Une parcelle de trois hectares en ronces au bout de votre plaine, un pré que plus personne ne fauche depuis cinq ans, des terres labourables que le voisin a cessé d’entretenir sans les louer ni les vendre : dans beaucoup de cantons, la friche avance pendant que des exploitants cherchent des hectares pour s’installer ou conforter leur assise. Le Code rural ne laisse pas le propriétaire indéfiniment libre de laisser sa terre à l’abandon. Il organise une procédure de mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées qui permet à un tiers de demander au préfet l’autorisation de les exploiter, puis de bénéficier d’un véritable bail à ferme fixé, à défaut d’accord, par le tribunal paritaire des baux ruraux.
Deux voies coexistent. La première part d’une demande individuelle : toute personne intéressée saisit le préfet d’une parcelle précise, et la machine administrative se met en marche jusqu’à l’attribution éventuelle du droit d’exploiter. La seconde part d’une initiative collective : le conseil départemental arrête un périmètre de remise en valeur, dresse l’état des parcelles concernées, et la même mécanique de mise en demeure puis d’attribution s’applique. Dans les deux cas, le propriétaire et, s’il existe, le fermier en place conservent la priorité pour remettre eux-mêmes le fonds en valeur, mais leur silence ou leur inaction répétés ouvrent la porte au candidat.
L’enjeu contentieux est réel des deux côtés. Le propriétaire conteste la qualification d’inculture, le candidat évincé attaque l’attribution à un concurrent, et chacun doit saisir le bon juge : selon que la procédure relève des articles L. 125-1 à L. 125-4 ou des articles L. 125-5 à L. 125-7, la contestation va au tribunal paritaire des baux ruraux ou à la juridiction administrative. La cour administrative d’appel de Douai l’a rappelé le 21 juin 2022 dans une série de quatre arrêts rendus le même jour, dont l’arrêt n° 21DA02504, en rejetant comme portée devant une juridiction incompétente la demande de propriétaires qui attaquaient devant le tribunal administratif une décision prise sur le fondement de l’article L. 125-1. Cet article explique, pièce par pièce, comment signaler une friche, comment répondre à une mise en demeure quand on est propriétaire ou fermier, et comment sécuriser l’autorisation obtenue.
I. Faire constater l’inculture et obtenir l’autorisation d’exploiter
A. Signaler la friche au préfet et faire établir l’état du fonds
Le point de départ tient en une phrase de l’article L. 125-1 du Code rural et de la pêche maritime : « toute personne physique ou morale peut demander au préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale et inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans ». Le délai de trois ans écoulé sans exploitation se réduit à deux ans en zone de montagne, toujours d’après le même texte lu sur Légifrance le 18 octobre 2026. Trois conditions cumulatives encadrent donc la demande : une parcelle apte à une mise en valeur agricole ou pastorale, un état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste durable, et l’absence de raison de force majeure qui justifierait la situation. La comparaison se fait, précise le texte, « par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité ». Autrement dit, on ne juge pas la parcelle dans l’abstrait : on la compare à ce que font les fermes familiales voisines sur des terres de même valeur. Un pré consacré à un usage de loisir soigneusement entretenu ne se traite pas comme un labour envahi de broussailles, et une lande pauvre ne s’apprécie pas comme une limone profonde.
La demande ne s’improvise pas. L’article R. 125-1 du même code exige qu’elle indique « la désignation cadastrale du fonds, les nom, qualité et domicile du demandeur et du propriétaire et, si le propriétaire n’est pas le titulaire du droit d’exploitation, les nom, qualité et domicile de ce dernier ». Quand le demandeur ignore qui est le propriétaire ou le fermier, il doit justifier des recherches effectuées pour les connaître, et la demande doit comporter « toutes précisions de nature à établir l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds ». En pratique, le dossier utile comprend la matrice cadastrale, des photographies datées prises à différentes saisons, tout constat d’huissier ou de commissaire de justice décrivant la végétation et l’absence de travaux, les témoignages d’exploitants voisins et, si possible, l’historique cultural de la parcelle. Plus la friche est ancienne et documentée, plus la commission chargée de l’examen statue sur des éléments solides.
Une fois la demande reçue, les délais administratifs courent vite. L’article R. 125-2 dispose que « Dans les huit jours suivant la date de réception de la demande, le préfet demande au président du conseil départemental de saisir la commission départementale d’aménagement foncier qui, dans les trois mois, se prononce sur l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds et donne son avis sur la possibilité d’une mise en valeur agricole ou pastorale du fonds ». La commission désigne une délégation d’au moins deux de ses membres pour constater l’état du fonds sur place, et le demandeur, le propriétaire et le cas échéant le titulaire du droit d’exploitation sont convoqués à la visite des lieux quinze jours au moins avant sa date, toujours selon le même article. La procédure est contradictoire : la commission statue sur le rapport de sa délégation après avoir entendu les intéressés qui l’ont demandé. Pour le propriétaire, ce stade est décisif : c’est là qu’il faut produire les preuves d’une exploitation réelle, d’un cas de force majeure ou d’une mise en valeur en cours, car la décision de la commission conditionne toute la suite.
Cette décision fait ensuite l’objet d’une publicité organisée. L’article R. 125-3 prévoit que, dans les quinze jours de son intervention, la décision est affichée un mois durant à la mairie de la commune de situation du fonds ainsi qu’aux mairies des communes limitrophes, avec un avis reproduisant le texte des articles L. 125-1 à L. 125-4 et précisant le nom et le domicile du propriétaire ou du mandataire, « afin de permettre à tout candidat à l’exploitation du fonds de se faire connaître du propriétaire, du mandataire ou du préfet du département ». L’affichage purge la confidentialité : d’autres candidats peuvent se manifester, et le propriétaire sait officiellement que sa parcelle est visée.
Deux précisions structurent la stratégie du demandeur. D’abord, l’autorisation sollicitée au titre des terres incultes ne dispense pas de l’autorisation d’exploiter du contrôle des structures : l’article L. 125-1 s’applique « sans préjudice » des règles de ce contrôle, et l’article L. 331-1 soumet au contrôle des structures la mise en valeur des terres agricoles au sein d’une exploitation, avec pour objectif principal de favoriser l’installation. Le candidat qui reprendrait des surfaces importantes doit donc vérifier sa situation au regard du schéma directeur régional des exploitations agricoles et, en cas de refus ou de concurrence entre candidats, défendre son rang devant le préfet puis devant le juge administratif, comme l’explique l’analyse consacrée à l’autorisation d’exploiter refusée et au recours contre la décision du préfet dans le cadre du contrôle des structures. Ensuite, quand le propriétaire est inconnu ou que l’indivision est introuvable, la procédure ne s’arrête pas : l’article L. 125-2 permet au juge judiciaire, à la demande du préfet, de désigner un mandataire pour représenter le propriétaire ou les indivisaires dans la procédure, et ce mandataire peut être remplacé à tout moment. La friche sans maître apparent reste donc traitable.
B. Répondre à la mise en demeure quand on est propriétaire ou fermier, obtenir le bail quand on est candidat
Quand l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste est reconnu, et que le fonds ne fait pas partie des biens dont le défrichement est soumis à autorisation, le préfet met en demeure le propriétaire et, s’il existe, le titulaire du droit d’exploitation de mettre le fonds en valeur. L’article L. 125-3 leur laisse alors « un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure » pour faire connaître au préfet soit leur engagement de mettre le fonds en valeur dans un délai d’un an, soit leur renonciation, et le texte tranche : « L’absence de réponse vaut renonciation. » Celui qui s’engage doit joindre à sa réponse un plan de remise en valeur. Pour le propriétaire comme pour le fermier en place, ces deux mois sont le dernier moment où l’on garde la main : répondre vite, par écrit, avec un plan crédible, chiffré et daté, plutôt que de laisser le silence valoir abandon.
Le propriétaire d’un fonds loué dispose d’une arme particulière. Toujours selon l’article L. 125-3, « Lorsque le fonds est loué, le propriétaire peut en reprendre la disposition, sans indemnité, pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers si le titulaire du droit d’exploitation a renoncé expressément ou tacitement, ou s’il n’a pas effectivement mis en valeur le fonds dans le délai d’un an mentionné ci-dessus ». Le propriétaire dispose de deux mois à compter du fait qui lui ouvre ce droit pour exercer la reprise, et le fonds repris doit être effectivement mis en valeur dans l’année qui suit la reprise. Le mécanisme est sévère pour le fermier qui laisse la terre en friche : il perd la jouissance sans indemnité, et le bailleur peut relouer à un tiers. Mais il est encadré : la reprise suppose une renonciation établie ou un défaut effectif de remise en valeur à l’issue de l’année, et le propriétaire qui reprend doit lui-même cultiver dans l’année. Par ailleurs, pendant tous ces délais, « tout boisement est soumis à l’autorisation » prévue pour les opérations d’aménagement foncier, sauf dans les zones à vocation forestière, ce qui interdit au propriétaire de planter des arbres pour faire échec à la remise en culture. Quand le propriétaire et l’exploitant ont renoncé, ou quand les délais n’ont pas été tenus, le préfet le constate par décision, notifiée au propriétaire et aux demandeurs, qui doivent alors confirmer leur demande en adressant un plan de remise en valeur.
Vient ensuite l’attribution. L’article L. 125-4 confie au préfet le choix du bénéficiaire, « après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture sur le plan de remise en valeur », et fixe une priorité claire : « En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est attribuée en priorité à un agriculteur qui s’installe ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal » (l’article L. 125-4). Le jeune qui s’installe passe donc devant l’agrandissement d’une exploitation existante, ce qui fait de la procédure un véritable outil d’accès au foncier pour l’installation. À défaut d’accord amiable avec le propriétaire, et quand un mandataire a été désigné, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage selon les règles du statut du fermage, le propriétaire pouvant demander l’application des articles L. 416-1 à L. 416-9, c’est-à-dire l’option pour un bail à long terme conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans en application de l’article L. 416-1. Le tribunal peut ordonner l’exécution provisoire, et le fonds doit être mis en valeur dans l’année de la décision devenue exécutoire, sous peine de résiliation.
Le sort du bail en cours mérite l’attention. Quand l’autorisation porte sur un fonds donné à bail, « ledit bail prend fin sans indemnité à la date de notification à l’ancien titulaire du droit d’exploitation de l’autorisation donnée au nouveau » (l’article L. 125-4), la cessation s’effectuant dans les conditions de droit commun, et « Le bénéficiaire de l’autorisation prend le fonds dans l’état où il se trouve » (l’article L. 125-4), le propriétaire étant déchargé de toute responsabilité du fait des bâtiments. Le texte ajoute une exception importante : « Nonobstant les dispositions de l’article L. 411-32, il ne peut être accordé d’indemnité au preneur évincé lorsque l’autorisation d’exploiter ayant porté sur des parcelles dont la destination agricole pouvait être changée en vertu de documents d’urbanisme rendus publics ou approuvés, la résiliation intervient avant la fin de la troisième année du bail » (l’article L. 125-4). L’article L. 411-32 permet en effet au propriétaire de résilier le bail sur des parcelles devenues urbanisables, en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou avec l’autorisation administrative hors de ces zones, par acte extrajudiciaire prenant effet un an après notification. Quand le fonds est indivis, chaque indivisaire reçoit la part de fermage correspondant à ses droits, et le fermage dû aux ayants droit inconnus est déposé par le mandataire chez un dépositaire agréé.
La seconde voie, collective, suit la même logique à plus grande échelle. L’article L. 125-5 charge le conseil départemental, de sa propre initiative ou à la demande du préfet, de la chambre d’agriculture ou d’un établissement public de coopération intercommunale, de faire proposer par la commission départementale d’aménagement foncier, sur la base de l’inventaire des friches, le périmètre où il serait d’intérêt général de remettre en valeur des parcelles incultes ou manifestement sous-exploitées depuis plus de trois ans sans force majeure, délai réduit à deux ans en zone de montagne. Le conseil départemental arrête le périmètre après avis du préfet, des intercommunalités et de la chambre d’agriculture, puis la commission communale ou intercommunale dresse l’état des parcelles dont la mise en valeur agricole, pastorale ou forestière paraît possible ou opportune, les intéressés étant entendus comme en matière d’aménagement foncier. L’état est arrêté par le conseil départemental, révisé tous les trois ans, publié dans les communes et notifié par extrait à chaque propriétaire et exploitant, et « La notification par le préfet de l’extrait vaut mise en demeure dans les conditions prévues à l’article L. 125-3 » (l’article L. 125-5). Autrement dit, dans le périmètre, chaque propriétaire reçoit une mise en demeure individuelle qui fait courir le délai de deux mois pour répondre. Si personne ne remet en valeur, l’article L. 125-6 permet au préfet d’attribuer l’autorisation à l’un des demandeurs ayant présenté un plan, et cette autorisation « emporte de plein droit l’existence d’un bail à ferme soumis aux dispositions du titre Ier du livre IV », sans permettre la vente sur pied de la récolte d’herbe ou de foin. À défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire fixe la jouissance et le fermage, le propriétaire pouvant opter pour les articles L. 416-1 à L. 416-8, et le fonds doit être mis en valeur dans un délai d’un an, sous peine de résiliation. Enfin, l’article L. 125-7 autorise le préfet à provoquer l’acquisition amiable ou, à défaut et après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture, l’expropriation des fonds au profit de l’État ou des collectivités, notamment pour les mettre à disposition d’une SAFER. La friche peut donc finir en réserve foncière publique.
II. Contester la décision devant le bon juge et sécuriser l’exploitation gagnée
A. Le partage des juges et l’enseignement des quatre arrêts de Douai du 21 juin 2022
La règle de compétence tient en deux phrases de l’article L. 125-12 : « Les contestations relatives à la constatation de l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste prévue aux articles L. 125-1 à L. 125-4 sont portées devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les contestations relatives à l’état des fonds incultes ou manifestement sous-exploités dressé en application des articles L. 125-5 à L. 125-7 et à l’autorisation d’exploiter accordée par le préfet en vertu de ces mêmes articles sont portées devant la juridiction administrative. Celle-ci peut ordonner le sursis à l’exécution. » La ligne de partage passe donc entre la procédure individuelle, qui relève du juge des baux ruraux même quand la décision attaquée émane d’une commission administrative, et la procédure collective de périmètre, qui relève du juge administratif. Se tromper de porte coûte des mois : la juridiction saisie à tort rejette pour incompétence, et le délai pour saisir le bon juge continue de courir.
L’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Douai le 21 juin 2022 sous le n° 21DA02504 illustre le piège. Trois propriétaires d’une parcelle de trois hectares à Teteghem-Coudekerque Village contestaient la décision du 29 juin 2021 par laquelle la commission départementale d’aménagement foncier du Nord avait déclaré leur parcelle en état de sous-exploitation depuis plus de trois ans et l’avait jugée susceptible de mise en valeur agricole. À l’origine, un exploitant voisin avait dénoncé l’inculture au préfet par lettre du 26 avril 2021 et demandé l’autorisation d’exploiter. Les propriétaires avaient saisi le tribunal administratif de Lille, dont la présidente avait rejeté leur demande par ordonnance du 6 octobre 2021 comme manifestement portée devant une juridiction incompétente, sur le fondement de l’article R. 222-1 du Code de justice administrative. Devant la cour, elles soutenaient que la procédure relevait des articles L. 125-5 à L. 125-7 et que le juge administratif était compétent, invoquaient l’incompétence du signataire, l’insuffisance de motivation, une visite des lieux non autorisée, l’erreur d’appréciation sur l’entretien de la parcelle et l’atteinte à leur droit de jouissance.
La cour écarte l’argument de compétence en reconstituant le fondement réel de la procédure : la demande du voisin tendait à faire constater l’inculture et à obtenir l’autorisation d’exploiter sur le fondement de l’article L. 125-1. Elle juge qu’« il n’appartient qu’au tribunal paritaire des baux ruraux territorialement compétent de connaître de la contestation de Mmes F… relative à la constatation de l’état d’inculture » (arrêt n° 21DA02504 du 21 juin 2022) ; « nonobstant la circonstance que la décision en litige mentionne qu’elle pouvait être contestée devant le tribunal administratif de Lille » (arrêt n° 21DA02504 du 21 juin 2022). La mention erronée des voies de recours sur la décision ne crée aucune compétence : le juge compétent se détermine par le fondement juridique de l’acte, pas par l’étiquette portée sur sa notification. La requête est rejetée, et les propriétaires sont condamnés à verser deux fois 1 000 euros, au département du Nord et à l’exploitant demandeur, au titre des frais de justice de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative, qui met à la charge de la partie perdante les frais exposés par l’autre partie. Trois autres arrêts rendus le même jour, sous les numéros 21DA02505, 21DA02506 et 21DA02507, tranchent dans le même sens. La leçon vaut pour les deux camps : le propriétaire qui reçoit une décision de commission fondée sur l’article L. 125-1 doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, et le candidat qui conteste une attribution préfectorale prise dans un périmètre des articles L. 125-5 à L. 125-7 doit saisir le tribunal administratif, seul habilité en outre à ordonner le sursis à exécution de l’autorisation.
B. Faire vivre le bail obtenu et éviter la résiliation pour défaut de mise en valeur
L’autorisation d’exploiter n’est pas un titre définitif : c’est un contrat de travail sous condition. Dans la procédure individuelle comme dans la procédure collective, le fonds doit être mis en valeur dans le délai d’un an, sous peine de résiliation, et le bénéficiaire qui laisse à son tour la terre en friche perd son droit. Le candidat attributaire a donc intérêt à démarrer les travaux dès que la décision est exécutoire, à conserver les factures, les bons de travaux et les photographies d’avancement, et à faire constater l’état d’avancement par écrit si le propriétaire conteste la réalité de la remise en valeur. Le plan de remise en valeur présenté au préfet devient la feuille de route opposable : s’en écarter sans raison expose à la résiliation, le respecter protège.
Le fermage et les conditions de jouissance appellent la même vigilance. Quand les parties ne s’accordent pas à l’amiable, l’article R. 125-4 prévoit que le tribunal paritaire est saisi par la partie la plus diligente, et que le jugement est notifié au demandeur, au propriétaire, au mandataire et à l’attributaire, ou au maire de la commune de situation quand une identité ou un domicile reste inconnu, le maire procédant alors à l’affichage du jugement pendant un an. Le fermage ainsi fixé suit les règles du statut du fermage, avec leurs minima et maxima préfectoraux, et le propriétaire peut demander le passage en bail à long terme. Pour le preneur, obtenir du tribunal des conditions écrites précises, incluant la durée, le prix, la répartition des charges et le sort des bâtiments dont le propriétaire est déchargé de toute responsabilité, évite les litiges d’exécution. Pour le propriétaire, l’option du bail à long terme d’au moins dix-huit ans stabilise la relation et valorise le fonds remis en valeur.
Enfin, deux réflexes ferment la sécurisation. D’une part, vérifier que l’autorisation préfectorale est compatible avec le contrôle des structures et, en zone couverte par un document d’urbanisme, avec la destination future des parcelles : quand la destination agricole peut changer en vertu de documents d’urbanisme rendus publics ou approuvés, la résiliation du bail avant la fin de la troisième année n’ouvre droit à aucune indemnité au profit du preneur évincé, et mieux vaut le savoir avant d’investir dans des améliorations coûteuses. D’autre part, quand le bien est indivis, identifier chaque indivisaire et la part de fermage de chacun, et consigner les sommes dues aux ayants droit inconnus par l’intermédiaire du mandataire : le fermage mal payé nourrit les demandes de résiliation, alors que le paiement documenté éteint le contentieux.
Conclusion
La friche n’est pas une fatalité et la procédure des terres incultes n’est ni une expropriation déguisée ni une prime à la délation : c’est une mécanique à double détente qui donne d’abord au propriétaire et au fermier les moyens de reprendre eux-mêmes l’exploitation, puis, à défaut, confie la terre à celui qui la cultivera sous le contrôle du préfet et du tribunal paritaire. Le demandeur gagne à constituer un dossier cadastral et photographique solide, à présenter un plan de remise en valeur crédible et à viser en priorité l’installation. Le propriétaire et le fermier visés gagnent à répondre à la mise en demeure dans les deux mois, à produire leurs preuves d’exploitation ou de force majeure devant la commission, et à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, et non le tribunal administratif, s’ils contestent une décision fondée sur l’article L. 125-1. Chacun y trouve son compte quand les délais sont respectés : la terre retourne à la production, le propriétaire perçoit un fermage fixé par le juge, et l’exploitant travaille sur un titre incontestable.