Le 23 septembre 2026, le conseil municipal de Pornichet (Loire-Atlantique) a voté le passage de 40 % à 60 % du taux de majoration de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, selon un article d’actu.fr publié le 13 octobre 2026. La commune voisine de Mesquer a voté de son côté une surtaxe portée à 40 % pour 2027. Quelques jours plus tôt, Le Progrès du 9 octobre 2026 rapportait qu’à Saint-Priest, les résidences secondaires seront bientôt taxées à 60 %, avec l’objectif affiché de dissuader les locations à la nuitée. Ces votes de l’automne 2026 expliquent la flambée des recherches Google sur la taxe d’habitation des résidences secondaires, active et en croissance de 1 000 % d’après Google Trends France, avec des internautes qui tapent en masse les requêtes « taxe d’habitation résidence secondaire », « taxe d’habitation 2026 », « qui paye la taxe d’habitation » et « taxe d’habitation sur les logements vacants ». La question qui se pose au propriétaire est double : sa commune avait-elle le droit de voter une telle majoration, et par quels recours peut-il vérifier la régularité de la délibération puis contester son avis d’imposition. La réponse tient en deux temps. D’abord, la majoration entre 5 % et 60 % n’est ouverte qu’aux communes situées dans une zone de tension immobilière, et seules certaines catégories de locaux et de contribuables y sont soumises, avec des cas de dégrèvement prévus par la loi. Ensuite, deux recours distincts existent : le recours pour excès de pouvoir contre la délibération du conseil municipal devant le tribunal administratif, et la réclamation contre l’avis d’imposition devant l’administration fiscale puis le juge de l’impôt. Le présent article détaille ces deux voies, avec les textes applicables, deux décisions récentes du Conseil d’État, dont une rendue le 9 octobre 2026, et les démarches propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Votre commune peut-elle passer la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à 60 %
A. Taxe d’habitation sur les logements vacants et résidences secondaires : quelles communes peuvent voter la majoration de 5 % à 60 %
Toutes les communes ne peuvent pas majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Aux termes de l’article 1407 ter du code général des impôts, « Dans les communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés ». La fourchette légale va donc de 5 % à 60 %, et le taux de 60 % voté à Pornichet ou envisagé à Saint-Priest correspond au plafond absolu autorisé par le texte. Le même article précise que « Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l’ayant instituée », ce qui explique l’attrait financier du dispositif pour les municipalités : le supplément d’impôt abonde directement le budget communal. Les modalités de reversement de ces taxes locales aux communes sont organisées par l’article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales, selon lequel « Les taxes et impositions perçues par voie de rôle, pour le compte des communes et des établissements publics locaux, sont attribuées mensuellement, à raison d’un douzième de leur montant total ».
La condition d’éligibilité tient à la géographie. Les communes autorisées sont celles qui figurent sur la liste des zones où existe « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements », établie pour l’application de la taxe sur les logements vacants. Le Conseil d’État a eu à connaître du périmètre exact de ces zones dans une décision rendue le 21 décembre 2023 sous le numéro 488601, à propos du décret du 25 août 2023 qui avait étendu la liste des communes concernées. La haute juridiction y rappelle que « Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232, le conseil municipal peut, par une délibération (…), majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale due au titre des logements meublés », comme le retrace la décision du Conseil d’État du 21 décembre 2023, n° 488601. Dans cette affaire, la Fédération des associations de résidents des stations de montagne et plusieurs propriétaires de résidences secondaires demandaient l’annulation du décret d’extension, en soutenant notamment que des communes de montagne peu peuplées n’avaient pas leur place dans le dispositif. Le Conseil d’État a écarté l’argument : « c’est la loi elle-même qui prévoit d’apprécier l’existence d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements uniquement à l’échelle des communes », et « La requête de la Fédération des associations de résidents des stations de montagne et autres est rejetée ». L’enseignement pour le propriétaire est clair : même une petite commune touristique peut légalement voter la majoration dès lors qu’elle figure sur la liste réglementaire, et la contestation du classement de la commune a peu de chances de prospérer depuis cet arrêt. Le texte de référence pour vérifier si une commune est éligible reste l’article 1406 bis du code général des impôts, qui définit les communes présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
La majoration prend la forme d’une délibération du conseil municipal. Concrètement, le propriétaire qui apprend par la presse locale que sa commune vient de voter 60 % doit demander communication de cette délibération : date du vote, taux exact voté, nombre de voix, date de transmission au préfet et date d’affichage en mairie. Ces mentions conditionnent la régularité formelle de l’acte et le point de départ du délai de recours contentieux. Le vote intervient en pratique à l’automne de l’année qui précède l’imposition, comme l’illustre le vote du 23 septembre 2026 à Pornichet pour une application en 2027, et la délibération s’applique ensuite à l’ensemble des redevables de la commune sans distinction individuelle. Si la commune ne figure pas sur la liste des zones tendues, la délibération est illégale et encourt l’annulation ; si elle y figure, le taux voté entre 5 % et 60 % relève du pouvoir d’appréciation du conseil municipal et le juge administratif ne le réformera pas pour simple excès de sévérité. C’est donc sur la légalité externe de la délibération, compétence, procédure, publicité, et sur la situation individuelle du contribuable au regard des cas de dégrèvement, que se jouent les recours utiles.
B. Qui paye la taxe d’habitation : locataire, propriétaire de résidence secondaire ou loueur en meublé saisonnier
La question « qui paye la taxe d’habitation » arrive en tête des requêtes associées relevées par Google Trends, avec ses variantes « taxe d’habitation locataire » et « taxe d’habitation propriétaire ». Le principe est posé par l’article 1407 du code général des impôts : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises ». Autrement dit, tout local meublé qui n’est pas la résidence principale de son occupant entre dans le champ de la taxe, qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un pied-à-terre conservé en ville ou d’un appartement proposé à la location saisonnière. Le même article apporte toutefois une exclusion importante : « les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel ». Le cabinet médical, le bureau ou l’atelier exclusivement professionnels échappent donc à la taxe, même s’ils sont meublés, tandis que le logement mis en location sur une plateforme pour de courtes durées reste un local meublé affecté à l’habitation au sens du texte.
Le redevable est la personne qui a la disposition du local au 1er janvier de l’année d’imposition. Le Conseil d’État vient de le rappeler avec force dans une décision rendue le 9 octobre 2026, soit quatre jours avant la flambée actuelle des recherches, à propos de deux studios situés à Grenoble proposés à la location saisonnière. Dans cette affaire, le tribunal administratif de Grenoble avait déchargé le propriétaire au motif qu’il ne conservait pas la jouissance de ses appartements confiés à une agence de gestion locative. Le ministre s’est pourvu en cassation et le Conseil d’État a annulé le jugement. La décision cite d’abord les textes : « Aux termes de l’article 1408 de ce code » : « I. La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables […] », puis elle énonce la règle d’appréciation au 1er janvier. Le point décisif tient au mandat de gestion : « la faculté dont dispose le propriétaire de suspendre temporairement la mise en location des biens pour raisons personnelles était de nature à établir qu’il avait entendu au 1er janvier de l’année d’imposition conserver la disposition ou la jouissance de ses biens, et que la composition du foyer du contribuable constituait une circonstance sans incidence à cet égard ». En statuant autrement, « le tribunal administratif a commis une erreur de droit », et « Le jugement du 11 août 2025 du tribunal administratif de Grenoble est annulé », avec renvoi de l’affaire au même tribunal, comme le constate la décision du Conseil d’État du 9 octobre 2026, n° 508888. Pour le loueur saisonnier, l’enseignement est direct : dès lors que le mandat de gestion permet au propriétaire de reprendre ponctuellement le bien pour des raisons personnelles, l’administration le regarde comme ayant conservé la disposition du local au 1er janvier et l’assujettit à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, majoration communale comprise. Le propriétaire qui veut échapper à l’imposition doit démontrer qu’au 1er janvier il ne disposait d’aucune faculté de reprise, par exemple un bail saisonnier exclusif confiant la jouissance intégrale à un tiers sans clause de reprise, ou un local vide de tout meuble, car un logement vide non meublé sort du champ défini par l’article 1407.
Même lorsque le principe de l’imposition est acquis, la majoration communale de 5 % à 60 % n’est pas toujours définitivement due : la loi organise trois cas de dégrèvement de la majoration. Le même article 1407 ter du code général des impôts prévoit que « bénéficient d’un dégrèvement de la majoration : 1° Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale ». Ce premier cas vise le salarié muté, le soignant affecté loin de son domicile ou le fonctionnaire logé par nécessité près de son lieu de travail : le second logement, bien que résidence secondaire au sens fiscal, est conservé par contrainte professionnelle et la majoration est effacée sur réclamation. Le deuxième cas protège les personnes âgées ou dépendantes : le logement « qui constituait leur résidence principale avant qu’elles soient hébergées durablement dans un établissement » ouvre droit au dégrèvement. Ce renvoi vise les garanties de l’article 1414 B du code général des impôts, qui dispose que « Les personnes qui conservent la jouissance de l’habitation qui constituait leur résidence principale avant d’être hébergées durablement dans un établissement ou un service mentionné au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles » « bénéficient d’une exonération de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires afférente à cette habitation », accordée « à compter de l’année qui suit celle de leur hébergement ». La famille qui conserve l’ancien domicile d’un parent entré en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes doit donc vérifier l’avis : si la majoration y figure, elle forme une réclamation en invoquant ce texte. Le troisième cas est une clause de sauvegarde générale : « Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale ». L’impossibilité doit être établie et extérieure à la volonté du contribuable : logement rendu inhabitable par un sinistre, indivision bloquée par un coïndivisaire, procédure d’expropriation en cours, interdiction administrative d’occuper. Le simple choix de conserver un pied-à-terre vacant par convenance ne suffit pas. Dans les trois cas, le dégrèvement porte sur la majoration et son coût est supporté par la commune, puisque la loi précise que « Les dégrèvements résultant de l’application des 1° à 3° sont à la charge de la commune ». Le contribuable concerné a donc intérêt à déposer sa demande même si la mairie a voté le taux maximal : l’effacement de la majoration ne dépend pas de la bienveillance municipale mais d’un droit écrit.
II. Comment contester la délibération qui vote 60 % et l’avis de taxe d’habitation 2026
A. Taxe d’habitation résidence secondaire : contester la délibération du conseil municipal devant le tribunal administratif
Le premier recours vise l’acte collectif : la délibération par laquelle le conseil municipal a voté le taux de majoration. Ce recours relève du juge administratif, par la voie du recours pour excès de pouvoir. Le délai est bref et impératif : aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Pour une délibération municipale, le point de départ court en principe à compter de sa publication, affichage en mairie et mise en ligne sur le site de la commune, ainsi que de sa transmission au représentant de l’État. Le propriétaire qui découvre en octobre 2026, par voie de presse, un vote intervenu en septembre doit donc agir vite : il demande immédiatement copie de la délibération et de son accusé de réception préfectoral, puis saisit le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve la commune. À défaut de demande préalable indemnitaire, la requête tend à l’annulation de l’acte, et elle doit exposer des moyens de légalité précis, faute de quoi elle sera rejetée.
Les moyens recevables contre une délibération votant la majoration sont de plusieurs ordres. L’incompétence territoriale constitue le moyen le plus radical : si la commune ne figure pas sur la liste des zones où s’applique la majoration, la délibération manque de base légale et doit être annulée. Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 21 décembre 2023, n° 488601, ce moyen suppose toutefois de démontrer que la commune n’entre dans aucune des catégories légales, car la haute juridiction a validé l’extension du dispositif à des communes rurales et de montagne dès lors que les critères législatifs sont remplis, en jugeant que « c’est la loi elle-même qui prévoit d’apprécier l’existence d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements uniquement à l’échelle des communes ». Viennent ensuite les vices de procédure : absence de convocation régulière des conseillers, défaut de quorum, vote acquis sans débat, ou délibération prise par une autorité incompétente. Le requérant les établit par le procès-verbal de séance et le registre des délibérations, qu’il peut obtenir par une demande de communication des documents administratifs. Le troisième ordre de moyens porte sur la motivation et la publicité : la délibération doit mentionner le taux voté, compris entre 5 % et 60 %, et avoir été régulièrement affichée et transmise, car c’est cette publicité qui rend l’acte exécutoire et fait courir le délai de recours des tiers. Enfin, le détournement de pouvoir, une délibération votée dans le seul but de sanctionner une catégorie de contribuables sans lien avec la tension du logement, reste théoriquement invocable mais suppose des preuves écrites, tracts, déclarations publiques, qui sont rarement disponibles.
Le recours gracieux préalable mérite d’être utilisé sans perdre de temps. Le contribuable adresse au maire une demande de retrait de la délibération en exposant le moyen d’illégalité, par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le maire rejette expressément la demande, un nouveau délai de deux mois court à compter de la notification du rejet pour saisir le tribunal. Si le maire garde le silence, la situation relève de l’article R. 421-2 du code de justice administrative, selon lequel, « Sauf disposition législative ou réglementaire contraire, dans les cas où le silence gardé par l’autorité administrative sur une demande vaut décision de rejet, l’intéressé dispose, pour former un recours, d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle est née une décision implicite de rejet ». La demande gracieuse ne suspend toutefois pas l’application de la délibération ni le recouvrement de l’impôt : la majoration reste due tant que le juge ne l’a pas annulée, et l’avis d’imposition doit être payé dans le délai sous peine de majoration de recouvrement, sauf sursis de paiement obtenu dans le cadre de la réclamation fiscale. C’est pourquoi le recours contre la délibération doit être doublé, lorsque l’avis est déjà émis, d’une réclamation contre l’imposition elle-même, qui obéit à des règles et à des délais différents.
B. Taxe d’habitation 2026 : date limite, erreur sur l’avis et réclamation du propriétaire à Paris et en Île-de-France
Le second recours vise l’imposition individuelle : l’avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires adressé à l’automne, qui intègre la majoration votée par la commune. La première vérification porte sur la qualité de redevable et sur la consistance du local. Le propriétaire contrôle l’adresse imposée, la nature du local décrite sur l’avis, et la présence éventuelle d’une majoration en pourcentage. Les erreurs les plus fréquentes concernent les locaux déclarés à tort comme résidences secondaires : logement devenu résidence principale en cours d’année, local à usage exclusivement professionnel imposé à tort, logement vide de meubles taxé comme meublé, ou logement détruit ou devenu inhabitable. Chacune de ces situations renvoie au champ défini par l’article 1407 du code général des impôts, qui n’assujettit que les locaux meublés affectés à l’habitation autre qu’à titre principal. Le propriétaire d’un bien proposé en location saisonnière gardera en mémoire la décision du 9 octobre 2026, n° 508888 : conserver dans le mandat de gestion une clause permettant de suspendre la location pour raisons personnelles suffit à le maintenir dans l’imposition, et la composition du foyer reste « une circonstance sans incidence à cet égard ». Celui qui estime ne plus avoir la disposition du bien au 1er janvier doit donc produire le mandat de gestion, les relevés de la plateforme de location et tout document établissant l’absence de faculté de reprise personnelle.
La réclamation obéit à un délai propre au contentieux des impôts locaux. Aux termes de l’article R* 196-2 du livre des procédures fiscales, « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ». Pour un avis de taxe d’habitation mis en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation doit donc parvenir au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2027. La demande s’effectue depuis l’espace personnel du contribuable sur le site des impôts ou par courrier adressé au centre des finances publiques du lieu d’imposition, en joignant l’avis contesté, les justificatifs d’occupation ou de vacance, le mandat de gestion locative le cas échéant, et les pièces établissant l’un des trois cas de dégrèvement de la majoration prévus par l’article 1407 ter du code général des impôts : contrainte professionnelle avec logement proche du lieu de travail, hébergement durable en établissement d’une personne dont le logement constituait la résidence principale, ou cause étrangère à la volonté empêchant l’affectation à l’habitation principale. Les lecteurs qui ont déjà reçu leur avis d’octobre trouveront le mode d’emploi détaillé de cette réclamation et du calcul de la majoration dans l’analyse consacrée à l’avis d’octobre 2026, à la majoration applicable et à sa contestation. Si l’administration rejette la réclamation en tout ou en partie, le contribuable saisit le tribunal administratif du lieu d’imposition dans les deux mois de la notification du rejet, en application de l’article R. 421-1 du code de justice administrative.
À Paris et en Île-de-France, ces démarches présentent des spécificités pratiques que le propriétaire anticipe. Paris figure parmi les communes où la tension du logement est la plus documentée et où le taux de majoration applicable aux résidences secondaires a été porté au niveau maximal, de sorte que l’enjeu financier d’une erreur ou d’un dégrèvement y est particulièrement élevé : chaque point de majoration effacé représente une économie directe sur l’avis. Le tribunal compétent pour contester une délibération d’une commune parisienne ou francilienne, ou pour contester un avis d’imposition d’un bien situé dans la région, est le tribunal administratif du ressort du bien : tribunal administratif de Paris pour un logement parisien, tribunaux administratifs de Melun, Cergy-Pontoise, Versailles ou Montreuil selon le département du bien. La réclamation fiscale préalable s’adresse au service des impôts des particuliers du lieu de situation du bien, et non à celui du domicile du contribuable lorsque les deux diffèrent, ce qui est fréquent pour les résidences secondaires détenues par des Parisiens en province. Le propriétaire francilien vérifie en outre sa déclaration d’occupation : l’administration s’appuie sur les données déclarées pour qualifier le local de résidence secondaire, et une déclaration d’occupation inexacte ou non mise à jour après un changement de situation, installation d’un enfant étudiant à titre principal, transformation en location longue durée, départ en établissement d’un parent, produit un avis erroné qu’il faut corriger sans attendre. Les délais de traitement des réclamations étant allongés à l’automne dans les grands centres, le dépôt en ligne avec accusé de réception électronique sécurise la preuve de la date d’envoi avant le 31 décembre de l’année suivante.
Conclusion
Les votes de Pornichet, Mesquer et Saint-Priest à l’automne 2026 illustrent un mouvement national : dans les communes où le logement manque, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est portée à 40 %, 50 % ou jusqu’au plafond légal de 60 %, et son produit abonde directement le budget municipal. Le propriétaire concerné ne conteste pas utilement le niveau du taux, qui relève du pouvoir du conseil municipal dans la fourchette de l’article 1407 ter du code général des impôts, mais il vérifie trois points dans l’ordre : la commune figure-t-elle sur la liste des zones tendues qui autorise la majoration, la délibération a-t-elle été régulièrement votée, affichée et transmise, et sa situation personnelle ouvre-t-elle droit à l’un des trois dégrèvements légaux ou à l’exclusion du champ de la taxe. Le contentieux se joue ensuite sur deux tableaux complémentaires : le recours pour excès de pouvoir contre la délibération devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa publication, et la réclamation contre l’avis d’imposition avant le 31 décembre de l’année suivante, avec saisine du juge de l’impôt en cas de rejet. La décision du Conseil d’État du 9 octobre 2026 durcit la situation des loueurs saisonniers qui conservent une faculté de reprise personnelle, tandis que celle du 21 décembre 2023 ferme la contestation du classement communal apprécié à l’échelle de la commune. Entre ces deux bornes, il reste un espace réel pour le propriétaire rigoureux : celui qui produit la délibération, le mandat de gestion, les justificatifs d’occupation au 1er janvier et les pièces du dégrèvement invoqué se donne les moyens d’obtenir l’annulation de la majoration ou la décharge de l’imposition.