Le 2 octobre 2026, le site officiel service-public.gouv.fr a annoncé les dates de la trêve hivernale 2026-2027 : les expulsions locatives sont suspendues du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pour les locataires qui viennent de recevoir un commandement de quitter les lieux en octobre, l’échéance se joue donc maintenant, dans les quelques semaines qui restent avant le 1er novembre. Chaque acte reçu doit être vérifié immédiatement : un commandement de payer irrégulier, une clause résolutoire mise en oeuvre de mauvaise foi ou un commandement de quitter les lieux incomplet peuvent suspendre la procédure, et le juge de l’exécution peut accorder des délais qui, combinés avec la trêve, permettent de passer l’hiver dans les lieux. Le 15 septembre 2026 encore, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille suspendait une expulsion parce que le bailleur ne justifiait pas avoir informé le préfet, et le 12 février 2026 la Cour de cassation cassait une expulsion parce que la cour d’appel n’avait pas vérifié la bonne foi du bailleur. Cet article explique comment contester chaque acte, payer utilement et obtenir des délais avant et pendant la trêve hivernale 2026-2027.

I. Commandement de quitter les lieux reçu en octobre : ce qu’il faut vérifier avant le 1er novembre 2026

Recevoir un commandement de quitter les lieux ne signifie pas que l’expulsion aura lieu demain. La loi impose un enchaînement précis d’actes, chacun assorti de mentions obligatoires et de délais. En octobre 2026, à quelques semaines de la trêve hivernale, vérifier la régularité de chaque acte constitue la première défense : un acte nul fait gagner des mois, et un délai obtenu du juge avant le 1er novembre se prolonge ensuite avec le sursis hivernal.

A. Loyer impayé : le commandement de payer et la clause résolutoire sont-ils réguliers ?

Dans un bail d’habitation, la résiliation pour loyers impayés passe presque toujours par la clause résolutoire. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le texte est consultable sur Légifrance, article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, le bailleur doit d’abord faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer, puis attendre six semaines. Si le locataire paie l’intégralité de la dette dans ce délai de six semaines, la clause ne joue pas et le bail continue.

Ce commandement de payer obéit à des mentions prescrites à peine de nullité : la mention du délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, et la possibilité de demander un délai de grâce au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Tout commandement qui oublie l’une de ces mentions peut être annulé, et l’annulation fait repartir la procédure à zéro. Le décompte doit être exact : un commandement qui réclame des sommes déjà payées ou prescrites fragilise toute la suite.

Quand la dette résulte d’une caution, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Les bailleurs personnes physiques doivent en outre savoir que le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement déclenche l’intervention des travailleurs sociaux et du fonds de solidarité pour le logement : pour le locataire, il ouvre des aides financières qui permettent parfois d’apurer la dette avant l’audience.

La résiliation n’est pas automatique même après six semaines d’impayé. Le bailleur doit saisir le juge, qui constate que les conditions de la clause sont réunies, mais qui peut aussi suspendre ses effets en accordant des délais de paiement. Surtout, la Cour de cassation contrôle la loyauté du bailleur. Le 12 février 2026, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait constaté la résiliation d’un bail après un commandement du 22 septembre 2022. La Cour vise l’article 1104 du code civil, aux termes duquel « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (article 1104 du code civil sur Légifrance), puis juge : « Pour constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’arrêt retient que la locataire ne justifie pas du règlement du loyer du mois de septembre 2022 dans le délai d’un mois imparti par le commandement délivré le 22 septembre 2022 », et « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691). Le bailleur qui refuse un paiement, qui réclame des sommes indues ou qui instrumentalise la clause pour se débarrasser d’un locataire s’expose donc à voir la résiliation écartée. Devant le juge, le locataire doit systématiquement demander au tribunal de vérifier cette bonne foi, preuves de paiement à l’appui.

Avant l’assignation elle-même, la loi impose encore deux verrous. L’assignation aux fins de constat de la résiliation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et elle doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent pour établir un diagnostic social et financier. Une assignation délivrée trop tôt ou sans notification au préfet est irrecevable. En pratique, le calendrier minimal entre le premier impayé et le jugement d’expulsion dépasse donc six mois : chaque irrégularité allonge d’autant la présence du locataire dans les lieux.

B. Commandement de quitter les lieux : les quatre mentions qui permettent de le faire annuler

Une fois le jugement d’expulsion rendu, le bailleur doit faire signifier un commandement d’avoir à libérer les locaux. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Sans ce commandement, aucune expulsion forcée n’est possible, même avec un jugement définitif.

Le contenu du commandement est strictement encadré. L’article R. 411-1 du même code dispose : « Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité : 1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ; 2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ; 3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; 4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. » (article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). L’oubli du titre exécutoire, l’absence de désignation du juge de l’exécution compétent ou l’absence de date de libération entachent l’acte de nullité. Le locataire qui reçoit ce document en octobre 2026 doit donc le faire relire sans attendre : un commandement nul signifie que le délai de deux mois avant expulsion n’a jamais commencé à courir.

Car la signification du commandement fait courir un délai protecteur. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sans préjudice des autres délais des articles L. 412-3 à L. 412-7. (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Un commandement signifié le 15 octobre 2026 interdit donc toute expulsion avant le 15 décembre 2026, et la trêve hivernale qui commence le 1er novembre suspendra ensuite la mesure jusqu’au 31 mars 2027. Le calendrier joue ici en faveur de l’occupant, à condition de ne laisser passer aucun délai de recours.

L’information du préfet constitue un second verrou souvent négligé par les bailleurs. Le juge qui ordonne l’expulsion peut transmettre sa décision au préfet pour le relogement de l’occupant (article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution), et le commissaire de justice doit lui adresser copie du commandement de quitter les lieux. Le 15 septembre 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a tiré les conséquences d’un manquement sur ce point : dans un dossier où une locataire d’un appartement loué 650 euros par mois outre 130 euros de provision sur charges contestait un commandement signifié le 18 mai 2026 après une ordonnance de référé du 5 mars 2026, le juge a relevé que les bailleurs ne justifiaient pas avoir adressé copie du commandement au préfet du département, et a suspendu en conséquence le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu. La locataire, qui avait aussi demandé l’annulation du commandement, s’est en revanche vu opposer qu’aucune irrégularité précise n’était alléguée contre le commandement de quitter les lieux, qu’il n’y avait donc pas lieu de l’annuler (TJ Marseille, JEX, 15 septembre 2026, RG 26/07094). La leçon est double : contester sans moyen précis ne sert à rien, mais chaque manquement du bailleur, même technique, suspend le compte à rebours de l’expulsion.

II. Trêve hivernale 2026-2027 : comment rester dans les lieux et obtenir des délais

La trêve hivernale ne fait pas disparaître la dette ni l’obligation de quitter les lieux : elle suspend l’exécution forcée. Bien utilisée, combinée avec les délais du juge, elle offre cinq mois pour apurer la dette, être relogé ou préparer un départ dans des conditions normales. Encore faut-il savoir qui elle protège, ce qu’elle n’empêche pas, et quelles démarches accomplir pendant qu’elle court.

A. Trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : qui est protégé et qui ne l’est pas

Le sursis hivernal est posé par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver 2026-2027, le site service-public.gouv.fr précise dans son actualité du 2 octobre 2026 que la trêve court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Même un jugement définitif, même des délais déjà expirés, n’autorisent aucune expulsion forcée pendant cette période, sauf si la famille est relogée dans des conditions qui respectent son unité et ses besoins.

La protection connaît toutefois des exceptions que les occupants doivent connaître pour ne pas se croire à l’abri à tort. Le même article (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution) prévoit : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Il s’agit de l’occupation frauduleuse du domicile d’autrui, typiquement le squat du domicile d’un occupant temporairement absent. Le juge peut en outre « supprimer ou réduire le bénéfice du sursis » lorsque l’occupant s’est introduit dans un autre lieu que le domicile par ces mêmes procédés. Les occupants sans droit ni titre entrés par effraction dans un local vacant ne bénéficient donc que d’une protection réduite, que le juge apprécie au cas par cas. À l’inverse, le locataire dont le bail a été résilié pour impayés, le sous-locataire régulier ou l’occupant de bonne foi relèvent pleinement du sursis.

La trêve n’arrête pas tout. La procédure judiciaire continue : le bailleur peut assigner, obtenir un jugement et faire signifier un commandement pendant l’hiver. Les loyers et indemnités d’occupation restent dus et la dette continue de courir. Le bailleur peut aussi demander au juge la suppression du sursis dans les cas prévus par la loi. Pour le locataire, l’hiver doit donc être une période active : reprendre le paiement du loyer courant pour stopper l’aggravation de la dette, même partiellement, démontre la bonne volonté que le juge de l’exécution exigera au printemps, et permet parfois de négocier un protocole d’apurement avec le bailleur, homologué par le tribunal, qui met fin à la procédure.

Les coupures d’énergie suivent le même calendrier protecteur : pendant la trêve, les fournisseurs ne peuvent interrompre la fourniture de gaz ni d’électricité pour impayé, et des réductions tarifaires spécifiques s’appliquent aux ménages en difficulté. Conserver un logement chauffé et éclairé pendant l’hiver n’est donc pas seulement une question de confort : c’est aussi la condition pour maintenir le logement en état, éviter les dégradations que le bailleur pourrait invoquer, et présenter au juge un dossier de locataire responsable.

B. Délais du juge de l’exécution à Paris : pièces, relogement et recours pour passer l’hiver

Le principal levier du locataire menacé d’expulsion reste la demande de délais portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. La demande peut être formée dès la signification du commandement, et à Paris elle relève du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris : inutile d’attendre la fin de la trêve pour agir, car un délai obtenu en novembre court ensuite et repousse d’autant l’échéance d’avril.

La durée et les critères des délais sont fixés par l’article L. 412-4 : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pour fixer cette durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune, les circonstances atmosphériques, les diligences accomplies en vue du relogement, le droit à un logement décent et indépendant, les recours engagés au titre du droit au logement opposable et le délai prévisible de relogement. Chaque critère doit être documenté : un dossier solide comporte les justificatifs de revenus, les certificats médicaux, les attestations de scolarisation des enfants, les preuves de recherche de relogement (demandes HLM, dossiers de candidature, échanges avec les agences), les démarches auprès du fonds de solidarité pour le logement et, le cas échéant, la décision de la commission de médiation DALO.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs démarches renforcent concrètement le dossier. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) permet de mobiliser les aides du fonds de solidarité pour le logement et un accompagnement social, dont le juge tient compte au titre de la bonne volonté. Le recours amiable puis contentieux au titre du droit au logement opposable (DALO), engagé selon les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation que vise l’article L. 412-4, pèse directement dans la fixation des délais et peut aboutir à une offre de relogement. La demande de logement social doit être renouvelée et active, car le juge vérifie les diligences réelles. Enfin, lorsque la procédure d’expulsion du locataire repose sur des loyers impayés, reprendre même partiellement le paiement du loyer courant et proposer un échéancier écrit au bailleur avant l’audience constituent les signaux les plus efficaces : les juges parisiens de l’exécution accordent plus volontiers des délais renouvelables au locataire qui paie à nouveau qu’à celui qui laisse la dette croître pendant la trêve.

Les locataires de locaux professionnels franciliens relèvent du même juge et des mêmes délais de l’article L. 412-3, qui vise aussi les locaux à usage professionnel. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 concernait d’ailleurs des locaux professionnels : la bonne foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire s’y contrôle comme en matière d’habitation. En revanche, ni la trêve hivernale ni la plupart des dispositifs sociaux (FSL, CCAPEX) ne s’appliquent aux baux commerciaux : le commerçant menacé doit agir encore plus vite, dès le commandement de payer, comme l’explique notre analyse du sauvetage du bail commercial après commandement visant la clause résolutoire (commandement de payer et clause résolutoire en bail commercial).

Conclusion

Un commandement de quitter les lieux reçu en octobre 2026 n’aboutit pas à une expulsion avant l’hiver : le délai de deux mois de l’article L. 412-1 conduit à la mi-décembre et la trêve hivernale suspend ensuite toute mesure jusqu’au 31 mars 2027. Ce répit légal ne doit pas être subi mais utilisé. Faire vérifier le commandement de payer et ses six mentions, la régularité de l’assignation et de sa notification au préfet, puis les quatre mentions du commandement de quitter les lieux, permet de déceler les nullités qui suspendent la procédure, comme l’a montré le juge de l’exécution de Marseille le 15 septembre 2026. Invoquer la bonne foi du bailleur, contrôlée par la Cour de cassation le 12 février 2026, offre un second moyen de faire échec à la résiliation. Saisir sans attendre le juge de l’exécution pour obtenir des délais d’un mois à un an, mobiliser la CCAPEX, le fonds de solidarité pour le logement et le DALO, reprendre le paiement du loyer courant : telles sont les démarches qui transforment cinq mois de sursis en véritable sortie de crise. Au printemps 2027, le juge qui examinera la situation distinguera le locataire qui a agi de celui qui a attendu.