Au printemps 2023, un propriétaire de quatre hectares exploités dans le ressort d’Oloron-Sainte-Marie annonce à son fermier son projet : couvrir les parcelles de panneaux photovoltaïques. Le fermier refuse. Le propriétaire saisit alors le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire résilier le bail, libérer les terres sous astreinte de 500 euros par jour et obtenir une indemnité d’occupation. Le 12 janvier 2026, le tribunal le déboute de l’ensemble de ses demandes, constate l’existence d’un bail rural au profit de l’exploitante en place depuis le 1er juillet 2016 et condamne le propriétaire aux dépens ainsi qu’à 1 500 euros de frais irrépétibles. Ce jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie (12 janvier 2026, RG 24/00122) résume à lui seul le contentieux qui monte avec le développement du solaire au sol : le bailleur veut valoriser ses terres par l’énergie, le fermier veut continuer à les cultiver, et le statut du fermage tranche. Ni le propriétaire ni l’exploitant ne peut imposer seul des panneaux sur des terres louées. Toute installation suppose une autorisation préalable, et la résiliation du bail pour y installer des panneaux n’existe pas dans la liste fermée des motifs légaux. Cet article explique, décisions et textes à l’appui, qui décide, comment contester un projet imposé et quelles voies régulières permettent de concilier agriculture et production d’électricité.
I. Vos terres louées restent agricoles : le bail rural verrouille leur destination
A. Une vente d’herbe ancienne peut être un bail rural protégé par un statut d’ordre public
Le point de départ du jugement d’Oloron est une requalification. Dans les années 1980, les parcelles avaient fait l’objet d’une simple vente d’herbe pour le pacage des animaux. À compter du 31 octobre 1993, l’exploitant les a cultivées seul, sans interruption, à titre onéreux, pendant plus de vingt ans. Le tribunal en déduit l’existence d’un bail rural au bénéfice de l’exploitant, puis de sa fille qui a pris sa suite. Cette analyse découle directement de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre » (C. rur., art. L. 411-1). Le même texte précise que la preuve de ces contrats « peut être apportée par tous moyens », ce qui permet au fermier sans écrit de démontrer le bail par factures, attestations et relevés d’exploitation. Le statut est d’ordre public : bailleur et preneur ne peuvent pas convenir de l’écarter, même en qualifiant leur accord de vente d’herbe pendant trente-cinq ans, comme dans cette affaire où des factures de « vente d’herbage sur pied » avaient été établies de 2001 à 2010.
Les exclusions sont étroites. L’article L. 411-2 dispose que « Les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables » à une liste fermée de conventions, parmi lesquelles les concessions d’occupation précaire consenties dans des cadres précis (C. rur., art. L. 411-2). La Cour de cassation contrôle strictement ces frontières. Le 27 février 2020 (3e civ., n° 18-24.772), elle a cassé un arrêt qui refusait le statut du fermage à des exploitants installés sur une réserve foncière d’un établissement public : dès lors que le projet d’urbanisme justifiant la réserve avait été abandonné et que les terres n’étaient pas reprises pour leur utilisation définitive, le statut d’ordre public ne pouvait pas être écarté. La leçon vaut pour le solaire : tant que les parcelles restent exploitées agricolement et ne relèvent d’aucune exclusion, le bail rural s’applique, avec toute sa protection du preneur. Un projet photovoltaïque du bailleur ne fait pas sortir les terres du statut, pas plus que la convoitise d’un tiers.
Le jugement d’Oloron rappelle aussi la discipline des transmissions. L’article L. 411-35 dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés » (C. rur., art. L. 411-35). Et la mise à disposition d’une société suppose, selon l’article L. 411-37, d’aviser le bailleur « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée » (C. rur., art. L. 411-37). En l’espèce, l’exploitant n’avait ni avisé le bailleur de la mise à disposition au groupement en 2009 ni sollicité l’autorisation de céder à sa fille lors de son départ en retraite en 2016. Le tribunal juge que la résiliation était encourue sur ce fondement. Mais il refuse finalement de la prononcer, pour un motif qui éclaire tout le contentieux solaire : la mauvaise foi du bailleur, dont l’action visait moins le respect du statut que la libération des terres pour son projet de panneaux. Les manquements du preneur étaient établis, mais l’usage détourné de l’action en résiliation a fait échec à la demande. Le tribunal constate donc le bail au profit de la fille depuis le 1er juillet 2016, avec mise à disposition de la société d’exploitation.
B. Poser des panneaux sans l’accord de l’autre partie expose à la résiliation et à la perte de toute indemnité
Qu’il vienne du fermier ou du bailleur, un projet solaire modifie l’usage du fonds. Or le preneur ne peut transformer les parcelles à sa guise. L’article L. 411-29 lui permet seulement, « afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail » (C. rur., art. L. 411-29). Des panneaux photovoltaïques ne sont ni un retournement d’herbe ni un moyen cultural : ils changent la destination du sol et sortent de ce cadre. Le même article organise la procédure : description détaillée des travaux par lettre recommandée un mois avant, et « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur ». Sans opposition admise, le preneur peut exécuter. Pour des installations lourdes et durables comme des centrales au sol, ce régime ne suffit pas : il faut l’autorisation préalable du bailleur.
Le régime des améliorations confirme cette exigence. L’article L. 411-73 prévoit que « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes », avec des cas dispensés d’accord (listes régionales de petits travaux, amortissement court) et des cas soumis à autorisation (C. rur., art. L. 411-73). Des panneaux solaires, par leur coût, leur emprise et leur durée, n’entrent dans aucune dispense : ils exigent l’accord préalable. La sanction est lourde et la Cour de cassation l’a rappelée le 28 novembre 2024 (3e civ., n° 23-17.036) dans une affaire où des preneurs avaient construit sans autorisation des bâtiments d’exploitation et aménagé la maison : les constructions irrégulières restent acquises sans indemnité au bailleur, et surtout elles ne peuvent pas servir à augmenter le fermage lors du renouvellement. La Cour casse l’arrêt qui avait intégré la valeur locative de ces constructions dans le prix du bail renouvelé : les améliorations apportées sans l’autorisation nécessaire ne peuvent pas être intégrées dans le calcul du fermage du bail renouvelé et ne donnent lieu à aucune indemnisation. Transposé au solaire, le message est net : le fermier qui couvre les terres de panneaux sans l’accord du bailleur construit à ses risques, sans droit à indemnité de sortie pour ces installations, et avec une résiliation encourue pour manquement à ses obligations.
Symétriquement, le bailleur ne peut pas imposer les panneaux au fermier. Le preneur a droit à la jouissance paisible des terres pour l’usage agricole convenu. Un bailleur qui fait installer des structures, fait circuler des engins de chantier ou prive durablement des parcelles de leur vocation culturale manque à son obligation de délivrance et de garantie. Le fermier peut alors saisir le tribunal paritaire pour faire cesser le trouble, obtenir des dommages-intérêts et, dans les cas graves, faire constater la résiliation aux torts du bailleur. En fin de bail, chacun solde ses comptes : le preneur qui a régulièrement amélioré le fonds avec autorisation a droit à une indemnité, car « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (C. rur., art. L. 411-69). Mais sa demande « se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Et si le fonds est dégradé, notamment par des installations arrachées ou des sols compactés, « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (C. rur., art. L. 411-72). Un état des lieux d’entrée et de sortie précis, avec photos et mesures de rendement, conditionne ces indemnités.
II. Face à un projet solaire imposé, contester utilement et sécuriser la voie régulière
A. Le bailleur ne peut pas résilier le bail rural pour installer des panneaux
La résiliation à l’initiative du bailleur obéit à une liste fermée. L’article L. 411-31 dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », parmi lesquels deux défauts de paiement persistants après mise en demeure, des agissements compromettant la bonne exploitation ou le non-respect de clauses environnementales, ainsi que « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » sur les cessions interdites (C. rur., art. L. 411-31). Installer des panneaux solaires n’y figure pas. Le désir de valoriser les terres par l’énergie, même avec un développeur prêt à payer une redevance élevée, ne constitue ni un défaut du preneur ni un motif légal de reprise. Le tribunal d’Oloron l’illustre : le propriétaire invoquait des irrégularités réelles de transmission, mais son action, guidée par le projet photovoltaïque contrarié, a été jugée de mauvaise foi et rejetée, alors même que la résiliation était en théorie encourue. Les juges sanctionnent l’instrumentalisation du statut : on ne se prévaut pas du bail rural pour obtenir la terre convoitée quand on l’a ignoré pendant trente ans, perçu les aides de la politique agricole commune sans exploiter et refusé de régulariser la situation de l’exploitante.
La seule résiliation pour changement de destination est celle de l’article L. 411-32, qui vise l’urbanisation, pas le solaire agricole. « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » (C. rur., art. L. 411-32). Hors zone urbaine, il faut l’autorisation de l’autorité administrative. La résiliation prend effet un an après notification par acte extrajudiciaire, avec engagement de changer la destination dans les trois ans, et « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ». Un contentieux jugé à Douai le 18 septembre 2025 (RG 24/04093) montre le formalisme exigé : bail de 2000, parcelles acquises par une communauté de communes, changement de destination vers une zone à urbaniser, arrêté préfectoral d’autorisation de résiliation partielle puis arrêté modificatif, congé notifié sur le fondement de l’article L. 411-32 et contestation portée devant le tribunal paritaire de Calais avant l’appel. Chaque étape, de l’autorisation administrative à la mention de l’engagement de changer la destination, conditionne la validité du congé. Or un projet agrivoltaïque qui maintient une production agricole significative ne constitue pas un changement de destination au sens de l’urbanisme : il ne permet donc pas de mobiliser l’article L. 411-32 pour évincer le fermier. Et quand la résiliation est irrégulière, le preneur peut en faire prononcer la nullité et rester sur les terres.
Pour le fermier confronté au projet du bailleur, la conduite à tenir est méthodique. D’abord, exiger que tout projet soit notifié par écrit et répondre par lettre recommandée en rappelant le bail et l’usage agricole des parcelles. Ensuite, refuser par écrit toute installation sans accord formalisé, faire constater l’état des parcelles par commissaire de justice avant travaux et photographier les accès, clôtures et cultures. En cas de pression ou de début d’exécution, saisir rapidement le tribunal paritaire des baux ruraux en constatant le trouble de jouissance et en demandant l’arrêt des travaux sous astreinte, avec provision pour perte de récolte. Le congé éventuellement délivré doit être examiné à la loupe : en matière de non-renouvellement, « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire » (C. rur., art. L. 411-47), avec motifs exprès et mentions obligatoires à peine de nullité. Un congé motivé par le seul projet solaire, sans reprise personnelle pour exploitation agricole, ne remplit pas ces conditions. Pour une analyse d’ensemble du statut, des renouvellements et des préemptions, notre page de fond sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption présente les décisions récentes de la Cour de cassation.
B. Les montages réguliers : accord écrit, bail distinct ou agrivoltaïsme véritable
Quand les deux parties veulent le solaire, l’écrit est indispensable. La voie la plus sûre consiste à détacher l’assiette du projet du bail rural : le bailleur reprend à l’amiable les parcelles concernées, avec indemnisation du preneur pour la perte d’exploitation, puis contracte directement avec l’opérateur énergétique. Le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a montré le 21 octobre 2025 (RG 25/00628) comment vit un tel contrat séparé : un bail emphytéotique consenti en 2015 sur un volume de bâtiment pour des panneaux, avec redevance de 500 euros la première année puis 15 % du chiffre d’affaires, a été résilié pour défaut de paiement des redevances, avec caducité des servitudes constituées et radiation de la publicité foncière, outre 2 000 euros au titre de l’article 700. L’enseignement dépasse la toiture : le contrat énergétique obéit à ses propres règles de redevance, de résiliation et de publicité, distinctes du fermage. On ne superpose pas un bail énergétique et un bail rural sur la même assiette : on sépare les volumes ou les parcelles, on rédige des servitudes de passage et de raccordement compatibles avec l’exploitation restante, et on publie les droits réels. Toute promesse de redevance doit être chiffrée, avec communication des factures d’achat d’électricité, car le contentieux naît presque toujours de l’argent.
La seconde voie est l’agrivoltaïsme véritable, défini par le code de l’énergie : « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole » (C. énergie, art. L. 314-36). Le texte exige un service rendu à la parcelle (potentiel agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, bien-être animal), une production agricole significative avec un revenu durable pour un agriculteur actif, et exclut toute installation dont « Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » ou qui n’est pas réversible. Le décret d’application impose en outre « le strict respect des règles qui régissent le marché du foncier agricole, notamment le statut du fermage ». Concrètement, un projet agrivoltaïque sur des terres louées suppose l’accord du fermier, un avenant au bail décrivant les panneaux, les zones d’ombre, les contraintes d’exploitation et la répartition des revenus, ainsi que les autorisations d’urbanisme et, le cas échéant, l’autorisation d’exploiter. Le fermier reste l’exploitant et le gardien du potentiel agronomique : les suivis de rendement et les contrôles de réversibilité doivent être prévus au contrat, avec remise en état chiffrée. Sans ces garanties, le projet n’est pas de l’agrivoltaïsme mais une centrale au sol déguisée, et le juge en tirera les conséquences sur le bail.
En pratique, bailleurs et preneurs ont intérêt à faire précéder tout projet d’un diagnostic commun : plan des parcelles et de leur usage, relevé du bail et de sa durée restante, vérification du plan local d’urbanisme, estimation de la perte de surface et de rendement, et proposition d’indemnisation. Le bailleur qui envisage une reprise doit respecter les délais de congé et motiver un projet d’exploitation personnelle réel, contrôlé par le tribunal. Le preneur qui accepte des panneaux doit exiger un avenant signé des deux parties, une redevance ou une réduction de fermage proportionnée, et une clause de remise en état. En cas de désaccord persistant, la saisine du tribunal paritaire reste le juge naturel du litige : conciliation préalable, audience, expertise si nécessaire et appel devant la cour d’appel. Les décisions citées montrent que les juges examinent les faits de près : ancienneté de l’exploitation, réalité des manquements, sincérité du projet et bonne foi des parties. Un dossier documenté, avec bail, échanges écrits, constats et chiffres de rendement, vaut mieux qu’une procédure engagée dans la précipitation pour capter une opportunité énergétique.
Conclusion
Des panneaux solaires ne s’imposent ni au fermier ni au bailleur sur des terres en bail rural. Le statut du fermage protège la destination agricole, exige une autorisation préalable pour toute transformation durable et limite la résiliation à des motifs légaux dans lesquels le projet énergétique ne figure pas. Le jugement d’Oloron du 12 janvier 2026 le confirme avec fermeté : l’action en résiliation détournée pour libérer des terres à panneaux est rejetée comme de mauvaise foi, et le bail se poursuit avec l’exploitante en place. Les arrêts de la Cour de cassation ajoutent que les constructions édifiées sans autorisation ne donnent ni indemnité ni supplément de fermage, et que les frontières du statut se jugent à l’aune des faits, non des qualifications arrangées. Pour les projets sérieux, les voies existent : accord écrit avec indemnisation, contrat énergétique séparé sur une assiette détachée, ou agrivoltaïsme véritable qui maintient la production agricole comme activité principale. Dans tous les cas, faites constater, écrivez et saisissez le tribunal paritaire avant que les travaux ne rendent le litige irréversible.
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