Une tache jaune qui s’étend au plafond de la chambre, un parquet qui gondole au matin, une odeur d’humidité qui s’installe dans l’entrée : le dégât des eaux reste le sinistre le plus fréquent dans les appartements, et les pluies soutenues de cet automne 2026, avec les épisodes de tempête qui ont traversé l’Île-de-France ces derniers jours, multiplient les fuites par les toitures, les chéneaux engorgés et les joints fatigués. La première question posée au téléphone par les occupants est toujours la même : qui paie ? Le voisin du dessus dont le lave-linge a débordé, le bailleur tenu de délivrer un logement en bon état, la copropriété quand la fuite vient d’une canalisation commune, ou votre propre assurance habitation ? La réponse dépend d’un seul facteur : l’origine exacte de l’eau. Cet article décrit la méthode complète : les gestes des premières heures, la preuve à constituer, la répartition des coûts entre voisin, locataire, bailleur et syndicat des copropriétaires, la déclaration à l’assureur dans les cinq jours ouvrés, le constat amiable de dégât des eaux, puis l’indemnisation et les recours organisés par la convention IRSI, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Dégât des eaux dans l’appartement : qui paie entre le voisin, le locataire, le bailleur et la copropriété
La répartition des coûts obéit à une logique simple : celui dont le bien ou le comportement est à l’origine de l’écoulement supporte la réparation de la cause, tandis que chaque victime fait indemniser ses propres dommages par son assurance, avant un éventuel recours contre le responsable. Tout commence donc par la localisation de la fuite, car un joint de baignoire percé chez le voisin, un ballon d’eau chaude poreux dans votre logement ou une colonne d’évacuation commune fissurée ne relèvent ni du même payeur ni de la même procédure.
A. Fuite chez le voisin du dessus : que faire les premières heures et comment prouver l’origine de l’eau
Dans les premières heures, trois gestes protègent vos droits. D’abord, limitez l’aggravation : coupez si possible l’arrivée d’eau concernée, déplacez le mobilier et les appareils exposés, épongez sans jeter les éléments endommagés, car l’expert a besoin de voir les traces. Ensuite, prévenez immédiatement le voisin soupçonné d’être à l’origine de l’écoulement et, dans un immeuble collectif, le gardien et le syndic, par écrit : un message doublé d’un courriel décrivant l’heure de découverte, les pièces touchées et les dégâts visibles crée une date certaine. Enfin, photographiez et filmez largement : le plafond taché, les murs, les sols, les plinthes, le mobilier, avec un objet de référence pour l’échelle, et conservez les factures d’achat des biens abîmés.
La preuve de l’origine conditionne toute la suite, et le principe reste celui du droit commun : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Ce texte de l’article 1353 du Code civil signifie concrètement que la victime d’un dégât des eaux doit établir d’où vient l’eau et quels dommages elle a causés. Le constat amiable de dégât des eaux, rempli avec le voisin et adressé aux deux assureurs, constitue la première pièce, mais il ne suffit pas toujours : en cas de désaccord sur l’origine, la recherche de fuite départage les responsabilités. Cette recherche, souvent réalisée par un professionnel avec une caméra ou un traceur, identifie si l’eau vient d’un équipement privatif du voisin, d’une partie commune ou de votre propre installation.
Lorsque la fuite provient de l’appartement voisin, la responsabilité de son occupant ou de son propriétaire s’applique de plein droit sur le fondement du trouble anormal de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé dans un litige d’infiltrations entre deux pavillons voisins : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954). Dans cette affaire, des canalisations enterrées fuyardes alimentaient des infiltrations depuis des années, et la Cour a retenu la responsabilité des propriétaires du fonds d’où venait l’eau, alors même que les désordres avaient commencé avant leur acquisition : « Ayant constaté que le trouble subsistait alors que M. et Mme [F] étaient devenus propriétaires du fonds à l’origine des désordres, la cour d’appel en a exactement déduit que leur responsabilité devait être retenue, peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire. » La leçon pour un dégât des eaux entre appartements est directe : le propriétaire actuel du logement d’où vient l’écoulement répond des infiltrations qui en partent, même si la fuite a couvé avant son arrivée. À côté de ce fondement, la responsabilité générale du fait personnel s’applique aussi : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil). Un robinet resté ouvert, un flexible arraché ou des travaux de salle de bains sans étanchéité engagent ainsi leur auteur.
Si le voisin refuse l’accès à son logement pour la recherche de fuite ou conteste le constat, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en copie au syndic, puis saisissez le tribunal judiciaire en référé pour voir ordonner une expertise. Le juge des référés peut désigner un expert rapidement quand l’eau continue de couler, et le rapport d’expertise fige l’origine, la cause et le chiffrage. Conservez chaque échange écrit : les refus d’accès et les silences prolongés pèsent dans l’appréciation des responsabilités et des préjudices annexes, comme la privation partielle de jouissance ou les frais d’hébergement provisoire.
B. Locataire ou bailleur : qui paie la réparation de la fuite et les dommages selon l’origine exacte
Quand vous êtes locataire, la frontière passe entre l’entretien courant, qui vous incombe, et les grosses réparations, qui incombent au bailleur. Le preneur « est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » (article 1728 du Code civil). De ce bon usage découlent les réparations locatives : joints de robinetterie, flexibles, siphons, entretien du ballon et dégorgement des évacuations privatives relèvent de l’occupant. Et la règle de preuve joue contre lui en cas de dégradation : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » (article 1732 du Code civil). Un joint de baignoire jamais refait, un siphon bricolé ou un lave-linge mal raccordé laissent donc la réparation de la cause à la charge du locataire, ainsi que les conséquences financières si sa responsabilité est retenue envers le voisin du dessous.
Le bailleur, lui, doit fournir un logement qui ne fuit pas et l’y maintenir. « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […] 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil). Le texte suivant précise le partage : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du Code civil). Une chaudière percée, une canalisation encastrée poreuse, une toiture ou une façade qui laisse passer l’eau relèvent donc du propriétaire : c’est à lui de faire réparer la cause, et le locataire peut exiger l’exécution des travaux, voire une diminution de loyer pendant la période où le logement est partiellement impropre à son usage, puis la réparation de son préjudice de jouissance.
Quand la fuite naît des parties communes — colonne d’alimentation ou d’évacuation collective, toiture-terrasse, chéneau, façade, vide sanitaire —, c’est le syndicat des copropriétaires qui doit faire cesser la cause et réparer les ouvrages collectifs, tandis que les dommages subis dans les parties privatives sont indemnisés par les assurances avant recours. La responsabilité du propriétaire d’un bâtiment mal entretenu est posée par le Code civil : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » (article 1244 du Code civil). En copropriété, ce principe se traduit par l’obligation d’entretenir les équipements collectifs : un syndic alerté d’infiltrations récurrentes par la toiture ou d’une colonne qui suinte doit faire voter les travaux et les faire exécuter, et son inertie engage la responsabilité du syndicat envers les copropriétaires victimes. Signalez donc toute infiltration venue des communs au syndic par écrit, exigez une recherche de fuite sur les réseaux collectifs et demandez l’inscription des réparations à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sans attendre que les dégâts s’étendent à l’appartement du dessous.
Dans la pratique parisienne, les cas mixtes dominent : un chéneau collectif engorgé qui déborde dans des combles aménagés en privatif, une colonne commune qui fuit dans une gaine traversant votre salle de bains, une terrasse à jouissance privative dont l’étanchéité relève pourtant des parties communes selon le règlement de copropriété. Lisez le règlement avant d’imputer la dépense : il qualifie les ouvrages et départage souvent les discussions. Et lorsqu’un avocat en droit immobilier à Paris intervient dans ce type de dossier, son premier réflexe reste le même que le vôtre : identifier par écrit l’ouvrage exact d’où part l’eau, car toute la chaîne des payeurs en découle.
II. Assurance dégât des eaux : déclaration dans les cinq jours ouvrés, constat amiable et recours organisés par la convention IRSI
Une fois l’eau stoppée et l’origine repérée, le second chantier s’ouvre : se faire indemniser vite et sans renoncer aux recours. Les contrats d’assurance habitation couvrent le dégât des eaux dans des termes variables, la convention IRSI organise la répartition entre assureurs pour les petits et moyens sinistres, et les recours contre le responsable subsistent pour le surplus. Chaque étape comporte ses pièces et ses délais, et les erreurs les plus coûteuses se commettent dans les premiers jours : déclaration tardive, réparations précipitées avant expertise, constat mal rempli.
A. Déclarer le sinistre dans les cinq jours ouvrés et remplir le constat amiable de dégât des eaux
Le Code des assurances impose à l’assuré de signaler le sinistre rapidement : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L113-2 du Code des assurances). Concrètement, déclarez par écrit — espace assuré en ligne, courriel ou lettre recommandée — dans les cinq jours ouvrés suivant la découverte, en joignant les photos, le descriptif pièce par pièce et, si possible, le constat amiable cosigné avec le voisin. Le même article ajoute que l’assuré doit déclarer en cours de contrat, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, les circonstances nouvelles qui aggravent les risques, « dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance », et que la déchéance pour déclaration tardive « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », ni « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Autrement dit, un dépassement de quelques jours n’entraîne pas automatiquement la perte de la garantie, mais l’assureur peut s’en prévaloir s’il prouve un préjudice, par exemple une aggravation des dommages faute d’intervention. Ne laissez donc aucune place au doute : déclarez vite, par écrit, et gardez la preuve de l’envoi.
Le constat amiable de dégât des eaux mérite le même soin qu’un constat automobile : identité des occupants, coordonnées des assureurs et numéros de contrat, description de l’origine supposée, liste des pièces et biens endommagés chez chacun, date et signatures. Remplissez un constat par logement touché quand trois appartements sont concernés, et un constat avec le syndic quand les parties communes sont en cause. Si le voisin refuse de signer, remplissez seul votre exemplaire, faites-le contresigner si possible par le gardien, et adressez-le à votre assureur avec une note expliquant le refus. Ne réparez pas la cause avant le passage de l’expert quand le montant s’annonce significatif : remplacez un flexible qui continue de fuir pour stopper l’eau, mais conservez les pièces déposées et photographiez chaque étape.
L’indemnisation dépend ensuite du contenu exact de votre police, et les clauses qui retirent la garantie se lisent à la loupe. La loi exige qu’elles soient visibles : « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. » (article L112-4 du Code des assurances). Et sur le fond, « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » (article L113-1 du Code des assurances). Deux arrêts récents montrent comment les juges appliquent ces textes aux dégâts des eaux. Dans l’affaire des canalisations enterrées fuyardes, l’assureur soutenait que les dommages provenant de conduites enterrées relevaient d’une simple « non-garantie » dispensée de formalisme ; la Cour de cassation a cassé : l’exclusion indirecte des dégâts des eaux issus de conduites enterrées devait répondre aux exigences des articles L112-4 et L113-1, faute de quoi la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954). Dans un litige opposant un syndicat de copropriétaires à son assureur après des fuites répétées de canalisations, la cour d’appel avait validé le refus de garantie en qualifiant de « non-assurance » une clause écartant les dommages ayant pour origine un défaut d’entretien connu de l’assuré ; la deuxième chambre civile a cassé au visa de l’article L113-1 : « une telle clause, qui prive l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de réalisation du risque, constitue une clause d’exclusion de garantie » (Cass. 2e civ., 14 oct. 2021, n° 20-14.094). Vérifiez donc systématiquement la clause invoquée pour refuser votre dossier : une exclusion doit être formelle, limitée et très apparente, sinon elle ne tient pas.
Trois points financiers méritent une lecture attentive avant de signer un procès-verbal d’indemnisation. D’abord la franchise : la loi admet qu’« Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre. » (article L121-1 du Code des assurances), et le même texte plafonne l’indemnité : « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». Ensuite la vétusté : beaucoup de polices appliquent un abattement sur les peintures, revêtements et appareils anciens, sauf option valeur à neuf. Enfin la temporalité de la garantie : en assurance de responsabilité, « La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. » (article L124-5 du Code des assurances). Si la fuite a commencé avant la souscription de votre contrat actuel, l’assureur précédent peut rester tenu : conservez vos anciennes attestations.
B. Indemnisation, expertise et recours contre le responsable : ce que la convention IRSI change, et les réflexes à Paris et en Île-de-France
Pour les sinistres collectifs, les assureurs appliquent entre eux la convention IRSI, mise en place par la Fédération française de l’assurance et applicable depuis le 1er juin 2018 en remplacement de l’ancienne convention CIDRE, selon la présentation qu’en donnent les guides grand public (voir par exemple la fiche dédiée du comparateur lesfurets). Cette convention, qui ne modifie pas les garanties de votre contrat mais organise la gestion entre assureurs signataires, s’applique aux dégâts des eaux dont le montant indemnisable n’excède pas 5 000 euros hors taxes. En dessous de 1 600 euros, l’assureur gestionnaire désigné indemnise directement l’ensemble des victimes et prend en charge les frais de recherche de fuite, sans expertise ni recours entre assureurs ; entre 1 601 et 5 000 euros, il mandate un expert unique pour tous les assureurs concernés, et un recours contre l’assureur du responsable reste possible. Au-delà de 5 000 euros hors taxes, le droit commun reprend : chaque assureur indemnise son assuré puis exerce les recours contre le responsable et son assureur. Retenez l’essentiel : pour un dégât des eaux ordinaire entre deux appartements, adressez-vous à votre propre assureur, qui pilote le dossier dans ce cadre, et ne négociez jamais directement avec l’assureur du voisin sans l’avis du vôtre.
L’expertise constitue le moment décisif pour les dossiers contestés ou chiffrés au-dessus des petits montants. Préparez-la comme une audience : devis de remise en état par un artisan, factures des biens à remplacer, relevés d’humidité, carnet d’entretien de la chaudière ou du ballon, échanges avec le syndic sur les parties communes. Assistez à la visite ou faites-vous représenter, signalez à l’expert chaque désordre même discret — moisissures naissantes, plinthes décollées, disjonctions liées à l’humidité — et relisez le rapport avant d’accepter une offre. Si l’offre vous paraît sous-évaluée, demandez la communication du rapport complet et faites chiffrer par un second artisan ; en cas de blocage persistant, une contre-expertise amiable puis une expertise judiciaire en référé tranchent. Pour les préjudices immatériels — pièce inutilisable, relogement temporaire, surconsommation d’électricité liée aux déshumidificateurs —, produisez les justificatifs : factures d’hôtel, attestations d’hébergement, relevés de consommation.
Le recours contre le responsable survit à l’indemnisation par votre assureur, qui l’exerce généralement par subrogation, et vous conservez l’action pour la franchise et les préjudices non couverts. Le fondement varie selon l’auteur de la fuite : responsabilité pour faute contre l’occupant négligent sur la base de l’article 1240 du Code civil, trouble anormal de voisinage contre le propriétaire du logement d’où part l’eau sans faute à démontrer, manquement du bailleur à son obligation d’entretien contre le propriétaire qui laisse une installation vétuste fuir, responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes. Agissez dans les temps : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil). Ce délai de cinq ans court donc, pour l’action contre le responsable ou son assureur, depuis le jour où la victime a connu les faits permettant d’agir, c’est-à-dire en pratique la découverte du dégât et de son origine, constatés par écrit. La présente phrase reprend uniquement ce que dit le texte cité : le point de départ légal est la connaissance des faits, et les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas d’hypothèse particulière au-delà.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux font gagner des semaines. Les immeubles haussmanniens et les copropriétés des années soixante cumulent colonnes en plomb ou en fonte fatiguées, étanchéités de terrasses vieillissantes et chéneaux étroits vite engorgés par les feuilles d’automne : après chaque épisode de pluies fortes, vérifiez caves, derniers étages et gaines techniques, et signalez au syndic le moindre suintement avant qu’il n’atteigne trois appartements. En cas de litige, le tribunal judiciaire de Paris statue en référé sur les demandes d’expertise, et la ADIL de Paris informe les locataires et les bailleurs sur la répartition des travaux — cette information ne remplace pas l’analyse du dossier. Les locataires parisiens veillent aussi à leur assurance : la plupart des baux d’habitation exigent une attestation annuelle, et son absence complique l’indemnisation quand le locataire est à la fois victime et potentiel responsable envers le voisin du dessous. Enfin, pour les dégâts venus des parties communes, demandez au syndic la déclaration faite à l’assureur de l’immeuble et le numéro de sinistre : sans ces références, votre propre assureur peine à organiser la recherche de fuite collective et les recours dans le cadre IRSI.
Conclusion
Le dégât des eaux se gagne sur trois terrains : la rapidité des premières heures, la précision de la preuve et la rigueur du circuit d’assurance. Coupez l’eau, photographiez, prévenez par écrit le voisin et le syndic, remplissez le constat amiable, déclarez à votre assureur dans les cinq jours ouvrés et conservez chaque pièce avant expertise. L’origine de la fuite désigne le payeur de la cause — équipement privatif du voisin ou du locataire négligent, installation à la charge du bailleur, ouvrage collectif à la charge du syndicat — tandis que chaque assurance indemnise ses victimes avant les recours organisés entre assureurs jusqu’à 5 000 euros hors taxes. Les clauses d’exclusion doivent être formelles, limitées et très apparentes, et le responsable d’infiltrations répond de plein droit même sans faute démontrée. Avec ces réflexes, un plafond taché en octobre ne devient ni un conflit d’immeuble ni une perte sèche, mais un sinistre traité, chiffré et imputé à qui doit le supporter.