En plein mois d’août, un copropriétaire installe un climatiseur sur sa terrasse. L’appareil rafraîchit le salon, mais un petit tuyau laisse échapper un goutte-à-goutte continu qui s’écoule sur le goudron de la résidence, devant un garage, ou dégouline jusque sur la terrasse du voisin du dessous. Le voisin se plaint, le syndic est alerté, et le propriétaire du climatiseur découvre qu’un simple filet d’eau peut devenir un litige en bonne et due forme. Cette situation n’a rien d’exceptionnel : sur les forums juridiques, un habitant d’une résidence raconte ainsi que l’eau de sa climatisation, rejetée vers l’évacuation des eaux de pluie de sa terrasse, dérange son voisin alors même que ce dernier ne reçoit aucune goutte chez lui ; il demande s’il est dans son tort et s’il doit installer un bac à vider.

La réponse tient en une phrase : celui dont l’appareil produit l’eau doit la conserver chez lui et l’évacuer sans nuire au voisin ni aux parties communes. Le voisin qui subit l’écoulement peut exiger la suppression du rejet, la remise en état et, lorsque le préjudice est établi, une indemnisation. Le juge des référés l’a ordonné à plusieurs reprises en 2025, parfois sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Ces solutions valent sous des réserves qu’il faut poser d’emblée : chaque installation est différente, le règlement de copropriété et les autorisations votées en assemblée générale modifient l’analyse, et un écoulement ancien peut soulever des questions de servitude que seul l’examen des titres et de l’historique permet de trancher. Aucune des décisions citées dans cet article ne constate un accident ni un dommage corporel, et aucune responsabilité pénale n’est en jeu dans les cas décrits.

I. L’eau du climatiseur n’a pas le droit de finir chez le voisin

A. Produire de l’eau oblige à la garder sur son fonds

Un climatiseur ou une pompe à chaleur en mode froid condense l’humidité de l’air : c’est le phénomène normal des condensats, quelques litres par jour en période de canicule pour un appareil domestique. Les installateurs prévoient donc une évacuation : pente d’au moins un centimètre par mètre pour les tronçons horizontaux, siphon adapté à la dépression de l’appareil, et pompe de relevage lorsque l’écoulement gravitaire est impossible. Ces règles de l’art, rappelées par les guides professionnels, montrent que le rejet de l’eau n’est jamais un détail laissé au hasard : il fait partie de l’installation, au même titre que le groupe extérieur.

Le droit civil applique à cette eau une logique ancienne, écrite pour les eaux de pluie mais étendue par les tribunaux aux eaux d’équipement. L’article 681 du Code civil dispose :

« Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. » (article 681 du Code civil)

Le tribunal judiciaire de Lyon a transposé ce raisonnement aux condensats d’une pompe à chaleur dans un jugement du 31 mars 2025. Dans cette affaire, un tuyau de faible diamètre sortait du mur séparant deux parcelles et déversait les condensats de l’appareil dans la cour de la copropriété voisine, à proximité des soupiraux des caves. Le tribunal a jugé que cette situation causait un trouble manifestement illicite et que le propriétaire de l’appareil devait conserver l’eau sur sa propriété, je cite : « Monsieur [V] doit conserver l’eau en provenance de son appareil sur sa propriété, à l’instar de ce qui se pratique en matière d’eaux pluviales conformément à l’article 681 du Code Civil » (TJ Lyon, 31 mars 2025, n° 24/02035). Le dispositif est sans ambiguïté : « Condamnons [D] [V] à déposer et à supprimer le tuyau d’évacuation de sa pompe à chaleur installé dans la cour indivise de la copropriété » (TJ Lyon, 31 mars 2025, n° 24/02035), avec interdiction de continuer à y déverser les condensats sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commence à courir quinze jours après la signification. Une provision de 200 euros est allouée à valoir sur l’indemnisation du préjudice, outre 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au-delà du cas particulier des eaux, l’écoulement fautif relève du trouble anormal de voisinage, aujourd’hui codifié. Depuis la loi du 15 avril 2024, entrée en vigueur le 17 avril 2024, l’article 1253 du Code civil dispose :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du Code civil)

La responsabilité est donc de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver une faute : il suffit d’établir un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Un goutte-à-goutte permanent sur une terrasse, des taches d’humidité sur une façade ou un tuyau qui traverse une cour commune entrent typiquement dans ce champ, dès lors que le voisin démontre la réalité et la persistance de l’écoulement. C’est ce raisonnement qui a permis au tribunal judiciaire de Paris, le 8 janvier 2026, d’ordonner en référé la dépose d’un climatiseur installé dans un ancien garde-manger et source de nuisances pour les autres copropriétaires, au visa combiné du trouble manifestement illicite et de l’article 1253 (TJ Paris, ord. réf., 8 janvier 2026, n° 25/57777). Le syndicat des copropriétaires obtenait en outre 2 469,20 euros à titre provisionnel pour son préjudice matériel et 2 000 euros au titre de l’article 700.

Il faut distinguer deux nuisances que l’on confond souvent : le bruit du groupe extérieur et l’eau qu’il rejette. Le bruit se mesure, avec des seuils réglementaires précis : l’article R. 1336-7 du code de la santé publique fixe que « Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s’ajoute un terme correctif en décibels pondérés A, fonction de la durée cumulée d’apparition du bruit particulier » (article R. 1336-7 du code de la santé publique). La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, a ainsi retenu que « l’émergence mesurée la nuit, fenêtre fermée, dépasse l’émergence admise », d’où elle a déduit que « la gêne est caractérisée » (CA Aix-en-Provence, 3 juillet 2025, n° 19/04623). L’eau, elle, ne se mesure pas au sonomètre : elle se prouve par le constat — photographies, procès-verbal de commissaire de justice, comme celui du 5 avril 2024 qui a fixé le litige lyonnais — et par la démonstration que le rejet atteint le fonds voisin ou la partie commune.

B. En copropriété, le tuyau n’est jamais une affaire purement privée

Poser un climatiseur en copropriété touche presque toujours au collectif : le bloc extérieur est fixé sur une façade, posé sur une toiture-terrasse ou traversé de liaisons qui percent les gros murs, lesquels sont presque toujours des parties communes, et l’installation modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Or l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à un vote de l’assemblée générale « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Le principe est posé par le chapeau du même article : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » — il s’agit donc de la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires, et non des seuls présents ou représentés. Un guide juridique spécialisé rappelle qu’un arrêt de la Cour de cassation du 18 février 2004 (3e chambre civile, n° 02-15.147) a jugé non conforme une installation sur façade extérieure en raison de son atteinte à l’esthétique de l’immeuble et du non-respect du règlement de copropriété, et qu’une cour d’appel a ordonné le retrait d’un climatiseur constitutif d’un trouble anormal de voisinage par ses nuisances sonores excessives.

Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, tout n’est pas perdu : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). En pratique, le copropriétaire doit donc présenter au syndic, avant l’assemblée, un dossier précis — emplacement du groupe, mode de fixation, tracé des liaisons, point de rejet des condensats — pour que la résolution soit inscrite à l’ordre du jour et votée dans les formes. À défaut d’autorisation, l’installation reste exposée à une action en suppression, comme l’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 13 avril 2026 : déboutant le copropriétaire de sa demande d’être autorisé à installer une climatisation dans ses parties privatives, le tribunal l’a condamné à « retirer le climatiseur et ses accessoires », sans astreinte à ce stade (TJ Bayonne, 13 avril 2026, n° 21/01280).

Même muni d’une autorisation, le copropriétaire ne peut pas tout se permettre. L’article 9 de la loi de 1965, cité par le tribunal judiciaire de Versailles dans une ordonnance du 28 mai 2025, prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Dans cette affaire, une pompe à chaleur avait été placée dans un jardinet adjacent au lot ; le juge des référés a enjoint à la société propriétaire « de procéder à l’enlèvement de la pompe à chaleur placée dans le jardinet adjacent à son lot de copropriété » dans un délai de trois mois à compter de la signification, avec remise des lieux en état (TJ Versailles, ord. réf., 28 mai 2025, n° 24/01663). L’autorisation d’assemblée ne purge donc pas les troubles causés aux voisins : elle règle la question collective des parties communes, tandis que le trouble de voisinage ouvre un recours autonome à celui qui le subit.

Le contentieux des décisions d’assemblée obéit à un délai strict qu’il ne faut pas manquer. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai de deux mois à compter de la notification, la résolution qui a autorisé — ou refusé — l’installation devient définitive. Celui qui a voté contre ou qui était absent doit donc agir vite, et celui qui a obtenu l’autorisation a intérêt à conserver la preuve de la notification, car c’est elle qui fait courir le délai. Pour les difficultés d’évacuation des condensats, un éclairage complémentaire peut être trouvé auprès d’un avocat en droit immobilier à Paris, lorsque le dialogue avec le syndic et le voisin ne suffit plus.

II. Faire cesser l’écoulement et obtenir réparation

A. Prouver le trouble, puis agir vite et dans le bon ordre

Le voisin qui reçoit l’eau doit d’abord figer la preuve. Le réflexe utile consiste à photographier le tuyau et les traces d’écoulement, à noter les jours et les heures où l’appareil fonctionne, et à faire établir un constat par un commissaire de justice : dans l’affaire lyonnaise, c’est le procès-verbal de constat du 5 avril 2024 qui a permis au tribunal de visualiser le tuyau sortant du mur et sa proximité avec les soupiraux des caves. Lorsque l’appareil produit aussi du bruit, des mesures acoustiques par un expert ou un acousticien complètent le dossier, sur le modèle de l’expertise qui, dans l’affaire aixoise, a relevé un dépassement de l’émergence admise la nuit, fenêtre fermée. Sans ces pièces, le trouble reste une affirmation ; avec elles, il devient un fait.

Vient ensuite la phase amiable, qui n’est pas une simple politesse : un courrier précis, décrivant l’écoulement, rappelant l’obligation de le faire cesser et fixant un délai raisonnable de mise en conformité, constitue plus tard la preuve que le voisin a été mis en demeure et que l’auteur de l’écoulement a persisté en connaissance de cause. En copropriété, le syndic doit être alerté en parallèle, car il est le gardien des parties communes et l’interlocuteur naturel pour faire respecter le règlement et les autorisations votées. Si l’écoulement souille une façade ou une cour commune, le syndicat des copropriétaires peut agir lui-même, comme il l’a fait à Paris en obtenant la dépose de l’appareil et une provision pour son préjudice matériel.

En cas d’échec, la voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile). C’est sur ce fondement que les tribunaux de Lyon, de Versailles et de Paris ont ordonné en 2025 et 2026 la suppression du tuyau ou la dépose de l’appareil, avec des astreintes de 80 à 100 euros par jour de retard. Le référé ne tranche pas définitivement le fond du droit, mais il fait cesser le trouble sans attendre l’issue d’un procès au long cours, et les provisions qu’il accorde — 200 euros à Lyon, 2 469,20 euros à Paris — donnent une première mesure du préjudice.

Une nuance importante tempère toutefois l’idée que le juge ordonnerait toujours le démontage. Dans l’affaire aixoise, le premier juge avait ordonné l’enlèvement du matériel de climatisation sous astreinte de 25 euros par jour ; la cour d’appel a infirmé ce chef et débouté les voisins de leur demande d’enlèvement, tout en condamnant la société propriétaire à leur verser « une somme de 2600,00 euros complémentaire en réparation du préjudice de jouissance subi de 2018 à 2020 » (CA Aix-en-Provence, 3 juillet 2025, n° 19/04623), outre 4 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens d’appel. Autrement dit, le trouble était bien caractérisé par les mesures, mais la cour a préféré l’indemnisation à la suppression, sans doute parce que l’installation, posée sur la toiture de la copropriété, pouvait être conservée moyennant compensation. Le voisin doit donc calibrer sa demande : exiger la fin de l’écoulement est presque toujours fondé, exiger le démontage complet de l’appareil suppose de démontrer qu’aucune mise en conformité — déplacement du rejet, bac, pompe de relevage, écran — ne suffirait.

B. Chiffrer le préjudice et verrouiller l’avenir

Les montants alloués dans les décisions récentes dessinent une échelle réaliste. Pour un simple tuyau qui déverse des condensats dans une cour, le juge lyonnais a accordé 200 euros de provision et 1 000 euros au titre des frais de procédure ; pour un climatiseur bruyant subi pendant trois ans, la cour aixoise a alloué 2 600 euros de préjudice de jouissance et 4 000 euros de frais ; à Paris, le syndicat a obtenu 2 469,20 euros de provision pour son préjudice matériel et 2 000 euros de frais. Ces chiffres ne sont pas des barèmes : le préjudice de jouissance se prouve par la durée, l’intensité et la gêne concrète — impossibilité d’utiliser une terrasse, traces sur une façade, humidité dans une cave — et les frais d’expertise ou de constat s’y ajoutent lorsqu’ils sont justifiés. Le voisin qui chiffre sa demande jour par jour, été par été, se donne les moyens d’obtenir une indemnisation proportionnée au trouble réellement subi.

Reste une question que posent souvent les propriétaires d’installations anciennes : l’écoulement qui dure depuis des années peut-il être devenu un droit ? Le Code civil admet que certaines servitudes s’acquièrent par l’usage prolongé : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. » (article 690 du Code civil). La cour d’appel de Nancy, le 12 mars 2026, a appliqué ce mécanisme à des eaux de pluie de toiture de garage qui se déversaient chez le voisin, en examinant si une servitude de déversement avait pu se prescrire par trente ans de possession (CA Nancy, 12 mars 2026, n° 25/00263). Mais attention à ne pas en déduire plus que ce que les juges ont dit : cette décision porte sur des eaux pluviales de toiture, pas sur le tuyau d’un climatiseur, et aucune des décisions consultées dans le cadre de cet article ne reconnaît une servitude de trente ans au profit d’un rejet de condensats. Pour un tuyau apparent posé il y a longtemps, la discussion reste ouverte et dépendra des titres, de la date de pose et de la preuve d’une possession continue ; pour une installation récente, l’argument est tout simplement indisponible. En cas de doute, l’examen des actes de vente, du règlement de copropriété et des autorisations successives s’impose avant d’invoquer ou de contester une prescription.

Côté prévention, la mise en conformité technique coûte presque toujours moins cher qu’un procès. Le propriétaire de l’appareil doit d’abord vérifier son titre : règlement de copropriété, résolution d’assemblée, arrêté municipal éventuel sur l’aspect extérieur. Ensuite, il fait reprendre le rejet par un professionnel : tracé avec pente suffisante vers un point d’évacuation autorisé — jamais vers le fonds voisin ni, sans autorisation, vers une partie commune —, siphon adapté, pompe de relevage si nécessaire, bac tampon vidé régulièrement en solution d’attente. Le devis et les photographies après travaux constituent la preuve de la bonne foi, utile si le voisin maintient ses demandes malgré la fin de l’écoulement. Enfin, lorsque l’appareil est en location, bailleur et locataire ont intérêt à écrire qui entretient l’installation et son évacuation, car le contrat signé primera sur toute analyse générale en cas de litige entre eux.

À Paris et en Île-de-France, où les cours communes sont étroites et les façades sur rue strictement contrôlées, ces litiges se règlent le plus souvent devant le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, comme l’illustrent les ordonnances parisiennes de 2024 à 2026 citées dans cet article. La mise en demeure préalable gagne à mentionner précisément le point de rejet contesté, la date du constat et le texte invoqué, car le juge des référés apprécie la persistance du trouble après avertissement. Conserver l’accusé de réception de ce courrier, la réponse éventuelle du syndic et les photographies datées forme un dossier complet qui accélère l’audience et crédibilise la demande d’astreinte.

En somme, le filet d’eau du climatiseur obéit à une règle simple dont les tribunaux tirent des conséquences sévères : l’eau produite par votre équipement doit rester chez vous. Le voisin qui la reçoit dispose d’un arsenal gradué — constat, mise en demeure, syndic, référé, indemnisation — que les décisions de 2025 et 2026 illustrent avec des montants et des astreintes dissuasifs. Et le propriétaire avisé, plutôt que de plaider le goutte-à-goutte, fait voter son installation en assemblée générale quand elle touche aux parties communes, traite le rejet des condensats comme une partie intégrante du chantier, et conserve chaque autorisation, chaque devis et chaque photographie. L’été suivant n’en sera que plus frais, pour tout le monde.