Octobre installe l’humidité dans les logements : les fenêtres se couvrent de buée le matin, un coin de plafond verdit dans la salle de bains, et la ventilation mécanique contrôlée, la VMC, ronronne, siffle ou s’est tue depuis des mois sans que personne s’en soit inquiété. Locataire et bailleur se renvoient alors la même question : à qui revient le nettoyage des bouches d’air, qui paie la réparation du moteur, et que peut exiger le locataire quand l’air du logement se dégrade. La réponse tient en trois points. Le locataire doit l’entretien courant : nettoyer les bouches d’entrée et d’extraction d’air et faire ramoner les conduits de ventilation, VMC comprise. Le bailleur doit le logement décent : des dispositifs de ventilation en bon état qui assurent un renouvellement de l’air suffisant, et toutes les réparations autres que locatives, y compris quand la panne vient de la vétusté. Quand le désordre persiste, le locataire signale, met en demeure par lettre recommandée, passe par la conciliation si le litige est petit, puis saisit le juge des contentieux de la protection, et les tribunaux condamnent : à Paris, un bailleur a été condamné en septembre 2026 pour un renouvellement de l’air insuffisant, et un exploitant de ventilation bruyante à 65 000 euros de préjudice de jouissance. Réserves d’emblée : le locataire doit continuer à payer son loyer même quand le bailleur n’agit pas, la part de chacun dépend de l’état des lieux, du bail et de la cause exacte de la panne, et seul le juge, au vu des pièces, tranche qui paie quoi.

I. La VMC, un équipement du logement décent : l’entretien courant pour le locataire, la réparation pour le bailleur

A. Ce que le locataire doit faire lui-même : nettoyer, dépoussiérer, faire ramoner, ne jamais obturer

La VMC n’est pas un simple confort : c’est l’équipement qui renouvelle l’air du logement en permanence, extrait l’humidité de la cuisine et de la salle de bains et protège les murs des moisissures. Son entretien courant incombe au locataire, au même titre que celui des autres équipements du logement. La fiche officielle de Service-Public consacrée à l’entretien courant et aux réparations locatives est explicite sur les installations de chauffage, d’eau chaude et de robinetterie, et elle vise directement la ventilation : elle range le ramonage des conduits de ventilation et d’évacuation, VMC comprise, parmi les diligences attendues de l’occupant, au même titre que celui des conduits de fumée (fiche Service-Public sur l’entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire).

La même fiche ajoute une obligation souvent ignorée, pourtant décisive quand des moisissures apparaissent : le nettoyage des bouches d’entrée d’air et des bouches d’extraction d’air par l’occupant (fiche Service-Public sur l’entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire). Concrètement, cela signifie dépoussiérer régulièrement les grilles et les bouches des pièces humides, laver les filtres quand l’appareil en comporte, vérifier que les entrées d’air des fenêtres des pièces sèches ne sont ni encrassées ni calfeutrées, et ne jamais obturer une bouche d’extraction pour faire cesser un sifflement ou un courant d’air. Une bouche bouchée par de la peinture, du scotch ou un meuble plaqué contre elle, c’est un renouvellement d’air supprimé dans la pièce concernée, et c’est le premier argument que le bailleur opposera si le locataire se plaint ensuite de condensation.

Cette répartition repose sur un principe ancien du code civil : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux » (article 1754 du code civil, en vigueur). Le nettoyage et le menu entretien de la ventilation relèvent de cet usage : ce sont des gestes courants, peu coûteux, liés à l’occupation quotidienne du logement. Le locataire avisé les documente : il conserve les factures de ramonage, photographie les bouches propres à l’entrée et à la sortie, et garde la notice de la VMC si le bailleur ou le carnet d’information du logement la lui a remise. Ces pièces feront la différence le jour où chacun devra prouver qu’il a fait sa part.

Mais l’entretien courant a une limite, et elle protège le locataire : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755 du code civil, en vigueur). Un moteur de VMC qui rend l’âme après quinze ans de service, un caisson rouillé, des gaines effondrées ou désemboîtées dans les combles, un tableau électrique qui ne l’alimente plus : ce n’est plus de l’entretien courant, c’est de la vétusté ou une défaillance d’installation, et le locataire n’a pas à la payer. La frontière se joue donc sur la cause : encrassement lié à l’occupation ou usure normale de l’équipement. Quand les deux se cumulent, par exemple des bouches jamais nettoyées sur un moteur en fin de vie, le juge partage les responsabilités au vu des pièces, d’où l’importance de l’état des lieux d’entrée, qui doit décrire le fonctionnement de la ventilation, et des échanges écrits avec le bailleur dès les premiers signes.

B. Ce que le bailleur doit garantir : une ventilation en bon état et un air suffisamment renouvelé

Le bailleur, lui, doit un logement décent, et la décence inclut expressément l’aération. Le code civil pose le cadre : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil, en vigueur). Et pendant toute la durée du bail : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du code civil, en vigueur). Le remplacement d’un moteur de VMC hors service, la réfection de gaines écrasées, la remise en état d’un caisson collectif en toiture : ce sont des réparations non locatives, donc des réparations du bailleur.

Le contenu précis de la décence en matière d’air est fixé par la fiche officielle de Service-Public sur le logement décent : le logement doit permettre une aération suffisante, et ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être en bon état et assurer un renouvellement de l’air ainsi qu’une évacuation de l’humidité adaptés à une occupation normale (fiche Service-Public sur le logement décent). Trois exigences cumulatives en découlent pour le bailleur : des dispositifs existants et en bon état, un renouvellement d’air effectif, et une évacuation de l’humidité adaptée à une occupation normale. Un logement dont la VMC ne fonctionne plus, dont les grilles d’aération manquent dans la salle de bains ou dont l’air ne se renouvelle pas ne remplit pas ce critère, même si le locataire a, de son côté, manqué à son nettoyage courant. Les deux obligations coexistent : le manquement de l’un n’efface pas celui de l’autre, et le juge les apprécie séparément.

La même fiche rappelle que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement (fiche Service-Public sur le logement décent), ce qui compte en automne parce que chauffage et ventilation fonctionnent ensemble : un logement mal ventilé et chauffé par à-coups condense davantage, et les moisissures qui s’ensuivent ne sont pas imputables au seul mode de vie de l’occupant quand l’équipement est défaillant. C’est exactement ce qu’a jugé la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 23 septembre 2026 (RG 25/08519) dans une affaire où une locataire d’un studio se plaignait d’humidité et de moisissures incompatibles avec ses difficultés respiratoires. Le Service technique de l’habitat de la ville de Paris, saisi d’un signalement, avait relevé une isolation thermique faible et attribué l’humidité de condensation et les traces de moisissures, présentes dans les différentes pièces, à une aération permanente insuffisante, voire inexistante dans la salle de bains, malgré des réglettes à certaines fenêtres de la cuisine et de la pièce de vie. La bailleresse elle-même avait reconnu une présence importante d’humidité, expliquée selon elle par des ponts thermiques en façade et un renouvellement de l’air insuffisant, avant d’annoncer des travaux d’isolation, le remplacement des grilles de la cuisine et l’installation d’une grille d’aération dans la salle de bains, travaux qui n’ont pas pu avoir lieu.

Le tribunal en a tiré toutes les conséquences. D’abord sur le droit : il a rappelé qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre un logement décent, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations non locatives nécessaires, et qu’en application de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Ensuite sur les faits : l’appartement présentait une isolation à l’air insuffisante, entre ponts thermiques en façade et renouvellement de l’air insuffisant. Le tribunal a dit que la société bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent pour la période de janvier 2022 au 12 mars 2026, et l’a condamnée à payer 1 994,08 euros en réparation du préjudice de jouissance, 500 euros au titre du préjudice physique et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, jugement exécutoire de plein droit à titre provisoire. Deux détails de ce jugement méritent l’attention du lecteur : l’absence de mise en demeure avant février 2024 n’a pas privé la locataire de son indemnisation, et le tribunal a jugé que le bailleur n’a pas l’obligation d’adapter le logement au handicap du locataire, ce qui distingue le manquement à la décence, sanctionné, de l’adaptation au handicap, qui n’est pas due. Pour un dossier où l’humidité et la santé se mêlent, un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris aide à séparer ces deux terrains au lieu de les confondre dans une demande unique.

En copropriété, la situation se dédouble quand la ventilation est collective : caisson en toiture, colonnes et gaines dans les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires et de son syndic, tandis que les bouches privatives et leur nettoyage restent du côté de l’occupant. Le locataire agit alors contre son bailleur, à qui il appartient de se retourner contre la copropriété si la panne vient des parties communes, et le copropriétaire occupant agit contre le syndicat. Dans tous les cas, la règle de la vétusté protège l’occupant : la fiche officielle rappelle que les réparations, même réputées locatives, sont à la charge du propriétaire quand elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure (fiche Service-Public sur les travaux à la charge du bailleur). Un moteur usé par l’âge ou des gaines effondrées par le temps ne deviennent pas des charges du locataire parce qu’elles concernent la ventilation.

II. Panne, bruit, moisissures : prouver le désordre et contraindre à la réparation

A. La VMC qui fait du bruit : trouble de voisinage, expertise et indemnisation au pourcentage du loyer

Une VMC défectueuse ne se contente pas de mal ventiler : elle fait du bruit. Ronronnement permanent dans le séjour, sifflement nocturne dans la chambre, vibrations transmises par les gaines : quand le bruit dépasse les inconvénients normaux, c’est le terrain du trouble anormal de voisinage. Le code civil, depuis 2024, le dit en ces termes : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024). La responsabilité est de plein droit, ce qui signifie que la victime n’a pas à prouver une faute : elle doit établir le trouble, son caractère anormal et le lien avec l’équipement en cause. Et le code de la santé publique fixe le principe général applicable à tous les bruits : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité » (article R. 1336-5 du code de la santé publique, en vigueur). La durée, la répétition et l’intensité sont les trois curseurs : une ventilation qui tourne jour et nuit, tous les jours, dans des locaux voisins, coche typiquement les deux premiers.

Un jugement très récent montre comment les tribunaux chiffrent ce type de préjudice. Le 1er octobre 2026, la 8e chambre du tribunal judiciaire de Paris (RG 23/16126) a statué sur le bruit d’installations de pompes à chaleur et de ventilation d’un laboratoire installé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, sous l’appartement du demandeur. L’expert judiciaire avait constaté dans le séjour, l’entrée et la salle à manger un bruit permanent nettement audible et chargé en basses fréquences, semblable à celui d’installations techniques situées à l’étage inférieur, avec des dépassements de l’émergence spectrale aux fréquences de 125, 250 et 1 000 Hz caractérisant, la nuit, un critère de nuisances sonores de voisinage. Le tribunal a jugé que ces conclusions établissaient un trouble anormal de voisinage au regard de l’intensité et de la répétitivité du bruit, imputable à l’exploitant, et il a également retenu la responsabilité du propriétaire des locaux en s’appuyant sur l’article 13 du règlement de copropriété, qui impose aux copropriétaires et occupants de ne troubler à aucun moment la tranquillité de l’immeuble et de ne faire aucun bruit anormal de nature à gêner leurs voisins. Le tribunal a condamné les deux défenderesses in solidum à payer 65 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 2 880 euros en remboursement des frais d’expertise privée et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en rejetant en revanche les demandes au titre du préjudice matériel, faute de devis, et du préjudice moral, faute de justification suffisante.

La méthode de calcul mérite d’être retenue par tout lecteur confronté à un bruit d’équipement : le tribunal a fixé le préjudice à 40 % de la valeur locative de l’appartement du 1er septembre 2020 au 1er mai 2022, puis à 20 % de cette valeur du 1er mai 2022 au 1er juin 2024, sur la base d’une valeur locative moyenne de 5 000 euros par mois, soit 40 000 euros pour la première période et 25 000 euros pour la seconde. Le point de départ retenu correspondait aux premiers signalements écrits, établis par des SMS de septembre 2020, et la fin des nuisances à la réalisation de travaux d’amélioration acoustique au printemps 2024. Trois leçons pratiques : écrire dès les premiers bruits pour fixer le point de départ, faire mesurer le bruit par un expert pour objectiver le trouble, et conserver la preuve des travaux correctifs qui en marquent la fin. Transposé à une VMC bruyante en location, le raisonnement est le même : le locataire victime du bruit de la ventilation, qu’elle soit la sienne, celle du voisin ou celle des parties communes, fait constater, écrit, puis demande réparation, contre le bailleur sur le terrain de la jouissance paisible, contre l’auteur du bruit sur celui du trouble de voisinage, les deux actions pouvant se cumuler quand, par exemple, le bailleur laisse perdurer une installation collective défectueuse.

À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens superposent logements et locaux d’activité, ces dossiers mêlent souvent trois acteurs : l’occupant qui subit, le propriétaire qui loue, le syndic qui entretient les collectifs. Le signalement au Service technique de l’habitat de la ville de Paris, comme dans l’affaire jugée en septembre 2026, ou au service d’hygiène de la commune ailleurs, permet de faire constater officiellement l’insuffisance d’aération et l’humidité, et ce constat administratif pèse ensuite devant le juge. Le règlement de copropriété, qui impose quasi systématiquement de ne pas troubler la tranquillité de l’immeuble, fournit un fondement supplémentaire contre le copropriétaire à l’origine du bruit, comme l’a montré le jugement du 1er octobre 2026.

B. La méthode qui aboutit : signaler, mettre en demeure, concilier, saisir le juge sans cesser de payer

Face à une VMC en panne ou encrassée au point de dégrader le logement, l’ordre des démarches compte autant que le fond. Premier temps, le signalement écrit au bailleur : décrire précisément les symptômes, date d’apparition, pièces concernées, bruits, traces d’humidité, photos à l’appui, et demander la réparation en rappelant que la ventilation en bon état fait partie du logement décent. La fiche officielle décrit la suite : quand le propriétaire ne fait pas les travaux à sa charge et qu’un dommage apparaît, le locataire doit d’abord l’en avertir, puis, sans réaction, le mettre en demeure d’exécuter ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception (fiche Service-Public sur les travaux à la charge du bailleur). L’avertissement simple puis la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception ne sont pas des formalités : ce sont eux qui font courir les délais et qui prouvent, devant le juge, que le bailleur savait et n’a pas agi.

Deuxième temps, la conciliation. Toujours selon la fiche officielle, si deux mois après l’envoi de cette lettre aucun accord n’est intervenu ou si le propriétaire n’a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice avant de saisir le juge, qui est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le code de procédure civile le confirme : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage » (article 750-1 du code de procédure civile, en vigueur). Cette étape de conciliation est obligatoire, pour pouvoir ensuite saisir le juge, lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 euros (fiche Service-Public sur les travaux à la charge du bailleur). La CDC, dont la saisine est sans coût pour les parties, convoque les deux parties et propose une solution ; l’accord qui en résulte évite le procès. Quand le litige dépasse 5 000 euros, le passage par la conciliation reste possible et souvent utile, mais il n’est plus un préalable obligatoire. Dans tous les cas, le dossier doit être prêt : bail, états des lieux d’entrée et de sortie le cas échéant, échanges écrits, mise en demeure, photos datées, factures d’entretien courant prouvant que le locataire a fait sa part, et si possible un constat de commissaire de justice ou un rapport d’expertise décrivant la panne et ses effets.

Troisième temps, le juge. Si le juge estime que les travaux incombent au propriétaire, il peut le contraindre à les faire, mais aussi autoriser le locataire à les faire lui-même aux frais du propriétaire (fiche Service-Public sur les travaux à la charge du bailleur). Le juge peut donc ordonner la remise en état sous astreinte, accorder une baisse de loyer ou des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, comme les 1 994,08 euros alloués par le tribunal de Paris pour quatre années d’humidité, et condamner le bailleur aux dépens et aux frais irrépétibles. Pendant toute cette procédure, une règle ne souffre aucune exception : même quand le propriétaire ne fait pas les travaux qu’il doit, le locataire doit continuer à payer le loyer (fiche Service-Public sur les travaux à la charge du bailleur). Consigner ou suspendre seul son loyer, c’est s’exposer à une procédure d’impayé et perdre la position de force que donne un dossier de locataire irréprochable ; seule une décision de justice peut autoriser un aménagement du paiement.

Deux erreurs fréquentes méritent d’être signalées parce qu’elles font perdre des dossiers solides. La première consiste à faire réparer soi-même la VMC par un artisan puis à en réclamer le prix au bailleur sans y avoir été autorisé : sans mise en demeure préalable restée vaine et sans autorisation judiciaire, le remboursement est incertain, sauf urgence avérée et devis conservés. Le code civil ouvre toutefois cette voie après mise en demeure : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin » (article 1222 du code civil, en vigueur). La seconde consiste à invoquer pêle-mêle la décence, l’insalubrité, le trouble de voisinage et la garantie des vices cachés : chaque terrain a ses conditions, ses preuves et son juge, et un dossier qui mélange tout se défend mal. L’humidité de condensation par défaut d’aération relève de la décence et de l’obligation d’entretien ; l’arrêté d’insalubrité relève de l’autorité administrative et suppose un danger pour la santé constaté par elle ; le bruit de l’équipement relève du trouble de voisinage ; et seul le juge tranche, au vu des pièces, quel terrain prospère et à hauteur de quelle somme.

Conclusion

La VMC partage le logement entre deux responsabilités nettes : au locataire le nettoyage courant des bouches et le ramonage des conduits, au bailleur une ventilation en bon état qui renouvelle réellement l’air et toutes les réparations que la vétusté ou la panne rendent nécessaires. Quand l’équipement dysfonctionne, le droit suit une gradation simple : signalement écrit, mise en demeure en recommandé, conciliation devant la commission départementale ou le conciliateur, puis juge des contentieux de la protection, sans jamais cesser de payer le loyer. Les décisions parisiennes de septembre et d’octobre 2026 le confirment des deux côtés du problème : l’insuffisance d’aération fait manquer le bailleur à son obligation de logement décent, et le bruit d’une ventilation fait condamner son exploitant à des dizaines de milliers d’euros calculés au pourcentage de la valeur locative. Le lecteur qui traverse l’automne avec des murs qui condensent et une ventilation à bout de souffle tient donc une méthode éprouvée : prouver qu’il a entretenu ce qui lui incombait, écrire ce qui incombe au bailleur, et laisser le juge mesurer le reste.