notre page consacrée au contentieux entre associés.
B. Se retourner contre le conseiller ou la banque, et dans quels délais
Selon la page de la société de gestion, les parts pouvaient être souscrites directement auprès d’elle, dans les réseaux de son groupe et auprès de conseillers en gestion de patrimoine indépendants. L’obligation de celui qui vous a conseillé dépend de son statut. Le conseiller en investissements financiers doit, selon l’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier, se renseigner sur vos connaissances, votre situation financière et vos objectifs avant de recommander un placement adapté. La banque ou le prestataire de services d’investissement doit, selon l’article L. 533-13, apprécier aussi votre capacité à subir des pertes et votre tolérance au risque. Si les parts ont été placées dans un contrat d’assurance vie, l’article L. 521-4 du code des assurances s’applique : « Le distributeur conseille un contrat qui est cohérent avec les exigences et les besoins du souscripteur éventuel ».
Ces obligations ne garantissent pas le succès d’une action. Le tribunal judiciaire de Paris, le 10 février 2026 (n° 24/14063), a condamné un courtier en placements à verser 7 619,61 € à une épargnante insuffisamment informée du coût d’une sortie anticipée d’une SCPI. Mais il a jugé que sa perte de chance « est nécessairement limitée », car elle avait elle-même déclaré un horizon de placement supérieur à huit ans. À l’inverse, le tribunal des activités économiques de Marseille, le 9 février 2026 (n° 2025F00265), a débouté un souscripteur de parts de SCPI conseillé par sa banque, au motif que la note d’information et le document d’informations clés « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit ». Tout se joue sur les documents : bulletin de souscription, questionnaire de connaissance, rapport ou déclaration d’adéquation, document d’informations clés et échanges écrits. Rassemblez-les dès maintenant. Voir aussi nos analyses des SCPI conseillées par une banque, au comptant ou à crédit et des placements conseillés par un conseiller en gestion de patrimoine.
Le point de départ du délai est décisif, et il a été clarifié pour les SCPI. Dans un arrêt du 15 janvier 2025 (n° 23-19.691), la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé, à propos d’un conseiller en gestion de patrimoine, que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». La cour d’appel de Paris, statuant après cassation le 11 juin 2026 (n° 25/04375), a précisé qu’une baisse de la valeur de réalisation « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs ». À notre lecture, l’associé qui conserve ses parts ne voit pas encore courir ce délai contre son conseiller, alors que celui qui vend à 114 € réalise sa perte et peut faire partir le délai de cinq ans à la date de la vente. Ce délai de cinq ans découle de l’article 2224 du code civil et, entre un professionnel et un particulier, de l’article L. 110-4 du code de commerce.
Le cas des parts achetées à crédit appelle une vigilance particulière, notamment avec un prêt in fine, dont le capital se rembourse en une fois à l’échéance. Par une ordonnance du juge de la mise en état du 22 janvier 2025 (n° 24/00359), le tribunal judiciaire de Nanterre a examiné la demande d’une associée de cette SCPI qui avait financé en 2010 l’achat de 39 parts par un prêt in fine de 58 500 € consenti par une banque du même groupe, et qui n’avait pas pu rembourser le capital à l’échéance. Il a jugé que la SCPI, visée personnellement par les demandes, « a donc qualité à défendre ». Il a aussi retenu, pour l’action contre la banque fondée sur le devoir de mise en garde, que « le délai quinquennal de prescription a commencé à courir le 15 mai 2022 », date du premier incident de paiement. Cette décision tranche seulement la recevabilité ; nous n’avons trouvé sur Judilibre, au 1er novembre 2026, aucune décision au fond dans cette affaire.
Elle s’appuie sur une règle établie par la Cour de cassation. La chambre commerciale a jugé, le 25 janvier 2023 (n° 20-12.811), à propos d’un prêt remboursable in fine, que le délai de l’action contre la banque pour manquement au devoir de mise en garde « commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face ». La première chambre civile avait retenu, le 5 janvier 2022 (n° 20-18.893), que l’action de l’emprunteur non averti « se prescrit par cinq ans à compter du jour du premier incident de paiement ». Si votre prêt arrive à échéance alors que vos parts ne trouvent preneur qu’à 114 €, c’est à cette date, à notre lecture, que le délai commencera à courir.
Les parts financées à crédit sont souvent nanties au profit du prêteur. La note d’information subordonne alors l’inscription d’un ordre de vente à l’accord écrit du créancier nanti. Inversement, l’emprunteur ne peut pas forcer la banque à se payer sur les parts : la cour d’appel de Paris a jugé, le 20 avril 2022 (n° 20/03219), que la banque était « libre de mettre en oeuvre ou non, de manière discrétionnaire, le nantissement » dont elle bénéficiait. Il faut donc négocier tôt avec le prêteur, avant l’échéance, plutôt que d’attendre une mise en demeure.
Avant le juge, la médiation mérite d’être envisagée, car elle protège vos délais. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » L’article 2238 du code civil prévoit qu’à la fin de la médiation, le délai recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. Si la société de gestion ou le distributeur refuse de communiquer un document indispensable, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander au juge, avant tout procès, une mesure d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ».
Conclusion
Au 1er novembre 2026, la situation des associés se résume en quelques chiffres publiés par la société de gestion : une part échangée à 114 € le 30 octobre, contre 320 € avant la suspension du 12 mai, une valeur de réalisation de 235,53 € au 30 septembre, aucun acheteur inscrit au carnet et une prochaine séance le lundi 30 novembre 2026. Le marché secondaire fonctionne, mais avec des volumes infimes : le prix qui s’y forme dit peu de la valeur des immeubles et beaucoup de l’absence d’acheteurs.
Pour l’associé, trois décisions pratiques se présentent. Celui qui veut vendre doit avoir transmis un mandat de vente, puisque les anciennes demandes de retrait ont été annulées, fixer un prix minimum réaliste au regard des offres concurrentes affichées, et garder à l’esprit qu’une vente en novembre ou en décembre abandonne l’acompte du quatrième trimestre à l’acheteur. Celui qui préfère attendre doit savoir que le retour au capital variable suppose des prix acheteur compris, à notre calcul, entre 251,58 € et 307,48 € pendant quatre séances consécutives au moins, et que le seuil légal de 10 % ne pourra être atteint qu’avec des ordres maintenus plus de douze mois : demander la prorogation prévue par l’article 422-205 du règlement général de l’AMF est donc utile dans les deux cas. Celui qui s’interroge sur un recours doit d’abord réunir ses documents de souscription, de financement et de conseil, puis surveiller les délais : la vente, l’échéance d’un prêt in fine ou la diffusion d’une information sur la baisse de valeur peuvent faire courir les cinq ans de prescription.
Les leviers collectifs sont réels mais exigeants : inscrire une résolution suppose de réunir environ 26 808 parts à notre calcul, et le conseil de surveillance peut tout vérifier à tout moment. Le droit offre aussi des voies individuelles contre la société de gestion, mandataire des ordres, et contre le conseiller ou la banque, mais leur succès dépend des faits et des pièces de chaque dossier.
À la date de rédaction, aucune faute n’a été constatée par une autorité ou un juge, ni à l’encontre de la société de gestion, ni à l’encontre des distributeurs, et aucune responsabilité n’est établie. La suspension est prévue par les statuts votés en assemblée, la société de gestion a informé les associés, publie ses prix et verse depuis janvier une distribution trimestrielle de 2,37 € par part. Les statuts, la note d’information, vos ordres et vos contrats de financement priment sur cette analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.