Le 23 septembre 2026, le conseil municipal de Pornichet (Loire-Atlantique) a voté le passage de 40 % à 60 % de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, applicable au 1er janvier 2027, soit environ 15 euros de plus par mois et par résidence secondaire selon le maire cité par Actu.fr ; le 28 septembre, Mesquer portait la sienne de 10 % à 40 % pour inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif, tandis que Saint-Priest s’apprêtait à voter 60 % pour, selon Le Progrès, « dissuader les locations à la nuitée ». Cette vague de délibérations explique la flambée des recherches sur la taxe d’habitation. Mais à côté des résidences secondaires, une autre fiscalité frappe les logements qui restent vides : la taxe sur les logements vacants. TLV nationale ou THLV locale, qui doit payer, quels taux en 2026, et comment prouver que la vacance ne dépend pas de vous ? Cet article répond à ces questions avec les textes applicables à l’imposition 2026 et la jurisprudence récente de la cour administrative d’appel de Paris. Première partie : identifier la taxe qui s’applique à votre logement. Seconde partie : les cas où elle n’est pas due et comment la contester.
I. Taxe d’habitation sur les logements vacants : qui doit payer, la TLV ou la THLV ?
A. TLV ou THLV : comment savoir quelle taxe s’applique à mon logement vacant ?
Deux taxes différentes peuvent frapper un logement vide, et elles ne s’appliquent jamais ensemble. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est une taxe nationale prévue par l’article 232 du code général des impôts. Elle vise les communes « appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement », et le texte précise : « Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. » Si votre logement se trouve dans l’une de ces communes dites tendues, c’est la TLV qui s’applique, et aucune taxe locale sur les vacants ne peut s’y ajouter. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est au contraire une taxe locale et facultative, prévue par l’article 1407 bis du code général des impôts : « Les communes autres que celles visées à l’article 232 peuvent, par une délibération » de leur conseil, « assujettir à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires » les logements vacants. Autrement dit, hors zone TLV, chaque commune décide : renseignez-vous auprès de votre mairie ou vérifiez la délibération, car sans vote local il n’y a pas de THLV.
Le deuxième critère est la durée de la vacance, appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la TLV, l’article 232 du code général des impôts dispose : « La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition ». Pour la THLV, le seuil est plus long : l’article 1407 bis du code général des impôts vise « les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition », en ajoutant : « La vacance s’apprécie au sens des V et VI de l’article 232. » Ce renvoi compte double. D’une part, le V de l’article 232 du code général des impôts écarte de la vacance tout logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours de suite sur la période de référence : « Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence ». Une occupation de trois mois et un jour, même par un occupant sans bail, même hébergé sans contrepartie, fait donc sortir le logement du champ des deux taxes pour l’année concernée. D’autre part, le VI de l’article 232 du code général des impôts pose l’exonération de principe : « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » C’est sur ces quelques mots que se jouent la plupart des contentieux, comme on le verra en seconde partie.
À Paris et en Île-de-France, la question se pose concrètement pour des milliers de propriétaires. Les litiges franciliens jugés ces dernières années par la cour administrative d’appel de Paris portent sur des biens de Cachan, de Saint-Maur-des-Fossés et du 16e arrondissement de Paris, à chaque fois taxés sur le fondement de l’article 232 : dans ces communes, c’est donc la TLV qui s’applique et la THLV est exclue par construction, puisque l’article 1407 bis du code général des impôts ne vise que les communes « autres que celles visées à l’article 232 ». Si votre bien francilien est vacant, vérifiez d’abord ce point : une commune qui appliquerait la THLV alors que le logement relève de la TLV commettrait une erreur de fond, sanctionnée par la décharge. En pratique, les avis sont émis par la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France, et les réclamations des contribuables du Val-de-Marne ou de Paris ont été portées devant le tribunal administratif de Melun ou celui de Paris avant de monter en appel : conservez tous vos justificatifs dès la réception de l’avis, car la preuve de la vacance involontaire se prépare en amont, pas le jour de l’audience.
Reste l’articulation avec les logements meublés, source d’erreurs fréquentes. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires suppose un local meublé : l’article 1407 du code général des impôts dispose qu’elle « est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal ». Faut-il en déduire qu’un logement meublé mais vide échappe à la TLV ? Non, a tranché la cour administrative d’appel de Paris le 28 octobre 2022 (n° 21PA05088, lire l’arrêt sur Légifrance) : « la taxe sur les logements vacants s’entend des logements, susceptibles d’être donnés en location, et qui, durant plus d’une année, sont restés vacants, indépendamment de leur caractère meublé ou non meublé ». La doctrine administrative invoquée par la contribuable, selon laquelle « Les logements vacants s’entendent des logements non meublés », ne porte que sur l’articulation entre les deux taxes : un logement meublé occupé paie la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, un logement vide depuis plus d’un an paie la TLV, et les résidences secondaires « sont donc exclues du champ d’application de la TLV ». Retenez la règle simple : meublé et occupé, c’est la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ; vide depuis plus d’un an en zone tendue, c’est la TLV, meublé ou non.
B. Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants en 2026 ?
Le montant de la TLV se calcule sur la valeur locative du logement, comme la taxe foncière. L’article 232 du code général des impôts dispose : « L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième. » La progression est donc brutale : la taxe double dès la deuxième année de vacance. Concrètement, pour une valeur locative annuelle de 12 000 euros, la TLV atteint 2 040 euros la première année puis 4 080 euros à partir de la deuxième, avant application des frais de gestion et majorations de recouvrement. Cette valeur locative est la même que celle qui sert au calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : l’article 1409 du code général des impôts prévoit que cette taxe « est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux ». Vérifiez donc la valeur locative portée sur votre avis : une erreur sur la consistance du local (surface, dépendances, catégorie) fausse toutes les taxes assises dessus, et sa correction profite aussi à votre taxe foncière.
La THLV, elle, reprend le régime de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires au taux voté par la commune, sans les taux majorés de 17 % et 34 % propres à la TLV. Son coût dépend donc de la délibération locale, et c’est ici que l’actualité compte : là où les communes votent des majorations de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la pression fiscale sur les logements sous-occupés grimpe en parallèle. L’article 1407 ter du code général des impôts, qui porte cette majoration, autorise le conseil municipal à « majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés ». Pornichet vient de passer de 40 % à 60 %, Mesquer de 10 % à 40 %, Saint-Priest vise 60 % : le plafond légal est atteint dans ces communes. Si vous détenez un logement vacant hors zone TLV dans une commune qui a voté la THLV, attendez-vous à une imposition calculée sur ces taux en hausse. Pour suivre ces votes et vérifier la délibération de votre propre commune avant de payer, les règles de contrôle des délibérations et les recours sont détaillés dans notre article sur la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à 60 % : vérifier la délibération et contester.
Qui paie, et à quelle date s’apprécie la situation ? Pour la TLV, l’article 232 du code général des impôts désigne : « La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance ». En cas de démembrement, c’est donc l’usufruitier qui paie, pas le nu-propriétaire ; en cas de vente en cours de vacance, le vendeur qui disposait du bien depuis le début de la période reste redevable pour l’année concernée. Le fait générateur est fixé au 1er janvier : l’article 1415 du code général des impôts dispose que ces taxes « sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition », et la TLV retient la même photographie annuelle. Un logement reloué le 2 janvier après deux ans de vacance reste imposable pour l’année entière : anticipez vos remises en location en fin d’année si vous voulez sortir du champ de la taxe suivante. Seule exception légale au redevable : les logements des organismes d’habitations à loyer modéré et des sociétés d’économie mixte destinés à être attribués sous conditions de ressources sont exclus du champ de la TLV, et l’article 1407 bis du code général des impôts reprend cette exonération pour la THLV.
II. Comment ne pas payer la taxe sur un logement vacant ?
A. Vacance involontaire : dans quels cas la taxe n’est-elle pas due ?
La porte de sortie principale tient en une phrase de l’article 232 du code général des impôts, commune aux deux taxes par le renvoi qu’opère l’article 1407 bis : « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » Le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, n’a validé la taxe sur les logements vacants que sous deux réserves interprétées strictement par les juges. Première réserve : « Ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ». Deuxième réserve : « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur » (réserves reprises notamment par la cour administrative d’appel de Paris le 14 juin 2023, n° 22PA03204, lire l’arrêt sur Légifrance, et le 28 octobre 2022, n° 21PA05088, lire l’arrêt sur Légifrance). Trois arrêts récents de la cour administrative d’appel de Paris montrent comment ces réserves se plaident, et surtout comment elles se perdent.
Premier cas, celui où le contribuable gagne : des travaux si lourds et des revenus si modestes que la vacance s’impose. Le 14 juin 2023 (n° 22PA03204, lire l’arrêt sur Légifrance), la cour a déchargé le propriétaire de trois appartements de Cachan taxés 1 468 euros au titre de 2017. Le constat d’huissier établissait que les logements « ne répondaient ni aux normes électriques, seules des installations provisoires étant présentes, ni aux normes sanitaires au regard de l’absence d’installations sanitaires utilisables et qu’ils ne pouvaient donc être loués », et les devis et factures de 2016 à 2020 chiffraient la mise aux normes à plus de 25 000 euros. Face à cela, le propriétaire disposait en 2017 de pensions de retraite de 11 874 euros et déclarait un déficit foncier de 48 207 euros. La cour en a déduit : « M. B… justifie que la vacance de ces logements était indépendante de sa volonté et que la taxe n’est donc pas due en application du VI de l’article 232 du code général des impôts », puis a jugé : « M. B… est déchargé de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2017 pour les logements sis 182 rue Etienne Dolet à Cachan. » La méthode gagnante se lit dans ces motifs : un constat d’huissier décrivant l’inhabitabilité, des devis et factures rattachés précisément aux logements taxés, et des avis d’imposition prouvant l’impossibilité financière, même avec un patrimoine immobilier important par ailleurs.
Deuxième cas, le miroir inversé : les mêmes arguments, mais sans preuve chiffrée, et le contribuable perd. Le 2 avril 2025 (n° 23PA04089, lire l’arrêt sur Légifrance), la cour a maintenu la TLV 2018 et 2019 sur une maison de Saint-Maur-des-Fossés pourtant en mauvais état, avec chauffage, isolation thermique et installation électrique à rénover. Le propriétaire produisait seulement « un devis non daté de 391 570 euros relatif à un projet global de transformation et restructuration de la maison pour la diviser en deux lots pouvant être loués séparément, comprenant d’importants travaux excédant la seule réfection nécessitée par la restauration de conditions normales d’habitation ». Surtout, il « disposait de revenus fonciers importants, supérieurs en dernier lieu à 115 000 euros annuels, du fait de son patrimoine immobilier composé d’immeubles à Saint-Maur-des-Fossés et à Cannes », sans démontrer que le coût des travaux rendait la vacance indépendante de sa volonté. Verdict : « La requête de M. A… est rejetée. » Troisième cas, le 28 octobre 2022 pour un appartement de 85 mètres carrés dans le 16e arrondissement de Paris (n° 21PA05088, lire l’arrêt sur Légifrance) : dégâts des eaux, travaux d’embellissement et factures d’environ 30 000 euros hors taxes, mais un logement « clos et couvert » disposant de l’eau, de l’électricité, du chauffage, de WC et de salles d’eau, des travaux portant sur des éléments décoratifs et non sur « le remplacement d’équipements ou de systèmes techniques indispensables au maintien du caractère habitable », pour un montant « faible part de la valeur supposée du bien ». Rejet également : « La requête de Mme C… est rejetée. » La leçon commune aux deux échecs : des travaux d’entretien, de rénovation énergétique progressive ou d’amélioration ne rendent pas un logement inhabitable, et un devis global non daté, qui mélange remise en habitabilité et projet de valorisation, ne prouve rien.
Au-delà des travaux, la réserve de la « cause étrangère à la volonté du bailleur » couvre le logement proposé sans succès à la vente ou à la location : un bien mis sur le marché au prix du marché, qui ne trouve ni acquéreur ni locataire malgré des démarches réelles, subit une vacance indépendante de sa volonté au sens de la première réserve du Conseil constitutionnel. Encore faut-il le démontrer : mandats de vente ou de gestion non résiliés, annonces publiées avec historique des prix, attestations d’agences sur les visites et l’absence d’offres, refus de prêts ou d’autorisations qui bloquent le projet. À l’inverse, un prix de vente ou un loyer manifestement au-dessus du marché, des mandats laissés en déshérence ou un logement volontairement gardé vide en attendant une plus-value relèvent d’un choix du propriétaire, pas d’une cause étrangère. Pour les propriétaires parisiens et franciliens, notez que ces trois arrêts ont tous été rendus par la cour administrative d’appel de Paris sur des biens d’Île-de-France : la grille de lecture du juge local est connue, exigeante sur les pièces, et identique que le bien soit à Cachan, à Saint-Maur-des-Fossés ou dans le 16e arrondissement. Faites établir le constat d’huissier pendant la période de vacance, pas après la remise en état, et conservez chaque devis daté et chaque facture rattachée au logement précis qui est taxé.
B. Avis d’imposition reçu par erreur : comment contester la taxe sur les logements vacants ?
Avant de payer, vérifiez quatre points dans l’ordre, car chacun peut fonder à lui seul une décharge. D’abord la commune : relève-t-elle de la TLV nationale ou a-t-elle voté la THLV ? Les deux ne cohabitent jamais, et une THLV appliquée dans une commune de la liste TLV est illégale. Demandez à la mairie la délibération qui institue la THLV et sa date : sans délibération en vigueur au 1er janvier de l’année d’imposition, l’imposition tombe. Ensuite la durée : comptez la vacance réelle au 1er janvier, en déduisant toute occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, même sans contrepartie ou sans bail écrit, dès lors que vous pouvez la prouver par attestations, relevés de consommation d’eau et d’électricité ou constats. Puis l’occupant : la TLV frappe le propriétaire, l’usufruitier ou le preneur qui disposait du bien depuis le début de la vacance, et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires frappe celui qui a la disposition d’un local meublé ; une erreur sur la personne imposée après une vente, une succession ou la fin d’un usufruit ouvre droit à décharge. Enfin la valeur locative : comparez-la avec celle de votre taxe foncière et signalez toute incohérence sur la surface, les dépendances ou la catégorie du local.
Si l’un de ces contrôles révèle une erreur, réclamez par écrit auprès du service des impôts des particuliers dans le délai de réclamation indiqué sur votre avis d’imposition, en joignant vos pièces : délibération municipale, preuves d’occupation de plus de quatre-vingt-dix jours, acte de vente ou de succession, constat d’huissier, devis datés, mandats de vente ou de location avec historique des annonces. Pour la THLV, l’article 1407 bis du code général des impôts organise une protection spécifique : « En cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. » La commune qui a voté la taxe supporte donc financièrement ses erreurs d’appréciation, ce qui rend les dégrèvements moins contestés en pratique que pour les impôts d’État. Pour la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires votée ces dernières semaines, l’article 1407 ter du code général des impôts ouvre un dégrèvement « Sur réclamation présentée dans le délai prévu à l’article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre » à trois catégories : « Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale », les personnes hébergées durablement en établissement qui conservent leur ancien logement, et celles qui « pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale ». Si votre résidence secondaire est concernée par une majoration à 60 % et que vous relevez de l’un de ces cas, réclamez dans ce cadre précis. Le contrôle et le contentieux de la TLV suivent au surplus les règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties : l’article 232 du code général des impôts dispose que « Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. »
En Île-de-France, le parcours contentieux est balisé : réclamation préalable auprès du service des impôts, puis, en cas de rejet, recours devant le tribunal administratif du lieu du bien, tribunal administratif de Paris pour un bien parisien ou tribunal administratif de Melun pour le Val-de-Marne comme dans les affaires de Cachan et de Saint-Maur-des-Fossés, puis appel devant la cour administrative d’appel de Paris dont la jurisprudence forme l’ossature de cet article. La procédure complète de contestation, avec les modèles de moyens tirés de la vacance involontaire et de l’appréciation de la vacance, est détaillée dans notre analyse de la contestation de la TLV et de la THLV : dégrèvement et vacance involontaire, qui complète utilement cette présentation : le présent article vous aide à identifier la bonne taxe et à réunir les preuves, l’autre vous guide pas à pas dans la réclamation. Et si votre logement est meublé et occupé, même occasionnellement, vérifiez que ce n’est pas la taxe d’habitation sur les résidences secondaires majorée qui s’applique : notre article du jour sur la majoration à 60 % votée par les communes : vérifier la délibération et contester expose les dégrèvements propres à cette majoration. Agissez vite dans tous les cas : chaque année de vacance supplémentaire fait grimper la TLV de 17 % à 34 % de la valeur locative, et un logement remis en location avant le 1er janvier sort du champ de l’imposition suivante.
Conclusion
Un logement vide n’est pas automatiquement un logement taxable, mais il est toujours un logement à surveiller. Vérifiez d’abord quelle taxe frappe votre commune, TLV nationale ou THLV votée localement, puis la durée réelle de vacance au 1er janvier en déduisant toute occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Si la taxe est due, son montant double dès la deuxième année pour la TLV : chaque mois de vacance a un coût mesurable. Si elle ne devrait pas l’être, la vacance indépendante de votre volonté se prouve par des pièces datées et rattachées au logement taxé, constat d’huissier, devis et factures précis, preuves de mise en vente ou en location au prix du marché, et démonstration de l’impossibilité financière quand les travaux sont importants. Les trois arrêts parisiens de 2022, 2023 et 2025 le montrent : le juge décharge le propriétaire impécunieux dont le logement inhabitable est établi par huissier, et il maintient la taxe quand le devis est global et non daté ou quand les revenus fonciers permettaient les travaux. Devant un avis que vous estimez erroné, réclamez dans le délai indiqué sur l’avis, en visant la délibération, la durée, l’occupant et la valeur locative, et portez le litige devant le tribunal administratif du lieu du bien si l’administration maintient l’imposition.