Le digicode claque plusieurs fois par semaine, des valises roulent dans l’escalier à minuit, et l’appartement du deuxième étage change d’occupants comme une chambre d’hôtel : le copropriétaire qui a transformé son logement parisien en meublé de tourisme y voit un revenu, ses voisins y voient une nuisance, et le syndic reçoit des lettres des deux camps. La réponse tient en trois constats, à poser d’emblée avec leurs réserves. D’abord, quand le règlement de copropriété réserve l’immeuble à l’habitation bourgeoise ou exclut le commerce de locations meublées, le syndicat peut obtenir du juge la cessation de l’activité et la suppression des annonces sous astreinte, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 11 juillet 2025. Ensuite, depuis la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, une copropriété peut voter elle-même l’interdiction des meublés de tourisme dans les logements qui ne sont pas des résidences principales, à condition que son règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots : l’outil est nouveau, mais il est encadré. Enfin, à Paris, la location d’une résidence secondaire en meublé touristique suppose une autorisation de changement d’usage avec compensation avant même le premier jour de location, et la location répétée de courte durée sans autorisation constitue un changement d’usage illicite passible d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local. Trois réserves accompagnent ces constats : chaque règlement a sa lettre, et c’est elle qui décide ; les montants d’astreinte et d’amende sont prononcés au cas par cas ; et les décisions citées, dont certaines sont susceptibles de recours, s’appliquent à des immeubles précis, de sorte que seul l’examen du règlement et des autorisations du lot concerné permet de conclure.

I. Ce que le règlement de copropriété permet déjà contre le meublé de tourisme

A. La clause d’habitation bourgeoise et l’exclusion du commerce de locations meublées : le fondement qui fait cesser l’activité

Le point de départ de tout conflit de meublé touristique en copropriété n’est ni la plateforme de réservation ni la mairie, mais le règlement de copropriété. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Et l’article 9 de la même loi ajoute : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La liberté du propriétaire s’arrête donc où commence la destination de l’immeuble, et c’est le juge qui vérifie la frontière, clause par clause.

Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 juillet 2025, rendu dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien à la propriétaire d’un lot exploité en location meublée de courte durée via une société de gestion, illustre la méthode. Le règlement de l’immeuble prévoyait : « Les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, sauf, l’appartement du rez-de-chaussée, à gauche, qui est à usage de bureau, ou pour l’exercice d’une profession par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute activité industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment, de tout commerce de locations meublées ». La propriétaire soutenait que cette exclusion ne visait pas son lot et que la location de courte durée n’avait pas nécessairement un caractère commercial ; le tribunal a écarté l’argument en retenant : « Ces stipulations contractuelles traduisent une volonté d’occupation stable et bourgeoise de l’immeuble, à laquelle contrevient l’activité de location meublée de courte durée entraînant des rotations fréquentes d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, peu important qu’elle ait une nature commerciale ou pas ».

Le dispositif du jugement montre ce que le syndicat bien fondé obtient. La propriétaire a été condamnée à cesser toute activité de location meublée de courte durée dans le lot sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice, et à supprimer toute annonce des sites de location de courte durée portant sur l’appartement dans un délai de quinze jours sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction, les astreintes courant pendant six mois. S’y sont ajoutés 3 000 euros de dommages et intérêts au profit du syndicat et 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société de gestion étant condamnée à garantir la propriétaire de ces condamnations pécuniaires. L’enseignement dépasse le cas parisien : quand la clause est explicite, le juge ordonne la cessation et vise les annonces elles-mêmes, c’est-à-dire la source du revenu.

Deux précisions protègent le syndicat contre ses propres erreurs. D’abord, le tribunal a pris soin de vérifier que l’usage du lot et la destination de l’immeuble confirmaient la clause : qualification du lot, caractère résidentiel de l’immeuble, interdiction des professions bruyantes. Une clause lue isolément, sans ce contrôle de cohérence, expose le syndicat à un rejet. Ensuite, le jugement a été rendu en premier ressort et l’exécution provisoire étant de droit, la condamnation s’applique sans attendre un éventuel appel, mais l’issue définitive dépendra des voies de recours exercées. Le copropriétaire qui envisage d’agir commence donc par relire son règlement en entier, état descriptif de division compris, avant d’écrire au syndic.

Le propriétaire bailleur qui confie son bien à une société de gestion ou à un exploitant ne s’abrite pas derrière cet intermédiaire. Dans la même décision, le tribunal a rappelé : « le copropriétaire bailleur n’en demeure pas moins tenu, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des infractions au règlement de copropriété commises, comme s’il en était lui-même l’auteur ». Le contrat de gestion peut organiser un recours en garantie contre l’exploitant, comme ce fut le cas à Paris, mais il n’éteint pas l’action du syndicat contre le copropriétaire. Celui qui loue via une plateforme ou un gestionnaire reste donc le premier destinataire de la mise en demeure et de l’assignation.

B. Agir vite et bien : la qualité à agir du syndicat, le référé et les preuves qui emportent la décision

Le syndicat des copropriétaires n’a pas à démontrer qu’il est personnellement troublé par les allées et venues : il agit pour la défense collective. La cour d’appel de Paris l’a confirmé le 7 mai 2024 dans une affaire où la propriétaire d’un lot divisé en deux studios loués via une plateforme entre particuliers contestait la qualité à agir du syndicat et l’existence de troubles anormaux du voisinage. La cour a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et confirmé l’ordonnance de référé qui enjoignait à la propriétaire de cesser, à compter du quinzième jour suivant la signification, l’activité de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour et par requérant. Le référé, juge de l’évidence, suffit donc quand la violation du règlement est manifeste et le trouble établi : pas besoin d’attendre un procès au fond de plusieurs années pour faire cesser les rotations.

Les preuves qui emportent la conviction se préparent avant l’assignation. Dans le jugement parisien de juillet 2025, le tribunal s’est appuyé sur un constat de commissaire de justice établissant l’exploitation via les plateformes, l’offre de location d’un appartement de 68 mètres carrés pour huit personnes, les procès-verbaux d’assemblées générales exigeant la cessation et les mises en demeure restées sans effet. Dans l’ordonnance parisienne de juin 2023 confirmée en appel, les nuisances subies par les occupants et l’exploitation avérée via la plateforme fondaient l’injonction. Concrètement, le syndic réunit les captures d’annonces datées, le constat d’huissier des allées et venues et de l’occupation, les attestations des occupants dans les formes requises, les procès-verbaux d’assemblée et les lettres recommandées de mise en demeure. Une action lancée sur de simples rumeurs de cage d’escalier, sans constat ni annonce, s’expose au rejet et à une condamnation aux dépens.

La mise en demeure préalable n’est pas une simple politesse : elle fixe le point de départ de la résistance du copropriétaire et justifie les dommages et intérêts. À Paris, le syndicat avait adressé trois mises en demeure entre mars et décembre 2021 avant d’assigner en mars 2022, et obtenu 3 000 euros de dommages et intérêts pour les nuisances collectives. Le copropriétaire visé, de son côté, a intérêt à répondre par écrit, à produire son bail de gestion, ses échanges avec la plateforme et, s’il conteste la portée de la clause, à le faire avant l’audience plutôt que de laisser le trouble s’aggraver. Chaque mois d’exploitation supplémentaire après mise en demeure alourdit l’addition potentielle, en astreinte comme en dommages et intérêts.

Le choix entre le référé et le fond dépend de l’urgence et de la contestation. Quand la clause est limpide et l’exploitation prouvée par les annonces, le référé obtient rapidement une injonction de cessation, comme en 2023 à Paris. Quand la portée de la clause est discutée, par exemple sur la distinction entre les lots ou sur la nature de l’activité, le juge du fond tranche l’interprétation du règlement, comme en 2025, au prix d’une procédure plus longue. Dans les deux cas, le syndic agit sur mandat de l’assemblée générale : la résolution autorisant l’action en justice, votée et consignée au procès-verbal, fait partie des pièces du dossier. Pour les copropriétaires confrontés à ce type de conflit dans la capitale, l’analyse du règlement par un avocat en droit immobilier à Paris intervenant en copropriété et en contentieux locatif permet de vérifier, avant d’assigner ou de se défendre, si la clause vise bien le lot et l’activité en cause.

II. Ce que la loi du 19 novembre 2024 change pour les copropriétés et les bailleurs

A. Voter l’interdiction, informer le syndic, conditionner l’autorisation : les trois outils nouveaux de la copropriété

Avant la loi du 19 novembre 2024, interdire les meublés de tourisme dans une copropriété dont le règlement était silencieux relevait du parcours d’obstacles, l’ajout d’une restriction au règlement exigeant en principe l’unanimité des copropriétaires. La loi dite Le Meur, dont le dossier législatif est consultable sur le dossier de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, a créé trois mécanismes qui changent la donne, à lire avec leurs conditions.

Premier mécanisme : les règlements neufs doivent se positionner. L’article 8-1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 […] mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme […] ». Pour les immeubles neufs ou les règlements refondus, le silence n’est donc plus une option : l’acquéreur sait en lisant le règlement si le meublé touristique est permis, et le bailleur ne pourra plus plaider l’ambiguïté.

Deuxième mécanisme : les copropriétés existantes peuvent voter l’interdiction à une majorité assouplie, mais pas n’importe lesquelles. L’article 26 de la loi de 1965 prévoit : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant », et le nouvel alinéa vise : « La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, […] en meublés de tourisme […] ». Deux limites encadrent ce vote : il ne concerne que les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur, de sorte que la location occasionnelle de sa résidence principale reste hors du champ de l’interdiction, et : « La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Autrement dit, la copropriété qui veut bannir les meublés de tourisme doit déjà être une copropriété sans activité commerciale dans les lots d’habitation : le vote prolonge une destination existante, il ne la crée pas. Le syndic qui inscrit la résolution à l’ordre du jour vérifie donc d’abord cette condition dans le règlement, faute de quoi la résolution est vulnérable à l’annulation.

Troisième mécanisme : l’information du syndic devient une obligation qui alimente le contrôle collectif. Le nouvel article 9-2 de la loi de 1965 prévoit : « le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ». Le bailleur en meublé touristique ne peut donc plus exploiter dans la discrétion : le syndic connaît l’activité, l’assemblée en débat, et le débat nourrit soit le vote d’interdiction, soit l’action en justice. Pour le copropriétaire qui loue en règle, cette transparence est aussi une protection, car elle distingue son activité déclarée des exploitations clandestines que le syndicat pourchasse.

Le verrou se referme du côté de la mairie : l’autorisation de changement d’usage suppose désormais la conformité au règlement. L’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation dispose : « L’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur en atteste par la production d’une déclaration sur l’honneur ». Le bailleur dont le règlement interdit le meublé touristique ne peut donc pas contourner la copropriété en obtenant l’autorisation municipale : sa demande serait non conforme dès l’origine, et la fausse déclaration sur l’honneur l’exposerait en outre pénalement. Les deux verrous, privé et public, fonctionnent ensemble.

Une mise en garde s’impose toutefois contre l’ivresse des nouveaux outils. La Cour de cassation a rappelé le 16 octobre 2025, dans une affaire de résidence de tourisme, que le syndicat ne peut pas interdire au-delà de ce que le règlement prévoit : saisie par des copropriétaires à qui l’on voulait imposer le recours exclusif à l’exploitant unique de la résidence, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui leur interdisait toute location saisonnière sans cet intermédiaire et renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel. Le syndicat qui surjoue ses nouveaux pouvoirs, en visant la résidence principale ou en s’affranchissant de la lettre du règlement, s’expose à la cassation et aux dépens. La loi Le Meur donne un levier, pas un blanc-seing.

B. Paris, ville de contrôle : enregistrement, autorisation avec compensation et amende jusqu’à 100 000 euros

À Paris, où le régime du changement d’usage s’applique, la location en meublé touristique obéit à un régime administratif strict que la page officielle de la Ville de Paris consacrée aux meublés touristiques détaille. La distinction cardinale sépare la résidence principale du reste. La résidence principale, occupée au moins huit mois par an sauf exceptions légitimes, peut être louée en meublé touristique jusqu’à 90 jours par an après déclaration avec numéro d’enregistrement. Pour tout autre logement, la procédure est lourde : le logement devient un hébergement hôtelier qui diminue l’offre locative pérenne, et la perte doit être compensée en transformant en logement des locaux non dédiés à l’habitation tels que des bureaux ou des commerces.

L’ordre des démarches est impératif et se vérifie avant la première annonce. Selon la Ville, la location d’un logement qui n’est pas la résidence principale n’est possible qu’après la délivrance de l’ensemble des autorisations, lesquelles sont nécessaires dès le premier jour de location, contrairement à la résidence principale. Autorisation de changement d’usage avec compensation, puis enregistrement : la doctrine administrative du ministère chargé du logement le confirme pour les résidences secondaires dans les communes qui appliquent le changement d’usage, où une telle location sans autorisation préalable est interdite quelle que soit sa durée (guide ministériel de janvier 2025 sur la régulation des meublés touristiques). Le bailleur parisien qui met son studio en ligne en attendant l’autorisation exploite déjà illicitement dès la première nuitée.

L’enregistrement national, généralisé par la loi Le Meur, rend l’exploitation traçable. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1 ». Le même article définit ces meublés comme : « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». La Ville de Paris ajoute que le numéro d’enregistrement délivré doit impérativement figurer sur les annonces publiées. Une annonce sans numéro, ou avec un numéro invalide, signale l’exploitation aux contrôles de la Ville comme au syndic : la chasse à l’annonce illicite commence par la lecture des plateformes.

Les sanctions sont à la mesure de l’enjeu parisien. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé », le tribunal pouvant en outre ordonner le retour du local à l’usage d’habitation. La Cour de cassation a confirmé le 3 septembre 2026 la logique de la répression : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », peu important que l’activité soit de nature civile et que le règlement autorise la location des logements. Dans cette affaire, où la demande d’autorisation avait été rejetée par le maire, la cour d’appel qui avait écarté la sanction a vu son arrêt cassé. Ni la nature civile de l’activité ni la tolérance du règlement ne sauvent donc le bailleur face à la commune : le défaut d’autorisation suffit.

Pour le syndic parisien, ces règles dessinent une stratégie à deux volets. Contre l’exploitation contraire au règlement, l’action en cessation et en suppression des annonces devant le juge judiciaire, sur le modèle du jugement de juillet 2025. Contre l’exploitation sans autorisation municipale, le signalement à la Ville de Paris, qui contrôle le respect des obligations administratives et assigne devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir l’amende et le retour à l’habitation. Les deux actions se cumulent sans se confondre : la première protège la destination de l’immeuble, la seconde l’offre de logements. Le copropriétaire visé, lui, vérifie dans l’ordre sa clause, son autorisation et son enregistrement : s’il manque l’un des trois, chaque nuitée supplémentaire aggrave sa situation des deux côtés à la fois.

Le copropriétaire bailleur retient enfin que le droit parisien ne pardonne ni l’improvisation ni l’obstination. Louer sa résidence secondaire sans autorisation avec compensation, exploiter malgré une clause d’habitation bourgeoise, ignorer l’obligation d’informer le syndic, publier une annonce sans numéro d’enregistrement : chacun de ces manquements alimente soit l’action du syndicat, soit celle de la commune, soit les deux. Et face à une mise en demeure du syndic ou à un contrôle de la Ville, la régularisation tardive n’efface pas les manquements déjà constatés, même si elle peut limiter la suite. Le dossier se gagne ou se perd sur pièces : règlement, autorisation, enregistrement, constats et dates.

Les copropriétaires et bailleurs parisiens confrontés à un meublé de tourisme litigieux, qu’ils veuillent faire cesser une exploitation ou défendre la leur, ont donc intérêt à faire qualifier leur situation avant que les astreintes ne commencent à courir : la clause du règlement, la conformité du lot au changement d’usage, le décompte des jours de location et la validité de l’enregistrement forment un tout, et c’est de cet ensemble, examiné tôt, que dépendent la cessation, l’amende ou le maintien de l’activité. La conclusion tient en une phrase : à Paris, le meublé de tourisme en copropriété n’est ni libre ni impossible, mais il n’est licite que déclaré, autorisé et conforme au règlement, et le syndicat comme la commune disposent désormais des armes pour le vérifier.