Le Parisien racontait le 11 octobre 2026, dans le septième épisode de sa série consacrée aux « 1 000 de Cachan », que vingt ans après l’installation de ces familles dans un gymnase de la commune, associatifs, élus et anciens résidents estiment que le traitement des squats n’a pas progressé. Quelques jours plus tôt, le 5 octobre 2026, le même journal était allé retrouver ces anciens occupants pour demander ce qu’ils étaient devenus, vingt ans après l’évacuation du plus grand squat de France. L’espèce est ancienne, mais la question qu’elle pose est quotidienne : lorsqu’un logement est occupé sans l’autorisation de celui à qui il appartient, que permet exactement le droit français, à quelle vitesse, et avec quelles limites. La réponse tient en une qualification et deux voies d’action. La qualification, c’est l’occupation sans droit ni titre, qui ouvre droit à l’expulsion et à une indemnité d’occupation. Les deux voies, ce sont la procédure administrative accélérée devant le préfet et l’action judiciaire en référé, encadrées par des délais stricts, une trêve hivernale qui ne s’applique pas aux squatteurs, et une notion pénale de domicile plus étroite qu’on ne l’imagine. Cet article décrit l’une et l’autre, avec les textes et les décisions qui les portent.
I. Occuper un logement sans droit ni titre : la qualification qui commande tout
A. Squat par effraction et simple maintien dans les lieux : deux situations que le droit ne confond pas
Le point de départ est le droit de propriété. L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Occuper le logement d’autrui sans son autorisation heurte directement cette prérogative, mais toutes les occupations non autorisées ne relèvent pas du même régime, et la première vérification à opérer porte sur la manière dont l’occupant est entré et sur ce qui a suivi.
Le squat au sens strict suppose une entrée par effraction, tromperie, menace ou violence, suivie d’une occupation sans autorisation du propriétaire. La fiche officielle de Service-Public sur la conduite à tenir quand un logement est occupé par des squatteurs, vérifiée le 20 août 2026 par la Direction de l’information légale et administrative, retient cette définition et en tire une conséquence pratique immédiate : le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail sans l’accord du propriétaire, la personne hébergée qui refuse de partir après y avoir été accueillie, ou le sous-locataire qui reste après la fin d’une sous-location non autorisée ne sont pas considérés comme squatteurs. Ces situations relèvent de la fin d’un titre d’occupation et suivent la procédure d’expulsion de droit commun, avec ses délais protecteurs, tandis que le squat par effraction ouvre la voie administrative accélérée décrite plus loin. Confondre les deux fait perdre du temps : adresser au préfet une demande d’évacuation forcée pour un ancien locataire qui se maintient dans les lieux expose à un refus, car le préfet exigera la preuve d’une introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, constatée par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
Lorsque l’entrée frauduleuse est établie, le droit pénal prend le relais. L’article 226-4 du code pénal, dans sa version en vigueur, dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Le texte précise que constitue notamment le domicile d’une personne tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, qu’elle y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. Cette extension aux résidences secondaires, issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dont l’apport est repris dans le texte en vigueur (le dernier alinéa de l’article 226-4 du code pénal vise la résidence principale ou non), répond à une situation fréquente : le propriétaire qui découvre à son retour que sa maison de campagne est occupée. Mais la protection pénale du domicile a une limite que la Cour de cassation rappelle avec fermeté, et cette limite concerne directement les propriétaires qui n’ont jamais habité le bien.
Par un arrêt du 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916), la chambre criminelle a cassé la condamnation pour violation de domicile prononcée contre une ancienne propriétaire qui s’était réintroduite par effraction dans un immeuble adjugé à une tierce personne. La Cour énonce : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » En l’espèce, l’adjudicataire n’avait obtenu les clés que postérieurement aux faits et n’avait jamais occupé le bien : la condamnation a donc été annulée et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Bourges. L’enseignement est double. D’un côté, l’occupant qui s’introduit par effraction dans un lieu où quelqu’un a établi son chez-soi commet le délit, que ce lieu soit une résidence principale ou secondaire meublée. De l’autre, le propriétaire d’un bien vacant, jamais habité par lui ni meublé de ses biens, ne peut pas compter sur l’article 226-4 pour faire sanctionner l’intrusion au pénal : il lui reste la voie civile de l’expulsion et la procédure administrative, qui obéissent à leurs propres conditions. Cette distinction explique des classements sans suite qui surprennent : le parquet ne poursuit pas parce que le bien, dont la propriété est pourtant établie au civil, ne constituait pas un domicile au sens du texte répressif.
B. Quand un titre expire, l’occupant devient sans droit ni titre et redevable d’une indemnité
La seconde famille d’occupations sans droit ni titre naît de l’expiration d’un titre qui fut régulier. Bail arrivé à son terme sans renouvellement, convention d’occupation précaire dont la durée s’est écoulée, autorisation d’occuper révoquée : dès que le droit d’occuper cesse et que l’occupant se maintient, il devient occupant sans droit ni titre, et cette qualité emporte deux conséquences, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation n’est ni un loyer ni une sanction : c’est la compensation due au propriétaire privé de la jouissance de son bien, généralement évaluée par référence à la valeur locative, et elle court jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.
La troisième chambre civile l’a rappelé dans deux décisions récentes qui forment la colonne vertébrale du contentieux. Dans une décision du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-19.824), elle a eu à connaître d’une vente avec faculté de rachat assortie d’une convention d’occupation précaire de trente-six mois : l’acte prévoyait qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration de la convention, la venderesse serait occupante du bien sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une indemnité forfaitaire de cent euros par jour. La faculté de rachat n’ayant pas été régulièrement exercée, l’acquéreur, devenu propriétaire, a assigné en référé pour obtenir l’expulsion et des provisions. La Cour a rejeté le pourvoi de l’occupante : le montage contractuel avait lui-même anticipé la bascule, et le maintien après l’échéance suffisait à caractériser l’occupation sans droit ni titre, sans qu’il soit besoin de démontrer une entrée frauduleuse. Cette décision éclaire les situations intermédiaires que la fiche officielle exclut du squat : l’ancien occupant autorisé devenu sans droit ne relève pas de la procédure préfectorale accélérée réservée aux entrées par voie de fait, mais il n’en est pas moins expulsable et redevable, par la voie judiciaire.
La même chambre a précisé le régime financier de cette occupation dans un arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-19.335), rendu à propos d’un ancien propriétaire indivis maintenu dans des lots adjugés à une société civile immobilière par jugement du 3 février 2021. Assigné en expulsion et condamné à une indemnité d’occupation, il soutenait que le juge des référés, tenu de ne pas préjudicier au principal, ne pouvait accorder qu’une provision et avait excédé ses pouvoirs en fixant une indemnité mensuelle. La Cour a rejeté le moyen : elle a relevé que l’occupant ne contestait pas occuper sans contrepartie financière des lots dont la société avait été déclarée adjudicataire, que l’existence d’un pourvoi contre le jugement d’adjudication ne constituait pas une contestation sérieuse, et elle a approuvé la cour d’appel d’avoir condamné l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation. Surtout, elle a validé le fondement en retenant que « l’article 835 du code de procédure civile autorisait le président du tribunal judiciaire à allouer au propriétaire une provision à valoir sur l’indemnité due en raison de l’occupation sans droit ni titre de son bien qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée ». Autrement dit, le juge des référés peut chiffrer la provision au niveau de la valeur locative lorsque l’occupation sans titre ni contrepartie n’est pas sérieusement contestable, et le propriétaire n’a pas à attendre le jugement au fond pour commencer à être indemnisé. En pratique, cela suppose de documenter la valeur locative par des références comparables et de dater précisément le point de départ de l’occupation sans titre, car l’indemnité court en principe depuis la perte du droit d’occuper et jusqu’à la restitution des clés, chaque mois d’occupation supplémentaire alourdissant la dette.
II. Obtenir le départ des occupants et être indemnisé : les deux voies du propriétaire
A. La voie administrative accélérée : le constat, le préfet et l’évacuation possible toute l’année
Lorsque le logement a été squatté au sens strict, c’est-à-dire occupé après une introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le propriétaire ou la personne dont le domicile est squatté dispose d’une procédure d’évacuation forcée sans passer d’abord par le juge. Elle se déroule en trois temps, et chaque temps conditionne le suivant. D’abord la preuve : il faut établir que le logement est son domicile ou sa propriété, au moyen de factures, de documents fiscaux ou d’une attestation de voisin, et faire constater l’occupation frauduleuse par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Si le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce qu’il n’a plus accès au logement, le préfet dispose d’un délai de soixante-douze heures pour demander à l’administration fiscale à qui appartient le bien. Le recours au commissaire de justice est recommandé à ce stade : son constat décrit l’effraction, identifie si possible au moins un occupant en relevant les noms sur la boîte aux lettres ou en interrogeant sur place, et servira ensuite devant le préfet comme devant le juge si la voie administrative échoue. Ses honoraires sont libres et à la charge du demandeur, avec un devis préalable obligatoire.
Ensuite la demande au préfet du département, qui doit mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Le préfet statue en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants et doit rendre sa décision dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande complète. La mise en demeure indique le délai imparti pour partir : au moins vingt-quatre heures lorsqu’il s’agit d’un domicile squatté. Enfin, si les occupants ne libèrent pas les lieux dans le délai, le préfet doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique, sauf opposition du demandeur. L’ensemble de la fiche officielle insiste sur un point que les propriétaires découvrent souvent avec soulagement : dans le cas des squatteurs, la trêve hivernale ne s’applique pas, et l’évacuation forcée peut avoir lieu tout au long de l’année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars. Ce régime dérogatoire se comprend : la trêve protège des locataires défaillants dont le bail a été résilié judiciairement, pas des auteurs d’une intrusion frauduleuse.
Trois erreurs font fréquemment échouer la demande. La première consiste à saisir le préfet pour un maintien après bail ou après hébergement : faute d’introduction par voie de fait, la condition légale fait défaut et seule la voie judiciaire reste ouverte. La seconde tient à la preuve de la propriété : un dossier sans titre, sans avis d’imposition et sans attestation, déposé dans l’urgence, retarde la décision au lieu de l’accélérer. La troisième consiste à négliger le constat : sans procès-verbal d’officier de police judiciaire ni constat de commissaire de justice décrivant l’effraction et le maintien, le préfet ne peut pas caractériser l’occupation frauduleuse. Un avocat peut rédiger la demande de mise en demeure, ce que la fiche officielle suggère, et cette assistance se révèle utile lorsque le dossier mêle une plainte pénale pour violation de domicile et une demande d’évacuation, car les deux procédures exigent la même démonstration initiale mais n’obéissent pas aux mêmes délais ni aux mêmes conditions de fond, notamment sur la notion de domicile dont la portée criminelle vient d’être rappelée.
B. La voie judiciaire : le référé, l’expulsion et des délais qui protègent sans paralyser
Quand la voie préfectorale n’est pas ouverte, parce que l’occupation ne résulte pas d’une entrée par voie de fait, ou quand elle a échoué, le propriétaire doit saisir le juge. La voie rapide est le référé devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, saisi par assignation délivrée par commissaire de justice, ou par requête lorsque aucun occupant n’est identifiable, situation rare mais prévue. Deux fondements se combinent. L’article 834 du code de procédure civile permet au juge, dans tous les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du même code va plus loin : le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, ce qui autorise le juge à ordonner l’expulsion en référé sans renvoyer les parties au fond.
La limite du référé apparaît dans un arrêt du 26 septembre 2024 (pourvoi n° 22-23.276), rendu en matière de bail d’habitation : une bailleresse avait obtenu en référé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et une indemnité d’occupation, alors que le locataire invoquait un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent. La Cour a cassé, au visa de l’article 834 : le juge des référés, qui s’était lui-même prononcé sur la décence du logement, sur l’origine des dégradations et sur un incendie, avait tranché une contestation sérieuse et excédé ses pouvoirs. Transposée au contentieux de l’occupation sans titre, la leçon est claire : lorsque l’occupant soulève une contestation sérieuse, par exemple un titre d’occupation dont la validité ou la portée fait réellement débat, le juge des référés ne peut pas la trancher pour ordonner l’expulsion sur le fondement de l’article 834 ; en revanche, face à une occupation dont l’illicéité est manifeste et à une dette d’indemnité non sérieusement contestable, l’article 835 lui permet d’expulser et de provisionner, comme l’illustre l’arrêt du 9 janvier 2025. La rédaction de l’assignation doit donc anticiper ce contrôle : prouver la propriété, établir l’absence ou l’expiration du titre, chiffrer la valeur locative, et qualifier précisément le trouble.
Le jugement d’expulsion obtenu, l’exécution obéit au code des procédures civiles d’exécution, qui organise des délais protecteurs assortis d’exceptions taillées pour les occupations frauduleuses. L’article L412-1 de ce code prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Mais le même article écarte ce délai lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou lorsque les personnes expulsées sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut également, dans d’autres hypothèses comme l’échec d’une procédure de relogement imputable au locataire, réduire ou supprimer le délai. Concrètement, le propriétaire fait signifier le jugement puis délivrer le commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et le délai de deux mois ne court qu’à compter de cet acte : une signification tardive ou un commandement irrégulier retarde d’autant l’échéance, d’où l’importance de confier sans attendre ces diligences au commissaire de justice.
L’article L412-3 du même code permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, le juge qui ordonne l’expulsion pouvant accorder lui-même ces délais. Mais là encore, le texte exclut expressément les occupants entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte : ils ne peuvent pas prétendre à ces délais de grâce. Reste la trêve hivernale, organisée par l’article L412-6 : il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre jusqu’au 31 mars suivant, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes. Par dérogation, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut en outre supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes expulsées sont entrées dans tout autre lieu que le domicile par ces mêmes procédés. Le dispositif est donc cohérent de bout en bout : l’occupant entré par effraction ne bénéficie ni du délai de deux mois après commandement, ni des délais de grâce du juge, ni de la trêve hivernale, tandis que l’ancien locataire ou l’ancien occupant autorisé, expulsé judiciairement, en bénéficie sauf mauvaise foi constatée. C’est cette différence qui commande la stratégie : qualifier exactement la situation dès le premier rendez-vous détermine la voie, le calendrier et les chances d’obtenir rapidement la libération des lieux.
Ce que dit le droit, en trois phrases
L’occupation sans droit ni titre d’un bien expose à l’expulsion ordonnée en référé comme trouble manifestement illicite et au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile le 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-19.335). Les occupants entrés par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne bénéficient ni du délai de deux mois après commandement, ni des délais de grâce, ni de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, en vertu des articles L412-1, L412-3 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution. La violation de domicile réprimée par l’article 226-4 du code pénal suppose un lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, et non toute propriété immobilière usurpée, comme l’a rappelé la chambre criminelle le 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916).
Conclusion
Vingt ans après les « 1 000 de Cachan », le droit applicable aux occupations sans droit ni titre est à la fois plus rapide et plus exigeant qu’on ne le croit. Plus rapide, parce que le propriétaire d’un logement squatté peut saisir le préfet, obtenir une décision sous quarante-huit heures et une évacuation par la force publique toute l’année, puis compléter par une indemnité d’occupation provisionnée en référé. Plus exigeant, parce que chaque voie suppose une qualification exacte : entrée par effraction constatée pour la procédure préfectorale et la dérogation aux délais protecteurs, titre expiré et valeur locative documentée pour le référé, domicile véritablement établi pour la plainte pénale. L’erreur la plus coûteuse consiste à choisir la voie avant de qualifier la situation, ou à attendre l’hiver en croyant la trêve générale alors qu’elle ne couvre pas les squats. Le réflexe utile tient en trois gestes : faire constater immédiatement par officier de police judiciaire, maire ou commissaire de justice, réunir les preuves de propriété ou de domicile, puis saisir le préfet ou le juge selon la nature de l’entrée, sans laisser passer les semaines qui transforment une évacuation rapide en contentieux d’expulsion de plusieurs mois.