Dans l’arsenal des montages contractuels complexes dédiés au développement foncier et commercial, le bail à construction occupe une place singulière et stratégique. Créé par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 et codifié aux articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ce contrat de longue durée permet à un propriétaire foncier de valoriser un terrain nu ou insuffisamment exploité sans assumer la charge financière ni les aléas techniques de la construction. En conférant au preneur un droit réel immobilier temporaire, le législateur a conçu un instrument juridique hybride situé au confluent du louage de choses et du droit de propriété, particulièrement prisé des promoteurs, des investisseurs institutionnels et des collectivités territoriales.
L’opération repose sur une économie fondamentale séduisante : le preneur s’oblige, à titre principal, à édifier des bâtiments substantiels sur le sol d’autrui et à les maintenir en parfait état d’entretien pendant une période comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. En contrepartie, il bénéficie de la propriété temporaire des constructions qu’il édifie, qu’il peut librement louer, hypothéquer ou céder à des tiers. À l’échéance convenue, le bailleur recouvre la pleine jouissance du terrain et devient, en principe sans indemnité, propriétaire des édifices par le jeu de l’accession différée. Cette mécanique séculaire suscite toutefois d’intenses frictions contentieuses lorsque surviennent des manquements aux obligations de bâtir, des difficultés de révision du loyer ou des désaccords sur l’état de restitution des immeubles.
La pratique notariale et judiciaire francilienne et nationale met en lumière les pièges d’une rédaction contractuelle imprécise. La frontière séparant le bail à construction du bail commercial ordinaire ou du bail emphytéotique requiert une vigilance absolue, tant les conséquences sur les prérogatives des parties, la charge des réparations et le sort des sous-locataires divergent. L’analyse doctrinale de ce contrat impose d’étudier avec rigueur la constitution du bail à construction et l’étendue des droits réels conférés au preneur (I), avant d’examiner la vie contractuelle, les causes de résiliation et le dénouement patrimonial de l’opération (II).
I. La constitution du bail à construction et l’étendue des droits réels du preneur
A. La qualification contractuelle et l’obligation principale d’édification
La qualification de bail à construction obéit à des conditions substantielles d’ordre public définies par l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel « constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. » Le texte précise que ce bail « est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes. Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »
L’obligation d’édifier des constructions nouvelles sur l’assiette foncière louée constitue le critère déterminant et exclusif de la qualification. Si les travaux promis ne portent que sur des aménagements intérieurs, sur de simples réparations ou sur la rénovation superficielle de bâtiments préexistants sans édification d’un ouvrage autonome, le contrat encourt une requalification immédiate en bail commercial ou en bail de droit commun. La Cour d’appel de Grenoble, dans une décision rendue le 23 septembre 2025 (CA Grenoble, ch. civ. sect. B, 23 septembre 2025, n° 23/03866), a rappelé les éléments constitutifs indispensables de la convention en retenant qu’« aux termes de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère un droit réel cessible et susceptible d’être hypothéqué à un preneur qui s’engage à construire et à entretenir. »
L’engagement d’édifier doit être assorti de caractéristiques précises et substantielles, le preneur ne pouvant se réserver une faculté purement discrétionnaire de bâtir. Lorsque le contrat laisse au preneur le choix d’édifier ou de s’abstenir sans sanction, la qualification est disqualifiée au profit d’un louage ordinaire. La jurisprudence admet en revanche la validité d’une stipulation prévoyant la démolition préalable d’édifices vétustes existants aux fins de reconstruction d’un ensemble immobilier moderne, ainsi que le prévoit expressément le dernier alinéa de l’article L. 251-4 du même code.
La pratique contractuelle intègre systématiquement des conditions suspensives d’urbanisme, relatives à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours des tiers et de tout retrait administratif. L’obtention de ces autorisations constitue la condition sine qua non de la viabilité de l’opération. Lorsque le permis de construire est définitivement refusé ou retiré par l’autorité administrative sans faute imputable au preneur, la condition suspensive défaille et le bail à construction devient caduc de plein droit, libérant les parties de leurs engagements respectifs sans indemnité.
Par ailleurs, la durée contractuelle est bornée de manière impérative par la loi : dix-huit années au minimum et quatre-vingt-dix-neuf années au maximum. Toute clause prévoyant une durée inférieure est frappée de nullité absolue, de même que toute tentative d’opérer une prolongation par tacite reconduction. L’interdiction de la tacite reconduction garantit la certitude de l’échéance patrimoniale, permettant au propriétaire foncier d’anticiper la réintégration des constructions dans son actif sans être exposé à une reconduction occulte.
La distinction avec les contrats voisins revêt une acuité contentieuse notable devant les juridictions commerciales et civiles. Tandis que le bail commercial confère un droit personnel de jouissance soumis au plafonnement du loyer et au droit au renouvellement régi par le Code de commerce, le bail à construction échappe par nature au statut des baux commerciaux pour sa convention principale, même si les constructions édifiées sont destinées à une exploitation commerciale. La Cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 3 juillet 2025 (CA Lyon, 1ère ch. civ. A, 3 juillet 2025, n° 21/06429), a confirmé cette autonomie conceptuelle en observant que la remise du terrain libre au bailleur en fin de bail à construction est parfaitement compatible avec cette qualification légale, déboutant le preneur qui prétendait revendiquer un droit acquis au maintien commercial.
B. La nature réelle des prérogatives du preneur : hypothèque, cession et fiscalité
La spécificité majeure du bail à construction réside dans la nature du droit conféré à l’acquéreur du droit de bâtir. Selon les termes explicites de l’article L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation, « le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. »
Ce démembrement temporaire de la propriété accorde au preneur une liberté de gestion et de disposition sans équivalent dans les baux ordinaires. Titulaire d’une fraction de la propriété foncière pendant le cours du bail, il dispose de la pleine faculté de consentir des sûretés réelles, notamment des hypothèques conventionnelles au profit des établissements bancaires finançant l’édification du programme immobilier. La transmission de ce droit réel s’opère par acte authentique soumis obligatoirement aux formalités de la publicité foncière pour être opposable aux tiers et aux créanciers inscrits.
Néanmoins, la cessibilité des droits du preneur s’accompagne d’une garantie légale d’achèvement particulièrement stricte. L’article L. 251-3 alinéa 2 précise que « les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article L. 251-1. » Cette solidarité légale protectrice interdit au preneur initial de se décharger de son obligation essentielle en transférant son contrat à un cessionnaire insolvable avant que les édifices ne soient intégralement sortis de terre et conformes aux autorisations d’urbanisme.
La Cour de cassation, dans un arrêt de la troisième chambre civile rendu le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-20.480), a souligné la portée et les limites de ces droits réels en matière de baux de longue durée conférant l’accession temporaire. La haute juridiction rappelle avec rigueur que le titulaire du droit réel « ne profite de l’accession que pendant la durée du bail […] ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail […] Dès lors, l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail ».
L’autonomie du droit réel permet également au preneur d’édifier des ensembles complexes et de les donner en sous-location, soit sous forme de baux d’habitation, soit sous forme de baux commerciaux ou professionnels. Dans un arrêt du 19 novembre 2024 (CA Versailles, ch. commerciale 3-2, 19 novembre 2024, n° 23/06708), la Cour d’appel de Versailles a statué sur la gestion des droits réels d’une société preneuse soumise à une procédure collective, précisant que la cession judiciaire des actifs emporte transfert des droits et obligations attachés au bail à construction sous réserve du respect des conditions contractuelles initiales.
Sur le plan fiscal, le législateur a prévu un régime d’incitation puissant codifié aux articles 33 bis et 33 ter du Code général des impôts. En principe, la remise gratuite des constructions en fin de bail constitue un revenu foncier pour le bailleur, mais cette imposition est neutralisée ou étalée sur une durée pluriannuelle lorsque le bail a duré plus de trente ans, rendant le transfert de propriété fiscalement avantageux. De son côté, le preneur déduit fiscalement les amortissements des constructions édifiées sur la durée du bail, optimisant l’assiette imposable de son exploitation.
Sur le plan pécuniaire, le prix du bail à construction est fixé librement entre les parties, conformément à l’article L. 251-5 du Code de la construction et de l’habitation. Il peut consister en une redevance périodique payable en espèces, mais également, en tout ou partie, dans la remise au bailleur d’immeubles ou de fractions d’immeubles édifiés. Lorsque le bail prévoit un loyer périodique en espèces, ce dernier est affecté d’un coefficient révisable par périodes triennales fondé sur l’évolution du revenu brut des immeubles. Les litiges afférents à la fixation ou à la révision de ce loyer sont attribués par la loi à la compétence du président du tribunal judiciaire, garantissant une régulation judiciaire adaptée aux enjeux économiques des investisseurs.
II. La vie contractuelle et le dénouement contentieux du bail à construction
A. Les sanctions de l’inexécution : clause résolutoire et résiliation judiciaire
Pendant toute la durée de la convention, le preneur assume des obligations substantielles qui dépassent très largement le cadre du louage ordinaire. Suivant l’article L. 251-4 du Code de la construction et de l’habitation, « le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Il est tenu du maintien des constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature. » L’ampleur de cette obligation met à la charge exclusive du preneur l’ensemble des gros travaux décrits à l’article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité administrative et la réparation des dommages résultant de la vétusté.
Cette dérogation radicale au droit commun du bail a été confirmée avec netteté par la Cour d’appel de Caen dans son arrêt du 20 mars 2025 (CA Caen, 2e ch. civ., 20 mars 2025, n° 23/02177). Saisie d’un litige relatif à des travaux de désamiantage et de réfection d’une toiture en fibrociment, la cour a jugé que « les dispositions des articles 1719 et 1755 du code civil invoquées par l’intimée ne sont pas applicables au bail à construction, ces dispositions figurant parmi les règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux et particulières aux baux à loyers, lesquels concernent le louage des maisons et des meubles, alors que le bail à construction porte sur le louage d’un terrain à charge pour le preneur d’y édifier un bâtiment dont il demeure propriétaire durant la durée du bail et qu’il a la charge d’entretenir. S’agissant des obligations du preneur à l’égard du bâtiment édifié sur le terrain loué, le bail à construction se trouve soumis aux dispositions spéciales de l’article L. 251-4 du code de la construction et de l’habitation précitées. »
L’inexécution par le preneur de son obligation fondamentale d’édification ou de son devoir continu d’entretien expose le contrat à un anéantissement contentieux immédiat. Le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée au contrat ou solliciter la résolution judiciaire de la convention sur le fondement de l’article 1224 du Code civil et de l’article 1225 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, par un jugement du 6 juillet 2026 (TJ Saint-Denis de La Réunion, 1ère ch., 6 juillet 2026, n° 23/03705), a ainsi rappelé les conditions rigoureuses d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail à construction, sanctionnant le défaut de paiement des redevances et l’absence de justification des assurances obligatoires.
Lorsque le preneur fait preuve d’une inertie prolongée en s’abstenant d’achever les édifices promis dans les délais contractuels, les magistrats prononcent la résolution du bail aux torts exclusifs de ce dernier. Le Tribunal judiciaire d’Orléans, dans son jugement du 8 janvier 2025 (TJ Orléans, 1ère ch. sect. A, 8 janvier 2025, n° 24/00495), a prononcé la résolution judiciaire d’un bail à construction en retenant qu’« en l’espèce, il sera constaté que la maison d’habitation objet du bail à construction […] n’a pas été réalisé, avec réalisation du seul clos et couvert, et le bien immobilier n’étant ainsi ni achevé ni habitable, consécutivement sans obtention de la déclaration d’achèvement des travaux. Il ne peut dès lors qu’être constaté que [les preneurs] n’ont pas respecté leurs obligations légales et contractuelles de façon continue, compte tenu de la durée écoulée, et en particulier celle, déterminante et essentielle, d’édification et d’achèvement d’une maison sur le terrain objet du bail à construction. La résolution du bail à construction […] sera prononcée. »
Une règle de protection particulière bénéficie aux créanciers hypothécaires inscrits en cas de résiliation anticipée. En vertu de l’article L. 251-6 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation, si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques inscrits avant la publication de la demande en justice ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail. Cette disposition préserve la garantie des prêteurs de deniers, évitant qu’une collusion entre bailleur et preneur ne vienne purger prématurément les sûretés bancaires.
Le prononcé de la résiliation entraîne la restitution immédiate de l’assiette foncière au propriétaire. Les litiges complexes qui s’ensuivent nécessitent souvent l’intervention d’un avocat en droit immobilier à Paris pour arbitrer le sort des travaux inachevés et régler les comptes entre les parties. Dans les opérations immobilières d’envergure, ces différends s’articulent parfois avec les procédures de rétractation après une promesse de vente ou d’annulation des avant-contrats passés avec des investisseurs finaux, soulignant l’imbrication étroite des disciplines du droit foncier.
B. L’expiration du bail : accession gratuite des édifices et sort des sous-locations
L’arrivée du terme contractuel déclenche l’aboutissement patrimonial majeur de l’opération : le jeu du mécanisme de l’accession immobilière. Aux termes de l’article L. 251-2 du Code de la construction et de l’habitation, « les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations. » Le principe légal supplétif est donc celui d’un transfert gratuit de propriété des édifices érigés par le preneur au bénéfice du propriétaire du sol.
Ce principe de dévolution gratuite n’a toutefois pas un caractère d’ordre public absolu. Dans un arrêt pivot fondamental du 9 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-15.310), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré la pleine validité des clauses contractuelles dérogatoires stipulant le versement d’une indemnité de sortie. La haute juridiction énonce que : « La cour d’appel, a, en premier lieu, énoncé, à bon droit, que le régime légal du bail à construction, qui prévoit le transfert gratuit de constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail, n’interdit pas aux parties de déroger à cette règle en prévoyant le paiement par le bailleur d’une indemnité au preneur en cas de refus de renouvellement, à l’expiration de la durée du bail. »
L’arrêt du 9 octobre 2025 éclaire également la méthode d’évaluation de cette indemnité de sortie, validant la référence à la valeur résiduelle déterminée par le service des domaines et écartant la valeur purement comptable nette d’amortissement. La Cour d’appel de Riom, dans une décision du 22 janvier 2025 (CA Riom, ch. commerciale, 22 janvier 2025, n° 24/00659), a pareillement rappelé qu’en l’absence de clause dérogatoire expresse et non équivoque, l’accession s’opère de plein droit sans indemnité, le bailleur recevant les ouvrages libres de toute charge financière.
Le second enjeu fondamental de l’expiration du bail concerne le sort des occupants et des sous-locataires exploitant les locaux construits. L’article L. 251-6 du Code de la construction et de l’habitation formule une règle d’extinction rigoureuse : « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l’article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation. »
Cette disposition emporte une conséquence redoutable pour les commerçants et entreprises titulaires d’un bail commercial consenti par le preneur à construction : à l’échéance du bail principal de longue durée, leur titre d’occupation s’éteint automatiquement sans qu’ils puissent opposer au bailleur foncier le droit au renouvellement du Code de commerce ni réclamer une indemnité d’éviction. La Cour d’appel de Paris, par son arrêt du 13 novembre 2025 (CA Paris, Pôle 5 – ch. 3, 13 novembre 2025, n° 22/02515), a examiné les interactions contractuelles entre les baux commerciaux d’exploitation et la structure foncière sous-jacente, soulignant la primauté de l’extinction statutaire du titre au terme convenu. Les sous-locataires commerciaux doivent ainsi anticiper l’arrivée du terme en négociant directement avec le propriétaire du sol la conclusion d’un nouveau titre locatif direct.
Enfin, le contentieux de la remise des lieux et de l’indemnité d’occupation après le terme du contrat mobilise régulièrement les juridictions judiciaires, comme en témoigne la décision du Tribunal judiciaire de Paris du 8 juin 2026 (TJ Paris, Loyers commerciaux, 8 juin 2026, n° 24/15741) et celle du Tribunal judiciaire de Lyon du 27 juillet 2026 (TJ Lyon, Loyers commerciaux, 27 juillet 2026, n° 25/00032). À défaut de restitution immédiate et volontaire, le preneur déchu ou l’occupant sans titre s’expose à une mesure d’expulsion ordonnée sous astreinte et au paiement d’une lourde indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative réelle de l’ensemble immobilier.
Conclusion
Le bail à construction demeure l’un des véhicules juridiques les plus performants et les plus équilibrés pour concrétiser des projets d’aménagement urbain et de développement commercial d’envergure. En conférant au preneur un droit réel immobilier étendu, susceptible d’hypothèque et de cession, il offre aux opérateurs les prérogatives patrimoniales indispensables à l’obtention des concours bancaires, tout en garantissant au propriétaire foncier la création d’une valeur immobilière pérenne sans mise de fonds initiale.
L’actualité jurisprudentielle des années 2024 à 2026 met cependant en lumière l’extrême rigueur requise à chaque étape de l’opération. L’obligation principale d’édification constitue la pierre angulaire du contrat, dont le non-respect persistant entraîne la résolution judiciaire irrémédiable aux torts du constructeur défaillant. De même, la charge intégrale des réparations de toute nature pesant sur le preneur écarte le droit commun des baux et impose un entretien scrupuleux de l’ouvrage jusqu’au terme fixé. Enfin, l’accession finale des constructions au profit du bailleur et l’extinction simultanée des baux commerciaux sous-jacents exigent une parfaite anticipation contractuelle, rappelant que la sécurité juridique d’un tel montage repose sur une maîtrise doctrinale et pratique sans faille.