Octobre 2026 : vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail d’habitation, la dette atteint deux ou trois mois de loyer et le bailleur annonce l’assignation devant le juge. Dans le même temps, vos autres crédits dérapent et un huissier évoque déjà l’expulsion. Le réflexe qui change tout à ce stade consiste à déposer sans attendre un dossier de surendettement devant la commission de la Banque de France : dès lors que la procédure est ouverte, l’exigibilité de la dette de loyer peut se trouver suspendue et le juge qui constate la clause résolutoire ne statue plus de la même façon. Cet article explique comment déclarer sa dette locative, ce que le dépôt bloque réellement, comment obtenir des délais de paiement jusqu’à trois ans avec suspension de la clause, et comment sortir de la procédure en conservant son logement, y compris à Paris et en Île-de-France.
I. Déclarer sa dette de loyer à la commission de surendettement : le premier bouclier contre la clause résolutoire
A. Que déclarer, quand déposer et ce que la recevabilité change pour le bail d’habitation
La clause résolutoire figure dans tout bail d’habitation : elle prévoit la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Le texte officiel est net : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Ces six semaines constituent votre première fenêtre d’action, et le dépôt du dossier de surendettement pendant ce délai ou après l’assignation modifie toute la suite. La règle de droit commun rappelle d’ailleurs que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »
Concrètement, la dette locative se déclare comme les autres dettes dans le dossier déposé auprès de la succursale de la Banque de France de votre département : loyers impayés, charges locatives, indemnités d’occupation réclamées après la résiliation, frais de procédure mis à votre charge. Joignez le bail, le commandement de payer, le décompte du bailleur, vos trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de ressources, votre dernier avis d’imposition, vos relevés de charges et tous les crédits en cours. Omettre la dette de loyer serait une erreur : la commission ne peut traiter que les dettes déclarées, et le juge de l’expulsion tiendra compte de l’existence de la procédure seulement si elle couvre la créance locative.
L’effet le plus puissant du dépôt se lit dans la loi elle-même : lorsque la commission a été saisie une nouvelle fois et tant que la procédure n’est pas clôturée sans délais accordés, « l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue » jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel, la décision imposant les mesures de traitement, le jugement de rétablissement personnel ou la clôture de la procédure. Autrement dit, le compteur de la clause résolutoire se fige pendant l’instruction : le bailleur ne peut pas exiger le paiement immédiat de l’arriéré ni s’en servir pour faire jouer la résiliation tant que la suspension court. Si la procédure se clôt sans aucun délai de paiement accordé pour la dette locative, la clause reprend en revanche son plein effet, d’où l’importance de solliciter expressément des mesures sur le logement dans le dossier.
La recevabilité du dossier suppose la bonne foi, c’est-à-dire une situation de surendettement réelle et non organisée : dettes professionnelles exclues, aggravation volontaire du passif à proscrire, déclarations sincères. Un dossier jugé irrecevable ne produit aucun effet protecteur et laisse la procédure d’expulsion suivre son cours. Dès le dépôt, et surtout après la recevabilité, reprenez le paiement intégral du loyer courant : c’est la condition posée par tous les textes pour obtenir des délais devant le juge, et c’est le signal que la commission puis le magistrat attendent pour estimer que le logement peut être sauvé. Payer le loyer du mois en cours tout en laissant l’arriéré à la procédure, voilà la ligne de conduite qui préserve vos droits.
À ce stade, vérifiez aussi le commandement de payer lui-même, car un acte nul fait tomber toute la procédure du bailleur. La loi impose son contenu « à peine de nullité », avec notamment le délai de six semaines pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, et « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion », ainsi que la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge. Si votre bail a été signé avant la loi du 27 juillet 2023 et prévoit encore un délai contractuel de deux mois, c’est ce délai contractuel qui s’applique : la cour d’appel de Grenoble l’a jugé le 29 septembre 2026 dans un arrêt qui écarte la nullité en retenant que « C’est donc ce délai contractuel de deux mois qui est applicable au présent litige. » Conservez donc votre bail d’origine et comparez les délais avant de soulever une nullité.
B. L’audience devant le juge malgré le dossier : constat de la clause, mesures de traitement et contestations
Le dépôt du dossier n’empêche pas le bailleur d’assigner : l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, pour qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge. Ce diagnostic, établi après avoir mis le locataire et le bailleur en mesure de présenter leurs observations, éclaire le magistrat sur vos ressources, vos démarches de relogement et l’aide du fonds de solidarité pour le logement. Présentez-vous à l’audience avec le récépissé de dépôt, la décision de recevabilité, le plan ou les mesures de la commission s’ils existent déjà, vos justificatifs de reprise du loyer courant et tout élément sur le diagnostic social. L’absence à l’audience prive le juge des pièces qui justifieraient des délais.
Lorsque la procédure de surendettement est ouverte et que le loyer courant est repris au jour de l’audience, le juge qui constate l’acquisition de la clause statue en tenant compte de la procédure : plan conventionnel approuvé, mesures imposées par la commission, rétablissement personnel, ou clôture. Si l’une des parties conteste les délais et modalités imposés par la commission, le juge accorde lui-même des délais de paiement jusqu’à la décision rendue sur cette contestation. Et lorsque le juge du surendettement a déjà fixé des mesures sur la dette locative, le juge de l’expulsion accorde les délais et modalités ainsi imposés. L’articulation est donc à double sens : la commission protège le bail, et le juge du bail relaie les mesures de la commission.
Le juge dispose en outre d’un pouvoir de vérification propre : il peut contrôler d’office chaque élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Faites vérifier le décompte ligne par ligne, car les erreurs sont fréquentes : charges non justifiées par la régularisation annuelle, loyer majoré sans référence à l’indice, indemnités d’occupation calculées avant la résiliation effective, frais et pénalités ajoutés sans fondement. Chaque euro indûment réclamé réduit l’arriéré soumis aux délais et renforce votre crédibilité sur la capacité à apurer le solde. C’est aussi le moment de signaler une demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement en cours, un échéancier respecté depuis le dépôt, ou un plan conventionnel en bonne voie.
Sur la nullité du commandement, la jurisprudence récente invite à la précision plutôt qu’aux moyens automatiques. La cour d’appel de Grenoble, le 29 septembre 2026, rappelle que « La nullité du commandement de payer, soulevée par Mme [C], est une nullité de forme qui suppose la preuve d’un grief. » Le locataire qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et ne démontre aucun préjudice concret lié à l’irrégularité alléguée voit son moyen rejeté. De même, la cour d’appel d’Angers, le 10 février 2026, a rejeté la demande de nullité d’un commandement du 17 janvier 2023 qui comportait le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et la faculté de saisir le juge d’une demande de délai de grâce. Ne soulevez donc la nullité que si vous pouvez montrer en quoi l’omission vous a privé d’une information ou d’un recours : absence totale de décompte, délai de paiement non mentionné, absence d’avertissement sur l’expulsion. Un moyen de nullité sérieux se prépare avec l’acte en main, jamais par principe.
Le signalement du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, effectué par le commissaire de justice pour les bailleurs personnes physiques, et la saisine de cette commission par les bailleurs personnes morales avant toute assignation, complètent le dispositif : ils déclenchent l’accompagnement social en amont de l’audience. Si vous êtes locataire d’un bailleur institutionnel ou d’une société, vérifiez que cette saisine a bien eu lieu, car son absence rend la demande irrecevable. Chaque étape manquée par le bailleur constitue un moyen de défense à soulever devant le juge, en plus du dossier de surendettement.
II. Sauver son bail après le dépôt : délais de paiement, suspension de la clause et sortie de la procédure
A. Reprendre le loyer courant et obtenir des délais jusqu’à trois ans avec suspension des effets de la clause
La condition première ne varie jamais : pour obtenir des délais, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience », le juge peut accorder des délais de paiement « dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». Ce dernier texte, qui fonde le droit commun des délais de grâce, permet au juge de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » : le bail d’habitation offre donc une année de plus, à condition de démontrer une capacité réelle d’apurement. Préparez un budget mensuel écrit : ressources stables, reste à vivre après loyer courant, mensualité d’apurement proposée, aides au logement maintenues ou rétablies. Un échéancier chiffré et réaliste emporte la décision bien plus sûrement qu’une demande générale de délais.
Pendant les délais accordés, les effets de la clause peuvent être suspendus à la demande du bailleur ou du locataire, toujours sous condition de reprise du loyer courant : la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès que l’échéancier fixé par le juge n’est pas respecté. L’enjeu est considérable car « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. » Respecter chaque mensualité jusqu’au bout efface donc rétroactivement la résiliation : le bail continue comme si la clause n’avait jamais joué. À l’inverse, un seul mois manqué fait reprendre à la clause son plein effet, sans nouvelle audience sur ce point. Mettez en place un prélèvement automatique quelques jours avant l’échéance fixée par le jugement et conservez chaque preuve de paiement.
Les tribunaux appliquent concrètement ce mécanisme chaque semaine. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, le 19 mars 2026, a constaté l’acquisition de la clause pour une dette de 788 euros puis autorisé la locataire à s’en acquitter en vingt-trois mensualités de 32 euros plus une dernière mensualité de solde, en jugeant : « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; » et « Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; » A l’inverse, la cour d’appel d’Angers, le 10 février 2026, a confirmé le rejet des délais : « Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande subsidiaire de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; » les locataires, condamnés à plus de 20 000 euros d’arriéré, n’avaient pas convaincu la cour de leur capacité à apurer. La leçon est claire : des délais se méritent par la reprise du courant et un échéancier crédible, et le dossier de surendettement en cours renforce cette crédibilité en cadrant le passif global.
Si la dette locative a été intégrée dans un plan conventionnel de redressement ou dans des mesures imposées par la commission, produisez ces documents à l’audience du juge de l’expulsion : ils valent engagement collectif des créanciers et démontrent que l’arriéré de loyer est traité avec le reste du passif. En cas de contestation des mesures devant le juge du surendettement, demandez au juge du bail des délais dans l’attente de cette décision, comme la loi le prévoit. Et si votre situation relève d’un bail commercial ou d’un local professionnel, le régime n’est pas le même : les règles propres au dossier de surendettement et aux loyers de bail commercial impayés obéissent à d’autres délais et à une autre procédure, sans les protections de l’article 24 de la loi de 1989. Côté bailleur, face à un loyer impayé que faire relève d’une stratégie de recouvrement distincte, avec ses propres actes et délais : connaître cette symétrie aide le locataire à anticiper le calendrier adverse. Pour le socle du régime d’habitation, les explications détaillées de la clause résolutoire à six semaines et du commandement de payer restent la référence utile avant d’aborder le volet surendettement.
B. Effacement, rétablissement personnel et fin de procédure : deux ans de suspension, expulsion retardée et réflexes parisiens
Lorsque la commission impose ou le juge prononce un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire emportant effacement des dettes, ou après un jugement de clôture d’un rétablissement avec liquidation, la protection du logement se prolonge : « le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. » Pendant ces deux ans, le bail se poursuit aux conditions habituelles, loyer et charges courants restant dus. Si la décision d’effacement est contestée, la suspension court jusqu’à la décision rendue sur cette contestation. L’effacement ne dispense donc pas de payer le loyer courant : c’est l’arriéré effacé qui cesse de menacer le bail, pas les échéances futures, dont tout nouvel impayé rouvrirait une procédure nouvelle.
Même si la résiliation est définitivement constatée et que l’expulsion est ordonnée, le calendrier reste encadré. Après le jugement, l’expulsion d’un logement « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Le juge peut en outre accorder des délais renouvelables aux occupants « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, et des diligences accomplies pour se reloger, dans une durée qui « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » par période. Enfin, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes : la trêve hivernale suspend l’exécution matérielle mais n’annule ni la dette ni la résiliation, et les loyers ou indemnités continuent de courir. Pour le détail de ce sursis et des délais après jugement, les développements consacrés à la menace d’expulsion, à la trêve hivernale et au commandement de quitter complètent utilement ce volet surendettement.
À Paris et en Île-de-France, ce parcours obéit à des guichets précis qu’il faut saisir vite. Le juge compétent pour le bail d’habitation parisien est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue sur le constat de la clause, les délais et la suspension ; en petite et grande couronne, ce sont les juges des contentieux de la protection des tribunaux judiciaires du département du logement. Le dossier de surendettement se dépose auprès de la succursale de la Banque de France du domicile, avec examen par la commission départementale. Le signalement du commandement et l’assignation transitent par la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris, et le diagnostic social et financier est diligenté via le représentant de l’État, avec saisine du fonds de solidarité pour le logement de Paris pour l’aide financière. Les délais pratiques parisiens sont tendus : audiences rapprochées, diagnostics à compléter en quelques semaines, loyers élevés qui exigent un échéancier serré. Anticipez chaque convocation, répondez aux travailleurs sociaux chargés du diagnostic, et produisez à chaque étape l’attestation de paiement du loyer courant : dans le ressort parisien comme ailleurs, la reprise du courant avant l’audience conditionne tout.
Deux erreurs parisiennes reviennent souvent : attendre l’assignation pour déposer le dossier, alors que le dépôt pendant les six semaines du commandement fige plus tôt la créance ; et cesser de payer le loyer courant une fois le dossier déposé, alors que cette reprise conditionne les délais de trois ans comme la suspension de la clause. À l’inverse, deux réflexes protègent efficacement : demander dès le commandement l’aide du fonds de solidarité pour le logement, dont la mention figure dans l’acte, et maintenir les aides au logement en signalant tout changement de situation à l’organisme payeur, car leur maintien allège l’échéancier présenté au juge. Chaque pièce compte : quittances du loyer courant repris, échéancier proposé, décision de la commission, diagnostic social, attestations d’accompagnement.
Conclusion
Face à un commandement de payer visant la clause résolutoire, le dossier de surendettement n’est pas un aveu d’échec mais un instrument de sauvegarde du bail : il suspend l’exigibilité de la dette locative, cadre l’arriéré avec l’ensemble du passif et permet au juge d’accorder des délais jusqu’à trois ans avec suspension des effets de la clause. La méthode tient en quatre réflexes : déposer tôt auprès de la Banque de France en déclarant toute la dette locative, reprendre et maintenir le loyer courant, vérifier chaque mention du commandement pour ne soulever qu’une nullité fondée sur un grief réel, et présenter à l’audience un échéancier crédible adossé aux mesures de la commission. Respecté jusqu’au bout, l’échéancier efface rétroactivement la résiliation ; manqué, il rend à la clause son plein effet. Même après un jugement d’expulsion, les délais du juge et la trêve hivernale laissent du temps pour se reloger dignement, à Paris comme en Île-de-France.