En octobre 2026, les compromis et les promesses de vente se signent dans un marché du crédit qui reste exigeant : selon le baromètre baromètre CAFPI d’octobre 2026, les taux moyens s’établissent à 3,30 % sur 15 ans et 3,51 % sur 20 ans, quand les meilleurs dossiers obtiennent 3,03 % sur 15 ans. Chaque semaine, des acquéreurs versent un séquestre ou une indemnité d’immobilisation chez le notaire, puis le doute s’installe : le prêt sera-t-il accordé, le bien présente-t-il un défaut caché, la situation familiale permet-elle encore d’acheter ? Quand l’acheteur annonce qu’il se désiste, la même question revient des deux côtés de la table : qui garde l’argent ? Le vendeur peut-il conserver l’indemnité d’immobilisation, ou doit-il la rendre ? L’acheteur peut-il récupérer son acompte, et à quelles conditions ? Deux arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendus le 16 janvier 2025 et le 5 février 2026, apportent des réponses nettes qui renouvellent la pratique : l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale et le juge ne peut pas la réduire, mais l’acheteur dont le prêt est refusé sans faute de sa part récupère les fonds consignés. Cet article expose, pas à pas, les sorties possibles après la signature d’une promesse, les textes applicables et les pièces à réunir pour obtenir gain de cause, à Paris comme ailleurs en Île-de-France.
I. L’acheteur peut-il se désister sans perdre d’argent après la promesse ?
La promesse de vente, qu’elle soit synallagmatique comme le compromis ou unilatérale, engage dès sa signature. Pourtant, le droit organise plusieurs portes de sortie sans pénalité pour l’acquéreur non professionnel, à condition d’agir dans les délais et dans les formes. Les connaître dans l’ordre chronologique permet de ne payer que lorsque c’est véritablement dû.
A. La rétractation de dix jours et l’interdiction de tout versement avant son expiration
La première porte de sortie est le droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel. L’article L. 271-1 dispose que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Pendant ces dix jours, l’acheteur peut renoncer à la vente sans avoir à donner le moindre motif et sans pénalité : une simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception, suffit. Le point de départ du délai mérite une attention particulière : il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, et non du jour de la signature chez l’agent immobilier ou au cabinet du notaire. Lorsque l’acte a été remis en mains propres par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente, le délai court à compter du lendemain de cette remise, attestée selon des modalités fixées par décret.
Ce droit de repentir s’accompagne d’une protection financière directe. L’article L. 271-2 prévoit que « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation ». Concrètement, ni le vendeur, ni l’agent immobilier, ni même le notaire ne peuvent encaisser le moindre euro avant la fin des dix jours, sauf dans les cas particuliers des ventes d’immeubles neufs ou des contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire, pour lesquels des dispositions expresses prévoient un régime propre. Si un versement a été convenu pour une date postérieure à l’expiration du délai, l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise des sommes à la date convenue. Tout versement exigé ou reçu pendant le délai est donc irrégulier, et l’acquéreur qui s’est rétracté dans les temps doit être intégralement remboursé.
Le même article L. 271-1 organise un mécanisme voisin pour l’hypothèse où aucun avant-contrat n’a précédé l’acte définitif : lorsque le contrat authentique n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ni d’une promesse, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte, et « En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours ». Le notaire qui ferait signer l’acte pendant ce délai commettrait une faute, et l’acte pourrait être remis en cause. Dans la pratique parisienne, où les calendriers sont serrés et où vendeurs et acquéreurs souhaitent aller vite, ce délai de réflexion constitue une garantie à ne jamais sacrifier : il permet de faire relire le projet d’acte, de vérifier les diagnostics, le règlement de copropriété et l’état hypothécaire avant de s’engager définitivement.
Passé le délai de dix jours sans rétractation, l’avant-contrat produit ses pleins effets. La vente elle-même obéit alors aux règles du code civil : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé », énonce l’article 1582. Et l’article 1583 : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Pour le compromis synallagmatique, l’article 1589 du code civil précise que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Autrement dit, après l’expiration du délai de rétractation, chacune des parties est en principe tenue d’aller jusqu’à l’acte authentique, et celle qui refuse s’expose à une condamnation à réaliser la vente ou à payer des dommages et intérêts. Les conditions suspensives stipulées dans l’acte, au premier rang desquelles la condition d’obtention du prêt, et les sommes versées à titre d’arrhes ou d’indemnité d’immobilisation, tempèrent cette rigueur : tout l’enjeu contentieux se déplace alors vers la qualification exacte de ces sommes et vers la preuve de la défaillance de la condition.
B. Les arrhes qui permettent de se dédire et l’acompte qui engage
Toutes les sommes versées lors d’une promesse n’ont pas la même nature, et cette distinction commande largement le sort de l’argent en cas de désistement. L’article 1590 attache aux arrhes un régime de dédit mutuel : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. » Lorsque l’acte qualifie expressément la somme de départ d’arrhes, l’acheteur peut donc renoncer à la vente en abandonnant les arrhes, et le vendeur qui renonce doit restituer le double. Ce régime du dédit reste toutefois l’exception dans les ventes immobilières parisiennes : la plupart des compromis et des promesses parlent d’acompte, de dépôt de garantie ou de séquestre, versés à valoir sur le prix. L’acompte n’ouvre aucun droit au dédit : il s’impute sur le prix en cas de réalisation de la vente, et il reste acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts en cas de défaillance fautive de l’acheteur, sauf application d’une clause pénale ou d’une condition suspensive.
Dans la promesse unilatérale de vente, la somme versée porte le plus souvent le nom d’indemnité d’immobilisation. Sa fonction est différente : elle rémunère l’exclusivité que le promettant accorde au bénéficiaire pendant le délai d’option, c’est-à-dire le fait de retirer le bien du marché et de renoncer à toute autre proposition pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois. L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Si le bénéficiaire lève l’option dans le délai, la vente se réalise et l’indemnité s’impute généralement sur le prix. S’il laisse expirer le délai sans lever l’option, l’indemnité reste en principe acquise au promettant, qui a immobilisé son bien. La question qui a longtemps divisé les juridictions est de savoir si le juge peut réduire cette indemnité lorsqu’elle paraît excessive, comme il peut le faire pour une clause pénale. L’arrêt du 16 janvier 2025 tranche ce débat, comme on le verra dans la seconde partie.
En pratique, la première vérification à opérer après un désistement consiste donc à relire le mot exact employé par l’acte : arrhes, acompte, dépôt de garantie, séquestre ou indemnité d’immobilisation. La deuxième vérification porte sur le bénéficiaire des fonds : les sommes sont le plus souvent consignées entre les mains du notaire, qui ne peut les libérer qu’avec l’accord des deux parties ou sur présentation d’une décision de justice. Le notaire n’est pas juge du litige : face à des instructions contradictoires du vendeur et de l’acheteur, il conserve les fonds et invite les parties à s’accorder ou à saisir le tribunal. La troisième vérification porte sur les délais : la rétractation de dix jours est-elle expirée, le délai d’option de la promesse unilatérale est-il dépassé, la condition suspensive de prêt est-elle arrivée à son terme ? Chacune de ces dates fait basculer le dossier d’un régime à un autre. Les acquéreurs qui hésitent après la signature ont donc intérêt à faire dater précisément chaque étape par lettre recommandée avec accusé de réception, et à conserver la preuve de la date de première présentation de la notification, car c’est elle qui fait courir le délai de dix jours.
II. Quand le vendeur garde l’argent et quand il doit le rendre : les enseignements des arrêts de 2025 et 2026
Deux décisions récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation éclairent les deux situations les plus fréquentes : l’acheteur qui se désiste sans motif lié au prêt, et l’acheteur dont le financement est refusé malgré des démarches sérieuses. Dans le premier cas, le vendeur conserve l’indemnité ; dans le second, il doit rendre les fonds. La ligne de partage tient à la cause du désistement et à la preuve rapportée par chacune des parties.
A. Le désistement sans motif : l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité que le juge ne réduit pas
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 janvier 2025, sur le pourvoi numéro 23-23.378 formé contre un arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 21 juillet 2023, pose une règle claire. Dans cette affaire, des promettants avaient consenti par acte notarié du 30 septembre 2019 une promesse unilatérale de vente expirant le 16 décembre 2019 et stipulant une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros. La vente ne s’étant pas réalisée, les promettants avaient mis les bénéficiaires en demeure de payer l’indemnité par lettre recommandée du 12 février 2020, puis les avaient assignés. Les bénéficiaires demandaient la requalification de l’indemnité en clause pénale révisable par le juge, afin d’en obtenir la réduction. La cour d’appel de Grenoble avait refusé cette requalification et condamné les bénéficiaires à payer 80 000 euros, outre 1 820 euros de dommages et intérêts. La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel : après avoir rappelé les stipulations claires et précises de la promesse relatives au sort de l’indemnité d’immobilisation, les juges du fond ont retenu, sans dénaturer l’acte, « que, ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, celle-ci, qui ne constituait pas une clause pénale, ne pouvait être réduite par le juge ». La décision est publiée sous le numéro de pourvoi 23-23.378 et consultable sur le site officiel de la Cour de cassation à l’adresse suivante : arrêt du 16 janvier 2025, troisième chambre civile, pourvoi numéro 23-23.378.
La portée de cette solution est considérable pour les vendeurs comme pour les acquéreurs. D’un côté, l’indemnité d’immobilisation librement convenue ne peut pas être réduite par le juge, même si son montant paraît élevé au regard du prix de vente : elle n’est pas la sanction d’une inexécution, mais la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant le délai d’option. Le contraste avec la clause pénale est net : l’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts », le juge « peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Ce pouvoir modérateur ne s’applique pas à l’indemnité d’immobilisation, précisément parce qu’elle ne sanctionne pas un manquement mais rémunère un service, l’exclusivité. D’un autre côté, cette protection du vendeur suppose que la promesse soit rédigée avec précision : dans l’affaire jugée en 2025, l’acte prévoyait expressément que la somme resterait acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, et la Cour a relevé que la possibilité laissée aux promettants de renoncer à la promesse en l’absence de versement du dépôt de garantie « ne faisait pas obstacle au paiement de l’indemnité d’immobilisation ».
L’arrêt apporte une seconde précision utile aux acquéreurs qui tardent : la rétractation invoquée par les bénéficiaires était « inefficace dès lors qu’elle était tardive par rapport au délai contractuellement imparti ». Autrement dit, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale qui laisse passer le délai d’option ne peut plus se rétracter utilement après coup : il perd le bénéfice de la promesse et doit l’indemnité. Ce rappel rejoint la lettre de l’article 1124 du code civil, qui n’accorde le droit d’opter que pendant le temps laissé au bénéficiaire. Les acquéreurs qui souhaitent renoncer à une promesse unilatérale doivent donc le faire avant l’expiration du délai d’option, par écrit et dans les formes prévues à l’acte, et conserver la preuve de l’envoi et de la réception. Passé ce délai, toute contestation sur le montant de l’indemnité se heurtera à la jurisprudence du 16 janvier 2025, et les chances d’obtenir une réduction judiciaire sont désormais minces lorsque l’acte qualifie clairement la somme d’indemnité d’immobilisation forfaitaire.
Pour les compromis synallagmatiques, où les deux parties sont engagées dès la signature en vertu de la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente en cas de consentement réciproque sur la chose et sur le prix, le désistement pur et simple de l’acheteur expose ce dernier à une action en réalisation forcée de la vente ou en paiement de la clause pénale stipulée à l’acte, généralement fixée à 10 % du prix. La clause pénale du compromis, elle, reste soumise au pouvoir modérateur du juge de l’article 1231-5. D’où l’importance, pour l’acquéreur qui pressent une difficulté de financement, de ne pas se contenter de ne plus donner de nouvelles : le silence puis l’abstention au rendez-vous de signature de l’acte authentique constituent une inexécution qui fait courir la clause pénale, alors que la mise en œuvre rapide et documentée de la condition suspensive de prêt permet de sortir du compromis sans pénalité, comme l’illustre l’arrêt du 5 février 2026 examiné ci-après.
B. Le prêt refusé sans faute de l’acheteur : la restitution des fonds et la marche à suivre à Paris
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 février 2026, sur le pourvoi numéro 23-21.386 formé contre un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 29 juin 2023, concerne la situation inverse : des acquéreurs dont le prêt a été refusé et qui réclament la restitution des fonds consignés. Dans cette affaire, une promettante avait promis de vendre par acte authentique du 19 avril 2019, sous la condition suspensive d’obtention de deux prêts, un groupe d’immeubles avec parcelles de terre, étangs et bois au prix de 2 430 000 euros. Les bénéficiaires avaient consigné une somme entre les mains du notaire à valoir sur l’indemnité d’immobilisation. Mis en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, ils avaient sollicité la restitution des fonds. La promettante, leur imputant la défaillance de la condition, les avait assignés en paiement de l’indemnité et en réparation de ses préjudices. La cour d’appel d’Amiens avait ordonné la restitution des fonds aux acquéreurs et rejeté les demandes de la vendeuse. La Cour de cassation rejette le pourvoi de la promettante et valide ce raisonnement : « la cour d’appel en a exactement déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que les bénéficiaires, qui n’étaient pas responsables de la défaillance de la condition suspensive, devaient recouvrer les fonds remis au notaire ». La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation : arrêt du 5 février 2026, troisième chambre civile, pourvoi numéro 23-21.386.
Trois enseignements concrets se dégagent de cet arrêt pour les acquéreurs dont le prêt est refusé. Le premier tient à la preuve des démarches : les bénéficiaires avaient produit en cause d’appel deux demandes de prêts déposées le 26 avril 2019 auprès de deux établissements bancaires, le Crédit agricole et le LCL, dont la cour d’appel a souverainement constaté qu’elles répondaient aux caractéristiques contractuelles, ainsi que les refus opposés par ces banques. La Cour de cassation approuve cette analyse et précise que « la production par les bénéficiaires, au soutien de leur demande de restitution des fonds consignés, des éléments relatifs aux demandes de prêt et aux refus qui leur avaient été opposés, n’était enfermée dans aucun délai ». Autrement dit, l’acheteur peut produire les justificatifs de ses demandes et des refus bancaires même après la mise en demeure, y compris pour la première fois en cause d’appel, dès lors que l’acte ne fixe aucun délai contractuel pour cette justification. En pratique, cela signifie qu’un acquéreur qui reçoit une mise en demeure du notaire ne doit pas considérer la partie comme perdue : il peut encore réunir les attestations de dépôt et les lettres de refus et les produire devant le juge.
Le deuxième enseignement concerne la conformité des demandes aux stipulations de l’acte. La condition suspensive de prêt d’un compromis parisien mentionne en général le montant maximal emprunté, la durée minimale et le taux maximal d’intérêt. Dans l’affaire de 2026, la promesse exigeait un taux ne dépassant pas 1,5 %, et la cour d’appel avait vérifié que les deux demandes respectaient ces caractéristiques. Les acquéreurs doivent donc déposer leurs demandes de prêt en respectant scrupuleusement les paramètres inscrits dans l’avant-contrat : solliciter un montant inférieur, une durée différente ou accepter un taux supérieur expose au reproche de défaillance fautive. Le fondement de cette exigence se trouve dans la théorie des conditions : l’article 1304 du code civil énonce que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. » Lorsque l’acquéreur provoque lui-même la défaillance de la condition, par exemple en ne déposant qu’une seule demande de prêt quand l’acte en exige deux, en déposant des demandes non conformes ou en s’abstenant de toute démarche, la condition est réputée accomplie contre lui et il perd le bénéfice de la protection. À l’inverse, l’acquéreur qui démontre des démarches conformes et des refus bancaires sérieux obtient l’anéantissement de l’avant-contrat et la restitution des fonds.
Le troisième enseignement protège les vendeurs contre la tentation de réclamer davantage que l’indemnité convenue. Dans l’affaire du 5 février 2026, la promettante demandait en outre l’indemnisation de sa perte de chance d’exploiter des chambres d’hôte pendant l’été 2019, des frais d’entretien et de déménagement du domaine et de sa perte de chance de solder son crédit avec le prix de vente. La Cour de cassation approuve les juges d’appel d’avoir rejeté ces demandes : dès lors que la promesse stipulait une condition suspensive et que la défaillance de cette condition n’était pas imputable aux bénéficiaires, la vendeuse ne pouvait pas obtenir réparation de préjudices liés à des décisions qu’elle avait prises de sa propre initiative avant la levée de la condition. La leçon vaut pour les vendeurs parisiens : tant que la condition suspensive de prêt n’est pas levée, il est imprudent d’engager des frais irréversibles, de donner congé à un locataire ou de signer un nouvel achat financé par le prix de vente attendu. Si la vente échoue sans faute de l’acheteur, ces frais resteront à la charge du vendeur.
À Paris et en Île-de-France, la marche à suivre après un refus de prêt s’organise en quatre temps. D’abord, réunir sans attendre les preuves : les offres ou demandes de prêt déposées avec leurs caractéristiques, les lettres de refus écrites des banques, la copie de la promesse avec sa clause de condition suspensive, et la mise en demeure reçue. Ensuite, répondre par écrit au notaire et au vendeur en invoquant expressément la défaillance non fautive de la condition suspensive et en demandant la restitution des fonds consignés, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ensuite, si le vendeur s’oppose à la restitution et prétend annuler un compromis de vente à son profit en conservant l’acompte, mettre le vendeur en demeure de donner mainlevée du séquestre sous un délai précis, en rappelant les deux arrêts de 2025 et 2026. Enfin, à défaut d’accord, saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, d’une demande en restitution des fonds et, le cas échéant, en résolution de l’avant-contrat. Les demandes en paiement relèvent des actions personnelles qui « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », selon l’article 2224, mais attendre n’améliore jamais un dossier de restitution : les fonds restent bloqués chez le notaire et le vendeur peut pendant ce temps remettre son bien en vente. Les acquéreurs qui avaient signé en septembre, avant la publication du baromètre d’octobre 2026, et dont le taux obtenu dépasse le plafond stipulé dans la condition suspensive, disposent avec ces décisions d’arguments solides, comme le rappelle le guide consacré aux sorties du compromis par la rétractation et le prêt refusé.
Conclusion
Le sort de l’argent versé lors d’une promesse de vente obéit à une logique simple une fois les qualifications posées : la rétractation exercée dans les dix jours de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation s’exerce sans pénalité et aucun versement ne peut avoir été exigé avant son expiration ; les arrhes de l’article 1590 du code civil autorisent le dédit au prix de leur perte ; l’indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale rémunère l’exclusivité accordée et, depuis l’arrêt du 16 janvier 2025, le juge ne peut pas la réduire lorsqu’elle est clairement stipulée ; les fonds consignés sous condition suspensive de prêt doivent être restitués à l’acheteur qui prouve des démarches conformes et des refus bancaires, comme l’a confirmé l’arrêt du 5 février 2026, sans que la production de ces preuves soit enfermée dans un délai. Dans un marché du crédit à 3,30 % sur 15 ans et 3,51 % sur 20 ans en octobre 2026, la condition suspensive de prêt redevient l’instrument central de protection des acquéreurs, à condition de la rédiger avec des paramètres réalistes et de l’exécuter avec rigueur. Vendeurs et acquéreurs ont un intérêt commun à dater chaque étape, à conserver chaque refus écrit et à répondre à chaque mise en demeure : c’est sur ces pièces, et non sur les affirmations échangées après coup, que le notaire puis le juge décideront qui, du vendeur ou de l’acheteur, gardera l’argent du désistement.