Un fermier qui veut couvrir une parcelle louée de panneaux solaires pour compléter son revenu, un bailleur qui projette une centrale au sol sur les terres qu’il a données à ferme et somme son preneur de partir : le contentieux du photovoltaïque sur terres louées occupe désormais le tribunal paritaire des baux ruraux. D’un côté, l’énergie solaire promet des revenus réguliers quand les récoltes deviennent incertaines ; de l’autre, le bail rural protège la destination agricole du fonds et enferme chaque partie dans des obligations d’ordre public auxquelles aucun contrat ne peut déroger. Entre les deux, une question simple commande tout : qui a autorisé quoi, et sous quelle forme.

Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie vient d’en donner une illustration nette dans un jugement du 12 janvier 2026. Un propriétaire voulait installer des panneaux photovoltaïques sur des parcelles exploitées depuis des décennies et demandait la résiliation du bail pour libérer les terres. Le tribunal l’a débouté : « En conséquence, M. [B] [Y] sera débouté de sa demande en résiliation du contrat de bail rural conclu avec M. [L] [K], et de ses demandes subséquentes, tandis qu’il sera constaté l’existence d’un contrat de bail rural au bénéfice de Mme [W] [F] sur les parcelles cadastrées section D » mises à disposition de la société d’exploitation, « et ce depuis le 1er juillet 2016 » (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie du 12 janvier 2026, RG 24/00122). La leçon dépasse l’espèce : sur des terres louées, le projet solaire n’avance que s’il respecte le statut du fermage, l’autorisation de l’autre partie et les règles de l’agrivoltaïsme. Ce point s’inscrit dans la jurisprudence récente des baux ruraux, dont une synthèse des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption éclaire le cadre général. Le versant bailleur du litige, quand le propriétaire veut imposer ses panneaux au fermier, est exposé dans l’analyse du projet solaire imposé par le bailleur ; le présent article traite le versant fermier, quand l’exploitant porte lui-même le projet de hangar ou de parc, et la rédaction de l’avenant qui sécurise les deux parties.

I. Ni le fermier ni le bailleur ne peut imposer les panneaux solaires à l’autre

A. Le fermier qui couvre les terres de panneaux ou monte un hangar sans l’accord du bailleur s’expose à la résiliation

Le bail rural oblige le preneur à user du fonds en respectant sa destination agricole. Le premier alinéa de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime renvoie aux articles 1766 et 1767 du code civil pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail. Couvrir plusieurs hectares de modules, terrasser pour des fondations ou transformer une parcelle en chantier électrique ne relève ni de l’assolement ni de l’entretien courant : c’est un changement d’usage qui, sans l’accord du bailleur, peut être analysé comme un manquement. Le paragraphe I de l’article L. 411-31 du même code permet au bailleur de demander la résiliation pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et la loi ajoute que « Sauf dispositions législatives particulières […] le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants ». Le contentieux porte donc sur la qualification des faits, et le tribunal paritaire statue au cas par cas.

La cour d’appel de Grenoble a confirmé cette logique dans un arrêt du 10 mars 2026, où des bailleurs « sollicitent la résiliation du bail aux motifs d’une part que le preneur a procédé à des modifications culturales sans respecter la procédure de l’article L.411-29 du code rural et d’autre part qu’il a réalisé des travaux de changement de destination des bâtiments sans autorisation » (arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026, RG 24/04159). Des panneaux posés sur un bâtiment d’exploitation ou une couverture photovoltaïque qui modifie l’affectation des lieux relèvent de ce second grief : des travaux de changement de destination accomplis sans autorisation. Le preneur ne peut pas se retrancher derrière l’amélioration des conditions d’exploitation, car la loi organise une procédure stricte. Le premier alinéa de l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation », et le bailleur dispose de deux mois pour s’opposer après la lettre recommandée du preneur. Pour les pratiques culturales, le premier alinéa de l’article L. 411-29 du même code prévoit que « nonobstant les dispositions de l’article 1766 du code civil mentionnées à l’article L. 411-27, le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail », à charge d’adresser au bailleur une description détaillée des travaux un mois avant, le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que l’opération dégrade le fonds. Une centrale au sol ou un hangar solaire dépasse ces deux régimes de simple aménagement cultural : il faut l’accord exprès du bailleur, puis les autorisations d’urbanisme, avant le premier coup de pioche.

L’argument de l’activité secondaire, souvent avancé pour justifier une installation annexe, ne protège que dans des limites étroites. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Riom le 20 mai 2025, un bailleur reprochait à son fermier un changement de destination et des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. La cour d’appel de Lyon, saisie sur renvoi, avait estimé que le fait d’avoir laissé une société commerciale « implanter quelques tyroliennes » sur les lieux loués « ne saurait être considéré comme étant fautif au regard des obligations nées du bail rural litigieux, dès lors d’une part qu’il ne s’agit manifestement là que d’une activité secondaire à l’activité agricole que [Z] [Y] y exerce à titre principal, et d’autre part qu’il n’est pas démontré que cette activité secondaire soit de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (arrêt de la cour d’appel de Riom du 20 mai 2025, RG 24/00040). Mais la Cour de cassation a cassé cette décision le 14 novembre 2019 au visa des articles L. 411-31, II, 1° et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, en retenant que toute sous-location ou cession, même partielle, constitue une cause de résiliation du bail rural. Transposé au photovoltaïque, l’enseignement est double : une installation qui reste accessoire à une exploitation agricole maintenue à titre principal peut échapper au grief de changement de destination, mais dès que les panneaux occupent l’essentiel de la parcelle, captent l’essentiel du revenu ou sont exploités par un tiers sans l’agrément du bailleur, le preneur retombe sous les causes de résiliation. Confier l’exploitation de la centrale à une société d’énergie ou mettre les terres à disposition d’un opérateur sans respecter les articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural expose donc à la même sanction que la sous-location jugée à Riom.

En pratique, le fermier tenté par le solaire doit adresser au bailleur une demande écrite et détaillée avant tout engagement : nature de l’installation, emprise exacte, durée d’occupation, travaux prévus, opérateur pressenti, sort des terres pendant et après l’exploitation. Le paragraphe I de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime pose le principe que « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes », et certaines catégories seulement peuvent être exécutées sans l’accord préalable du bailleur. Des panneaux au sol ou un hangar neuf n’entrent pas dans ces dispenses : sans accord écrit du bailleur, le preneur construit à ses risques, sans droit acquis à indemnité et avec un risque réel de résiliation. L’écrit du bailleur doit préciser s’il autorise, pour quelle emprise, pour quelle durée et à quelles conditions de remise en état, car c’est cet écrit qui départagera les parties devant le tribunal paritaire.

B. Le bailleur qui veut ses propres panneaux sur les terres louées ne peut ni chasser le fermier ni le contraindre à accepter

Le symétrique est tout aussi verrouillé. Le bailleur reste tenu de faire jouir paisiblement son preneur : le 3° de l’article 1719 du code civil impose au bailleur « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Exiger du fermier qu’il libère des parcelles pour y poser des modules, lui imposer un chantier ou réduire la surface exploitable sans son accord méconnaît cette obligation et peut ouvrir droit à réparation. Le jugement du tribunal paritaire d’Oloron-Sainte-Marie du 12 janvier 2026 montre où s’arrête la manoeuvre : le propriétaire, empêché dans son projet d’installation de panneaux photovoltaïques imaginé depuis 2023 face à l’opposition de l’exploitant, avait saisi le tribunal pour faire résilier le bail en invoquant des irrégularités de cession et de mise à disposition au sein de la famille du preneur. Le tribunal a bien reconnu l’existence d’un bail rural sur les parcelles, au visa de l’article L. 411-1 du code rural dont il rappelle qu’elle est d’ordre public pour « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 », puis il a relevé que le demandeur se prévalait du bail « au moment seulement où il se trouve empêché dans son projet d’installation de panneaux photovoltaïques », ajoutant qu’il avait déclaré en conciliation : « S’ils avaient accepté et que j’avais pu installer ces panneaux, je pense que j’aurai accepté de ne pas récupérer les terres ». Le tribunal en déduit « la mauvaise foi de M. [B] [Y] dans l’exécution du contrat de bail rural », fait « échec aux effets légaux attachés aux manquements » invoqués et déboute le bailleur de sa demande de résiliation (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie du 12 janvier 2026, RG 24/00122). Un projet solaire ne transforme pas des griefs anciens en cause de résiliation : le juge sanctionne l’instrumentalisation du statut du fermage au service d’un projet personnel de rentabilité.

Le bailleur ne peut pas davantage contourner le statut en requalifiant les terres ou en invoquant un changement de destination qu’il aurait lui-même décidé. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime autorise le propriétaire à « à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu », et hors zone urbaine seulement « avec l’autorisation de l’autorité administrative ». La résiliation doit être notifiée par acte extrajudiciaire, prend effet un an après, mentionne l’engagement de changer la destination dans les trois ans, et le preneur « est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation », sans pouvoir être contraint de partir avant la fin de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité. La cour d’appel de Douai a appliqué ce régime le 18 septembre 2025 : après l’acquisition de parcelles louées par une communauté de communes et la modification de leur destination agricole au profit d’une zone à urbaniser, le propriétaire avait fait délivrer congé « en raison du changement de destination du sol en application de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime », et le preneur contestait la régularité de la procédure devant le tribunal paritaire puis la cour (arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025, RG 24/04093). Pour un projet photovoltaïque au sol, la leçon est directe : sauf classement urbain effectif du terrain ou autorisation administrative obtenue, le bailleur ne reprend pas les terres, et même en procédure régulière il doit l’indemnité d’éviction et les délais légaux. Quant à la tentation de loger le fermier sous une simple convention précaire pour garder la main sur le foncier, la Cour de cassation a rappelé le 10 avril 2025 qu’une convention d’occupation précaire suppose une précarité réelle : la cour d’appel avait pu déduire « sans inverser la charge de la preuve, que la destination des parcelles agricoles mises à disposition de M. [N] allait être changée et que ce dernier ne pouvait prétendre à bénéficier d’un bail rural » (arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, pourvoi n° 23-22.668). Sans perspective sérieuse et documentée de changement de destination, la mise à disposition onéreuse d’un immeuble agricole pour l’exploiter reste un bail rural d’ordre public.

II. Quand les deux parties veulent le solaire, le contrat écrit qui tient

A. Vérifier que le projet reste agricole : agrivoltaïsme, urbanisme et réversibilité

Depuis la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, publiée au Journal officiel le 11 mars 2023, le droit distingue l’agrivoltaïsme, compatible avec le maintien d’une production agricole, des centrales au sol qui stérilisent la vocation culturale. Le ministère de l’agriculture présente ce cadre comme des possibilités d’installation de panneaux solaires dans les espaces agricoles en gardant la priorité donnée à la production alimentaire et en conciliant souveraineté alimentaire et autonomie énergétique, avec l’objectif de dépasser 100 GW de solaire installé à l’horizon 2050 (ministère de l’agriculture, Un cadre pour les installations photovoltaïques sur terres agricoles, 27 mars 2023). Concrètement, le paragraphe I de l’article L. 314-36 du code de l’énergie définit l’installation agrivoltaïque comme « une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole ». L’installation doit apporter à la parcelle au moins l’un des services légaux, amélioration du potentiel agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas ou bien-être animal, en garantissant une production agricole significative et un revenu durable qui en est issu. Et le paragraphe IV du même article verrouille le dispositif : « Ne peut pas être considérée comme agrivoltaïque une installation qui présente au moins l’une des caractéristiques suivantes : 1° Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole ; 2° Elle n’est pas réversible ».

Ce verrou conditionne tout le montage sur terres louées. L’article L. 111-27 du code de l’urbanisme dispose que « Sont considérées comme nécessaires à l’exploitation agricole […] les installations agrivoltaïques au sens de l’article L. 314-36 du code de l’énergie ». Autrement dit, une installation qui remplit la définition légale peut s’implanter en zone agricole du plan local d’urbanisme, là où une centrale au sol ordinaire se heurterait à l’inconstructibilité de la zone. Les parties doivent donc vérifier ensemble le zonage, le règlement écrit du plan, les prescriptions paysagères et environnementales, puis déposer les autorisations d’urbanisme requises avant de signer l’avenant au bail. Un hangar agricole couvert de panneaux suit en principe le régime du bâtiment d’exploitation, mais sa taille, sa hauteur et son raccordement peuvent imposer un permis de construire avec étude d’impact, consultation des services de l’État et délais de recours des tiers que le calendrier du projet doit intégrer. La réversibilité exigée par la loi se traduit par des engagements concrets : hauteur et espacement des structures compatibles avec le passage des engins, absence de bétonnage irréversible, suivi agronomique de la production maintenue sous les modules, et obligation de démantèlement avec remise en état agronomique des sols en fin d’exploitation. Sans ces stipulations, le bailleur s’expose à récupérer des terres dégradées et le preneur à financer seul un démontage coûteux.

B. Écrire l’avenant au bail : loyer, durée, fin de bail et indemnités

L’accord des parties ne vaut que s’il est écrit, chiffré et articulé avec le bail initial. Premier point, le loyer. Le premier alinéa de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, et que ce prix se compose du loyer des bâtiments d’habitation, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Un hangar photovoltaïque neuf modifie l’assiette : bâtiment d’exploitation supplémentaire, terres immobilisées sous les pieux et les pistes, contraintes d’exploitation résiduelles. L’avenant doit distinguer le fermage des terres, révisé selon l’encadrement préfectoral, de la contrepartie de l’occupation énergétique, préciser qui perçoit le loyer versé par l’opérateur solaire quand un tiers exploite la centrale, et interdire au preneur comme au bailleur toute redevance occulte qui contournerait l’ordre public du fermage. Quand l’opérateur est un tiers, sa présence sur le fonds exige l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire dans les conditions des articles L. 411-35 et L. 411-37, faute de quoi la résiliation pour cession ou sous-location irrégulière menace l’ensemble du montage.

Deuxième point, la durée et la fin du bail. L’installation solaire vit souvent trente ans quand le bail rural se renouvelle par périodes de neuf ans : l’avenant doit aligner les échéances, prévoir le sort de l’installation à chaque renouvellement, congé ou résiliation, et organiser qui démonte, qui paie et dans quel délai. Le premier alinéa de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, le 1° de l’article L. 411-71 du même code fixe l’indemnité « au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », et seulement « dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ». Un preneur qui finance un hangar solaire avec l’accord du bailleur peut donc prétendre à indemnité, mais amortie chaque année et subordonnée à l’utilité conservée : après vingt ans, il reste peu. À l’inverse, le article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Sols compactés, drainage éventré, terres appauvries sous des modules abandonnés : le bailleur doit faire constater l’état initial par un état des lieux précis, photographié et contradictoire, puis l’état de sortie, car sans preuve de la dégradation l’indemnité lui échappera. Enfin, le dernier alinéa du même article L. 411-69 impose la diligence : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Passé ce délai d’un an, aucune régularisation amiable ne rouvre le droit.

Troisième point, le contentieux. Tout désaccord sur l’autorisation, le loyer complémentaire, la remise en état ou l’indemnité relève du tribunal paritaire des baux ruraux, saisi après la tentative préalable de conciliation. Chaque partie a intérêt à constituer son dossier avant d’agir : bail initial et avenants, échanges écrits d’autorisation ou de refus, autorisations d’urbanisme, constats d’huissier de l’état des parcelles, factures des travaux, relevés de production agricole maintenue sous les panneaux. Comme l’ont montré les décisions citées, le juge des baux ruraux protège la partie qui respecte la procédure écrite et sanctionne celle qui instrumentalise le statut : le fermier qui construit sans autorisation risque la résiliation, le bailleur qui veut reprendre les terres pour ses panneaux sans respecter l’article L. 411-32 est débouté, et la mauvaise foi relevée à l’audience pèse dans la balance.

En conclusion,

Sur des terres louées, le photovoltaïque n’est ni interdit ni libre : il est conditionnel. Le fermier ne pose ni modules ni hangar sans l’accord écrit du bailleur et les autorisations d’urbanisme, sous peine de résiliation pour changement de destination ou travaux non autorisés. Le bailleur ne reprend ni ne greffe ses panneaux sur le bail en cours sans le consentement du preneur ou la procédure stricte de l’article L. 411-32, avec congé régulier, délais et indemnité d’éviction. Quand les deux parties veulent le projet, la voie sûre passe par l’agrivoltaïsme au sens de l’article L. 314-36 du code de l’énergie, avec une production agricole maintenue à titre principal et une installation réversible, puis par un avenant qui règle le loyer, la durée, le sort de l’installation et la remise en état des sols. L’état des lieux d’entrée, les autorisations écrites et le respect des délais, notamment la forclusion d’un an de l’indemnité du preneur sortant, décident du litige avant même l’audience. Devant le tribunal paritaire, le dossier écrit l’emporte sur les promesses orales, et le projet solaire ne prospère que s’il laisse la terre à l’agriculture.