Un vote acquis en assemblée générale des copropriétaires ne se discute pas autour d’un café : il se conteste en justice, vite et selon des règles strictes. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec fermeté que le délai de deux mois pour agir court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal, même lorsque le copropriétaire a retiré le pli et prétend n’avoir été informé que plus tard. Cette décision, rendue sous le pourvoi numéro 24-18.842, a été largement commentée, y compris par la presse généraliste dès la fin du mois d’avril 2026, car elle piège chaque année des copropriétaires qui découvrent trop tard un vote de travaux, une désignation de syndic ou une nouvelle répartition des charges. À Paris et en Île-de-France, où les assemblées générales d’automne votent des budgets et des travaux lourds, comprendre qui peut agir, dans quel délai et pour quels motifs n’est pas une question théorique : c’est la condition pour sauver un recours avant qu’il ne soit déclaré irrecevable. Cet article expose la méthode complète, textes et jurisprudence récente à l’appui.

I. Qui peut contester une décision d’assemblée générale et dans quel délai ?

A. Le copropriétaire opposant ou défaillant, résolution par résolution, et l’héritier devenu seul propriétaire

La loi ouvre l’action en contestation aux seuls copropriétaires dits opposants ou défaillants. La qualité exigée se comprend ainsi : est opposant le copropriétaire qui a voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution qui a été rejetée, et est défaillant celui qui était absent et non représenté lors du vote de la résolution (service-public.gouv.fr, contester une décision d’assemblée générale de copropriété). Le copropriétaire qui a voté pour une résolution adoptée ne peut pas revenir ensuite la faire annuler : son vote favorable le prive de la qualité d’opposant pour cette résolution.

Point essentiel de stratégie contentieuse : la qualité d’opposant s’apprécie résolution par résolution. Un copropriétaire présent à l’assemblée peut avoir voté pour certaines résolutions et contre d’autres ; il ne peut attaquer que celles contre lesquelles il a voté ou pour le vote desquelles il était absent et non représenté. En revanche, le copropriétaire qui était défaillant ou opposant à l’ensemble des résolutions peut demander l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, ce qui ouvre un recours bien plus large que la seule annulation d’une résolution isolée. Avant d’assigner, il faut donc relire le procès-verbal ligne par ligne, repérer pour chaque résolution litigieuse la mention de son vote ou de son absence, et vérifier que la feuille de présence et les pouvoirs correspondent à la réalité.

La situation des héritiers en indivision mérite une attention particulière, car elle fait régulièrement échec à des recours à Paris où les successions portant sur des lots de copropriété sont nombreuses. La Cour de cassation a tranché le 9 février 2022, dans un arrêt de sa troisième chambre civile (pourvoi numéro 20-22.159, décision sur Légifrance), le cas d’un héritier qui avait agi en annulation alors que les lots relevaient encore d’une indivision successorale, avant de se les voir attribuer en pleine propriété par un partage intervenu en cours d’instance. La Cour vise le texte du partage : « chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. » (article 883 du code civil). Elle en déduit « que par l’effet rétroactif du partage, M. [T] est censé être seul propriétaire des lots de copropriété depuis le décès de son auteur et agir seul en annulation de l’assemblée générale sans qu’il y ait lieu à régularisation de l’acte introductif d’instance ». Concrètement, l’héritier attributaire d’un lot par partage est réputé en avoir toujours été le seul propriétaire : son action en annulation, introduite dans le délai légal, ne peut pas être déclarée irrecevable au motif qu’il n’était pas encore seul propriétaire au jour de l’assignation. Pour un indivisaire parisien en conflit avec ses cohéritiers, l’accélération du partage notarié avant que le juge ne statue peut donc sauver le recours.

En pratique parisienne, la première vérification porte sur les pièces : convocation reçue ou non, pouvoir donné ou non à un voisin, mention exacte du vote au procès-verbal, date de notification du procès-verbal par le syndic. Un pouvoir en blanc remis au président de séance, une absence transcrite par erreur comme un vote favorable, une résolution adoptée alors que le copropriétaire avait quitté la salle : tout cela se prouve par le procès-verbal, la feuille de présence et les attestations des participants. Sans la qualité d’opposant ou de défaillant pour la résolution attaquée, l’action est irrecevable, quelle que soit la gravité de l’irrégularité dénoncée.

B. Le délai de deux mois à peine de déchéance et son point de départ fixé par l’arrêt du 16 avril 2026

Le texte central du contentieux figure à l’article 42 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). La déchéance est automatique : passé le délai, le juge déclare l’action irrecevable sans examiner le fond, même si la résolution attaquée est manifestement irrégulière. L’administration rappelle ce même délai de deux mois sur sa fiche officielle consacrée au recours (service-public.gouv.fr).

Tout l’enjeu pratique tient au point de départ de ce délai, que l’arrêt du 16 avril 2026 de la troisième chambre civile (pourvoi numéro B 24-18.842, décision sur Légifrance) vient de figer. Dans cette affaire, un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2022 ; le syndicat lui opposait la forclusion. Le demandeur soutenait que le délai n’aurait dû courir qu’à compter du retrait effectif du pli, puisqu’il avait retiré la lettre recommandée et que la date de première présentation ne valait que pour les plis non retirés. La Cour de cassation rejette le pourvoi et énonce la règle applicable à tous les cas : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. »

Le fondement réglementaire de cette solution a été réécrit par le décret numéro 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, et il faut distinguer deux régimes. Le nouvel article 64 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 fait des notifications électroniques la voie normale : « Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique », soit par lettre recommandée électronique, soit par un procédé électronique mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié, et « Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique. » (article 64 du décret du 17 mars 1967 sur Légifrance). La notification postale subsiste par exception, à la demande du copropriétaire, et c’est là que la règle de l’arrêt du 16 avril 2026 continue de s’appliquer : « Par exception, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. » (article 64-1 du décret du 17 mars 1967 sur Légifrance). La conséquence est rude mais claire : le copropriétaire en vacances, hospitalisé ou simplement négligent qui retire son recommandé une semaine après l’avis de passage a déjà perdu une semaine de son délai de deux mois, et le syndic n’a aucune obligation de le prévenir autrement. À Paris, où de nombreux copropriétaires bailleurs ne résident pas dans l’immeuble et où le courrier arrive à une autre adresse, la surveillance des avis de passage et des notifications électroniques pendant le mois qui suit chaque assemblée générale est une précaution élémentaire.

Deux garde-fous complètent le dispositif. D’abord, si le syndic n’a jamais notifié le procès-verbal, le délai de deux mois ne court pas et si le syndic n’a jamais notifié le procès-verbal, le délai de contestation est alors de cinq ans selon la fiche officielle de l’administration (service-public.gouv.fr). Ensuite, l’arrêt du 16 avril 2026 statue au regard de la version de l’article 64 antérieure au décret numéro 2025-1292 du 22 décembre 2025, que la Cour mentionne expressément : pour toute notification postérieure au 25 décembre 2025, il faut identifier si elle a été faite par voie électronique, avec un point de départ au lendemain de la transmission de l’avis électronique, ou par voie postale à la demande du copropriétaire, avec un point de départ au lendemain de la première présentation du recommandé. En cas de doute sur la date exacte de première présentation, l’avis de passage, le relevé de suivi postal et, si besoin, une réquisition auprès des services postaux permettent de reconstituer le calendrier et de prouver que l’assignation a été délivrée dans le délai.

II. Quels votes attaquer et comment obtenir l’annulation à Paris ?

A. Les motifs qui font annuler un vote : majorité méconnue, désignation irrégulière du syndic et résolutions sans base légale

Le premier gisement d’annulations tient aux règles de majorité. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Cette majorité absolue, calculée sur les voix de tous les copropriétaires et non des seuls présents, s’applique notamment à « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical », à l’autorisation de travaux affectant les parties communes, aux travaux d’économies d’énergie, à l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ou encore aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. Une résolution adoptée à la majorité simple des présents alors que la majorité absolue de tous était requise est annulable, et le juge recompte les voix au vu de l’état de répartition des tantièmes. À noter : cet article 25 vient d’être modifié par la loi numéro 2025-541 du 16 juin 2025, de sorte que les assemblées tenues depuis l’été 2025 doivent être contrôlées au regard de la version du texte en vigueur à leur date, et non d’après des souvenirs de majorités apprises il y a dix ans.

Le deuxième motif fréquent concerne la désignation du syndic lui-même, qui conditionne la validité de toute la gestion ultérieure. Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile a statué dans une affaire où l’assemblée générale du 15 juillet 2019 ayant désigné un syndic bénévole était contestée, alors même que cette désignation servait de fondement à une action en paiement d’arriéré de charges engagée par le syndicat (pourvoi numéro J 23-14.728, décision sur Légifrance). La Cour rappelle d’abord la règle de délai : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. » Puis elle juge que la demande d’annulation de cette assemblée, formée pour la première fois en appel, ne pouvait pas être admise comme un simple moyen de défense : c’était une prétention nouvelle, irrecevable en appel dès lors qu’elle ne tendait qu’à établir le défaut de représentation régulière du syndicat. La leçon est double : contester la désignation du syndic dans le délai de deux mois devant le premier juge, et ne pas croire qu’une irrégularité criante pourra être rattrapée à tout moment de la procédure.

Les autres motifs classiques se plaident à partir du procès-verbal et des pièces de convocation : convocation tardive ou incomplète, ordre du jour qui ne mentionne pas la question votée, documents obligatoirement joints non communiqués, calcul des voix erroné, résolution votée sans que la majorité requise pour sa matière soit atteinte, ou décision qui excède les pouvoirs de l’assemblée, par exemple en imposant à un copropriétaire des charges privatives déguisées en charges communes. Les votes portant sur des équipements controversés, comme des caméras installées dans les parties communes sans vote régulier ni respect des règles applicables, illustrent ces contestations où se mêlent majorité requise, information préalable des copropriétaires et proportionnalité de la mesure. Dans tous les cas, la démonstration repose sur des écrits : convocation et ordre du jour, justificatifs de notification, feuille de présence, pouvoirs, procès-verbal avec le décompte des voix, état descriptif de division et règlement de copropriété. Une contestation qui se limite à affirmer que le vote était « anormal » sans pointer la règle de majorité ou de procédure violée n’a aucune chance.

Un effet protecteur mérite d’être connu dès la phase de préparation : la loi suspend l’exécution des travaux votés pendant le délai de recours. « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic qui lancerait les travaux pendant le délai de deux mois engagerait sa responsabilité, sauf urgence avérée mettant en cause la sécurité ou la conservation de l’immeuble. Pour le copropriétaire opposant, ce sursis légal offre le temps de faire assigner avant que les pelleteuses n’entrent dans la cour.

B. La procédure devant le tribunal judiciaire de Paris : assignation du syndicat, pièces à réunir et sort de la décision annulée

Le recours se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec représentation obligatoire par un avocat, qui fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic (service-public.gouv.fr). Pour un immeuble parisien, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, dont une chambre traite ce contentieux de la copropriété de façon suivie, comme en témoignent les jugements rendus en 2026 dans cette matière. L’assignation doit viser le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, et elle doit être délivrée avant l’expiration du délai de deux mois : c’est la date de l’acte introductif d’instance, et non celle de l’audience, qui compte. Le commissaire de justice instrumente l’assignation ; à Paris, prévoir le temps de constitution du dossier et de rédaction de l’acte, car les études sont chargées à l’automne et un dossier remis à l’avocat la veille de l’expiration du délai expose à une erreur de date.

Le dossier à constituer comprend, au minimum : le procès-verbal de l’assemblée contestée avec la preuve de sa date de notification (lettre recommandée, avis de passage, suivi postal), les convocations et l’ordre du jour avec leurs justificatifs d’envoi, la feuille de présence et les pouvoirs, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour le calcul des voix, les devis ou résolutions chiffrées pour les votes de travaux, et tout échange avec le syndic antérieur à l’assignation. Lorsque la contestation porte sur une nouvelle répartition des charges, la loi prévoit expressément l’office du juge : « S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Il ne suffit donc pas de demander l’annulation : il faut proposer au tribunal la répartition conforme aux critères légaux, calculée avec l’aide d’un géomètre ou d’un technicien lorsque les tantièmes doivent être repondérés.

Si le jugement ne satisfait aucune des parties, l’appel obéit à une discipline stricte que l’arrêt du 7 mai 2025 illustre. La Cour y rappelle le régime des demandes nouvelles : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. » (article 564 du code de procédure civile). La demande d’annulation d’une assemblée générale postérieure, présentée pour la première fois en appel afin de priver le syndicat de son représentant, a été jugée irrecevable parce qu’elle ne tendait qu’à établir ce défaut de représentation sans pouvoir écarter la demande en paiement née d’assemblées antérieures. Pour le copropriétaire parisien déjà engagé dans un litige de charges, la morale est claire : chaque assemblée litigieuse doit être contestée par sa propre assignation dans son propre délai de deux mois ; on ne recycle pas une vieille instance pour attaquer un vote nouveau.

Les délais judiciaires parisiens imposent enfin du réalisme : entre l’assignation et le jugement au fond, il faut compter en pratique de longs mois, parfois plus d’une année selon l’encombrement du rôle et la nécessité d’une expertise sur les tantièmes ou les désordres. Pendant l’instance, les décisions non suspendues continuent de s’appliquer et les appels de charges restent dus, à charge pour le copropriétaire qui obtiendrait gain de cause de réclamer ensuite la restitution du trop-versé. C’est pourquoi l’assignation doit être accompagnée d’une stratégie de provision : payer sous réserve et par écrit, demander au juge des délais ou des mesures provisoires lorsque c’est possible, et éviter à tout prix de se mettre soi-même en situation de débiteur de charges pendant que l’on conteste le budget. Une annulation obtenue dix-huit mois plus tard ne répare pas une dette de charges entre-temps transmise au recouvrement forcé.

Conclusion

Contester une décision d’assemblée générale de copropriété obéit à un triptyque sans indulgence : la qualité d’opposant ou de défaillant appréciée résolution par résolution, le délai de deux mois courant dès le lendemain de la première présentation du recommandé même retiré tardivement, et des motifs adossés aux textes sur les majorités et la régularité du vote. Les arrêts de la troisième chambre civile du 9 février 2022, du 7 mai 2025 et du 16 avril 2026 donnent aux copropriétaires parisiens une feuille de route à jour : partager avant que le juge ne statue pour consolider sa qualité à agir, surveiller les avis de passage pendant le mois qui suit l’assemblée, attaquer chaque vote litigieux par sa propre assignation dans son propre délai, et ne jamais attendre l’appel pour formuler une annulation. Devant le tribunal judiciaire de Paris, un dossier complet et daté, construit autour du procès-verbal et de sa notification, reste l’arme décisive pour faire annuler un vote irrégulier et obtenir, le cas échéant, une nouvelle répartition des charges conforme à la loi.