Dans la nuit du samedi 17 au dimanche 18 octobre 2026, vers 3 heures du matin, un incendie s’est déclaré dans un commerce situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de six étages de l’avenue de Toulouse, dans le secteur sud de Canet-en-Roussillon. Selon ici.fr (article du 18 octobre 2026), les 90 habitants de l’immeuble situé juste au-dessus ont été évacués par précaution, en pyjama pour certains, et aucun blessé n’est à déplorer. La mairie de Canet-en-Roussillon (page d’alerte Incendie – résidence Ipanema) précise que le feu a pris dans un local commercial de la résidence Ipanema, que les fumées se sont propagées dans deux immeubles voisins, que la majeure partie des résidents évacués a pu regagner son logement et qu’une enquête est en cours, la cause du sinistre restant inconnue à la date de rédaction.

Ce scénario, un immeuble d’habitation évacué en pleine nuit à cause d’un feu parti d’un commerce, pose trois questions très concrètes aux locataires comme aux bailleurs. Faut-il continuer à payer le loyer quand on ne peut plus entrer chez soi, même pour quelques nuits ? Qui doit payer l’hôtel et organiser le relogement quand l’immeuble est fermé par arrêté ? Et qui, du locataire, du bailleur, de la copropriété ou des assurances, supporte finalement la facture ? Les réponses tiennent en deux blocs de droit : d’un côté le bail, avec la diminution ou la suspension du loyer et l’obligation de relogement du propriétaire ; de l’autre l’assurance, avec la déclaration du sinistre, l’expertise et la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire du local où le feu a commencé.

I. Incendie appartement relogement : où dormir les premières nuits et qui paie ?

Quand les pompiers évacuent un immeuble en pleine nuit, les occupants dorment d’abord où ils peuvent : chez des proches, dans la salle mise à disposition par la mairie, parfois à l’hôtel. La question de savoir qui paie ces nuits d’hôtel et qui organise la suite dépend de l’état du logement et de l’existence d’un arrêté interdisant d’y revenir. Deux régimes se combinent : celui du bail détruit ou dégradé, qui joue sur le montant du loyer, et celui de l’immeuble frappé d’une mesure de police, qui fait peser le relogement sur le propriétaire.

A. Appartement incendie loyer : diminution, suspension ou résiliation du bail

Le premier réflexe, pour un locataire dont l’appartement a brûlé ou enfumé, est de se demander s’il doit encore payer son loyer. La réponse figure à l’article 1722 du code civil, en vigueur, qui dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois situations se distinguent donc : la destruction totale, qui éteint le bail automatiquement ; la destruction partielle, qui ouvre au locataire le choix entre payer moins ou partir ; et, dans tous les cas, l’absence d’indemnité de part et d’autre au titre de la seule fin du bail.

La difficulté tient au mot « totale ». Un appartement noirci par les suies, avec une cuisine détruite mais des murs debout, est-il détruit en totalité ou en partie ? La Cour de cassation tranche par l’usage : dans un arrêt du 8 mars 2018 (3e chambre civile, pourvoi n° 17-11.439), rendue après l’incendie de locaux commerciaux survenu le 1er avril 2014, elle juge que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Autrement dit, un logement devenu définitivement inhabitable, ou dont la remise en état coûterait plus cher que sa valeur, éteint le bail de plein droit, même si les murs tiennent encore debout. La cour d’appel de Toulouse, qui avait refusé de constater la résiliation au motif qu’il n’y avait pas de perte totale, a vu son arrêt cassé pour ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations, alors qu’elle relevait elle-même que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail.

Un an plus tard, la même chambre a précisé la méthode : dans un arrêt du 7 février 2019 (3e chambre civile, pourvoi n° 17-31.145), après l’incendie de locaux loués pour l’exploitation d’une station de location de véhicules, elle casse l’arrêt qui avait refusé la résiliation au motif que le parking subsistait en partie, parce que la cour d’appel avait statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail ». Le juge doit donc comparer l’état du bien après le feu à l’usage prévu au contrat : un appartement loué pour y habiter, et dont une pièce principale est calcinée et le reste enfumé au point d’être inhabitable, relève de la destruction partielle avec diminution de loyer, voire de la destruction totale si l’impropriété à l’habitation est absolue et définitive.

En pratique, le locataire évacué de Canet qui a pu regagner son logement au bout d’une nuit, comme la majeure partie des résidents selon la mairie, ne peut pas exiger la résiliation : son bail continue et le loyer reste dû pour la période où il occupe effectivement les lieux. En revanche, si les fumées ont rendu l’appartement – celui dont parle ici.fr, touché avec un commerce voisin – durablement inhabitable, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer proportionnée à la perte de jouissance, ou la résiliation du bail, sans avoir à prouver une faute du bailleur, puisque l’article 1722 joue « par cas fortuit », donc même quand personne n’est fautif. Le texte ajoute qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement : ni le bailleur ne doit d’indemnité au locataire pour la fin du bail, ni le locataire n’en doit au bailleur de ce seul chef, ce qui n’empêche pas, par ailleurs, une action en responsabilité contre l’auteur du feu, examinée plus loin.

Deux précisions protègent le locataire dans l’immédiat. D’abord, les réparations dites locatives ne sont pas à sa charge quand le désordre vient du feu : l’article 1755 du code civil, en vigueur, énonce : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Ensuite, le locataire ne doit jamais cesser seul de payer l’intégralité de son loyer au motif que le logement est abîmé : tant que le juge n’a pas prononcé la diminution ou la résiliation, et hors le cas d’un arrêté de police examiné ci-après, l’arrêt du paiement l’expose à un commandement de payer et à la clause résolutoire. La démarche sûre consiste à payer, à faire constater l’état des lieux par huissier ou par l’expert d’assurance, puis à saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la diminution avec effet rétroactif ou la résiliation.

B. Incendie logement relogement : qui paie l’hôtel et qui organise la suite ?

Quand l’immeuble est fermé par une mesure de police – évacuation ordonnée par les secours, puis arrêté municipal ou préfectoral interdisant d’habiter – le droit bascule sur un second rail, celui de la protection des occupants. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur, vise « l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale » et dispose : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » Le relogement n’est donc pas une faveur du bailleur : c’est une obligation légale, qui pèse sur le propriétaire du logement interdit d’habiter, et qui couvre l’hébergement temporaire comme le relogement durable jusqu’à la levée de la mesure.

Une décision très récente montre comment les juges appliquent ce texte au franc le franc. Par ordonnance du 7 mai 2026 (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, juge des contentieux de la protection statuant en référé, RG n° 26/04084), une locataire avait dû quitter son appartement après un arrêté de mise en sécurité du 17 février 2026 interdisant l’accès et l’occupation ; le bailleur avait d’abord payé un hébergement de type Airbnb du 17 février au 23 mars 2026, puis cessé toute prise en charge. Le juge rappelle que « le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter », et en tire toutes les conséquences : « CONDAMNONS M. [B] [C] à assurer le relogement, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, de Mme [J] [Y] dans un logement décent adapté à ses besoins et à sa capacité, jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité », sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un mois. Le bailleur est en outre condamné à rembourser les 252,25 euros de nuits d’hôtel avancés par la locataire, qualifiés de « dépenses imputables à la carence du bailleur dans l’exécution de son obligation légale », et à payer 800 euros de dommages et intérêts provisionnels pour la « grande précarité » subie. Même rendue dans une affaire de dégât des eaux et non d’incendie, cette ordonnance vaut pour tout immeuble frappé d’interdiction d’habiter, quelle que soit la cause du désordre, puisque le texte ne distingue pas selon l’origine du danger.

Le même arrêté produit un second effet, financier celui-là : le loyer cesse d’être dû. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur, prévoit que, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le loyer « cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ». Le point de départ est donc fixé par le texte lui-même : le premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage, et le retour au loyer normal intervient le premier jour du mois suivant la mainlevée. Le texte ajoute que les loyers indûment perçus pendant l’interdiction « sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable » : tout mois payé alors que l’arrêté courait doit être rendu ou imputé. Dans l’ordonnance du 7 mai 2026 (RG n° 26/04084), le juge a ainsi condamné le bailleur à rembourser les 486,44 euros de loyers et charges du mois de mars 2026 et « ORDONNONS la suspension des loyers et charges à compter du mois d’avril 2026 et ce, jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité ». Le texte précise enfin qu’un tel arrêté « ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux » : le bail survit à l’interdiction d’habiter, seul le paiement est suspendu.

Ce pouvoir d’interdire l’occupation appartient au maire au titre de la police de la sécurité des immeubles : l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur, dispose : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » Concrètement, après l’évacuation de Canet, si les services municipaux ou un expert constatent que les fumées ou la structure rendent tel ou tel appartement dangereux, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité avec interdiction temporaire d’habiter : dès lors, et dès lors seulement, le locataire concerné cesse de devoir son loyer dans les conditions de l’article L. 521-2 et peut exiger d’être relogé dans les conditions de l’article L. 521-1. Sans arrêté, c’est le régime de l’article 1722 qui s’applique, avec diminution judiciaire du loyer en cas de destruction partielle. Les deux régimes ne se cumulent pas pour la même période : là où l’arrêté suspend le loyer, il n’y a plus de loyer à diminuer.

II. Incendie copropriété assurance : qui déclare, qui indemnise ?

Une fois les habitants en sécurité et le loyer mis entre parenthèses, reste la facture : murs noircis, toiture ou planchers à reprendre, mobilier détruit, commerce du rez-de-chaussée sinistré. Dans un immeuble en copropriété comme la résidence Ipanema, trois assurances peuvent être appelées : celle de la copropriété pour les parties communes, celle du bailleur pour son bien, celle du locataire pour son mobilier et sa responsabilité. Chacune obéit aux mêmes règles de déclaration et d’expertise, et l’articulation entre elles détermine qui avance l’argent et qui exerce les recours. Les lecteurs qui veulent le pas-à-pas complet de la déclaration en copropriété peuvent aussi consulter l’analyse dédiée au incendie d’appartement et à l’assurance incendie en copropriété, déclaration, relogement et recours, publiée à l’occasion d’un précédent sinistre.

A. Délai indemnisation assurance incendie : déclarer en cinq jours ouvrés, puis faire expertiser

Le premier délai qui compte est celui de la déclaration. L’article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur, oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Pour les évacués de Canet, le point de départ court donc dès la nuit du sinistre, puisque chacun a eu connaissance du feu en étant réveillé et évacué : locataires comme bailleurs et syndic doivent adresser leur déclaration, de préférence par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, dans les cinq jours ouvrés qui suivent, sans attendre les conclusions de l’enquête sur l’origine du feu. Le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court.

Un dépassement de quelques jours n’est pas forcément fatal. Le même article L. 113-2 du code des assurances subordonne la déchéance à une clause du contrat et à un préjudice démontré : « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’elle « ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». L’assureur qui voudrait refuser sa garantie pour une déclaration arrivée le septième jour doit donc démontrer en quoi ce retard l’a concrètement pénalisé, par exemple en l’empêchant de faire constater l’état des lieux avant nettoyage ou réparations. En pratique, l’assuré évacué en pleine nuit, privé d’accès à ses papiers et hébergé ailleurs, dispose d’arguments solides pour expliquer un léger dépassement, mais le plus sûr reste de déclarer immédiatement, par tout moyen permettant de prouver la date d’envoi, puis de compléter le dossier au fil de l’expertise.

Vient ensuite l’expertise, étape qui conditionne le montant et le délai de l’indemnisation. L’expert mandaté par l’assureur visite les lieux, distingue les dommages dus au feu, aux fumées et à l’eau d’extinction, chiffre la remise en état et vérifie les garanties : relogement et frais d’hébergement, privation de jouissance, responsabilité civile du locataire, pertes d’exploitation pour le commerce sinistré. L’assuré a intérêt à conserver tout ce qui prouve l’ampleur du dommage – photographies prises dès le retour autorisé dans les lieux, factures des premières dépenses, constats d’huissier – et à ne rien jeter avant le passage de l’expert. S’il conteste les conclusions, il peut demander une contre-expertise, à ses frais sauf clause contraire, et c’est le désaccord persistant qui mène à la tierce expertise ou au juge. Les délais de proposition d’indemnisation dépendent ensuite du contrat et des discussions, d’où l’importance de mettre l’assureur en demeure par écrit dès que l’instruction s’éternise : chaque échange daté servira, le cas échéant, à faire courir les intérêts ou à caractériser une résistance abusive.

B. Refus indemnisation assurance incendie : la présomption qui pèse sur le locataire du local sinistré

Le cœur du contentieux des incendies d’immeubles tient en une présomption redoutable pour les locataires. L’article 1733 du code civil, en vigueur, fait peser le risque sur le preneur : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve », la preuve libératoire étant énumérée par la suite du texte : « Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Il ne s’agit pas d’une responsabilité pour faute à démontrer par la victime : c’est au locataire du local où le feu a commencé de s’exonérer, en rapportant l’une des trois preuves prévues par le texte. Quand l’enquête n’aboutit pas, comme c’est fréquemment le cas dans les premières semaines et comme c’est le cas à Canet où la cause reste inconnue à la date de rédaction, le locataire qui n’établit aucune des trois causes d’exonération reste tenu.

Dans un immeuble à occupants multiples, l’article 1734 du code civil, en vigueur, répartit cette charge : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », le texte ajoutant : « A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu » À Canet, le feu étant parti selon les premières informations d’un commerce du rez-de-chaussée, ce sont l’exploitant de ce commerce et son assureur qui concentreraient la présomption, à charge pour eux de démontrer, par exemple, un vice de l’installation électrique de l’immeuble ou la communication du feu depuis un autre local. Les habitants des étages dont les appartements ont été enfumés n’ont en principe rien à prouver pour être indemnisés de leurs propres dommages : victimes, ils peuvent agir contre le responsable présumé et contre les assurances appelées en garantie.

La Cour de cassation a validé ce mécanisme jusque dans ses prolongements d’assurance. Dans un arrêt du 23 mai 2012 (3e chambre civile, pourvoi n° 11-17.183), statuant sur un incendie né dans un appartement sous-loué dont la cause exacte était restée hypothétique, elle approuve la cour d’appel qui avait « constaté que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie », et jugé « à bon droit que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur ». La leçon est double : d’une part, de simples hypothèses sur un vice de construction ne suffisent pas à renverser la présomption, comme l’avait retenu la cour d’appel en relevant qu’il n’existait sur ce point que des suppositions ; d’autre part, l’assureur qui a indemnisé prend la place de son assuré et peut se retourner contre le locataire responsable et son propre assureur. C’est ce jeu de vases communicants qui explique que, dans un sinistre collectif, les assureurs paient souvent vite leurs assurés directs, puis se disputent entre eux pendant des mois la charge finale.

Au-delà de la présomption spéciale du bail, le droit commun de la responsabilité offre un fondement complémentaire aux victimes : l’article 1240 du code civil, en vigueur, dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Si l’enquête de Canet établit un jour une négligence précise – installation non conforme, stockage dangereux, travaux par points chauds sans précaution – les voisins enfumés pourront agir sur ce fondement contre son auteur, en réparation de leur préjudice matériel et de leur trouble de jouissance. Tant que la cause reste inconnue, comme aujourd’hui, la prudence commande de ne désigner aucun responsable : les déclarations aux assurances doivent décrire les faits et les dommages, sans imputer le feu à tel ou tel, et les recours attendront les conclusions de l’enquête en cours annoncée par la mairie.

Conclusion

L’incendie de la résidence Ipanema, qui a fait 90 évacués pour aucun blessé selon les informations disponibles à la date de rédaction, illustre la hiérarchie des réflexes : d’abord la sécurité et l’hébergement d’urgence, ensuite le loyer, enfin l’indemnisation. Le locataire qui peut regagner un logement sain continue de payer son loyer ; celui dont l’appartement est partiellement détruit demande au juge la diminution du prix ou la résiliation sur le fondement de l’article 1722 du code civil, sans avoir à démontrer une faute ; celui qui est visé par un arrêté interdisant d’habiter cesse de devoir son loyer dans les conditions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation et doit être relogé par son propriétaire dans les conditions de l’article L. 521-1, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris le 7 mai 2026 en condamnant un bailleur au relogement sous astreinte, au remboursement des loyers indûment perçus et des frais d’hôtel, et à des dommages et intérêts. Parallèlement, chacun déclare le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés de l’article L. 113-2 du code des assurances, fait constater et expertiser avant toute remise en état, et laisse l’enquête déterminer l’origine du feu avant d’imputer la présomption de l’article 1733 du code civil au locataire du local sinistré. À chaque étape, l’écrit – déclaration recommandée, constats, photographies, factures, échanges avec le bailleur et le syndic – fait la différence entre une indemnisation rapide et un contentieux de plusieurs années.