Le 1er novembre 2026, la trêve hivernale commence : jusqu’au 31 mars 2027, les expulsions de locataires sans solution de relogement sont suspendues. Pour le propriétaire qui découvre son logement occupé sans droit ni titre à la mi-octobre, la question est brutale : le squatteur va-t-il bénéficier de cinq mois de répit, ou peut-il être expulsé pendant l’hiver ? La réponse du droit français est nuancée, et deux décisions de justice récentes, rendues dans des situations presque identiques, aboutissent à des résultats opposés. Dans un cas, le tribunal ordonne l’expulsion immédiate, sans délai de deux mois et sans trêve hivernale. Dans l’autre, la cour d’appel maintient la trêve au profit d’une occupante pourtant sans bail. Tout repose sur un seul point : la preuve de la voie de fait, c’est-à-dire la démonstration que l’occupant est entré dans les lieux par manœuvres, menaces, effraction ou contrainte. Cet article explique, à partir des textes en vigueur et de ces décisions rendues mot pour mot, quand la trêve s’efface devant le squat, quelles preuves le juge attend, et comment agir concrètement à Paris et en Île-de-France avant que l’hiver n’installe les occupants dans la durée.

I. La trêve hivernale s’efface devant le squat avec effraction, mais l’occupation sans titre ne suffit pas

A. Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé pour les expulsions de squatteurs en hiver

Le principe est posé par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Pour le locataire en difficulté, cette protection joue même après un jugement définitif. Pour le squatteur, le même article prévoit une dérogation expresse, issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le texte ajoute une seconde soupape : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Autrement dit, quand l’entrée dans le domicile s’est faite par effraction ou contrainte, la trêve ne s’applique pas du tout ; quand il s’agit d’un autre local, le juge peut la supprimer ou la réduire au cas par cas.

Le même mécanisme existe pour le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Puis il précise : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le propriétaire d’un logement squatté peut donc demander au juge, dès l’ordonnance d’expulsion, la suppression cumulative du délai de deux mois et du sursis hivernal. Reste à réunir la condition qui déclenche ces deux suppressions : l’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, dûment prouvée.

Deux précisions encadrent ce tableau. D’abord, aucune expulsion ne se fait sans titre : l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle que l’expulsion d’un lieu habité exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, suivie d’un commandement de libérer les locaux. Ensuite, le juge garde un pouvoir d’appréciation sur les délais de grâce : l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution lui permet d’accorder des délais renouvelables quand le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, mais ce texte exclut expressément le cas où « les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». L’article L412-4 du même code borne ces délais entre un mois et un an et liste les critères de fixation : volonté de l’occupant, âge, état de santé, situation de famille et de fortune, circonstances atmosphériques, diligences de relogement. Face à un squat avec effraction établie, ces délais ne trouvent pas à s’appliquer ; face à une occupation sans titre mais sans violence démontrée, ils peuvent être accordés, et la trêve avec eux.

B. Prouver l’effraction ou garder la trêve : deux décisions opposées qui fixent la frontière

Le tribunal judiciaire de Marseille a jugé le 11 décembre 2025, après débats du 9 octobre 2025, une affaire d’occupation revendiquée comme un squat (RG 25/04140, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Le constat de commissaire de justice du 27 mai 2025 établissait que l’occupant « reconnait être squatteur, ne pas verser de loyer et n’avoir aucune autorisation » du bailleur social propriétaire, et qu’il s’opposait à la demande de quitter les lieux. Le tribunal rappelle d’abord le fondement : « L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil), et juge que l’occupation sans droit ni titre constitue nécessairement un trouble manifestement illicite justifiant le référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Puis vient le point décisif : « Il résulte des éléments de la cause que Monsieur [Y] s’est introduit dans les lieux par voie de fait. Dès lors, les délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront écartés. » Le dispositif ordonne l’expulsion et écarte ensemble le sursis hivernal de l’article L412-6 et le délai de deux mois de l’article L412-1, avec une indemnité mensuelle d’occupation de 178,07 euros jusqu’à libération effective. La voie de fait établie, l’hiver n’arrête rien.

La cour d’appel de Paris, le 5 janvier 2023 (RG 22/10046, arrêt consultable sur le site de la Cour de cassation), a jugé l’exact inverse sur des faits voisins en apparence : une femme occupait sans bail un logement social parisien, avec un contrat de location signé avec un tiers qui n’était pas propriétaire, et elle avait elle-même déposé plainte pour escroquerie contre ce faux bailleur. Le bailleur social réclamait la suppression du délai de deux mois et du bénéfice de la trêve, en imputant à l’occupante une voie de fait. La cour rappelle la règle : « selon la Cour de cassation, la voie de fait ne peut résulter de la seule occupation sans droit ni titre et suppose des actes matériels positifs tels que des actes de violence ou d’effraction. » Or rien n’établissait que la porte anti-intrusion posée après l’expulsion des précédents occupants avait été déposée par l’occupante plutôt que par l’escroc, et le contrat sur imprimé officiel, l’état des lieux et les quittances avaient pu l’induire en erreur. La cour confirme donc le maintien du délai et de la trêve, tout en ordonnant l’expulsion et en fixant l’indemnité d’occupation à 900 euros par mois. Occupation sans droit ni titre certaine, expulsion prononcée, mais hiver protégé : faute de voie de fait prouvée, la trêve demeure.

La cour d’appel de Versailles, le 10 novembre 2022 (RG 22/05639), illustre un troisième cas de figure, fréquent dans les pavillons d’Île-de-France : le bailleur social invoquait une porte anti-squat arrachée, des parpaings détruits à la masse autour d’une fenêtre et d’une porte de sous-sol, ainsi qu’un campement annexe à l’origine de nuisances graves, pour obtenir à la fois la suppression du délai de deux mois et celle du sursis hivernal. La cour a confirmé l’ordonnance de référé expulsion mais a jugé qu’il n’y avait lieu à référé sur la demande relative à la trêve hivernale, faute de débat suffisant sur ce point devant le premier juge. L’enseignement pratique est net : la trêve ne se plaide pas à demi-mot en appel, elle doit être débattue dès la première instance, pièces à l’appui, sous peine de voir l’expulsion ordonnée mais inexécutable de novembre à mars. Le propriétaire qui découvre une effraction massive ne doit donc pas se contenter de demander l’expulsion : chaque chef de demande, délai de l’article L412-1 et sursis de l’article L412-6, doit figurer expressément dans l’assignation, avec le constat d’huissier qui le soutient.

Le volet pénal confirme cette exigence de rigueur. L’article 226-4 du code pénal punit : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article précise : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Mais la chambre criminelle de la Cour de cassation, le 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916, arrêt consultable sur le site de la Cour de cassation), a cassé partiellement une condamnation pour violation de domicile en rappelant : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Dans cette affaire, l’adjudicataire d’un immeuble saisi n’avait jamais occupé le bien et n’en avait obtenu les clés qu’après les faits : la condamnation pénale tombait, alors même que les réintroductions par effraction, chaînes forcées après expulsion, constituaient des voies de fait. La leçon est double : au civil, l’effraction prouvée écarte la trêve même pour un logement vacant ; au pénal, la violation de domicile suppose en outre un domicile au sens strict. Le propriétaire doit donc jouer sur les deux tableaux sans les confondre : plainte pénale pour faire constater, action civile en référé pour expulser vite.

II. Obtenir l’expulsion pendant l’hiver : preuves, juge et calendrier parisien

A. Le dossier qui fait écarter la trêve : plainte, constat et demande au préfet

Le premier réflexe est pénal et conservatoire : déposer plainte pour violation de domicile dès la découverte de l’occupation, et faire constater l’effraction par un commissaire de justice, un officier de police judiciaire ou le maire. La fiche officielle de Service-public sur les logements squattés détaille cette chronologie : prouver que le logement est son domicile ou sa propriété par factures, documents fiscaux ou attestation de voisin, et si le propriétaire ne peut plus prouver son droit faute d’accès, le préfet saisit l’administration fiscale qui répond sous 72 heures ; puis faire constater que le logement est squatté, c’est-à-dire l’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le maintien dans les lieux. Concrètement, le constat doit photographier et décrire la porte fracturée, la serrure changée, la porte anti-squat arrachée, les parpaings détruits : ce sont ces actes matériels positifs que la cour d’appel de Paris a jugé absents dans l’affaire du faux bail, et dont l’absence a fait conserver la trêve. Chaque trace d’effraction manquante est un mois d’hiver offert à l’occupant.

Vient ensuite la voie administrative : le propriétaire adresse au préfet une demande de mise en demeure des occupants de quitter les lieux, en joignant le récépissé de plainte, la preuve de propriété et le constat de squat. Le préfet statue en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants, et s’il refuse, il doit motiver son refus ; s’il accueille la demande et que les occupants ne partent pas, il fait évacuer sans délai par la force publique. Cette procédure ne s’applique qu’au domicile, résidence principale ou secondaire meublée, et suppose l’introduction par voie de fait : le locataire qui se maintient après la fin du bail, la personne hébergée qui refuse de partir ou le sous-locataire resté après la fin du contrat ne sont pas des squatteurs et relèvent de la procédure d’expulsion du locataire classique, trêve hivernale comprise. En parallèle, l’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection doit demander expressément, dans le même acte, l’expulsion, la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 et l’éviction du sursis de l’article L412-6, plus une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges, comme les 178,07 euros mensuels obtenus à Marseille ou les 900 euros fixés à Paris. Les lecteurs qui suivent le sujet trouveront le détail de cette chronologie plainte, préfet et juge dans l’analyse consacrée à l’expulsion des squatteurs à Paris avant la trêve, et les règles générales de la suspension hivernale dans le dossier du cabinet sur la trêve hivernale 2026-2027.

Le calendrier est l’allié ou l’ennemi selon la date d’action. Le référé permet d’obtenir une ordonnance en quelques semaines, exécutoire par provision, mais l’huissier devenu commissaire de justice doit ensuite signifier le commandement de quitter les lieux, puis requérir le concours de la force publique auprès du préfet, avec un délai de réponse de deux mois qui, en pratique parisienne, déborde souvent. Si la décision공간 n’est pas exécutée au 1er novembre et que la voie de fait n’a pas été retenue, la trêve fige tout jusqu’au 31 mars, sauf relogement assuré. D’où l’enjeu des demandes formulées dès l’assignation : sans conclusion expresse sur les articles L412-1 et L412-6, le juge des référés n’écarte rien d’office, et le propriétaire découvre en novembre que son titre est inexécutable jusqu’au printemps. Le dossier doit donc être complet avant l’audience : plainte, constat circonstancié, photos datées, preuve de propriété, échanges avec le préfet, et chiffrage de l’indemnité d’occupation.

B. Paris et Île-de-France : juge, préfet et délais propres au ressort

À Paris, le référé expulsion relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, et la demande de concours de la force publique passe par la préfecture de police, dont les délais d’instruction sont notoirement longs : anticiper de plusieurs semaines est indispensable quand la trêve approche. Le constat d’effraction gagne à être dressé par un commissaire de justice parisien dans les jours qui suivent la découverte, avec description pièce par pièce : porte palière, serrure, dispositif anti-squat, fenêtres et caves. Les occupants invoquent fréquemment, comme dans l’arrêt parisien de 2023, un bail signé avec un tiers, des quittances et leur bonne foi : le propriétaire parisien doit alors rapporter la preuve contraire, par exemple le procès-verbal d’expulsion des occupants précédents, la facture de pose de la porte anti-intrusion et tout élément datant sa dépose. Sans cette datation, la voie de fait reste une affirmation, et la trêve demeure, même pour un occupant sans aucun droit.

En petite et grande couronne, la procédure est identique devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, mais la demande au préfet s’adresse au préfet du département, et les constats de police municipale ou de gendarmerie complètent utilement le dossier quand le pavillon est isolé ou le terrain occupé avec un campement annexe, situation que la cour d’appel de Versailles a eu à examiner en novembre 2022. Pour les résidences secondaires d’Île-de-France, souvent visées pendant les absences prolongées, la définition du domicile donnée par l’article 226-4 protège le propriétaire : le local meublé lui appartenant constitue son domicile même s’il n’y habite pas au moment des faits, ce qui ouvre à la fois la plainte pénale et la procédure préfectorale. En revanche, pour un logement durablement vacant et vide de meubles, la plainte pour violation de domicile peut se heurter à la jurisprudence du 3 juin 2025, sans que cela compromette l’action civile : l’expulsion en référé et l’éviction de la trêve restent accessibles dès lors que l’entrée par effraction est démontrée. Dans tous les cas, l’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective et se chiffre d’après le loyer du secteur, charges comprises : à Paris, elle atteint vite plusieurs centaines d’euros mensuels, et son cumul sur cinq mois d’hiver justifie à lui seul de faire écarter la trêve plutôt que de la subir.

Un dernier avertissement s’impose : aussi évidente que paraisse l’effraction, le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même les occupants, changer les serrures ou couper les fluides pour les contraindre au départ. L’article L411-1 cité plus haut réserve l’expulsion à la décision de justice exécutée par commissaire de justice, et la voie de fait du propriétaire l’exposerait à des poursuites alors même que l’occupation initiale était illicite. La fermeté efficace passe exclusivement par le dossier judiciaire : plainte, constat, préfet, référé avec demandes expresses. C’est ce dossier, et lui seul, qui permet de traverser l’hiver 2026-2027 sans subir cinq mois d’occupation subie et sans prendre le risque d’une exécution sauvage qui retournerait le droit contre son titulaire.

Conclusion

La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne fait pas cadeau de l’hiver à tout occupant sans titre : quand l’entrée dans le domicile s’est faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’ordonner l’expulsion immédiate, comme le tribunal de Marseille l’a fait fin 2025 face à un squat reconnu. Mais la cour d’appel de Paris l’a démontré début 2023 : sans actes matériels positifs établis, sans effraction datée et documentée, l’occupant sans bail garde le délai de deux mois et le sursis hivernal, même si son titre est un faux. Le propriétaire qui découvre un squat en octobre ne doit donc ni attendre le printemps ni compter sur l’évidence : plainte immédiate, constat circonstancié de commissaire de justice, demande au préfet et assignation en référé réclamant expressément l’éviction de la trêve forment le seul dossier capable de passer l’hiver du côté du droit de propriété.