Vous êtes propriétaire bailleur à Paris et le diagnostic de performance énergétique de votre logement affiche un F ou un G. La question n’est plus de savoir si vous devrez agir, mais quand et à quel prix. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent et ne peut plus être proposé à la location. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F. Entre ces deux échéances, les loyers des passoires thermiques sont gelés, les locataires disposent de recours devant le tribunal et les diagnostics erronés coûtent cher à ceux qui les ont commandés ou exploités. L’hiver 2026-2027, avec la remontée des factures de chauffage et le prix repère du gaz qui augmente, rendra ces contentieux plus fréquents. Cet article expose l’arbitrage complet : ce que la loi vous impose déjà, comment financer une rénovation, et ce que vous risquez si vous attendez. Il est écrit du point de vue du bailleur, celui qui supporte le coût des travaux et le risque juridique.
I. Ce que la loi impose déjà au bailleur d’un logement classé F ou G
A. Logement classé G indécent depuis 2025, logement classé F en 2028 : l’interdiction de louer une passoire thermique
La classification des logements repose sur l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » L’échelle va de la classe A, extrêmement performante, à la classe G, extrêmement peu performante. Les seuils sont fixés par arrêté et tiennent compte à la fois des kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an et des kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils ont été adaptés pour les logements de 40 mètres carrés et moins, ce qui concerne une part importante du parc locatif parisien composé de studios et de deux-pièces. Si votre logement est petit, un DPE ancien peut donc afficher une lettre plus sévère que celle issue du nouveau calcul : les propriétaires concernés peuvent télécharger une attestation sur le site de l’Ademe pour vérifier la situation exacte de leur bien.
Le calendrier d’interdiction est progressif. Selon le service public officiel sur les passoires thermiques interdites à la location, les logements étiquetés G sont tenus pour non décents depuis le 1er janvier 2025 et les logements étiquetés F le seront à compter du 1er janvier 2028, car tout propriétaire est tenu de délivrer à son locataire un logement décent. L’interdiction de louer un logement classé G s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025. Concrètement, si votre locataire est en place avec un bail antérieur, vous pouvez percevoir le loyer jusqu’au renouvellement, mais à chaque reconduction tacite le couperet se rapproche et le locataire peut exiger la mise en conformité. Pour les logements F, l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’« A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. ». Le même article prévoit deux exonérations : les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux permettant d’atteindre ce niveau, et ceux pour lesquels le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. À Paris, où les immeubles haussmanniens, les secteurs sauvegardés et les avis de l’architecte des bâtiments de France compliquent l’isolation par l’extérieur, ces exonérations seront plaidées souvent, mais elles se prouvent par des pièces techniques et non par une simple affirmation.
En attendant l’échéance, le loyer est gelé. La foire aux questions officielle du ministère chargé de l’environnement sur l’interdiction de location et le gel des loyers des passoires énergétiques détaille les situations : le bailleur d’un logement F ou G ne peut plus augmenter le loyer, ni à la relocation ni au renouvellement. Toute clause d’indexation devient sans effet sur ce point. Par ailleurs, les annonces de location doivent mentionner les lettres des classements énergétique et climatique, précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules et dans une taille au moins égale à celle du texte de l’annonce. Un bailleur qui masque la lettre de son logement dans l’annonce s’expose à des sanctions et fragilise sa position en cas de litige ultérieur. Les lecteurs qui souhaitent le rappel complet du côté locataire et des recours contre le bailleur peuvent consulter notre analyse de l’interdiction de louer un logement classé F ou G à Paris, du loyer bloqué et des recours.
B. DPE : contenu, validité de dix ans et responsabilité du bailleur en cas de diagnostic erroné
Le diagnostic de performance énergétique n’est pas une simple formalité annexée au bail. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation le définit comme « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment », accompagné « de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques ». Il comporte également une information sur les conditions d’aération ou de ventilation et doit être établi par une personne répondant aux conditions de compétence de l’article L. 271-6. L’article L. 126-28 du même code ajoute que « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. » En cas de vente, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation impose qu’« En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. »
Premier réflexe du bailleur : vérifier la date et l’enregistrement du DPE. Le propriétaire doit fournir un DPE datant d’au maximum dix ans à la signature du bail ou à son renouvellement, et les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : ils doivent être refaits en cas de mise en location. Sans le numéro d’identification délivré par l’Ademe et inscrit sur le document, le DPE n’est pas valable, et le diagnostiqueur doit transmettre ce numéro au propriétaire. Un DPE périmé ou non enregistré expose le bailleur à voir son locataire contester la lettre affichée et à perdre un temps précieux si l’échéance de 2028 impose de prouver rapidement la classe réelle du logement. Deuxième réflexe : choisir un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation exige que les documents soient « établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », et précise que « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. » Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux. Un diagnostiqueur recommandé par l’artisan qui fera les travaux est une économie apparente qui peut coûter cher.
Car un DPE erroné engage des responsabilités en chaîne, et la jurisprudence l’a déjà chiffré. La Cour de cassation, troisième chambre civile, dans son arrêt du 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251, a jugé que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », tout en approuvant la cour d’appel qui avait retenu que le diagnostiqueur « avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien ». La Cour en a déduit « à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente », indemnisée en l’espèce à hauteur de 15 000 euros. Cet arrêt a été rendu sous l’empire du droit antérieur à la réforme de 2021, mais son enseignement demeure : une erreur de classement se paie, soit par le diagnostiqueur et son assureur, soit par le vendeur ou le bailleur qui a diffusé l’information.
Plus récemment, le tribunal judiciaire du Mans, par ordonnance de référé du 20 mars 2026, RG n° 25/00519, a condamné en provision la société de diagnostic qui avait classé en D. Une maison ensuite révélée bien plus énergivore : le juge des référés a condamné la société en ces termes : « CONDAMNE la SAS DIAG&PRO au paiement des sommes provisionnelles suivantes » : « TRENTE-HUIT MILLE HUIT CENT DIX-SEPT EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES (38.817,69 €) à valoir sur les travaux énergétiques à réaliser et préconisés par l’expert judiciaire,» et « NEUF MILLE SIX CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES (9.665,80 €) pour la perte de revenus locatifs sur la période du 1er janvier 2025 au 20 mars 2026 », plus 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire. Pour un bailleur parisien, l’enseignement est direct : commander un DPE sérieux, conserver la facture et le rapport, et ne jamais retoucher ni faire pression sur la lettre, car l’expertise judiciaire Comparera les consommations réelles au classement affiché. Le service public sur le DPE rappelle d’ailleurs que le diagnostiqueur répond d’un DPE erroné, sauf lorsque l’erreur provient de fausses informations volontairement communiquées par le propriétaire, et que le locataire peut saisir le tribunal du lieu de situation du logement pour demander des dommages et intérêts ou l’annulation du bail.
II. Rénover, vendre ou assumer le risque : l’arbitrage concret du bailleur parisien
A. Faire rénover son logement F ou G et financer les travaux : audit, gestes efficaces et aides en 2026
La rénovation commence par un audit énergétique, distinct du DPE, qui chiffre les scénarios de travaux et le gain de lettre attendu. Sans audit, le bailleur risque de payer des gestes isolés qui n’améliorent pas la classe : remplacer une chaudière sans isoler les murs d’un appartement haussmannien aux fenêtres simple vitrage laisse souvent le logement en F. Les gestes qui font gagner des lettres sont connus : isolation des murs et des combles, remplacement des menuiseries, ventilation performante, système de chauffage sobre et pilotage. Dans un appartement parisien en copropriété, l’isolation par l’intérieur, le remplacement des fenêtres en respectant le règlement de copropriété et les prescriptions patrimoniales, et le raccordement au chauffage collectif lorsqu’il existe, forment le trio le plus fréquent. Chaque devis doit préciser la performance visée et la méthode de calcul, car en cas de litige ultérieur sur la lettre promise, ces documents feront foi.
Le financement repose d’abord sur MaPrimeRénov’, dont les conditions pour les propriétaires bailleurs évoluent chaque année. La fiche officielle MaPrimeRénov’ du service public et le dossier détaillé du ministère de l’économie sur MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur décrivent les parcours, les plafonds et les bonus liés aux sorties de passoire thermique. Le principe utile au bailleur : les rénovations d’ampleur, qui traitent le logement dans son ensemble et font gagner plusieurs classes, sont mieux soutenues que les gestes isolés. S’y ajoutent les certificats d’économies d’énergie versés par les fournisseurs, les aides de l’Agence nationale de l’habitat, dont l’article L. 321-1 du code de la construction et de l’habitation fixe la mission de « promouvoir le développement et la qualité du parc existant de logements privés, en particulier en ce qui concerne les performances thermiques », avec une participation « à la lutte contre l’habitat indigne et dégradé » et « contre la précarité énergétique ». L’agence « encourage et facilite l’exécution de travaux de réparation, d’assainissement, d’amélioration et d’adaptation d’immeubles d’habitation ». En pratique, le bailleur doit déposer ses demandes avant la signature des devis, respecter l’obligation d’accompagnement pour les bouquets importants et conserver chaque facture, car le versement des aides est contrôlé et les indus sont récupérés.
À Paris et en Île-de-France, trois contraintes locales pèsent sur le calendrier. D’abord la copropriété : les travaux sur les parties communes, ravalement avec isolation, réfection de toiture, changement de chaudière collective, se votent en assemblée générale à la majorité requise, et les bailleurs qui ne possèdent qu’un lot doivent convaincre. Les travaux privatifs lourds, comme l’isolation intérieure qui réduit la surface habitable, exigent parfois une autorisation. Ensuite le patrimoine : dans les périmètres protégés, l’isolation par l’extérieur et le changement d’aspect des façades peuvent être refusés, ce qui renvoie le dossier vers les exonérations de l’article L. 173-2, à documenter par les refus écrits de l’administration. Enfin l’encadrement des loyers parisien : après rénovation, le bailleur ne peut pas librement répercuter le coût des travaux sur le loyer d’un logement resté F ou G, puisque l’augmentation est gelée, et toute relocation doit respecter le plafond local. Le calcul de rentabilité doit donc intégrer le loyer plafonné, non le loyer espéré. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris renseigne bailleurs et locataires sur ces règles locales, et le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour le lieu de situation des logements parisiens, reçoit les demandes d’injonction de travaux et de dommages et intérêts lorsque la mise en demeure est restée sans effet.
B. Vendre la passoire, changer de stratégie locative ou attendre : ce que coûte l’attentisme
Vendre reste une sortie rationnelle lorsque le coût des travaux dépasse la valeur créée. Mais un logement F ou G se vend avec une décote, et le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte authentique rend la lettre opposable à la négociation : l’acquéreur qui découvre après la vente un classement sous-évalué demandera, comme dans l’arrêt de 2019, réparation de sa perte de chance de négocier le prix, et l’expertise judiciaire Comparera les consommations réelles au diagnostic remis. Le bailleur vendeur doit donc faire établir un DPE rigoureux avant la mise en vente, purger ses propres recours contre le diagnostiqueur en cas d’erreur, et intégrer la décote dans son prix plutôt que de la subir en contentieux. La vente d’un logement occupé ajoute une contrainte : le congé pour vente obéit à ses propres règles de préavis et de droit de préemption du locataire, et un congé délivré pour contourner l’obligation de rénovation serait requalifié. Chaque opération doit être traitée pour ce qu’elle est, avec ses délais et ses pièces.
Changer de stratégie locative pour échapper au calendrier est une tentation à manier avec prudence. La bascule vers la location meublée de longue durée ne fait pas disparaître l’exigence de décence énergétique pour un logement loué à usage d’habitation, et la location saisonnière relève d’un régime distinct, avec ses propres autorisations, notamment le changement d’usage à Paris, ses plafonds de durée et sa fiscalité. Un bailleur qui multiplierait les allers-retours entre les régimes au gré des échéances s’exposerait à cumuler les contentieux au lieu de les résoudre. Avant toute bascule, il faut faire vérifier par écrit le régime applicable au bien, les autorisations nécessaires et l’imposition du loyer ou du chiffre d’affaires, puis de comparer ce coût complet au coût de la rénovation. Laisser le logement vide n’est pas davantage une solution : la vacance prolongée expose à la taxe sur les logements vacants dans les zones tendues comme Paris, sans pour autant suspendre le calendrier de 2028 si le bien est remis en location.
Attendre sans rien faire est l’option la plus coûteuse. Le locataire d’un logement indécent sur le plan énergétique peut mettre son bailleur en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, saisir le tribunal du lieu de situation pour obtenir une injonction de faire sous astreinte, des dommages et intérêts et, dans certains cas, l’annulation du bail. L’ordonnance du tribunal judiciaire du Mans de mars 2026 montre l’ordre de grandeur : près de 39 000 euros de provision pour travaux et plus de 9 600 euros pour les loyers perdus pendant la période d’indécence, outre 4 000 euros d’article 700 et les frais d’expertise. À Paris, où les loyers et les coûts d’expertise sont plus élevés, l’addition grimpe vite, et le bailleur qui a ignoré une mise en demeure circonstanciée paie aussi le discrédit procédural. La conservation des preuves joue dans les deux sens : le bailleur qui a fait voter des travaux en assemblée générale, déposé des demandes d’aides et engagé un calendrier sérieux pourra démontrer sa diligence et discuter les délais, tandis que celui qui n’a conservé aucun devis ni aucune demande subira le contentieux sans défense utile. Le bon réflexe, dès la réception d’une mise en demeure, consiste à faire constater l’état du logement, à commander ou actualiser le DPE, à chiffrer les scénarios et à répondre par écrit avec un calendrier, plutôt que de laisser le silence nourrir la procédure adverse.
Conclusion
Bailleur d’un logement classé F ou G à Paris, vous disposez de trois issues : rénover en mobilisant les aides avant que l’échéance du 1er janvier 2028 ne transforme votre logement F en logement indécent, vendre en assumant la décote et en sécurisant le diagnostic, ou subir le contentieux avec son cortège de provisions, d’astreintes et de loyers gelés. La première exige un audit, des devis, des demandes d’aides déposées à temps et, en copropriété, un vote en assemblée générale. La deuxième exige un DPE rigoureux et un prix cohérent avec la lettre. La troisième n’exige rien, et c’est précisément ce qui la rend la plus chère. L’hiver 2026-2027 mettra chaque mois davantage de factures de chauffage sur la table des négociations et des prétoires : tranchez avant que le froid ne tranche pour vous. Faites dater chaque étape, conservez chaque courrier et chaque facture, car un dossier ordonné vaut souvent mieux qu’une procédure subie.