Le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui, en référé, avait condamné une locataire d’un local commercial à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré de 50 %, sans préciser que cette condamnation était prononcée à titre provisionnel. La Haute juridiction rappelle une frontière que la pratique perd parfois de vue : en référé, l’indemnité d’occupation se prononce comme une provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, et toute condamnation présentée comme définitive excède les pouvoirs du juge des référés. Mieux encore, la Cour casse sans renvoyer et requalifie elle-même la condamnation en condamnation provisionnelle, au nom d’une bonne administration de la justice. Pour les bailleurs comme pour les locataires de baux commerciaux, cette décision clarifie trois points concrets : comment obtenir rapidement une indemnité d’occupation après la résiliation du bail, jusqu’où le juge des référés peut aller dans la fixation du montant, et comment contester utilement une ordonnance qui aurait franchi cette limite.

I. En référé, l’indemnité d’occupation après résiliation du bail commercial se prononce à titre provisionnel

A. Quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés accorde une provision : que demander et comment le prouver ?

Lorsqu’un bail commercial est résilié et que le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur subit une perte de jouissance directe : il ne perçoit plus de loyer alors que son local reste occupé. La voie la plus rapide pour obtenir le paiement d’une somme consiste à saisir le juge des référés afin de solliciter une provision, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Aux termes de ce texte, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » La formule mérite une lecture attentive. Le juge des référés ne tranche pas définitivement le litige ; il constate que l’obligation alléguée résiste à toute contestation sérieuse et il alloue une somme à valoir sur ce que le juge du fond décidera. La provision ainsi accordée est par nature provisoire : elle peut être remise en cause devant le juge du fond, mais elle offre au créancier un titre exécutoire rapide.

Dans l’affaire jugée le 1er octobre 2026 (Civ. 3e, 1er oct. 2026, n° 25-14.069), la bailleresse, une société civile immobilière, avait donné à bail un local à usage commercial. Après un premier commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, délivré le 20 septembre 2023, elle avait assigné la locataire pour faire constater l’acquisition de cette clause, obtenir son expulsion et la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation. Un second commandement, délivré le 13 février 2024 pendant l’instance et motivé par des travaux réalisés sans autorisation, enjoignait à la locataire de remettre les locaux en état. La cour d’appel de Montpellier, statuant en référé le 27 mars 2025, avait condamné la locataire à payer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50 %, soit 11 219,24 euros, augmentée des charges et taxes. Le principe comme le montant de cette indemnité reposaient sur des motifs que le pourvoi contestait vainement : l’existence de l’obligation n’était pas sérieusement contestable, de sorte que l’allocation d’une somme se justifiait pleinement sur le fondement de l’article 835.

Pour le bailleur qui agit en référé, l’enseignement pratique est direct. La demande doit être présentée expressément comme une demande de provision, et le dossier doit établir sans détour que l’obligation existe : bail écrit, décompte des loyers impayés, commandements demeurés infructueux, constat de la résiliation, preuve du maintien dans les lieux. Plus le dossier démontre que la dette d’occupation est évidente, plus la provision a des chances d’être accordée rapidement et à un niveau proche du préjudice réel. La majoration de 50 % admise dans cette affaire montre que le juge des référés peut tenir compte du préjudice complémentaire lié à l’immobilisation du local et aux diligences de relocation, dès lors que les pièces produites étayent ce chiffrage. À l’inverse, pour la locataire, la défense utile en référé consiste à faire émerger une contestation sérieuse : nullité du commandement, délais de grâce sollicités, contestation du principe ou du calcul de la résiliation, paiement partiel, accord des parties. Si une telle contestation existe, le juge des référés ne peut pas accorder la provision sur ce fondement, et le débat est renvoyé au juge du fond.

La distinction entre la provision de l’article 835 et les mesures provisoires de l’article 834 éclaire la stratégie contentieuse. L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Là où l’article 834 suppose en principe une urgence et autorise des mesures variées qui ne heurtent aucune contestation sérieuse, l’article 835 ouvre une voie autonome pour obtenir une avance financière dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sans condition d’urgence. En matière d’indemnité d’occupation d’un local commercial après résiliation, c’est donc le terrain de l’article 835 qu’il faut occuper en priorité : démontrer l’évidence de l’obligation plutôt que de plaider l’urgence. La Cour de cassation l’a rappelé dans des termes que les rédacteurs d’assignations en référé auraient intérêt à relire avant chaque saisine.

Un point de procédure mérite l’attention des praticiens pressés : la Cour de cassation a déjà jugé, sur le visa de l’article 834, que le juge des référés qui constate l’acquisition d’une clause résolutoire et statue au-delà de ses pouvoirs s’expose à la cassation (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 22-23.276). Dans cet arrêt, la Haute juridiction rappelle qu’« Aux termes de ce texte, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » La leçon vaut pour l’article 835 : le juge des référés dispose de pouvoirs étendus mais bornés, et chaque ordonnance doit rester à l’intérieur du cadre provisoire qui définit cette juridiction d’exception. Solliciter une somme à titre provisionnel, chiffrer précisément la demande, viser expressément l’article 835 et produire les pièces qui rendent l’obligation incontestable : telle est la grammaire gagnante de la provision pour occupation.

B. Pourquoi une condamnation définitive en référé dépasse les pouvoirs du juge : comment faire censurer l’excès de pouvoirs ?

Le cœur de l’arrêt du 1er octobre 2026 tient en quelques lignes de motifs qui devraient figurer dans tous les manuels de procédure civile. Visant l’article 835 du code de procédure civile, la Cour énonce : « Selon ce texte, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Puis elle constate : « L’arrêt condamne la locataire à payer à la bailleresse, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux et à la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majorée de 50 % soit 11 219,24 euros augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié. » Et elle en déduit : « En statuant ainsi, en allouant une indemnité d’occupation et non une provision, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé. » Tout est dit : le montant n’est pas en cause, le principe de l’indemnité n’est pas en cause, seule la qualification juridique de la condamnation fait défaut. Le juge des référés a le pouvoir d’allouer la somme ; il n’a pas le pouvoir de la présenter comme une condamnation définitive.

Cette censure pour excès de pouvoirs mérite qu’on s’y arrête, car elle conditionne la portée pratique du recours. L’excès de pouvoirs du juge des référés ne se confond ni avec une erreur d’appréciation ni avec une violation ordinaire de la loi : il désigne le franchissement des limites de l’office juridictionnel, ici le fait de statuer comme un juge du fond alors que la saisine relevait du provisoire. Concrètement, lorsque l’ordonnance de référé ou l’arrêt confirmatif omet de préciser que la somme est allouée à titre provisionnel, la partie condamnée dispose d’un moyen de cassation redoutable, puisqu’il ne l’oblige pas à discuter le bien-fondé de la dette. Dans l’affaire du 1er octobre 2026, la locataire faisait grief à l’arrêt d’avoir statué comme il l’a fait, alors « qu’en allouant une indemnité d’occupation et non une provision, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé l’article 834 du code de procédure civile. » La Cour de cassation accueille le grief sur le fondement de l’article 835, ce qui confirme que les deux textes forment un ensemble : le juge des référés ordonne des mesures provisoires, qu’il s’agisse des mesures de l’article 834 ou de la provision de l’article 835, et toute condamnation définitive lui est interdite.

Pour la partie qui entend contester, la méthode se déduit directement de l’arrêt. D’abord, relire l’ordonnance et l’arrêt d’appel en cherchant le mot qui manque : la mention du caractère provisionnel de la condamnation. Si l’arrêt confirme une ordonnance en ce qu’elle condamne à payer une indemnité d’occupation, sans réserver le caractère provisionnel de cette condamnation, le moyen est ouvert. Ensuite, vérifier que le débat devant les juges du fond portait bien sur une demande présentée en référé : c’est la nature de la saisine, et non l’intitulé de la demande du bailleur, qui détermine les pouvoirs du juge. Enfin, articuler le moyen autour de la violation de l’article 835 et de l’excès de pouvoirs, sans se disperser sur le montant : dans l’arrêt commenté, la Cour souligne elle-même que le principe et le montant de l’indemnité étaient justifiés par des motifs que le pourvoi contestait sans succès. Le moyen gagnant est donc un moyen de pur droit procédural, accessible même lorsque le fond du dossier est défavorable. C’est une leçon de contentieux que les plaideurs retiendront : face à une condamnation en référé, la première vérification porte sur la qualification de la condamnation, avant toute discussion sur les chiffres.

Pour le bailleur, la parade est symétrique et simple à mettre en œuvre. L’assignation en référé doit demander expressément au juge de condamner à titre provisionnel au paiement de l’indemnité d’occupation, et le projet d’ordonnance soumis au juge doit comporter cette mention dans son dispositif. Lorsque l’affaire est portée en appel, les conclusions doivent reprendre cette qualification et inviter la cour à confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel. Une telle rédaction ne coûte rien et immunise la décision contre le moyen qui a prospéré le 1er octobre 2026. Elle présente en outre un avantage tactique : une condamnation provisionnelle est exécutoire et permet au bailleur de recouvrer rapidement les sommes, tout en laissant ouvert le débat devant le juge du fond sur l’ajustement définitif. Vouloir obtenir davantage en référé, c’est prendre le risque d’une cassation qui retarde le recouvrement au lieu de l’accélérer.

La portée de la solution dépasse le seul bail commercial. Chaque fois qu’une juridiction des référés est saisie d’une demande de somme d’argent — loyers d’habitation, charges de copropriété, factures impayées, indemnités contractuelles —, la condamnation doit être qualifiée de provisionnelle dès lors qu’elle repose sur l’article 835. L’arrêt du 1er octobre 2026 fournit ainsi un gabarit de contrôle applicable à tout contentieux du provisoire : identifier la saisine en référé, vérifier la qualification de la condamnation, censurer l’excès de pouvoirs lorsque la mention provisionnelle fait défaut. C’est ce mécanisme reproductible, transposable à toutes les matières où le référé-provision est pratiqué, qui donne à cette décision son intérêt au-delà du cercle des praticiens du bail commercial. Les rédacteurs d’actes et les plaideurs de tous les contentieux pécuniaires ont tout intérêt à intégrer cette vérification dans leurs réflexes.

II. Comment contester et sécuriser l’indemnité d’occupation devant le juge des référés

A. Clause résolutoire, commandements et preuve du maintien dans les lieux : ce que le bailleur doit établir pour obtenir la provision

L’indemnité d’occupation suppose un préalable : la résiliation du bail. Sans résiliation, l’occupant reste un locataire débiteur de loyers, et la demande de provision suit un autre régime. Dans l’affaire du 1er octobre 2026, la bailleresse s’appuyait sur deux commandements visant la clause résolutoire : un commandement de payer les loyers du 20 septembre 2023, puis un second commandement du 13 février 2024 mettant la locataire en demeure de remettre les locaux en état après des travaux réalisés sans autorisation. Cette chronologie illustre la mécanique de la clause résolutoire du bail commercial, dont le régime est fixé par l’article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le commandement doit mentionner ce délai d’un mois, à peine de nullité, et la résiliation n’est acquise qu’à l’expiration de ce délai si le locataire ne s’est pas libéré. Pour une analyse détaillée des délais, des causes de nullité du commandement et des moyens de le contester, on se reportera utilement au dossier du cabinet consacré à la clause résolutoire du bail commercial : délai, nullité et contestation du commandement.

En référé-provision, le bailleur doit donc rapporter la preuve d’une chaîne complète : le bail et son ère d’application, le ou les commandements réguliers visant la clause résolutoire avec mention du délai d’un mois, l’expiration infructueuse de ce délai, et la réalité de l’acquisition de la clause. Chaque maillon compte, car la locataire peut faire naître une contestation sérieuse en attaquant n’importe lequel d’entre eux : commandement nul pour défaut de mention du délai, paiement intervenu dans le délai, délais de grâce accordés par le juge qui suspendent les effets de la clause, bonne foi contestée dans la mise en œuvre. Lorsque le juge des référés constate que l’un de ces points est sérieusement discutable, la provision sur l’indemnité d’occupation devient fragile, et il peut soit rejeter la demande provisionnelle, soit la réduire. À l’inverse, lorsque les commandements sont réguliers et demeurés sans effet, l’obligation de quitter les lieux puis celle d’indemniser le bailleur pour l’occupation postérieure à la résiliation deviennent difficilement contestables, ce qui ouvre la voie à la provision de l’article 835.

Le second pilier du dossier du bailleur concerne le chiffrage. Dans l’arrêt commenté, l’indemnité mensuelle égale au loyer majoré de 50 % avait été justifiée devant les juges du fond, et la Cour de cassation relève que son principe et son montant reposaient sur des motifs que le pourvoi critiquait sans succès. En pratique, l’indemnité d’occupation correspond au préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son local : à défaut d’accord des parties, les juges la fixent souvent par référence au dernier loyer, éventuellement majoré pour tenir compte de la précarité de l’occupation, des frais de relocation, de la perte de chance de relouer rapidement ou de la dépréciation liée aux travaux non autorisés. Le bailleur avisé produit donc une expertise amiable ou judiciaire sur la valeur locative, des attestations d’agents immobiliers sur les délais de relocation, le décompte des charges et taxes afférentes, et tout élément établissant que la majoration sollicitée correspond à un préjudice réel et non à une pénalité déguisée. Car une majoration excessive, sans justification, peut à son tour alimenter une contestation sérieuse sur le montant et conduire le juge des référés à allouer une provision réduite, quitte à laisser au juge du fond le soin de trancher le surplus.

Du côté de la locataire, les leviers de défense en référé sont connus mais doivent être actionnés avec méthode. Contester la régularité du commandement suppose de viser précisément l’omission ou l’irrégularité : défaut de mention du délai d’un mois, commandement ne visant pas la clause résolutoire, actes antérieurs ayant purgé les manquements. Solliciter des délais de grâce devant le juge des référés ou devant le juge du fond peut suspendre les effets de la clause et priver la demande d’indemnité d’occupation de son assise, pour autant que la dette locative puisse être apurée et le loyer courant repris. Discuter le montant suppose de produire des éléments contraires : valeur locative moindre, état des locaux, travaux autorisés ou régularisés, paiements partiels à imputer. Enfin, lorsque l’ordonnance alloue l’indemnité sans la qualifier de provisionnelle, le moyen de l’excès de pouvoirs examiné plus haut offre une voie de censure autonome, indépendante de tout débat sur le fond. L’articulation de ces moyens — contestation sérieuse sur le fond d’une part, contrôle de la qualification provisionnelle d’autre part — dessine une défense à deux étages que tout occupant menacé d’expulsion commerciale devrait connaître.

B. Cassation sans renvoi et requalification provisionnelle : que change la décision du 1er octobre 2026, y compris à Paris et en Île-de-France ?

La seconde originalité de l’arrêt du 1er octobre 2026 réside dans l’usage que la Cour fait de ses propres pouvoirs après avoir constaté la violation. Plutôt que de renvoyer l’affaire devant une autre cour d’appel, elle casse partiellement sans renvoi et requalifie elle-même la condamnation en condamnation provisionnelle. La Cour vise d’abord l’article 627 du code de procédure civile, aux termes duquel « La Cour de cassation peut casser sans renvoyer l’affaire dans les cas et conditions prévues par l’article L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire. » Ce dernier texte précise que « La Cour de cassation peut casser sans renvoi lorsque la cassation n’implique pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond. » et qu’« Elle peut aussi, en matière civile, statuer au fond lorsque l’intérêt d’une bonne administration de la justice le justifie. » En l’espèce, dès lors que le principe et le montant de l’indemnité étaient justifiés et que seule la qualification provisionnelle manquait, aucun nouveau débat au fond n’était nécessaire : la Cour pouvait corriger elle-même l’erreur de qualification, au service d’une bonne administration de la justice. Elle prend soin de relever qu’elle a avisé les parties de cette issue envisagée, conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, qui impose d’avertir les parties et de les inviter à présenter leurs observations « Lorsqu’il est envisagé de relever d’office un ou plusieurs moyens, de rejeter un moyen par substitution d’un motif de pur droit relevé d’office à un motif erroné ou de prononcer une cassation sans renvoi ».

Le dispositif qui en résulte mérite une lecture littérale : la Cour casse et annule l’arrêt, mais seulement en ce qu’il confirme la condamnation non provisionnelle de la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle, dit « n’y avoir lieu à renvoi », puis « Dit que lesdites condamnations sont prononcées à titre provisionnel ». Autrement dit, le montant de 11 219,24 euros par mois, charges et taxes en sus, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, est maintenu, mais requalifié en provision. Pour le bailleur, le recouvrement reste possible sur cette base exécutoire ; pour la locataire, la voie du juge du fond demeure ouverte pour discuter le montant définitif. Cette issue équilibrée explique pourquoi la Cour a préféré statuer elle-même plutôt que de renvoyer : un renvoi aurait prolongé de plusieurs mois un litige dont l’issue matérielle ne faisait guère de doute, au détriment des deux parties. Les plaideurs qui forment un pourvoi contre une ordonnance de référé ont intérêt à anticiper cette hypothèse et à conclure subsidiairement sur la requalification provisionnelle, afin d’orienter la Cour vers une cassation sans renvoi plutôt que vers un renvoi coûteux.

À Paris et en Île-de-France, où se concentre une part massive du contentieux des baux commerciaux, ces enseignements trouvent un terrain d’application direct. Les demandes de provision pour occupation relèvent du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant dans des délais compatibles avec l’urgence locative lorsque le dossier est complet : bail, commandements, décomptes, preuves du maintien dans les lieux. Les praticiens franciliens veilleront à trois points de vigilance locale : d’une part, la juridiction parisienne exige des jeux de pièces ordonnés et un chiffrage documenté, faute de quoi la provision est réduite au montant non discuté ; d’autre part, les délais de grâce sollicités sur le fondement de l’article L. 145-41 supposent de démontrer la capacité à apurer la dette et à reprendre le paiement du loyer courant, condition que les juges parisiens vérifient strictement ; enfin, la remise des clés et l’état des lieux de sortie doivent être documentés avec soin, car la fin de la période d’indemnisation se joue souvent sur la date effective de libération, disputée entre attestations d’huissiers. Intégrer dans l’assignation parisienne une demande expresse de condamnation à titre provisionnel sur le fondement de l’article 835, avec un bordereau de pièces numérotées, constitue le standard de diligence que l’arrêt du 1er octobre 2026 vient conforter.

Reste à situer cette décision dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. L’arrêt du 26 septembre 2024 (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 22-23.276) avait déjà censuré, sur le fondement de l’article 834, une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire en excédant les pouvoirs du juge des référés, en allant jusqu’à « Dit n’y avoir lieu à référé ». La décision du 1er octobre 2026 prolonge cette ligne avec une sévérité tempérée par le pragmatisme : censure du dépassement, mais maintien du résultat économique par la requalification provisionnelle. Ensemble, ces deux arrêts dessinent une doctrine cohérente du provisoire en matière de baux : le juge des référés peut constater, ordonner et provisionner, mais il ne peut ni juger définitivement ni se substituer au juge du fond. Pour les bailleurs comme pour les locataires, le message est de même nature : soigner la qualification juridique des demandes et des condamnations, car c’est sur ce terrain formel que se gagnent ou se perdent les pourvois en cassation.

Conclusion

L’arrêt du 1er octobre 2026 fixe une règle simple dont les conséquences sont considérables : en référé, l’indemnité d’occupation due après la résiliation d’un bail commercial est une provision de l’article 835 du code de procédure civile, et toute condamnation qui omet cette qualification excède les pouvoirs du juge. Le bailleur qui sollicite une telle indemnité doit présenter sa demande comme provisionnelle, établir la chaîne de la résiliation — commandements réguliers visant la clause résolutoire, délai d’un mois expiré, maintien avéré dans les lieux — et justifier le montant par des pièces qui rendent l’obligation incontestable. La locataire qui se défend doit faire émerger une contestation sérieuse sur la résiliation ou sur le chiffrage, et vérifier systématiquement que la condamnation est qualifiée de provisionnelle, faute de quoi un moyen autonome de cassation pour excès de pouvoirs reste ouvert. Enfin, lorsque seule la qualification fait défaut, la Cour de cassation peut désormais casser sans renvoyer et requalifier elle-même la condamnation, au nom d’une bonne administration de la justice, après avoir avisé les parties. Dans un contentieux où chaque mois d’occupation litigieuse représente plusieurs milliers d’euros, cette clarification du provisoire vaut autant qu’une décision sur le fond : elle sécurise le recouvrement rapide du bailleur tout en préservant le droit du locataire à un débat définitif devant le juge du fond.