Ce mardi 13 octobre 2026, des milliers de téléphones ont sonné dans plusieurs départements français sans qu’aucune catastrophe ne soit en cours. Selon 20 Minutes, plusieurs départements ont profité de la Journée nationale de la résilience pour tester le dispositif FR-Alert dans leurs communes : en Seine-et-Marne, les habitants de 56 communes ont reçu dans la matinée un message précisant qu’il s’agissait d’un exercice, tandis qu’en Dordogne le message de test simulait un épisode de vents violents. Le même jour, rapporte Ouest-France dans un article publié le 13 octobre 2026 à 19h03, la préfecture de Maine-et-Loire a piloté un exercice de sécurité civile aux abords de l’entreprise Zach System à Avrillé, site classé Seveso seuil haut, avec un message diffusé sur les téléphones des habitants du secteur indiquant qu’un exercice était en cours sur le site et qu’aucune action n’était attendue de leur part, tandis que gendarmes, pompiers, policiers et militaires étaient mobilisés sur place. Dans le Lot, la préfecture a testé le plan particulier d’intervention du site Seveso de Biars-sur-Cère auprès d’une dizaine de communes, et un exercice s’est tenu dans l’après-midi près du site de Précigné dans la Sarthe ainsi que dans dix-sept communes de l’Oise.

Ces exercices rappellent une évidence que les acquéreurs et les locataires découvrent souvent trop tard : avant l’alerte qui retentit en cas de danger imminent, il existe une information qui doit être donnée en amont, au moment où l’on achète ou où l’on loue. L’état des risques et pollutions, couramment appelé ERP, est le document par lequel le vendeur ou le bailleur doit informer l’autre partie des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon auxquels le bien est exposé, ainsi que des sinistres indemnisés que l’immeuble a déjà subis. Quand ce document manque, quand il est périmé ou quand il est faux, l’acheteur et le locataire ne sont pas démunis : la loi leur ouvre la résolution du contrat ou la diminution du prix, et la Cour de cassation vient encore de le rappeler dans un arrêt publié au Bulletin du 19 février 2026. Cet article expose qui doit remettre l’état des risques et à quel moment, puis les recours concrets quand l’information fait défaut.

I. L’état des risques et pollutions : qui doit le remettre et à quel moment

L’obligation d’information pèse sur celui qui vend et sur celui qui loue, mais ses modalités diffèrent : la vente obéit à un calendrier resserré autour de l’annonce, de la première visite et de la promesse, tandis que la location articule la première visite et l’annexion au bail. Dans les deux cas, le contenu du document et sa fraîcheur sont réglementés avec précision.

A. État des risques pour l’information des acquéreurs : annonce, première visite, promesse de vente et acte authentique

Le champ de l’obligation est fixé par l’article L. 125-5 du code de l’environnement, qui vise les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou à potentiel radon, dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte ou dans un secteur soumis aux obligations de débroussaillement, et dispose que ces acquéreurs ou locataires « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations ». Concrètement, dès que le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques prescrit ou simplement approuvé, en zone sismique, en zone à potentiel radon, sur le littoral exposé au recul du trait de côte ou dans un secteur soumis au débroussaillement obligatoire, l’état des risques doit être établi. Le texte vise aussi bien les plans prescrits, c’est-à-dire en cours d’élaboration, que les plans approuvés : un plan encore à l’étude suffit à déclencher l’obligation, ce qui explique que la mise à jour du document entre la promesse et l’acte authentique soit si souvent décisive, comme on le verra.

L’obligation commence dès l’annonce. Le même article L. 125-5 du code de l’environnement prévoit que « Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien. » Le décret d’application précise la formule : l’article R. 125-25 du code de l’environnement impose que l’annonce de vente ou de location comporte la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ». Un acquéreur qui consulte une annonce dépourvue de cette mention tient déjà un premier indice du sérieux du vendeur, et il peut vérifier lui-même la situation du bien, parcelle par parcelle, sur le site Géorisques qui centralise les zonages, les arrêtés préfectoraux et les fiches d’information.

La remise du document intervient ensuite au plus tard lors de la première visite : « En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. » (C. envir., art. L. 125-5, I bis). Cette remise anticipée n’est pas une formalité : elle permet à l’acquéreur de mesurer le risque avant de s’engager, de demander des précisions sur les travaux prescrits par le règlement du plan de prévention et de vérifier s’ils ont été réalisés. Puis l’état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En vente en l’état futur d’achèvement, il est annexé à l’acte authentique et, le cas échéant, au contrat préliminaire. Surtout, lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. Autrement dit, le vendeur qui omet le document retarde le point de départ du délai de réflexion de l’acquéreur non professionnel, ce qui fragilise toute la chaîne de la vente.

Le contenu et la fraîcheur du document sont eux aussi encadrés. L’article R. 125-24 du code de l’environnement dispose que « L’état des risques prévu à l’article L. 125-5 mentionne la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées et les zones ou périmètres cités à l’article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien. » Il comprend, pour chaque plan de prévention applicable, un extrait de document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire et l’extrait du règlement le concernant, ainsi qu’une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s’ils ont été réalisés, outre les fiches d’information sur le risque sismique et sur le radon disponibles sur le site Géorisques lorsque le bien est situé dans les zones concernées. Et l’état remis lors de la première visite doit être récent : selon l’article R. 125-25 du code de l’environnement, « L’état des risques mentionné à l’article L. 125-5, remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois. » Un état datant de plus de six mois à la visite doit donc être refait, et le vendeur doit l’actualiser si les informations qu’il contient ne sont plus à jour, par exemple parce qu’un plan prescrit a été approuvé entre-temps ou parce qu’un arrêté préfectoral a modifié le zonage.

À Paris et en Île-de-France, la vérification suit le même circuit : l’acquéreur consulte l’état des risques à partir de l’arrêté préfectoral applicable à la commune du bien, accessible via Géorisques, et compare la parcelle au zonage du plan de prévention des risques d’inondation ou des autres plans en vigueur dans le ressort. Les exercices du 13 octobre 2026 en Seine-et-Marne et dans l’Oise montrent que des communes franciliennes sont directement concernées par les dispositifs d’alerte, ce qui rend la consultation de l’arrêté et du zonage d’autant plus utile avant de signer. Les pièces à préparer sont simples : référence cadastrale du bien, arrêté préfectoral de la commune, extrait de zonage et règlement du plan applicable.

B. État des risques et pollutions en ligne : première visite, annexe au bail d’habitation et information du locataire

Le locataire bénéficie de la même protection, adaptée au contrat de location. L’article L. 125-5 prévoit que l’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu, puis que, lors de la conclusion du bail, l’état des risques est annexé au contrat de location, dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les locations d’habitation, ou aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce pour les locaux commerciaux. Le locataire qui n’a reçu aucun document à la visite doit donc l’exiger avant de signer, et vérifier qu’un exemplaire figure bien parmi les annexes de son bail : c’est cet exemplaire annexé qui fera foi en cas de litige ultérieur sur l’information reçue.

La fraîcheur du document vaut pour la location comme pour la vente : l’état remis à la première visite doit être établi depuis moins de six mois, et le bailleur doit l’actualiser si les informations sont devenues inexactes. En pratique, le renouvellement ou la tacite reconduction d’un bail ancien appelle la vigilance : un état annexé il y a plusieurs années ne reflète plus nécessairement le zonage applicable, surtout si un plan de prévention a été prescrit puis approuvé dans l’intervalle ou si la commune a fait l’objet d’arrêtés de catastrophe naturelle ayant modifié la connaissance du risque. Le locataire peut alors demander au bailleur un état actualisé, établi à partir des informations mises à disposition par le préfet et du site Géorisques, et conserver la preuve de sa demande.

Le périmètre de la location couverte mérite une précision. L’obligation s’applique aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 comme aux baux commerciaux, mais elle ne s’applique pas aux conventions mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, c’est-à-dire pour l’essentiel aux baux ruraux et aux conventions de mise à disposition relevant du statut du fermage. Un exploitant agricole preneur d’un bail rural ne peut donc pas invoquer ce texte, même si son exploitation se trouve près d’un site industriel : sa protection relève d’autres mécanismes, notamment des obligations d’information de droit commun et des règles propres au bail rural. En revanche, l’agriculteur qui achète une maison d’habitation ou qui loue un logement reste un acquéreur ou un locataire comme un autre et bénéficie pleinement de l’état des risques pour ce bien.

Enfin, l’obligation d’information du bailleur ne se limite pas aux zonages : comme le vendeur, il doit déclarer dans l’état des risques les sinistres indemnisés que l’immeuble a subis pendant qu’il en était propriétaire ou dont il a lui-même été informé. Un locataire qui découvre après son entrée dans les lieux que le logement a été inondé à deux reprises et indemnisé à ce titre, sans que l’état annexé à son bail n’en dise mot, dispose des mêmes recours que l’acquéreur, examinés dans la seconde partie.

II. État des risques naturels et technologiques faux, périmé ou absent : annuler la vente, baisser le prix et être indemnisé

Quand l’information manque ou trompe, la loi organise une sanction propre à l’état des risques, qui ne prive pas l’acquéreur ou le locataire des actions du droit commun des contrats : dol, manquement au devoir précontractuel d’information et garantie des vices cachés restent disponibles et se combinent avec la sanction spéciale. Le choix entre ces voies dépend de ce qui est prouvé : un simple oubli suffit à la sanction spéciale, tandis que la manoeuvre intentionnelle ouvre des réparations plus larges.

A. Résolution de la vente et diminution du prix : la sanction directe de l’article L. 125-5 et la mise à jour entre promesse et acte authentique

La sanction est écrite dans le texte : « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » C’est l’article L. 125-5, paragraphe V, du code de l’environnement qui le prévoit. L’option appartient au demandeur : soit il poursuit l’anéantissement de la vente ou du bail, soit il conserve le bien en demandant au juge de réduire le prix ou le loyer à proportion du risque tu et de la décote qu’une information complète aurait entraînée. Aucune faute intentionnelle du vendeur ou du bailleur n’est exigée : le simple constat du manquement suffit, qu’il s’agisse d’une absence totale de document, d’un document périmé ou d’un document qui passe sous silence un zonage ou un sinistre indemnisé.

La Cour de cassation a donné à cette sanction une portée considérable dans un arrêt appelé à faire référence : Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524, arrêt n° 129 FS-B, publié au Bulletin. Dans cette affaire, une promesse de vente faisait état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, puis ce plan avait été approuvé avant la signature de l’acte authentique, sans que le dossier de diagnostic technique soit mis à jour. La Cour énonce : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Elle ajoute : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. » La leçon est nette : entre la promesse et l’acte authentique, le vendeur et le notaire doivent vérifier si le plan a été approuvé et actualiser l’état des risques en conséquence, car le plan approuvé vaut servitude d’utilité publique annexée au plan local d’urbanisme. L’acquéreur qui reçoit à l’acte authentique le vieil état du plan prescrit, alors que le plan approuvé impose des prescriptions nouvelles à son bien, peut poursuivre la résolution de la vente.

Cette solution s’inscrit dans une ligne déjà tracée : Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700, rejet. Dans cette espèce relative à un terrain de camping situé en zone rouge d’un plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral, alors que le dossier de diagnostic technique annexé à la vente n’en faisait pas état, la Cour a approuvé la cour d’appel qui retenait que la consultation du recueil des actes administratifs, où l’arrêté était publié, était susceptible de renseigner utilement les cocontractants. Autrement dit, le vendeur ne peut pas se retrancher derrière le site internet de la préfecture ou derrière l’état joint à la promesse : ce qui compte, c’est l’information complète et à jour au jour de l’acte authentique, puisée aux sources officielles, arrêté préfectoral et recueil des actes administratifs compris.

En pratique, l’acquéreur ou le locataire qui découvre le manquement doit agir avec méthode. D’abord réunir les preuves : l’annonce avec ou sans la mention Géorisques, l’exemplaire de l’état remis à la visite ou la preuve qu’aucun ne l’a été, la promesse et l’acte authentique avec leurs annexes, l’arrêté préfectoral et le zonage applicables à la date de chaque signature, disponibles sur Géorisques et auprès de la préfecture. Ensuite mettre en demeure le vendeur ou le bailleur de reconnaître le manquement et de proposer une diminution du prix ou du loyer, en visant le paragraphe V de l’article L. 125-5. À défaut d’accord, saisir le tribunal judiciaire d’une demande de résolution ou de diminution du prix, en visant également la jurisprudence du 19 février 2026 quand un plan a été approuvé entre la promesse et l’acte. L’action se prescrit selon le droit commun : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ court donc en général du jour où l’acquéreur a découvert le zonage tu ou le sinistre caché, et non du jour de la vente : conserver tout document établissant la date de cette découverte est essentiel.

B. Dol, devoir d’information, vices cachés et sols pollués : les autres actions de l’acheteur et du locataire face à un risque caché

Quand le silence sur le risque s’accompagne d’une volonté de tromper, le dol ouvre une voie supplémentaire. L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. » Il ajoute que « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » Le vendeur qui connaissait l’exposition du bien, par exemple parce qu’il avait lui-même été indemnisé après une inondation ou parce qu’il avait reçu des prescriptions de travaux du plan de prévention, et qui a tu cette information pour obtenir le prix, s’expose à l’annulation de la vente pour dol, avec des dommages et intérêts qui réparent l’entier préjudice, au-delà de la simple restitution du prix. La preuve de l’intention est l’enjeu : courriers avec l’assureur, devis de travaux prescrits non réalisés, échanges avec la mairie ou la préfecture, attestations de voisins sur les sinistres antérieurs.

Même sans manoeuvre démontrée, le manquement au devoir précontractuel d’information engage la responsabilité du vendeur. L’article 1112-1 du code civil prévoit que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » L’exposition à un risque technologique majeur près d’un site Seveso, l’inscription en zone rouge d’un plan d’inondation ou l’existence de sinistres indemnisés répétés ont à l’évidence un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, au sens du texte. Il incombe à l’acquéreur de prouver que l’information lui était due, puis au vendeur de prouver qu’il l’a fournie : l’état des risques régulier est précisément le moyen de cette preuve, et son absence renverse en pratique la charge du débat.

La garantie des vices cachés complète le dispositif quand le risque s’est déjà réalisé dans la matière du bien : affaissement lié à la sécheresse, remontées d’humidité chroniques en zone inondable, pollution des sols découverte après l’achat. L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » L’acheteur confronté à un désordre caché lié au risque peut ainsi combiner la sanction spéciale de l’article L. 125-5 avec une action pour vice caché immobilier, en distinguant les fondements : la première sanctionne le défaut d’information sur le risque, la seconde le défaut matériel caché qui affecte l’usage. Les délais diffèrent et les conditions de preuve aussi, d’où l’intérêt de faire constater les désordres par huissier et de commander une expertise avant d’assigner.

Deux situations particulières appellent enfin une vigilance renforcée. D’une part les sols pollués : l’article L. 125-6 du code de l’environnement prévoit que « L’Etat élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage au sens de l’ article L. 556-1 A , la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. » Acheter un ancien site artisanal ou industriel pour y construire ou y habiter sans vérifier l’inscription en secteur d’information sur les sols expose à des coûts de dépollution considérables, que l’état des risques doit signaler. D’autre part les abords des sites industriels : à l’intérieur du périmètre d’exposition aux risques, les plans de prévention des risques technologiques peuvent délimiter des secteurs de délaissement ou d’expropriation en raison de risques importants d’accident à cinétique rapide présentant un danger grave pour la vie humaine, selon l’article L. 515-16 du code de l’environnement. Les exercices du 13 octobre 2026 autour de sites classés Seveso, de l’Anjou au Quercy, illustrent concrètement cette géographie du risque que l’état des risques a pour fonction de porter à la connaissance de l’acquéreur avant qu’il ne s’engage.

Enfin, l’information sur les sinistres passés conditionne l’indemnisation des sinistres futurs. L’article L. 125-5 oblige le vendeur ou le bailleur à informer l’acquéreur ou le locataire, dans l’état des risques, de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances pendant qu’il était propriétaire ou dont il a lui-même été informé. Ce dernier texte ouvre la garantie catastrophes technologiques : « Les contrats d’assurance souscrits par toute personne physique en dehors de son activité professionnelle et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens à usage d’habitation ou placés dans des locaux à usage d’habitation situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré pour les dommages résultant des catastrophes technologiques affectant les biens faisant l’objet de ces contrats. » Un acquéreur informé des sinistres antérieurs peut vérifier que le bien reste assurable à des conditions normales et déclarer à son assureur les antécédents, faute de quoi une fausse déclaration du risque fragiliserait sa propre indemnisation le jour où le risque se réaliserait.

Conclusion

L’état des risques et pollutions n’est ni une formalité ni un document que l’on signe sans le lire : c’est l’instrument par lequel la loi oblige le vendeur et le bailleur à dire ce qu’ils savent du risque, avant que l’acquéreur ou le locataire ne s’engage. À la vente comme à la location, il doit être remis dès la première visite, être établi depuis moins de six mois, figurer dans l’annonce via la mention Géorisques, être intégré au dossier de diagnostic technique ou annexé au bail, et être actualisé si un plan de prévention est approuvé entre la promesse et l’acte authentique. Quand il manque, quand il est périmé ou quand il tait un zonage ou un sinistre indemnisé, l’article L. 125-5 du code de l’environnement permet à l’acquéreur ou au locataire de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix, comme la Cour de cassation l’a confirmé le 19 février 2026 dans un arrêt publié au Bulletin, sans préjudice du dol, du manquement au devoir d’information et de la garantie des vices cachés. En pratique, tout commence par trois réflexes : vérifier le bien sur Géorisques à partir de sa parcelle, exiger un état daté de moins de six mois adossé à l’arrêté préfectoral de la commune, et faire constater par écrit toute absence de remise. Les alertes du 13 octobre 2026 l’ont rappelé à l’échelle du pays : face au risque, l’information donnée à temps vaut toujours mieux que le contentieux mené après coup.