Dans la nuit du 17 au 18 octobre 2026, Paris a connu des dégradations d’une ampleur que la presse nationale décrit avec des mots rarement réunis : selon Le Monde, des images de dégâts dans plusieurs villes de France après les manifestations du 17 octobre ; selon la BBC, des voitures incendiées et des vitres brisées dans les rues de Paris après que les manifestations ont dégénéré en émeutes et pillages ; selon Le Parisien, des incendies, des destructions et des pillages ; selon 20 Minutes, des magasins pillés et des véhicules brûlés ; selon Le Figaro, un immeuble d’habitation assiégé et une deuxième nuit de saccages à Paris. La Ville de Paris annonce près de 1 000 agents mobilisés et une cellule d’aide pour les commerçants, tandis que la fédération des associations de commerçants parisiens évoque, selon franceinfo, une situation dramatique et demande un soutien financier au gouvernement. Ce dossier suit la requête réelle des internautes « dégâts paris 17 octobre », en forte croissance sur Google France les 18 et 19 octobre 2026, avec un volume supérieur à 500 000 recherches.
Derrière les vitrines des commerces, il y a les logements. Des locataires parisiens ont retrouvé une porte d’entrée fracturée, des vitres brisées, une boîte aux lettres arrachée, un hall d’immeuble saccagé, parfois une voiture incendiée au bas de l’immeuble. La question qui se pose à eux est simple et urgente : qui répare, qui paie, faut-il continuer à payer le loyer plein, comment déclarer le sinistre, et que se passera-t-il pour l’état des lieux de sortie et le dépôt de garantie si des traces subsistent ? Cet article répond à ces questions pour le locataire d’un logement d’habitation vide ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne traite ni du local commercial ni du vote des travaux en copropriété, qui font l’objet d’autres publications du cabinet, vers lesquelles des liens sont proposés dans le texte.
La première partie distingue les réparations du bailleur et celles du locataire quand la dégradation vient de tiers, puis les droits du locataire sur le loyer quand la jouissance est réduite. La seconde partie donne l’ordre des démarches de preuve et d’assurance avec leurs délais, puis les règles de l’état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt de garantie.
I. Logement dégradé pendant les manifestations : qui doit réparer, le bailleur ou le locataire ?
A. Porte fracturée, vitre brisée, boîte aux lettres arrachée : que paie le locataire et que paie le bailleur ?
Le point de départ est l’obligation générale du bailleur. L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du Code civil complète cette obligation : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Pour les baux d’habitation, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reprend la même ligne de partage : « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».
En face, l’article 7 de la même loi met à la charge du locataire : « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Le même article ajoute : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». L’article 1732 du Code civil dit la même chose en une phrase : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »
Appliquée aux dégradations commises par des casseurs pendant une manifestation, cette grille donne un résultat net. Le locataire n’a introduit personne dans le logement : la porte fracturée par des tiers, la vitre brisée par un projectile venu de la rue, la boîte aux lettres arrachée dans le hall ne sont ni de son fait ni de sa faute. Il prouve le fait du tiers par le dépôt de plainte, les photographies datées, les attestations de voisins et, le cas échéant, les images de vidéosurveillance de l’immeuble. Dès lors, il ne répond pas de ces dégradations au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et les réparations qui dépassent l’entretien courant reviennent au bailleur au titre de l’article 6 de la même loi et de l’article 1720 du Code civil.
La limite se trouve dans les menues réparations d’usage. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Son annexe range dans les réparations locatives, pour les vitrages : « Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées. » Concrètement, le remplacement d’une vitre fêlée par l’usage reste locatif, mais une baie vitrée pulvérisée par des projectiles pendant une émeute ne relève pas de l’usage normal : le bailleur ne peut pas la faire passer en réparation locative, et le locataire peut refuser de la payer en invoquant le fait du tiers. En revanche, le locataire garde à sa charge le bon fonctionnement courant des portes et fenêtres : le site officiel service-public.fr rappelle que le locataire doit assurer l’entretien des petites parties mécaniques des portes et fenêtres, notamment les petites réparations des boutons et poignées, des gonds et des mécanismes de fermeture, le remplacement des petites pièces des serrures comme le boulon ou le verrou, et le graissage des serrures et verrous. Une serrure forcée par des tiers se remplace aux frais du bailleur ; le graissage et le réglage courant restent au locataire.
Le cas du hall d’immeuble et des parties communes suit la même logique avec un acteur supplémentaire, le syndicat des copropriétaires, et fera l’objet d’un lien vers l’article du cabinet consacré au vote des travaux en copropriété. Pour son logement, le locataire retient l’essentiel : écrire au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dès la découverte des dégâts, décrire précisément chaque désordre pièce par pièce, joindre les photographies datées et la copie du récépissé de plainte, et demander que les réparations non locatives soient engagées. Le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris applique exactement cette grille : dans un jugement du 8 janvier 2025 (RG 22/08747), il rappelle aux visas des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit l’entretien non locatif et la jouissance paisible, tandis que le locataire répond des dégradations sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Les lecteurs parisiens relèveront que ce contentieux relève à Paris du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et que la Ville de Paris a mis en place une cellule d’aide après les dégradations du 17 octobre, ce qui facilite l’orientation sans remplacer les démarches juridiques décrites ici.
Un dernier cas mérite d’être isolé : le trouble causé par des tiers sans dégradation matérielle du logement, par exemple des intrusions répétées dans les parties communes ou un tapage nocturne lié aux rassemblements. L’article 1725 du Code civil dispose : « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » Le tribunal judiciaire de Marseille l’a appliqué le 25 juin 2026 (RG 24/05483) à des dégradations consécutives à l’intrusion d’un tiers : le tribunal a jugé mal fondée la demande de réparations dirigée contre le bailleur pour des dégradations consécutives à l’intrusion d’un tiers dans le jardin, et l’a rejetée (article 1725 du Code civil). La leçon pour le locataire parisien est double : contre les auteurs identifiés, c’est lui qui agit en son nom personnel, notamment par la plainte avec constitution de partie civile ; contre le bailleur, il agit pour les réparations non locatives et la jouissance, mais il ne peut pas lui faire payer ce que seuls les auteurs doivent.
B. Loyer, baisse de loyer et résiliation quand le logement est en partie inhabitable : que peut demander le locataire ?
Le premier réflexe d’un locataire dont le logement a été saccagé est de suspendre le loyer. Ce réflexe est dangereux. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le loyer reste dû tant que le bail continue, et le non-paiement expose le locataire au commandement de payer, à la clause résolutoire et, pour le logement, à une procédure d’expulsion. La bonne voie n’est pas la rétention spontanée du loyer, mais la demande de diminution du prix ou de résiliation dans les cas prévus par la loi, avec consignation ou paiement sous réserve en attendant l’accord du bailleur ou la décision du juge.
Le texte central est l’article 1722 du Code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Un appartement dont une pièce est devenue inutilisable parce que la fenêtre a été détruite et que les lieux ne sont plus clos, ou dont l’accès est condamné le temps des réparations structurelles, entre dans la destruction partielle : le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnée à la partie du logement dont il est privé, ou la résiliation du bail si la situation le justifie. La diminution se calcule au prorata de la surface ou de l’usage perdu et de la durée de la privation, pièces et photographies à l’appui.
Le second texte utile est l’article 1724 du Code civil, qui vise les réparations urgentes en cours de bail : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Concrètement, si la remise en état de la porte d’entrée et des fenêtres après les dégradations du 17 octobre dure plus de vingt et un jours, le locataire obtient une diminution du loyer à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé, en vertu de ce texte dont le lien figure dans la même phrase. Si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, il peut faire résilier le bail.
Au-delà du loyer, le trouble de jouissance ouvre droit à des dommages et intérêts quand il est prouvé. Le tribunal judiciaire de Marseille, dans le jugement du 25 juin 2026 déjà cité (RG 24/05483), a condamné un bailleur à payer au locataire 6 459 euros en réparation de son préjudice de trouble de jouissance, avec garantie partielle du co-bailleur à hauteur de moitié. Le montant n’est pas transposable tel quel : chaque trouble s’évalue selon sa durée, son intensité et ses conséquences concrètes, et le juge a débouté dans la même décision d’autres demandes du locataire, dont celles liées à l’intrusion d’un tiers. Pour le locataire parisien, la méthode est donc de chiffrer : journal des désordres avec dates, photographies datées avant et après, factures d’hébergement provisoire, attestations de voisins, échanges écrits avec le bailleur restés sans réponse. Le trouble de jouissance lié aux dégradations du 17 octobre se prouve de la même manière, sans attendre que le logement soit réparé.
Une question voisine se pose pour le locataire qui a dû quitter temporairement les lieux parce que l’immeuble était inaccessible ou dangereux. L’article 1722 cité plus haut couvre la destruction partielle, et l’article 1724 couvre les réparations qui rendent inhabitable le logement nécessaire à la famille. En pratique, le locataire écrit au bailleur pour constater l’impossibilité d’occuper, demande la diminution du loyer pour la période concernée ou la résiliation, conserve les preuves de l’hébergement de repli, et saisit le juge des contentieux de la protection en cas de refus. Il ne cesse de payer qu’avec l’accord écrit du bailleur ou la décision du juge, sous peine de se mettre en tort pour impayés.
II. Assurance, preuves et sortie des lieux après des dégradations
A. Déclarer le sinistre, porter plainte et prouver : dans quel ordre agir et dans quels délais ?
L’ordre des démarches compte autant que leur contenu. Le premier jour, le locataire photographie chaque dégradation avec un repère de date, filme le logement pièce par pièce, conserve les objets brisés et relève les noms des témoins. Dans les 48 heures, il dépose plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour dégradations volontaires, en visant les faits précis et en se constituant partie civile s’il entend demander réparation aux auteurs. Le récépissé de plainte servira deux fois : comme preuve du fait du tiers face au bailleur, et comme pièce du dossier d’assurance.
La déclaration à l’assureur obéit à un délai que le Code des assurances encadre strictement. L’article L. 113-2 du Code des assurances fait obligation à l’assuré : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le locataire déclare donc le sinistre à son assureur multirisque habitation dans le délai fixé par son contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, en vertu du texte dont le lien figure dans la même phrase. La déclaration se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen prévu au contrat, avec la description des dégâts, les photographies, le récépissé de plainte et l’estimation des biens endommagés. Une déclaration tardive expose à la déchéance seulement si une clause du contrat la prévoit, de sorte que le premier réflexe reste de déclarer vite et par écrit plutôt que de discuter du délai au téléphone.
L’assurance du locataire n’est pas une option. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » La garantie couvre sa responsabilité locative, c’est-à-dire les dommages qu’il causerait au logement, et non les dégradations commises par des tiers, qui relèvent des garanties de dommages de son contrat multirisque habitation et, pour le bâtiment, de l’assurance de la copropriété et de celle du bailleur. Le locataire qui n’est pas assuré s’expose à la résiliation du bail : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, selon le même article 7 dont le lien figure dans la phrase précédente. Après un sinistre comme celui du 17 octobre, le bailleur est donc fondé à demander l’attestation d’assurance, et le locataire a intérêt à la fournir sans délai pour éviter tout contentieux annexe.
La preuve suit des règles simples que la jurisprudence récente rappelle avec fermeté. Des photographies non datées, en plans rapprochés, qui ne permettent ni de localiser les pièces ni de caractériser les dégradations, ne prouvent rien. Un devis qui ne mentionne pas l’adresse du logement ne prouve rien non plus. La cour d’appel de Bastia l’a jugé le 10 septembre 2025 (RG 24/00176) à propos d’un dépôt de garantie : un simple devis de remise en état qui ne mentionne pas l’adresse du logement ne suffit pas à établir la réalité des dégradations, et les photographies produites étant au surplus dépourvues de date et constituées de plans rapprochés ne permettant pas de localiser les pièces. Le lien donné ici renvoie à l’article 1731 du Code civil, qui fonde la comparaison entre l’entrée et la sortie et sera détaillé dans la sous-partie suivante. Pour le locataire parisien, la traduction est immédiate : chaque photographie doit être datée et situable, chaque devis et chaque facture doivent mentionner l’adresse exacte du logement, et l’état des lieux d’entrée et de sortie, contradictoires et signés, restent la preuve reine.
Reste le recours contre l’État pour les dégâts commis par attroupements, prévu par l’article L. 211-10 du Code de la sécurité intérieure : « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. » Ce recours, ses conditions et son articulation avec l’assurance font l’objet de l’article pilier du cabinet consacré à l’indemnisation par l’État des biens dégradés le 17 octobre, que le lecteur consultera ici : Dégâts Paris 17 octobre : faire indemniser par l’État son bien dégradé, recours attroupements et assurance. Le locataire n’a pas à choisir trop tôt entre l’assurance et l’État : il déclare le sinistre à son assureur dans le délai de cinq jours ouvrés déjà cité, dépose plainte, fait réparer le logement par le bailleur, et conserve l’option du recours contre l’État pour le préjudice qui resterait à sa charge.
B. État des lieux de sortie et dépôt de garantie : comment le bailleur justifie-t-il une retenue ?
Des dégradations liées aux manifestations du 17 octobre peuvent encore être visibles des mois plus tard, au moment où le locataire quitte les lieux. Tout se joue alors sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, l’article 1731 du Code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Avec un état des lieux d’entrée décrivant une porte intacte et des vitres en bon état, et un état des lieux de sortie relevant une porte fracturée et des vitres brisées, la différence est établie. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, ce qui joue contre lui pour les menues réparations, mais ne change rien aux dégradations par fait de tiers qu’il prouve par la plainte et les photographies datées.
L’état des lieux de sortie doit être contradictoire, précis et signé par les deux parties. Un état des lieux de sortie entaché d’une erreur de date et non signé par le locataire ne permet pas au bailleur de prouver les dégradations qu’il allègue : c’est ce qu’a retenu le premier juge dans l’affaire tranchée par la cour d’appel de Bastia le 10 septembre 2025 (RG 24/00176), dont la cour a confirmé l’analyse sur la preuve avant d’infirmer sur le montant. Le locataire qui quitte un logement portant encore les traces des dégradations du 17 octobre a donc intérêt à faire mentionner sur l’état des lieux de sortie l’origine des désordres, avec renvoi au dépôt de plainte et aux réparations effectuées ou restant dues par le bailleur. À défaut de signature commune, chaque partie peut faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice, à frais partagés, ce qui fige la preuve.
Le dépôt de garantie obéit à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Son montant est plafonné : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Sa restitution suit deux délais que le même article fixe : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire », déduction faite des sommes restant dues et des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Et : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Le locataire indique au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile, car sans cette adresse la majoration pour retard ne s’applique pas. En effet : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
La retenue sur le dépôt de garantie pour des dégradations suppose des sommes dûment justifiées : comparaison des états des lieux, photographies datées, factures ou devis mentionnant l’adresse du logement. La cour d’appel de Bastia, dans l’arrêt du 10 septembre 2025 déjà cité, a infirmé la retenue de 2 905 euros opérée sur un dépôt de 4 000 euros et condamné la bailleresse à restituer l’intégralité du dépôt de garantie, soit 4 000 euros, avec 1 500 euros de frais irrépétibles en appel. Appliquée au locataire parisien, la leçon est claire : si le bailleur impute sur le dépôt de garantie des dégradations commises par des tiers pendant les manifestations, sans factures à l’adresse du logement ni états des lieux comparables, la retenue ne tient pas. Et si les réparations non locatives incombaient au bailleur et n’ont pas été faites, le locataire peut en demander le remboursement ou la prise en charge en justice, pièces à l’appui, plutôt que d’accepter l’amputation de son dépôt.
Conclusion
Le locataire dont le logement parisien a été dégradé pendant les manifestations du 17 octobre 2026 n’est ni sans droits ni sans démarches. Les réparations qui dépassent l’entretien courant reviennent au bailleur, tenu d’entretenir les locaux et d’assurer la jouissance paisible, tandis que le locataire prouve le fait des tiers par la plainte et les photographies datées et agit en son nom contre les auteurs. Le loyer reste dû aux termes convenus, mais une diminution du prix ou la résiliation peuvent être demandées quand le logement est en partie détruit ou que des réparations urgentes de plus de vingt et un jours privent le locataire d’une partie des lieux, et le trouble de jouissance prouvé ouvre droit à réparation. La déclaration à l’assureur part dans le délai du contrat, jamais inférieur à cinq jours ouvrés, l’attestation d’assurance est fournie au bailleur qui la demande, et le recours contre l’État pour les dégâts d’attroupements se prépare en parallèle, selon les conditions détaillées dans l’article pilier du cabinet. À la sortie des lieux, la comparaison des états des lieux signés et des justificatifs à l’adresse du logement décide du sort du dépôt de garantie, restitué en un ou deux mois selon la conformité des lieux, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Chaque étape se prouve par écrit : c’est l’écrit daté, signé et adressé qui transforme les dégâts subis en droits recouvrés.