Le 31 juillet 2019, deux vendeurs promettent de vendre leur immeuble à une acquéreuse, sous condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt au plus tard le 21 octobre 2019, échéance ensuite prorogée jusqu’au 8 décembre suivant à la demande de la bénéficiaire, selon l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La vente ne se réalise pas. L’acquéreuse, qui avait versé 73 750 euros en l’étude du notaire à valoir sur une indemnité d’immobilisation de 147 500 euros, assigne les vendeurs pour faire constater la caducité de la promesse et récupérer la somme séquestrée, tandis que les vendeurs réclament à titre reconventionnel l’indemnité et des dommages-intérêts. La cour d’appel de Paris, le 16 février 2024, donne raison à l’acquéreuse sur les deux points. La Cour de cassation casse l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Versailles. Deux enseignements structurent cette cassation : une demande de prêt à un taux inférieur au taux maximal stipulé ne remplit pas la condition suspensive, et la cour d’appel aurait dû vérifier si la demande de prorogation présentée sans révéler trois refus de crédit déjà notifiés constituait un manquement à la bonne foi. Cet article explique ce que cette décision change pour les acquéreurs qui sollicitent un délai supplémentaire, pour les vendeurs qui acceptent de proroger, et pour la rédaction des clauses de financement.
I. Demander une prorogation du délai de prêt sans révéler les refus déjà reçus : la bonne foi sanctionne-t-elle l’acquéreur ?
A. Prorogation du délai de condition suspensive : comment prouver sa bonne foi et quels refus de prêt révéler ?
La promesse de vente litigieuse prévoyait une condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt au plus tard le 21 octobre 2019, puis les parties ont accepté une prorogation jusqu’au 8 décembre suivant, selon les constatations reprises par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). Au moment de solliciter cette prorogation, la bénéficiaire avait déjà reçu trois refus de crédit dans le délai initialement convenu, sans en informer les vendeurs. Les vendeurs soutenaient que ce silence les avait conduits à accepter un délai supplémentaire inutile, et demandaient des dommages-intérêts pour les préjudices moral et financier subis en raison de cette prorogation. La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que la preuve d’une faute n’était pas rapportée, dès lors que, selon ses propres termes repris par la Cour de cassation, « la promesse de vente ne lui imposait pas de communiquer les refus de prêts au fur et à mesure des réponses des établissements bancaires » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La troisième chambre civile censure ce raisonnement sur le fondement de l’article 1104 du code civil, dont le texte dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (article 1104 du code civil).
La réponse de la Cour tient en une phrase que tout rédacteur d’avant-contrat devrait relire avant de faire signer un avenant de prorogation : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si en sollicitant une prorogation du délai de réalisation de la condition d’obtention d’un prêt sans informer les promettants des refus de prêt notifiés dans le délai initialement convenu, la bénéficiaire n’avait pas manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi la promesse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La cassation est prononcée pour défaut de base légale, ce qui signifie que la cour d’appel de renvoi devra procéder à cette recherche : la bénéficiaire savait-elle déjà que le financement était compromis lorsqu’elle a demandé du temps, et les vendeurs auraient-ils refusé la prorogation s’ils avaient connu ces refus ? Si la réponse aux deux questions est positive, le manquement à la bonne foi ouvre droit à des dommages-intérêts au profit des vendeurs, indépendamment du sort de l’indemnité d’immobilisation. La portée pratique est directe : la bonne foi fait naître une obligation d’information qui ne figure dans aucun article de la promesse, dès lors que l’information tue est de nature à modifier la décision du cocontractant d’accorder un délai supplémentaire.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui impose à l’acquéreur une diligence active et documentée pendant toute la période de réalisation de la condition. Le 28 mai 2026, la même chambre a cassé un arrêt qui ordonnait la restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs sans vérifier un élément nouveau déterminant : selon une attestation notariée du 15 juin 2020, les parents de l’une des acquéreuses lui avaient fait donation de la moitié indivise de la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 380 000 euros afin de faciliter l’octroi d’un prêt, et la cour d’appel n’avait pas recherché « si les acquéreurs avaient fait état de cet élément nouveau auprès des organismes bancaires qu’ils avaient sollicités » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-17.991). La logique est symétrique à celle du 25 juin 2026 : l’acquéreur doit exploiter loyalement les évolutions favorables de sa situation en les portant à la connaissance des banques, comme il doit porter à la connaissance des vendeurs les évolutions défavorables déjà acquises lorsqu’il leur demande un effort supplémentaire. Dans les deux cas, la Cour sanctionne une cour d’appel qui s’est contentée de constater des démarches formelles sans examiner leur loyauté substantielle au regard de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil pour l’arrêt du 28 mai 2026, dont le texte dispose : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. » (article 1304-3 du code civil).
Pour l’acquéreur qui envisage de demander une prorogation, la méthode qui découle de ces deux arrêts tient en quatre réflexes. D’abord, joindre à la demande de prorogation la copie des refus déjà reçus et des demandes en cours, avec leurs caractéristiques exactes, plutôt qu’une simple lettre qui annonce que les démarches se poursuivent. Ensuite, décrire par écrit les démarches nouvelles que le délai supplémentaire doit permettre : nouvel établissement sollicité, attente d’une renégociation, pièce complémentaire promise par la banque. Puis, conserver la preuve de chaque dépôt de dossier, de chaque relance et de chaque réponse, car la cour d’appel de renvoi examinera pièce par pièce si les demandes étaient conformes aux stipulations de la promesse. Enfin, ne jamais présenter comme une simple formalité une prorogation dont on sait déjà qu’elle ne servira à rien : c’est précisément ce décalage entre le discours tenu aux vendeurs et la réalité connue de l’acquéreur que la Cour de cassation demande aux juges du fond de scruter. Pour le vendeur, le réflexe symétrique consiste à subordonner par écrit son accord de prorogation à la communication préalable de l’état exact des démarches, et à faire constater dans l’avenant les refus déjà notifiés et les engagements nouveaux de l’acquéreur : cet écrit servira ensuite de base à la demande de dommages-intérêts si la vente échoue et que le silence est établi.
B. Indemnité d’immobilisation de 147 500 euros : qui garde le séquestre quand la vente échoue ?
La bénéficiaire avait versé 73 750 euros en l’étude du notaire, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation fixée à 147 500 euros, et elle en demandait la restitution en soutenant que la promesse était devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive, selon l’exposé des faits repris par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). Les vendeurs réclamaient au contraire le paiement de l’intégralité de l’indemnité, en soutenant que la condition devait être réputée accomplie parce que l’acquéreuse en avait empêché la réalisation en sollicitant des prêts non conformes aux stipulations contractuelles. La cour d’appel avait prononcé la caducité de la promesse, rejeté la demande d’indemnité et même condamné les vendeurs à des dommages-intérêts au profit de l’acquéreuse pour son préjudice financier. La cassation efface l’ensemble de ce dispositif : l’arrêt est cassé « en toutes ses dispositions » et les parties sont remises « dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt », avec renvoi devant la cour d’appel de Versailles (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). Le séquestre reste donc litigieux jusqu’à la décision de la cour de renvoi, qui devra trancher à nouveau la conformité des demandes de prêt et la loyauté de la prorogation.
La promesse unilatérale de vente, définie par le code civil comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés » (article 1124 du code civil), réserve en général au promettant une indemnité d’immobilisation qui rémunère le retrait du bien du marché pendant la période d’option. Lorsque la condition suspensive défaille sans faute de l’acquéreur, la promesse devient caduque et la somme séquestrée est restituée ; lorsque l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition, la condition est réputée accomplie et l’indemnité reste acquise au vendeur. La question de savoir qui garde le séquestre dépend donc entièrement de l’analyse de la conformité et de la loyauté des demandes de financement, et c’est pourquoi les lecteurs qui s’interrogent plus largement sur le sort de l’indemnité quand l’acheteur se désiste trouveront un exposé d’ensemble dans notre décryptage consacré à cette question (promesse de vente : l’acheteur se désiste, qui garde l’indemnité d’immobilisation). Le présent article se concentre sur le cas particulier jugé le 25 juin 2026 : l’acquéreur qui demande du temps en taisant les refus déjà essuyés ne peut plus invoquer paisiblement la caducité, car la cour de renvoi devra examiner si ce silence constitue un manquement à la bonne foi de nature à justifier des dommages-intérêts, et si les demandes à taux réduit caractérisent un empêchement fautif de nature à faire réputer la condition accomplie.
Un arrêt du 21 décembre 2023 éclaire le versant vendeur de cette symétrie : dans cette affaire, les bénéficiaires d’une promesse avaient renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et s’étaient engagés à payer le prix et les frais avant la réitération par acte authentique, mais la cour d’appel les avait condamnés à une indemnité d’immobilisation de 65 000 euros au motif que la levée d’option était irrégulière. La Cour de cassation rappelle d’abord que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil), puis censure la condamnation sur le double fondement des articles 1103 et 1104 : « Aux termes du premier de ces textes, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon le second, ils doivent être exécutés de bonne foi. » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-21.355). La Cour juge que les vendeurs qui s’opposaient eux-mêmes à la réitération de la vente ne pouvaient prétendre à une indemnité dont ils avaient provoqué la condition d’application, alors que la promesse stipulait que l’indemnité ne serait pas acquise si la non-réalisation était imputable au promettant. La leçon vaut pour les deux camps : le vendeur qui bloque la réitération perd l’indemnité malgré une levée d’option formellement irrégulière, comme l’acquéreur qui sollicite des prêts non conformes ou tait ses refus risque de la devoir malgré une défaillance apparente de la condition. Dans les deux hypothèses, le juge recherche qui a réellement empêché la vente, au-delà des apparences procédurales.
II. Condition suspensive d’obtention du prêt : quand la condition est-elle réputée accomplie et la vente forcée ?
A. Demande de prêt à un taux inférieur au taux maximal : la condition est-elle remplie ou artificiellement empêchée ?
La promesse du 31 juillet 2019 subordonnait la vente à l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 1 475 000 euros, d’une durée maximale de vingt-cinq ans, au taux nominal maximal de 1,75 % l’an, et elle stipulait expressément que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil », selon le moyen repris dans l’arrêt (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). L’acquéreuse avait sollicité deux prêts de 1 475 000 euros sur 300 mois, mais au taux nominal de 1,30 %, et elle justifiait de deux refus sur ces demandes. La cour d’appel avait estimé ces demandes conformes, au motif que le taux de 1,30 % n’était « pas hors de proportion » avec le maximum de 1,75 %, la promesse ne prévoyant aucun taux minimum, selon les motifs repris par la Cour de cassation : « la bénéficiaire justifie de deux refus de prêt sur des demandes conformes aux stipulations de la promesse, dès lors que le taux de 1,30 % figurant sur ces demandes n’est pas hors de proportion avec le taux maximum de 1,75 % stipulé par la promesse, qui ne prévoyait pas de taux minimum » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La troisième chambre civile casse cette analyse : « En statuant ainsi, tout en constatant que la bénéficiaire avait sollicité deux prêts à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137).
Le raisonnement peut surprendre l’emprunteur profane, pour qui demander moins cher que le plafond semble plus vertueux : en matière de condition suspensive, la conformité ne se mesure pas à l’avantage économique, mais à la fidélité aux caractéristiques stipulées. Solliciter un taux sensiblement inférieur au taux maximal revient à solliciter un autre crédit que celui que les parties avaient prévu, avec un risque de refus plus élevé ou une instruction différente, et la clause de réalisation fictive convenue par les parties attache à cette non-conformité la sanction de l’article 1304-3. La Cour ne dit pas que tout écart minime sur le taux emporte la sanction ; elle juge qu’en l’espèce, la cour d’appel ne pouvait pas constater à la fois que les demandes étaient à un taux « inférieur aux conditions prévues au contrat » et qu’elles étaient conformes. La cour de renvoi devra donc examiner chaque demande de prêt ligne par ligne : montant, durée et taux confrontés aux stipulations exactes de la promesse, sans appliquer un test de « disproportion » inventé par les juges d’appel. Pour les acquéreurs, la consigne est simple : recopier dans chaque dossier de demande les caractéristiques maximales de la promesse, sans chercher à obtenir mieux que le plafond convenu, et conserver les récépissés de dépôt qui prouvent cette conformité. Pour les vendeurs et leurs notaires, la consigne consiste à stipuler avec précision le montant, la durée et le taux, à prévoir expressément la clause de réalisation fictive en cas de demande non conforme, et à exiger la production des offres ou refus avec leurs caractéristiques pour contrôler cette conformité avant d’accepter toute prorogation.
La sanction de la réalisation fictive ne joue toutefois que contre le débiteur obligé sous condition qui a empêché l’accomplissement, comme l’a précisé la même chambre le 24 septembre 2026 dans un arrêt de rejet qui borne strictement le mécanisme : « Il en résulte que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie, au sens de l’article 1304-3 de ce code, qu’à titre de sanction contre le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement, sans préjudice d’une éventuelle action en réparation de ce dernier, lorsque c’est le créancier qui en a provoqué la défaillance. » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2026, n° 24-16.732). Dans cette affaire, la condition tenait à l’acceptation par des crédit-bailleurs de la levée d’une option de crédit-bail, et la Cour approuve les juges d’appel d’avoir refusé la réalisation fictive au motif que la défaillance provenait de l’acquéreur, qui n’était pas le débiteur obligé sous cette condition. La Cour replace au passage les textes qui encadrent la période d’attente : avant l’accomplissement, « le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation » (article 1304-5 du code civil), et en cas de défaillance de la condition suspensive, « l’obligation est réputée n’avoir jamais existé », selon l’article 1304-6 dont le texte complet figure sur le site officiel (article 1304-6 du code civil). Appliquée à la promesse de vente sous condition de prêt, cette grille signifie que l’acquéreur, débiteur du prix sous condition, ne peut pas provoquer lui-même l’échec du financement par des demandes volontairement non conformes puis réclamer la restitution du séquestre comme si la condition avait loyalement défailli. Mais elle signifie aussi que le vendeur, créancier du prix, ne peut pas invoquer la réalisation fictive lorsque c’est son propre comportement qui a fait échouer la vente, comme dans l’affaire du 21 décembre 2023 où les promettants s’opposaient à la réitération.
B. À Paris et en Île-de-France : proroger, prouver et contester la condition de prêt devant le tribunal judiciaire
À Paris et en Île-de-France, les promesses de vente d’appartements et de maisons portent souvent sur des montants proches ou supérieurs au million d’euros, avec des indemnités d’immobilisation de 5 à 10 % du prix qui représentent des sommes considérables : 73 750 euros versés et 147 500 euros stipulés dans l’affaire jugée le 25 juin 2026, selon les montants constatés par l’arrêt (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La juridiction compétente pour trancher le litige sur la restitution ou l’attribution de l’indemnité est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec appel devant la cour d’appel de Paris pour les promesses parisiennes, comme le montre la procédure initiale jugée par cette cour le 16 février 2024, puis renvoi devant la cour d’appel de Versailles après cassation, selon le dispositif de l’arrêt (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). Concrètement, le dossier parisien qui veut éviter le sort de l’acquéreuse censurée doit réunir trois pochettes : la pochette bancaire avec chaque demande de prêt, ses caractéristiques chiffrées et chaque refus daté ; la pochette de la prorogation avec la demande écrite, l’état des démarches joint à cette demande et l’avenant signé ; la pochette notariale avec l’acte authentique de promesse, le reçu du séquestre et les échanges avec l’étude. Le notaire parisien, dépositaire du séquestre, ne libère les fonds qu’avec l’accord des deux parties ou une décision de justice : tant que le désaccord persiste, la somme reste bloquée, ce qui donne au vendeur un levier de négociation et à l’acquéreur une raison de constituer vite un dossier de conformité irréprochable.
La spécificité francilienne tient aussi à la rédaction des clauses de financement par les études parisiennes, souvent plus détaillées qu’en province : montant maximal, durée maximale, taux maximal, nombre minimum d’établissements à solliciter, obligation de dépôt dans un délai court après la promesse, clause de réalisation fictive calquée sur l’article 1304-3. Chaque stipulation devient un point de contrôle pour le juge, qui vérifiera si l’acquéreur a déposé ses dossiers dans le délai contractuel, auprès d’établissements sérieux, avec des caractéristiques conformes, et s’il a informé le vendeur avant de demander un délai supplémentaire. Les acquéreurs franciliens ont intérêt à solliciter au moins deux établissements distincts dès les premières semaines, à exiger de chaque banque un refus écrit motivé et chiffré plutôt qu’un refus oral, et à transmettre ces refus au notaire au fur et à mesure, même quand la promesse ne l’impose pas expressément : l’arrêt du 25 juin 2026 montre que le silence, même contractuellement autorisé, peut devenir une déloyauté sanctionnée. Les vendeurs franciliens ont intérêt à faire insérer dans l’avenant de prorogation un tableau récapitulatif des demandes déjà formées et des refus déjà reçus, signé par l’acquéreur, avec l’engagement de déposer telles demandes nouvelles avant telle date butoir convenue entre les parties et constatée dans l’avenant : ce tableau transforme une prorogation informelle en un calendrier contrôlable, et il fournit au tribunal la base factuelle pour apprécier la bonne foi sans reconstituer après coup un historique contesté.
Conclusion
L’arrêt du 25 juin 2026 fixe deux règles simples que les praticiens retiendront ensemble : une demande de prêt à un taux inférieur aux conditions stipulées n’est pas une demande conforme, et solliciter une prorogation en taisant les refus déjà reçus expose à une sanction pour manquement à la bonne foi, selon les deux moyens accueillis par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La conformité se juge à la fidélité aux caractéristiques convenues, non à l’avantage apparent du taux obtenu, et la loyauté impose de révéler au vendeur les refus déjà essuyés dès lors qu’on lui demande un délai supplémentaire dont ces refus conditionnent l’utilité. Les arrêts des 28 mai et 24 septembre 2026 complètent le tableau en rappelant que l’acquéreur doit exploiter les éléments nouveaux favorables auprès des banques et que la réalisation fictive ne sanctionne que le débiteur qui a lui-même empêché l’accomplissement (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-17.991 ; Cass. 3e civ., 24 septembre 2026, n° 24-16.732), tandis que l’arrêt du 21 décembre 2023 rappelle que le vendeur qui bloque lui-même la réitération ne peut pas conserver l’indemnité (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-21.355). Pour les promesses en cours, la vérification immédiate consiste à relire les caractéristiques de financement stipulées, à rapprocher chaque demande et chaque refus de ces stipulations, et à régulariser par écrit toute prorogation avec un état complet des démarches : c’est cet écrit, ou son absence, que la cour d’appel de Versailles examinera en premier dans l’affaire renvoyée, et que tout tribunal judiciaire examinera dans les affaires suivantes.