Ce dimanche 4 octobre 2026, vers 10 h 15, un feu d’appartement s’est déclaré dans un studio du premier étage d’un immeuble de deux étages situé rue Arazy, dans le centre-ville d’Antibes, a rapporté Nice-Matin le jour même. Des aliments laissés sur le feu ont été retrouvés sur place, selon les secours cités par le journal. Huit engins et dix-huit sapeurs-pompiers ont été mobilisés, avec l’intervention d’Enedis, de GRDF et des polices nationale et municipale, et le feu a été totalement éteint. Vingt personnes ont été évacuées et regroupées, dont quatorze gendarmes en stage de plongée sous-marine, tous indemnes, tandis qu’une femme de quarante ans a été transportée vers l’hôpital de La Fontonne. À la date de rédaction, aucune décision de justice ni aucun acte officiel ne détermine l’origine exacte du sinistre au sens juridique, et aucune responsabilité n’est établie : les causes rapportées par la presse restent des constatations de fait des secours, pas une imputation de faute.

Pour le foyer touché, pour le voisin enfumé ou privé d’accès, pour le bailleur et pour le syndic, les questions arrivent dans un ordre précis : que déclarer, à qui et dans quel délai ; ce que l’assurance habitation paie et ce qu’elle retient ; ce que devient le bail quand le logement est inhabitable ; et contre qui se retourner quand le feu est parti de chez le voisin. Les réponses dépendent d’abord du contrat signé, ensuite de la loi. La garantie incendie figure dans la plupart des contrats multirisques habitation, mais ses plafonds, sa franchise, ses exclusions et la preuve exigée varient d’un contrat à l’autre : le contrat prime pour le montant, la loi fixe le cadre. Cet article suit cet ordre pratique, avec les textes vérifiés le 4 octobre 2026 et les décisions qui tranchent les litiges récurrents.

I. Assurance incendie appartement : que déclarer et que paie l’assureur

A. Déclarer l’incendie à l’assureur : délai de cinq jours ouvrés et preuves à réunir

Le premier réflexe appartient au foyer sinistré : donner avis du sinistre à son assureur. L’article L. 113-2 du code des assurances, dans sa version en vigueur vérifiée le 4 octobre 2026, dispose que l’assuré est obligé « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court, et la déclaration part de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi recommandé électronique, avec un récapitulatif daté des biens endommagés, des photos prises avant tout nettoyage, des factures d’achat quand elles existent, le rapport d’intervention des sapeurs-pompiers et, en copropriété, une information écrite adressée au syndic pour qu’il avise l’assureur de l’immeuble. Quand l’eau des lances a noyé les étages inférieurs, chaque voisin déclare de son côté à sa propre assurance : un article déjà publié sur ce site décrit, pour un dégât des eaux à Paris avec un syndic qui n’agit pas, qui paie la recherche de fuite et comment contraindre le syndic, et cette logique vaut aussi quand l’eau vient de l’extinction d’un incendie chez le voisin.

La déclaration tardive n’entraîne pas une perte automatique des droits. Le même article L. 113-2 ajoute : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, l’assureur qui oppose une déchéance doit prouver le préjudice que le retard lui a causé, et la déchéance « ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure », par exemple une hospitalisation comme celle de la victime transportée à La Fontonne. En pratique, le foyer évacué d’Antibes qui déclare le lundi 5 ou le mardi 6 octobre respecte le délai de cinq jours ouvrés ; celui qui, choqué ou hospitalisé, déclare plus tard, conserve un moyen de défense textuel contre la déchéance, à condition de documenter l’empêchement.

Le deuxième délai à verrouiller est la prescription de deux ans. L’article L. 114-1 du code des assurances, en vigueur au 4 octobre 2026, énonce : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » En cas de sinistre, ce point de départ se situe au jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là, et il se décale encore quand l’action de l’assuré contre son assureur a pour cause le recours d’un tiers. Surtout, l’assureur doit rappeler ce régime dans le contrat lui-même : la Cour de cassation juge que « l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du code des assurances, les différents points de départ et les différentes causes d’interruption du délai de la prescription biennale, prévus aux articles L. 114-1 et L. 114-2 du même code » (Cass. 2e civ., 28 mai 2025, n° 23-21.067). Un contrat qui mentionne le délai de deux ans sans rappeler ses points de départ ni ses causes d’interruption ne permet pas à l’assureur d’opposer la prescription. Et quand le dialogue avec l’assureur s’enlise, une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant le règlement de l’indemnité interrompt la prescription : « l’interruption de la prescription de l’action de l’assuré peut résulter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité » (Cass. 2e civ., 18 sept. 2025, n° 24-17.347). La Cour y casse un arrêt qui exigeait une demande chiffrée et non équivoque : réclamer le règlement de l’indemnité au titre de la garantie suffit. Concrètement, chaque courrier important part en recommandé avec accusé de réception, et sa copie rejoint le dossier avec les photos et les factures.

B. Que paie l’assurance habitation après un incendie : garantie, franchise, expertise et contestation

La garantie incendie couvre en principe les dommages matériels causés par le feu, la fumée et les secours, y compris l’eau d’extinction, dans la limite des capitaux et sous déduction de la franchise prévue au contrat. C’est ici que la distinction entre la règle légale et la clause contractuelle devient décisive : la loi n’impose ni un plafond uniforme, ni une franchise standard, ni une valeur à neuf systématique. Le contrat seul dit si le mobilier est indemnisé en valeur d’usage avec application d’un taux de vétusté ou en valeur à neuf, si les embellissements du locataire sont couverts, si les frais de déblai, de gardiennage et de relogement sont pris en charge et pour quel montant. Le foyer d’Antibes dont le studio est calciné et dont les voisins ont subi fumées et eau doit donc relire ses conditions générales et particulières avant de discuter avec l’expert, noter chaque poste contesté et ne signer aucun protocole d’accord sous la pression de l’urgence. L’assureur mandate en principe un expert qui chiffre poste par poste ; l’assuré peut se faire assister de son propre expert à ses frais, et la contre-expertise devient déterminante quand la vétusté appliquée paraît excessive ou quand des pièces entières sont oubliées. Si l’offre reste insuffisante, la contestation écrite et chiffrée, appuyée sur factures, devis de remise en état et rapport du second expert, précède toute action, et l’action elle-même reste enfermée dans la prescription biennale rappelée plus haut, avec ses interruptions.

Un contentieux jugé à Paris montre ce qui se joue quand l’incendie touche un lot de copropriété et que le propriétaire se tourne vers le syndicat et le syndic. Dans cette espèce, un incendie s’était déclaré le 16 juin 2016 dans un appartement des Ulis, avait été régulièrement déclaré à l’assurance des propriétaires dès le 17 juin 2016, et un expert mandaté par leur assureur avait rendu son rapport le 24 octobre 2016, tandis que l’assureur de la copropriété diligentait sa propre expertise. Les propriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en paiement de dommages-intérêts pour perte de revenus locatifs, préjudice matériel et résistance abusive. Le tribunal de grande instance d’Évry les a déboutés le 26 septembre 2019, et la cour d’appel de Paris a statué : « Confirme le jugement » (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 8 févr. 2023, n° 19/22736). La leçon est nette : ni le syndicat ni le syndic ne répondent de plein droit des conséquences d’un feu né dans un lot privatif, et les demandes indemnitaires dirigées contre eux échouent quand aucune faute de gestion ou de l’immeuble n’est démontrée. Le bon débiteur reste l’assureur désigné par le contrat, puis, le cas échéant, le responsable du départ de feu, dont il faut prouver la faute.

II. Incendie en copropriété : loyer, relogement et recours contre le voisin

A. Appartement brûlé en location : loyer, relogement et fin du bail après l’incendie

Quand le logement incendié est loué, c’est l’article 1722 du code civil, en vigueur au 4 octobre 2026, qui commande : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois situations en découlent. Si le studio est entièrement détruit, le bail s’éteint de lui-même, sans congé ni décision de justice, et le loyer cesse d’être dû pour l’avenir. Si l’appartement reste habitable malgré des dégâts partiels, le locataire peut exiger une baisse de loyer proportionnée à la perte de jouissance ou demander la résiliation, mais sans dommages-intérêts complémentaires de part ni d’autre. Entre les deux, la jurisprudence assimile à la destruction totale les cas où le logement ne peut plus servir à son usage : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439), arrêt rendu après un incendie qui avait rendu un local impropre à son exploitation. La Cour a confirmé récemment le texte applicable à la destruction partielle : « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097). Pour le locataire d’Antibes dont le studio a brûlé, la question décisive est donc médicale et technique avant d’être juridique : le logement est-il définitivement impropre à l’habitation, ou réparable avec une simple perte de jouissance temporaire chiffrée en diminution de loyer.

Le relogement obéit à la même logique contractuelle. Aucun texte général n’oblige le bailleur à payer l’hôtel du locataire après un incendie ; ce sont les garanties d’hébergement, de relogement ou de prise en charge des frais annexes du contrat d’assurance habitation, quand elles existent, qui financent la période intermédiaire, avec leurs plafonds journaliers et leurs durées maximales. Le locataire, tenu par la loi du 6 juillet 1989 de s’assurer contre les risques locatifs dont l’incendie et le dégât des eaux, active sa propre garantie, tandis que le bailleur active la sienne pour les murs. Quand le logement est détruit en totalité et que le bail est résilié de plein droit, chacun reprend sa liberté : le locataire n’a plus de loyer à payer, le bailleur n’a plus de logement à fournir, et l’indemnisation des meubles et des frais passe par les assurances. Quand la destruction n’est que partielle, le bail se poursuit avec un loyer réduit tant que la jouissance reste amputée, et le bailleur doit faire exécuter les travaux de remise en état qui lui incombent, sans pouvoir exiger un loyer plein pour un logement diminué. Les attestations d’hébergement, les factures d’hôtel et les devis de travaux constituent dès le premier jour les pièces de l’indemnisation.

Le sort du locataire face à son bailleur ne doit pas être confondu avec le sort du voisin face à l’occupant du logement incendié. L’article 1733 du code civil, en vigueur au 4 octobre 2026, fait peser sur le locataire une présomption redoutable : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire du studio de la rue Arazy serait donc présumé responsable du feu envers son bailleur, sauf à démontrer l’une de ces trois causes exonératoires, et la découverte d’aliments laissés sur le feu, si elle était confirmée par une expertise, rendrait cette preuve délicate. L’article 1734 ajoute, pour l’immeuble occupé par plusieurs locataires : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Chaque colocataire ou voisin locataire du même immeuble a donc intérêt à faire constater d’où le feu est parti, plutôt qu’à laisser jouer la responsabilité collective.

B. Feu parti de chez le voisin : faute prouvée, assureur subrogé et contestation de l’offre

Le voisin enfumé, arrosé ou privé d’accès ne bénéficie d’aucune responsabilité automatique contre l’occupant du logement où le feu a pris. L’article 1242, alinéa 2, du code civil, en vigueur au 4 octobre 2026, énonce : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le texte précise aussitôt son articulation avec le bail : « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». La cour d’appel de Riom en a rappelé la portée le 6 mai 2026 : « Le régime de responsabilité instauré par le second alinéa de l’article précité est un régime spécial fondé sur la faute prouvée », qui « prime sur les dispositions de l’alinéa 1 lorsque ses conditions d’application sont remplies », et « Ce fondement est donc seul applicable lorsqu’il existe une relation directe entre l’incendie et les dommages subis par les tiers (Cass. 2e civ., 27 mai 1999, n° 97-19.70) » (CA Riom, ch. com., 6 mai 2026, n° 25/00438). Pour les vingt évacués de la rue Arazy, cela signifie que les voisins du studio sinistré devront, s’ils agissent, prouver une faute de l’occupant ou des personnes dont il répond : un simple départ de feu constaté ne suffit pas, et le rapport d’expertise, les témoignages et les constatations des pompiers forment le socle de cette preuve.

Deux garde-fous jurisprudentiels encadrent ce recours. D’abord, il est inutile d’invoquer le trouble anormal de voisinage pour contourner l’exigence de faute : la Cour de cassation a jugé « qu’ayant exactement rappelé que la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil, la cour d’appel en a déduit à bon droit que M. et Mme X… devaient être déboutés de leur demande d’indemnisation sur ce fondement » (Cass. 2e civ., 7 févr. 2019, n° 18-10.727). L’espèce concernait un incendie parti d’une carrosserie et propagé à l’appartement de l’étage : les voisins qui plaidaient le trouble de voisinage ont été déboutés, seul le régime de la faute prouvée pouvant s’appliquer. Ensuite, la faute du détenteur doit être véritablement caractérisée par le juge : visant « l’article 1384, alinéa 2, devenu 1242, alinéa 2, du code civil », la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui retenait la responsabilité des propriétaires par « des motifs impropres à caractériser la responsabilité des propriétaires », faute pour la cour d’appel d’avoir « donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-10.820). Dans cette affaire née d’un feu de cheminée avec défaut de ramonage, l’assureur du voisin, subrogé après paiement, ne pouvait triompher qu’en faisant établir la faute : la subrogation transmet les droits, pas la preuve.

Cette subrogation mérite d’être comprise par le foyer indemnisé, car elle explique pourquoi son assureur lui demandera le nom du responsable présumé et les pièces contre lui. L’article L. 121-12 du code des assurances, en vigueur au 4 octobre 2026, dispose : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Une fois indemnisé, l’assuré ne peut plus transiger seul avec le voisin au détriment de ce recours : le texte ajoute que « L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur. » En pratique, le voisin d’Antibes indemnisé par sa multirisque habitation pour la suie et l’eau d’extinction verra son assureur se retourner contre l’occupant du studio et son assureur, à charge pour eux de rapporter la faute exigée par l’article 1242, alinéa 2. Si l’offre de l’assureur paraît insuffisante, la contestation suit le même chemin qu’en première partie : contre-expertise, chiffrage poste par poste, courrier recommandé avec accusé de réception qui interrompt la prescription biennale, puis action dans les deux ans. Un éclairage complémentaire sur l’articulation entre garanties figure dans l’article de ce site consacré au choix entre dégât des eaux ou catastrophe naturelle dans la déclaration à l’assureur, dont la méthode, relire le contrat avant de qualifier le sinistre, vaut pour l’incendie comme pour l’inondation.

Conclusion

L’incendie de la rue Arazy rappelle la hiérarchie des réflexes : sécuriser et faire constater, déclarer à son assureur dans les cinq jours ouvrés de l’article L. 113-2, relire son contrat avant de discuter garantie, franchise et relogement, mesurer l’état du logement loué à l’aune de l’article 1722, et ne promettre aucune responsabilité sans faute prouvée au sens de l’article 1242, alinéa 2. Le locataire répond du feu sauf cas fortuit, vice de construction ou communication par le voisin ; les colocataires répondent ensemble sauf à localiser le départ ; le voisin victime doit prouver la faute ; l’assureur qui a payé se subroge ; et toute action s’éteint au bout de deux ans sauf interruption par recommandé. À la date de rédaction, les causes rapportées par Nice-Matin restent des constatations des secours, aucune faute n’est judiciairement établie, et les contrats signés par chacun priment sur toute analyse générale : seul le juge, saisi des expertises et des pièces, dira qui doit payer quoi.