Octobre installe l’humidité dans les logements parisiens : les moisissures réapparaissent sur les murs du fond, la ventilation montre ses limites et les planchers anciens travaillent. Quand le logement loué cumule humidité persistante, équipements en panne et pièces qui ne protègent plus du froid, la question n’est plus le confort mais le droit. Un bailleur peut-il laisser son locataire dans un logement qui rend malade ? La réponse du droit français est non, et elle s’appuie sur un arsenal précis : l’obligation de délivrer un logement décent, la procédure d’insalubrité confiée au préfet, et des sanctions financières qui se chiffrent en milliers d’euros. Encore faut-il agir dans le bon ordre, avec les bonnes preuves et devant le bon juge. Ce guide explique comment faire constater l’état du logement, comment contraindre le bailleur à réaliser les travaux, comment obtenir une baisse du loyer et, lorsque l’arrêté d’insalubrité tombe, comment se faire héberger ou reloger aux frais du propriétaire.

I. Faire reconnaître que votre logement parisien est indécent ou insalubre

A. Vérifier les critères de décence et réunir les preuves dès les premiers désordres

Le point de départ de tout recours se trouve dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). La Cour de cassation résume cette exigence d’une formule que les juges parisiens reprennent dans presque chaque décision : « Il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable au litige, et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-21.964, arrêt sur courdecassation.fr).

Le contenu concret de la décence est fixé par le décret du 30 janvier 2002 : le logement doit assurer le clos et le couvert, son gros œuvre doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Le même texte impose une aération suffisante, avec des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état qui permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés à une occupation normale (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). C’est sur ce fondement que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné en avril 2026 un bailleur social à poser une toile de verre, reprendre un enduit, isoler un mur donnant sur l’extérieur et installer une ventilation mécanique contrôlée pour mettre fin aux moisissures et à l’humidité d’une chambre (TJ Paris, JCP, 16 avril 2026, RG 25/10532, décision sur courdecassation.fr). Dans ses motifs, le tribunal rappelle : « Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » La surface compte aussi : dans l’affaire jugée par la Cour de cassation en décembre 2023, le locataire invoquait une pièce unique de 8,40 m² au regard des normes de surface de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, ce qui montre que l’exiguïté extrême peut elle aussi fonder un recours.

En pratique parisienne, la première démarche consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit chaque désordre pièce par pièce, fixe un délai de réalisation des travaux et annonce les recours. Dans un dossier jugé à Melun en juin 2026, le locataire avait mis en demeure sa bailleresse dès février 2023 après un premier courrier resté sans réponse fin 2022, puis fait établir un rapport d’expertise amiable contradictoire : cette chronologie écrite a structuré tout le procès (TJ Melun, JCP, 5 juin 2026, RG 25/04593, décision sur courdecassation.fr). Faites établir un constat par un commissaire de justice, qui photographie et décrit l’humidité, les moisissures, les infiltrations, les équipements hors service et les relevés éventuels. Conservez les échanges avec le bailleur et le syndic, les factures d’énergie qui explosent à cause d’un logement passoire, les certificats médicaux qui lient vos troubles respiratoires ou vos allergies à l’état du logement, et les témoignages de voisins confrontés aux mêmes désordres dans l’immeuble. Vous pouvez également signaler la situation aux services d’hygiène de la Ville de Paris et à l’agence régionale de santé d’Île-de-France, dont les visites alimentent ensuite le dossier administratif et judiciaire. Avant le procès, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie pour tenter un accord écrit sur les travaux et le loyer.

Dans les immeubles parisiens, l’origine des désordres détermine la personne à poursuivre. Quand l’humidité vient d’une toiture-terrasse fuyarde, d’une colonne d’évacuation commune entartrée ou d’une ventilation collective hors service, le bailleur reste votre interlocuteur direct pour la décence du logement, mais le syndicat des copropriétaires doit être mis en cause pour les travaux sur les parties communes. Écrivez donc aussi au syndic par lettre recommandée, exigez l’inscription des réparations à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et demandez une copie du carnet d’entretien de l’immeuble. Si le syndic reste inerte, le juge peut être saisi contre le bailleur et le syndicat dans la même instance, ce qui évite les renvois de responsabilité entre le propriétaire du lot et la copropriété. À l’inverse, quand les moisissures proviennent d’un défaut d’aération imputable à l’occupant qui n’ouvre jamais les fenêtres et obstrue les bouches de ventilation, les tribunaux partagent les torts : le jugement parisien d’avril 2026 rappelle que le manque d’aération du locataire peut faire relever l’apparition des moisissures de sa propre responsabilité. D’où l’importance d’aérer quotidiennement, de ne jamais boucher les ventilations et de pouvoir le prouver.

B. Déclencher la procédure d’insalubrité qui conduit à l’arrêté préfectoral

Quand le logement présente un danger pour la santé ou la sécurité, le dossier bascule du contentieux civil vers la police administrative de l’habitat. L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » (article L. 1331-22 du code de la santé publique sur Légifrance). Plancher qui s’effondre, risque d’effondrement partiel, saturnisme lié aux peintures au plomb dégradées, absence durable de ventilation créant une humidité pathogène : ces situations relèvent de cette qualification. Dans le dossier de Melun, le plancher du premier étage s’était effondré en octobre 2025 et la jambe du locataire avait traversé le plancher de la salle de bain ; un arrêté d’insalubrité du 30 octobre 2025 avait interdit temporairement l’accès et l’occupation du logement. Le tribunal en a déduit que la sécurité du locataire avait été compromise et a rappelé qu’en application de l’article 5 du décret du 30 janvier 2002, « le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent » (TJ Melun, JCP, 5 juin 2026, RG 25/04593, décision sur courdecassation.fr).

Cette police administrative a pour objet, selon l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, de « protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes » (article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). À Paris, le signalement part vers les services municipaux d’hygiène puis vers l’agence régionale de santé, qui diligente une visite et établit un rapport. Si le danger est confirmé, le préfet de police ou le préfet de département prend un arrêté de traitement de l’insalubrité. L’article L. 511-11 prévoit que « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation » (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). L’arrêté peut aller jusqu’à la cessation de la mise à disposition du local à des fins d’habitation et à l’interdiction d’y habiter, comme dans le cas du plancher effondré. Lorsque le danger concerne la solidité de l’immeuble entier plutôt que le seul logement, c’est l’arrêté de mise en sécurité qui s’applique, avec des effets voisins sur le bail et le relogement (arrêté de mise en sécurité d’un immeuble en péril à Paris et en Île-de-France : procédure et recours). Le locataire n’est pas simple spectateur de cette procédure : il peut la provoquer par son signalement, demander à être entendu, obtenir copie du rapport de visite et utiliser l’arrêté comme preuve décisive devant le juge civil pour exiger travaux, baisse de loyer et indemnisation.

II. Obliger le bailleur à payer : travaux forcés, loyer réduit et relogement

A. Obtenir les travaux et la baisse du loyer devant le juge des contentieux de la protection

Le Code civil pose le socle : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil sur Légifrance). Le texte suivant ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du code civil sur Légifrance). Autrement dit, les grosses réparations et la mise en décence incombent au propriétaire, jamais au locataire, et l’état dégradé du logement ne donne au bailleur aucun droit d’expulser.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise le recours : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Après deux mois sans accord ni réponse, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris peut être saisi. Le même article lui donne des pouvoirs redoutables : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le locataire parisien demande donc trois choses dans la même assignation : la réalisation de travaux précis sous astreinte, la réduction du loyer jusqu’à leur achèvement complet, et des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et, le cas échéant, le préjudice moral et sanitaire. Le fondement indemnitaire se trouve dans l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil sur Légifrance).

Les décisions récentes montrent ce que ces textes produisent en euros. À Paris, le bailleur social a été condamné à exécuter les travaux d’isolation, d’enduit et de ventilation « sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision » (TJ Paris, JCP, 16 avril 2026, RG 25/10532, décision sur courdecassation.fr), avec 500 euros de dommages et intérêts et 500 euros au titre des frais de procédure, le jugement étant exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le locataire avait aussi réclamé la réduction du loyer d’un tiers jusqu’à la fin des travaux, ce qui illustre l’ampleur des baisses que les juges accordent selon la gravité des désordres. À Melun, le locataire d’un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité a obtenu 800 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre 1 000 euros de frais de procédure, alors même que sa demande de résiliation du bail était rejetée : la leçon est claire, l’indemnisation ne dépend pas de la fin du bail. Ne laissez pas le temps jouer contre vous : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil sur Légifrance). Chaque année d’inaction réduit d’autant la période indemnisable.

B. Suspendre le loyer, faire exécuter d’office et se faire héberger ou reloger quand l’arrêté tombe

L’arrêté de traitement de l’insalubrité transforme le rapport de forces, car la loi attache à cet acte des conséquences automatiques sur le loyer et le logement. Quand le propriétaire n’exécute pas les mesures prescrites dans le délai fixé, l’article L. 511-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution » (article L. 511-15 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). Mille euros par jour de retard : pour un propriétaire parisien qui spécule sur l’usure du locataire, l’addition devient vite insoutenable. Si l’astreinte ne suffit pas, l’autorité peut passer à l’exécution d’office : « Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. » (article L. 511-16 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). Les travaux sont alors réalisés par l’administration et leur coût est recouvré contre le propriétaire, qui paie dans tous les cas.

Le sort du bail suit la même logique protectrice. Dès l’arrêté, le paiement du loyer est suspendu pour la période d’interdiction d’occuper, et le locataire ne peut pas être expulsé pour des impayés nés pendant cette période. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation définit les bénéficiaires de cette protection et l’obligation qui pèse sur le propriétaire : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). Concrètement, à Paris, le propriétaire d’un studio frappé d’interdiction d’occuper doit proposer un hébergement ou un relogement décent et en assumer le coût, ou contribuer à ce coût si la collectivité s’en charge. S’il s’y refuse, le juge peut l’y contraindre sous astreinte et le préfet peut se substituer à lui. Le locataire relogé conserve ses droits : son bail n’est pas résilié par l’arrêté, il reprend son cours normal une fois les travaux exécutés et la mainlevée de l’arrêté prononcée, et les loyers suspendus pendant l’interdiction ne sont jamais dus.

À Paris et en Île-de-France, ces mécanismes se combinent avec des recours juridictionnels précis. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur les travaux, la réduction ou la consignation du loyer et les dommages et intérêts ; le juge des référés peut ordonner en urgence une expertise ou des travaux conservatoires quand l’hiver approche et que le logement devient dangereux. L’arrêté préfectoral lui-même peut être contesté devant le tribunal administratif de Paris dans les deux mois, par le propriétaire qui le juge infondé comme par le locataire qui estime les mesures insuffisantes. Pour les locataires en grande difficulté, le signalement à la commission de médiation du droit au logement opposable du département constitue une voie parallèle quand le relogement durable s’impose. Dans tous les cas, la chronologie fait la force du dossier : mise en demeure écrite, constat de commissaire de justice, signalement aux services d’hygiène, saisine de la commission de conciliation, puis assignation avec l’arrêté en pièce maîtresse. Les juges parisiens sanctionnent d’autant plus lourdement que le bailleur a ignoré des alertes répétées et documentées.

Le montant de la réduction du loyer se calcule au cas par cas, en fonction de la surface devenue inutilisable, de la durée des désordres et de leur gravité. Les juges parisiens accordent couramment des abattements d’un quart à la moitié du loyer pour une pièce condamnée par l’humidité, et davantage quand le logement entier est inhabitable. La réduction court en général de la mise en demeure restée sans effet jusqu’à l’achèvement complet des travaux constaté par un nouveau passage, et les sommes trop versées pendant cette période donnent lieu à restitution. Ajoutez-y les dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, les frais d’expertise et de constat avancés, le surcoût de chauffage d’un logement passoire et, sur justificatifs médicaux, le préjudice sanitaire. C’est l’addition de ces postes, travaux sous astreinte, loyers restitués et indemnités, qui rend l’action rentable et qui pousse la plupart des bailleurs à transiger avant le jugement.

Conclusion

Un logement indécent ou insalubre n’est jamais une fatalité parisienne ni un litige à subir en silence. La loi impose au bailleur un logement décent et sûr, le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer, et l’arrêté d’insalubrité déclenche l’hébergement ou le relogement aux frais du propriétaire, avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard. Les décisions rendues à Paris en 2026 le confirment : ventilation imposée, murs isolés, centaines d’euros de dommages et intérêts, exécution provisoire. La méthode qui gagne associe preuves écrites dès l’automne, signalement aux autorités sanitaires, et action rapide devant le juge des contentieux de la protection avant que la prescription quinquennale n’érode les droits. Face à un bailleur qui refuse de réparer, chaque mois documenté renforce la condamnation à venir.