Le 30 octobre 2026 à 14 heures, la confrontation mensuelle des ordres d’achat et de vente a fixé le prix d’échange des parts de la SCPI Perial O2 (PFO2) à 60 € et celui de la SCPI Perial Grand Paris (ex-PF Grand Paris) à 169 €, selon l’historique des confrontations publié par leur société de gestion, Perial Asset Management, et actualisé le 31 octobre 2026 : 4 168 et 1 734 parts ont changé de mains. Les valeurs de réalisation publiées au 30 juin 2026 sont de 113,55 € et 302,72 €, et les parts se souscrivaient 164 € et 458 € avant la suspension de la variabilité du capital des deux sociétés, le 25 février 2026. Dans la suite, la première, qui se présente comme une SCPI européenne, est appelée la SCPI européenne, et la seconde, investie en Île-de-France, la SCPI francilienne.
À la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’une procédure collective, d’une sanction ou d’une faute, aucune responsabilité n’est établie, et aucune décision de justice opposant des associés de ces deux SCPI à leur société de gestion n’a été trouvée dans les bases publiques consultées. La société de gestion souligne que le prix d’exécution ne reflète pas la valeur du patrimoine, que les acomptes continuent d’être versés, que les ventes d’immeubles servent à réduire l’endettement et que le marché organise, dans un cadre transparent, la sortie de ceux qui le souhaitent. Les statuts, la note d’information et les engagements signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige.
Cet article examine d’abord ce que valent les parts et ce qui pourrait faire évoluer la situation, puis les choix concrets et les recours des quelque 51 850 associés concernés.
I. Ce que valent vos parts aujourd’hui, et ce qui pourrait changer
Depuis le 2 avril 2026, la seule façon de vendre rapidement des parts de ces deux SCPI est de passer par leur marché secondaire. Ce marché obéit à des règles légales précises, qui expliquent à la fois le niveau des prix observés et les rares mécanismes susceptibles de les faire évoluer.
A. Prix du 30 octobre 2026, valeurs d’expertise et anciens prix : comment lire l’écart
Les bulletins trimestriels du troisième trimestre 2026, établis à la fin d’octobre, et l’historique publié par la société de gestion permettent de reconstituer les sept confrontations intervenues depuis l’ouverture du marché. Les prix indiqués sont des prix d’exécution, c’est-à-dire hors frais.
| Date de la confrontation | SCPI européenne : prix d’exécution | Parts échangées | SCPI francilienne : prix d’exécution | Parts échangées |
|---|---|---|---|---|
| 30 avril 2026 | 92,00 € | 199 | 250,00 € | 330 |
| 29 mai 2026 | 73,01 € | 2 393 | 202,00 € | 672 |
| 30 juin 2026 | 70,00 € | 4 505 | 200,00 € | 1 212 |
| 31 juillet 2026 | 69,00 € | 5 907 | 195,05 € | 526 |
| 31 août 2026 | 67,00 € | 3 328 | 185,00 € | 698 |
| 30 septembre 2026 | 65,00 € | 7 861 | 175,00 € | 1 377 |
| 30 octobre 2026 | 60,00 € | 4 168 | 169,00 € | 1 734 |
Ce prix n’est pas fixé par la société de gestion, ni par une expertise. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que les ordres sont inscrits sur un registre tenu au siège de la société, à peine de nullité, et que « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. » Le même texte précise que la transaction est inscrite sur le registre des associés, inscription qui vaut acte de cession et rend le transfert opposable à la société et aux tiers. La Cour de cassation en a tiré une conséquence nette dans un arrêt du 8 décembre 2022 (n° 19-20.143), publié au Bulletin et au Rapport : les parts de SCPI « ne sont pas négociables » comme des titres financiers, et le transfert de leur propriété résulte de leur inscription sur le registre des associés.
Le mode de calcul est fixé par l’article 422-213 du règlement général de l’AMF : « Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. » L’article 422-214 ajoute que les ordres sont exécutés à ce seul prix, en servant d’abord les acheteurs les plus offrants et les vendeurs les moins exigeants, puis, à prix égal, par ordre chronologique d’inscription. Concrètement, un vendeur dont le prix minimum dépasse le prix d’équilibre du mois n’est pas servi, et celui qui accepte un prix plus bas l’est en priorité, mais au prix commun fixé par la confrontation, non à son propre prix.
Rapporté aux références antérieures, l’écart est considérable. Pour la SCPI européenne, 60 € représentent 47,2 % de moins que la valeur de réalisation de 113,55 € au 30 juin 2026, 63,4 % de moins que l’ancien prix de souscription de 164 € et 60 % de moins que l’ancienne valeur de retrait de 150,06 €. Pour la SCPI francilienne, 169 € représentent 44,2 % de moins que la valeur de réalisation de 302,72 €, 63,1 % de moins que l’ancien prix de souscription de 458 € et 59,2 % de moins que l’ancienne valeur de retrait de 414,49 €. Les valeurs d’expertise ont elles-mêmes reculé : la valeur de réalisation était de 119,24 € et 327,65 € au 31 décembre 2025.
Les frais du marché sont à la charge de l’acquéreur : une commission de cession de 4,8 % toutes taxes comprises et des droits d’enregistrement de 5 %, avec un minimum de 25 €. C’est ce qui explique l’écart entre le prix d’exécution et le prix acquéreur : 60 € augmentés de 2,88 € de commission et de 3 € de droits donnent 65,88 €. Le vendeur, lui, reçoit le prix d’exécution, la société de gestion indiquant un versement des fonds dans un délai maximum de quinze jours ouvrés.
Faut-il en déduire que les parts ne valent plus que 60 € ou 169 € ? Juridiquement, non : la valeur de réalisation est définie par l’article L. 214-109 du code monétaire et financier comme la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs, les immeubles étant évalués par des experts indépendants, deux fois par an selon la société de gestion. Le prix d’exécution mesure autre chose : ce que des acheteurs acceptent de payer, un mois donné, pour une part sans liquidité. La cour d’appel de Paris a d’ailleurs jugé, dans un arrêt du 11 juin 2026 (n° 25/04375), qu’une baisse de la valeur des parts publiée en assemblée générale « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs ». Tant que l’associé conserve ses parts, sa perte n’est pas réalisée ; s’il vend, elle l’est, au prix du jour.
Pourquoi les acheteurs exigent-ils une telle décote ? Les bulletins avancent plusieurs éléments. Le taux d’occupation financier est de 83,4 % pour la SCPI européenne et de 84,7 % pour la SCPI francilienne au 30 septembre 2026. La société de gestion décrit un marché des bureaux marqué par une offre abondante, des locataires sélectifs et une hausse des taux d’intérêt. Elle annonçait au printemps une distribution à un point bas, estimée autour de 6,50 € brut par part en 2026 pour la SCPI européenne et d’environ 20 € brut pour la SCPI francilienne, sans garantie. Pour un acheteur qui paie 65,88 € ou 185,56 €, ces montants représentent de l’ordre de 10 % à 11 % du prix payé, ce qui éclaire son calcul : il achète un revenu potentiel avec une forte décote, et c’est précisément ce revenu que le vendeur abandonne.
Reste la question des volumes, souvent plus parlante que les prix. Depuis avril, 28 361 parts de la SCPI européenne ont été échangées, soit 0,19 % des 14 643 842 parts, et 6 549 parts de la SCPI francilienne, soit 0,29 % de ses 2 296 667 parts. Or les bulletins indiquent que, depuis l’ouverture du marché, 4,94 % des parts de la première et 8,60 % des parts de la seconde ont été mises en vente. Si le rythme d’octobre se maintenait, ce qui n’a rien de certain dans un sens comme dans l’autre, il faudrait de l’ordre de quatorze ans pour absorber les ventes proposées dans la SCPI européenne et de neuf ans dans la SCPI francilienne. Ce calcul n’est pas une prévision ; il montre seulement que le marché fixe un prix, mais ne rend pas la liquidité à tous ceux qui la demandent.
B. Retour au capital variable, seuil de 10 %, dette : ce qui pourrait modifier la situation
La suspension n’est pas intervenue sans base. Les statuts des deux sociétés (article 7.1 pour l’une, article 8.1 pour l’autre) permettent à la société de gestion de suspendre la variabilité du capital lorsque des demandes de retrait représentant 2 % des parts restent non satisfaites pendant six mois continus. La condition était largement remplie : au 31 décembre 2025, 1 352 408 parts de la SCPI européenne, soit 9,2 %, et 137 054 parts de la SCPI francilienne, soit 6 %, attendaient leur retrait. Selon les notes d’information, la décision de suspension entraîne l’annulation des demandes de retrait existantes, les associés concernés étant informés individuellement de cette annulation et de la possibilité de passer un nouvel ordre de vente.
Ce point mérite l’attention des associés qui attendaient depuis longtemps. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF, qui fait de l’ouverture d’un registre d’ordres une mesure appropriée au sens de la loi, précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Les statuts et les notes d’information organisent, eux, deux hypothèses : l’ouverture du marché au titre du seuil légal de 10 %, où les demandes de retrait sont inscrites sur le registre des ordres et suspendues, et la suspension statutaire, qui emporte leur annulation. Au vu des chiffres publiés au 31 décembre 2025, le seuil légal n’était pas atteint, ce qui laisse penser, à notre lecture, que la suspension relève de la voie statutaire. Toujours à notre lecture, la différence n’a de portée concrète qu’en cas de retour au capital variable, puisque l’ancien rang d’inscription n’est alors pas rétabli ; aucune décision publiée ne tranche, à notre connaissance, la question de savoir si une annulation statutaire peut aller au-delà de la suspension prévue par le règlement général.
Le retour au capital variable, précisément, dépend de conditions très exigeantes. Les statuts prévoient que la société de gestion « pourra » le décider si deux conditions cumulatives sont réunies : un solde positif d’ordres d’achat sur les ordres de vente, émis à un prix supérieur au prix d’exécution, au terme d’une période de trois mois, et un prix d’exécution, frais et droits inclus, au moins égal à la valeur de reconstitution diminuée de 10 %. Avec les valeurs de reconstitution publiées au 30 juin 2026, de 143,65 € et 392,04 €, ce seuil est d’environ 129,29 € pour la SCPI européenne et 352,84 € pour la SCPI francilienne, contre des prix acquéreurs de 65,88 € et 185,56 € le 30 octobre. Il faudrait donc que les prix payés par les acheteurs augmentent de l’ordre de 96 % et 90 %. Deux traits distinguent ces clauses de celles d’autres SCPI : le retour reste une simple faculté de la société de gestion, et aucune échéance ne l’impose. Pour comparaison, les documents de trois SCPI d’un autre gestionnaire dont les parts se sont échangées le 29 octobre 2026 prévoient un retour obligatoire à certaines conditions et à une date déterminée.
Un second mécanisme, légal celui-là, mérite d’être suivi de près. Selon le II de l’article L. 214-93, lorsque « les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois sur le registre mentionné au I représentent au moins 10 % des parts émises par la société », la société de gestion en informe sans délai l’AMF, puis convoque dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Le seuil se calcule sur les seuls ordres anciens de plus de douze mois. Le marché ayant ouvert le 2 avril 2026, cette condition de durée ne peut, à notre lecture, être remplie avant le printemps 2027.
Un détail pratique en découle. L’article 422-205 fixe à douze mois la durée de validité d’un ordre de vente et prévoit que « Le délai de validité de l’ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé. » Un ordre qui n’est pas prorogé devient caduc au bout de douze mois ; à notre lecture, il ne peut donc jamais compter parmi les ordres inscrits depuis plus de douze mois. Les notes d’information précisent que la prorogation est demandée par écrit, au moyen du document « Modification-Annulation » de la société de gestion, et qu’elle n’a pas d’incidence sur la priorité d’exécution de l’ordre. Pour la SCPI francilienne, dont 8,60 % des parts ont été mises en vente depuis l’ouverture du marché, la question n’est pas théorique : le seuil légal correspond à 229 667 parts. Le chiffre du bulletin inclut toutefois des ordres exécutés ou expirés, et il surestime donc la part qui pourrait réellement entrer dans le calcul. Pour la SCPI européenne, le seuil correspond à 1 464 384 parts, à comparer aux 4,94 % de parts mises en vente.
Si le seuil était atteint, l’assemblée extraordinaire pourrait décider des cessions d’immeubles que la loi répute alors conformes à l’article L. 214-114. En temps normal, les ventes sont encadrées par l’article R. 214-157 du code monétaire et financier, selon lequel l’immeuble cédé doit en principe être détenu depuis cinq ans et « La valeur cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice de douze mois ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier » de la société, sous réserve d’aménagements. Les rythmes de cession actuels, de 86 millions d’euros sur l’ensemble de 2025 pour la SCPI européenne et de 26,2 millions d’euros au troisième trimestre 2026 pour la SCPI francilienne, ne paraissent pas buter sur cette limite ; la contrainte vient plutôt des prix et des délais du marché de l’investissement, que la société de gestion décrit comme défavorables aux vendeurs.
La dette constitue le troisième paramètre. L’article 422-225 du règlement général de l’AMF réserve à l’assemblée générale la fixation du montant maximum des emprunts, qui doit rester compatible avec les capacités de remboursement de la société. Les assemblées des deux SCPI ont fixé ce plafond à 40 % de la dernière valeur d’expertise publiée. Au 30 septembre 2026, le taux d’endettement était de 31,5 % pour la SCPI européenne et de 35,2 % pour la SCPI francilienne. La société de gestion indique avoir remboursé 44 millions d’euros de dettes bancaires depuis le début de l’année dans la première et réduit ses encours de 34 millions d’euros dans la seconde. Le rapport annuel 2025 de la SCPI européenne signale en outre qu’au 31 décembre 2025 le ratio prévu par six contrats de prêt, pour un risque de remboursement de 13,5 millions d’euros, n’était pas respecté, ce qui pourrait entraîner l’exigibilité anticipée d’une partie de la dette, et précise que la SCPI a procédé à des remboursements partiels afin de remédier à des bris de ces ratios.
L’associé peut-il être appelé à payer si la SCPI ne fait pas face à ses dettes ? En droit commun, l’article 1857 du code civil rend les associés de société civile indéfiniment responsables des dettes sociales, à proportion de leur part. Pour les SCPI, l’article L. 214-89 du code monétaire et financier n’autorise les poursuites qu’après une poursuite préalable et vaine de la société, limite cette responsabilité à deux fois la part de chacun, et ajoute : « Les statuts de la société civile ou société d’épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. » Les statuts des deux SCPI (article 12 pour l’une, article 14 pour l’autre) retiennent cette limitation. À notre lecture, le risque de l’associé est donc borné à la valeur de ses parts : il peut perdre ce qu’il a investi, mais ne devrait pas avoir à rembourser les banques de la SCPI au-delà.
Enfin, un outil a disparu. Les deux SCPI disposaient d’un fonds de remboursement alimenté par des ventes d’immeubles : pour la SCPI européenne, plus de 42 millions d’euros en valeur de retrait et plus de 285 000 parts remboursées depuis septembre 2024, dont 110 967 en 2025 ; pour la SCPI francilienne, 13,9 millions d’euros qui ont permis de traiter 32 % des parts en attente. Avec l’ouverture du marché, la société de gestion annonçait dans ses bulletins du premier trimestre 2026 envisager de reprendre au 30 avril 2026 le solde de trésorerie affecté à ces fonds, sur la base d’un rapport explicatif publié dans sa rubrique documentaire. Ce mode opératoire paraît conforme au cadre réglementaire : l’article 422-231 confie la création et la dotation du fonds à l’assemblée générale, qui délègue à la société de gestion la reprise des sommes disponibles, et l’article 422-233 dispose que « La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement fait l’objet d’un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF. » L’associé qui veut comprendre ce qu’est devenue cette trésorerie dispose donc d’un document de référence, qu’il peut demander s’il ne l’a pas reçu.
II. Vendre, attendre ou agir : les choix concrets des associés
Aucune option n’est neutre. Vendre fige la perte, attendre expose à l’évolution du marché et de la dette, agir suppose un fondement juridique et des preuves. Les règles qui suivent permettent de comparer ces options en connaissance de cause.
A. Vendre ou attendre : prix minimum, prorogation, parts nanties et cession directe
L’associé qui veut vendre transmet un ordre de vente sur le modèle établi par la société de gestion, par la plateforme en ligne, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique, en indiquant le nombre de parts et le prix minimum qu’il entend recevoir, net de frais. Les confrontations ont lieu le dernier jour ouvré de chaque mois à 14 heures, et la société de gestion indique que les ordres complets peuvent être reçus jusqu’à la veille, 17 heures. La prochaine confrontation est prévue le lundi 30 novembre 2026 à 14 heures, selon l’historique publié. La veille tombant un dimanche, il est prudent, à notre lecture, de transmettre son ordre au plus tard le vendredi 27 novembre, les notes d’information avançant au jour ouvré précédent la date limite de réception lorsqu’elle tombe un jour non ouvré.
Plusieurs règles de détail ont un effet direct sur le résultat. L’ordre peut être exécuté partiellement, sauf si le vendeur précise qu’il ne veut vendre que la totalité de ses parts. Un seul ordre de même nature peut être en cours. Selon les notes d’information, l’associé perd son rang s’il augmente le nombre de parts à vendre ou s’il relève son prix minimum ; abaisser son prix ne figure pas parmi les cas de perte de rang. Avant de fixer ce prix, chacun peut se renseigner : l’article 422-206 du règlement général de l’AMF oblige la société de gestion ou l’intermédiaire à transmettre à toute personne qui le demande les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles du registre, avec les quantités correspondantes, et la société de gestion publie ces informations en ligne.
L’ordre lui-même engage la société de gestion. Le tribunal judiciaire de Nanterre, dans un jugement du 29 mai 2026 (n° 24/07353) rendu à propos d’une autre SCPI, a jugé que l’ordre et son accusé de réception « sont constitutifs d’un contrat de mandat par lequel la société de gestion s’est engagée à confronter l’ordre » aux autres ordres, puis à inscrire le transfert de propriété. Or, selon l’article 1992 du code civil, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. » Une erreur d’horodatage, de rang ou d’exécution pourrait donc, à notre lecture, engager la responsabilité contractuelle de la société de gestion, à condition d’être prouvée. Ce même jugement montre la limite : l’action de l’investisseur y a été déclarée prescrite, le délai de cinq ans ayant couru à compter du courrier qui lui annonçait l’annulation de son ordre.
Pour les parts achetées à crédit, une contrainte supplémentaire s’impose. Les notes d’information précisent que les ordres de vente portant sur des parts nanties ne peuvent être inscrits qu’après réception, par la société de gestion, de la mainlevée du nantissement. La banque prêteuse n’est pas tenue de l’accorder pour une vente à un prix qui ne couvre pas sa créance. Dans un arrêt du 20 avril 2022 (n° 20/03219), la cour d’appel de Paris a jugé qu’une banque n’était engagée ni à racheter ni à vendre les parts de ses emprunteurs, et qu’elle restait « libre de mettre en oeuvre ou non, de manière discrétionnaire, le nantissement dont elle bénéficie ». Le prêt reste dû quelle que soit la valeur des parts : l’emprunteur qui envisage de vendre a intérêt à négocier par écrit avec sa banque l’affectation du prix et le sort du solde avant de transmettre son ordre. Les constats publiés par l’AMF sur la commercialisation de ces produits, notamment à crédit, sont présentés dans notre analyse consacrée aux SCPI conseillées par une banque, au comptant ou à crédit.
La cession directe reste possible en dehors du marché. Selon les notes d’information, les cessions entre associés sont libres et sont signifiées à la société de gestion par lettre recommandée avec avis de réception ; la cession à un tiers est soumise à l’agrément de la société de gestion, réputé acquis à défaut de réponse dans les deux mois, sauf en cas de succession, de liquidation de communauté entre époux ou de cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant. Le cédant cesse de percevoir les acomptes à compter du premier jour du mois de l’inscription de la cession. Cette voie peut convenir à une transmission familiale ou à un acheteur déjà identifié, mais elle ne crée pas de liquidité nouvelle : le prix reste librement négocié, et le marché du mois en donne une référence que l’acquéreur ne manquera pas d’invoquer.
Vendre ou attendre relève d’un choix personnel, qu’aucun texte ne tranche. Quatre éléments, au moins, pèsent dans la décision : l’écart entre le prix net perçu et la valeur de réalisation, la distribution que l’associé abandonne en vendant, l’urgence de disposer de liquidités et ses engagements de crédit. Un cinquième est juridique. La vente transforme une moins-value latente en perte réalisée, ce qui, on le verra, peut faire courir le délai pour agir contre celui qui a conseillé l’investissement. Avant toute vente, il est donc utile de réunir le bulletin de souscription, la note d’information et le document d’informations clés remis à l’époque, le questionnaire de connaissance, la déclaration d’adéquation éventuelle et les courriers reçus, notamment celui qui annonçait l’annulation des demandes de retrait. Le traitement fiscal de la cession relève d’une analyse distincte.
B. Contester, demander des comptes ou réparation : qui, sur quel fondement, dans quel délai
Les associés disposent d’abord de leviers collectifs. Le conseil de surveillance, composé d’associés élus, est un interlocuteur naturel : selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société. L’assemblée générale, ensuite, doit approuver les comptes dans les six mois de la clôture ; à défaut, l’article L. 214-103 permet à tout associé de saisir le président du tribunal en référé pour en obtenir la convocation, et toute personne intéressée peut faire enjoindre la communication des documents préparatoires. Les statuts permettent par ailleurs à l’assemblée de révoquer la société de gestion, et à tout associé de demander en justice la cessation de ses fonctions pour cause légitime, ces voies supposant une majorité ou des motifs sérieux. Les questions de stratégie de cession, d’affectation du produit des ventes, de dette ou de valeur des expertises peuvent être portées devant cet organe, d’autant que l’article 422-225 réserve à l’assemblée la décision d’affecter le produit des ventes non réinvesti à une distribution ou à un fonds de remboursement.
Le vote du quitus ne ferme pas la porte. L’assemblée générale de la SCPI européenne du 11 juin 2026, dont toutes les résolutions ont été adoptées selon le bulletin du deuxième trimestre, a donné à la société de gestion un quitus entier, définitif et sans réserve pour l’exercice 2025. L’article 1843-5 du code civil prévoit pourtant : « Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. » Le même texte permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale, les dommages-intérêts étant alors alloués à la société. Dans un arrêt du 18 novembre 2024 (n° 23/17888), la cour d’appel de Paris a écarté la prescription opposée à des associés d’une SCPI qui exerçaient cette action contre leur société de gestion, en rappelant que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage » ou avant sa révélation : elle a retenu que le dommage avait été révélé par un rapport annuel faisant apparaître une baisse de plus de 30 % de la valeur estimée du patrimoine. Les rapports annuels et les valeurs d’expertise publiées jouent donc un rôle dans le calcul des délais. Une telle action exige toutefois la preuve d’une faute de gestion, d’un préjudice pour la SCPI et d’un lien de causalité ; une baisse du marché, à elle seule, ne caractérise aucune faute. Ces actions relèvent du contentieux entre associés, où la preuve se construit souvent à partir des rapports annuels, des procès-verbaux et des comptes.
Contester une décision d’assemblée obéit à des règles plus strictes. L’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou aux causes de nullité des contrats, et précise que la seule violation des statuts n’en est pas une, sauf texte contraire. L’action se prescrit par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue, selon l’article 1844-14. À notre lecture, ces voies conviennent mal à une contestation du principe même de la suspension, qui procède d’une décision de la société de gestion fondée sur les statuts, et mieux à une résolution précise votée dans des conditions discutables.
Viennent ensuite les recours individuels contre celui qui a recommandé l’achat. Un prestataire de services d’investissement doit délivrer une information exacte, claire et non trompeuse et présenter les risques (article L. 533-12 du code monétaire et financier) ; lorsqu’il conseille, il doit recueillir les informations utiles sur la situation financière du client, « y compris leur capacité à subir des pertes » (article L. 533-13). Le conseiller en investissements financiers doit agir au mieux des intérêts de son client et lui proposer une offre adaptée (article L. 541-8-1). Les juges apprécient au cas par cas. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné, le 10 février 2026 (n° 24/14063), un conseiller qui n’avait pas expliqué les frais supportés en cas de sortie anticipée d’une SCPI, en relevant qu’il « ne saurait renvoyer à la documentation diffusée par l’Autorité des Marchés Financiers sur les SCPI » et en indemnisant une perte de chance de 7 619,61 €. À l’inverse, le tribunal des activités économiques de Marseille a débouté, le 9 février 2026 (n° 2025F00265), un client conseillé par sa banque, parce que la note d’information et le document d’informations clés dont il avait reconnu avoir pris connaissance « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit ». La documentation remise et le questionnaire signé pèsent souvent plus lourd que le souvenir de l’entretien. Nos analyses des parts de SCPI bloquées et des placements conseillés par un conseiller en gestion de patrimoine détaillent ces critères.
Le délai pour agir est de cinq ans, selon l’article 2224 du code civil ou, entre commerçants et non-commerçants, l’article L. 110-4 du code de commerce. Son point de départ est décisif. La Cour de cassation a jugé, le 15 janvier 2025 (n° 23-19.691), que le manquement d’un conseiller en gestion de patrimoine à son devoir d’information sur le risque de pertes d’une SCPI prive l’acquéreur d’une chance d’éviter ces pertes, de sorte que le délai pour agir « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». La cour d’appel de Paris, statuant après cassation dans l’arrêt du 11 juin 2026 déjà cité, a appliqué la même solution à la faute d’une société de gestion qui n’aurait pas fait état de ce risque dans sa documentation, et a précisé que le préjudice consiste dans la perte d’une chance de ne pas subir les conséquences dommageables de l’investissement. À notre lecture, la vente sur le marché secondaire à un prix inférieur au prix de souscription réalise la perte et peut donc faire courir le délai ; l’associé qui vend a intérêt à conserver la preuve de la date et du prix d’exécution.
Le médiateur de l’AMF offre une voie amiable. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, sa saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi », le délai recommençant à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée, conformément à l’article 2238 du code civil. Accepter une proposition n’est cependant pas anodin. Selon l’article 2052 du code civil, « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. » Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 19 novembre 2024 (n° 23/08362), a retenu à l’issue d’une médiation bancaire que « La transaction peut par conséquent résulter d’un échange de lettres ou de courriels », et déclaré irrecevable l’action ultérieure du client. Une acceptation par simple courrier peut donc éteindre le litige.
Lorsque les pièces manquent, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander au juge, avant tout procès, les mesures d’instruction utiles à la conservation ou à l’établissement de la preuve, s’il existe un motif légitime. Pour les associés qui envisagent une démarche collective, la comparaison avec d’autres dossiers peut aider : notre analyse des SCPI confrontées à leurs ratios bancaires et celle d’une SCPI dont le marché secondaire coexiste avec le retrait examinent des situations voisines, avec leurs différences.
Conclusion
La confrontation du 30 octobre 2026 confirme une tendance installée depuis le printemps : des prix d’exécution qui baissent de mois en mois, à 60 € et 169 €, des volumes qui restent inférieurs à 0,3 % des parts depuis l’ouverture du marché, et un écart de plus de 40 % avec les valeurs de réalisation publiées. Juridiquement, cet écart ne mesure pas la valeur du patrimoine ; il mesure le prix de la liquidité immédiate. L’associé qui vend réalise une perte, celui qui conserve garde une moins-value latente et les acomptes que l’assemblée votera, sans garantie.
Les deux portes de sortie collectives restent lointaines. Le retour au capital variable dépend d’une décision facultative de la société de gestion et d’un prix acquéreur proche du double du prix actuel. Le seuil légal de 10 % ne peut être apprécié qu’à partir du printemps 2027, sur les seuls ordres de plus de douze mois, ce qui suppose des ordres prorogés. Les prochaines échéances sont connues : confrontation du 30 novembre 2026, valeurs d’expertise au 31 décembre 2026, rapports annuels et assemblées générales du premier semestre 2027. D’ici là, chaque associé a intérêt à conserver ses documents de souscription et les courriers reçus, à suivre l’échéance de son ordre de vente et à mesurer, avant de vendre, l’incidence de ce choix sur ses recours.
À la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’une procédure collective, d’une sanction ou d’une faute, et aucune responsabilité n’est établie. Les éléments que la société de gestion met en avant, comme la poursuite des distributions, le remboursement de dettes grâce aux ventes d’immeubles, des taux d’endettement sous le plafond statutaire de 40 % et un marché organisé de façon transparente, doivent être pris en compte autant que la baisse des prix. Les statuts, les notes d’information et les engagements signés priment sur toute analyse générale, les lectures signalées comme telles restent discutables, et seul le juge peut trancher un litige.