À partir du 1er octobre 2026, aucun bail d’habitation ne se rédige plus comme avant. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation (Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026), publié au Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026, réécrit les contrats types de location nue, meublée et de colocation à bail unique. Le changement le plus concret tient en une phrase : la clause qui permet de résilier le bail pour loyer impayé passe de deux mois à six semaines après le commandement de payer, et le non-versement du dépôt de garantie entre pour la première fois dans le contrat type comme motif de résiliation de plein droit. Pour un bailleur parisien confronté à des impayés qui s’accumulent, deux semaines gagnées représentent souvent un mois de loyer sauvé. Pour un locataire en difficulté, chaque semaine compte pour saisir le fonds de solidarité pour le logement, demander des délais au juge ou reprendre le paiement du loyer courant avant l’audience. Le piège serait de croire que tout devient simple : les baux signés avant le 1er octobre 2026 gardent leur propre régime, et un commandement qui annonce six semaines alors que le bail stipule encore deux mois expose la procédure à l’annulation. Cet article explique ce que le nouveau bail change vraiment, quel délai viser selon la date exacte de votre contrat, et comment se déroule ensuite la chaîne qui mène du commandement à l’expulsion devant le juge des contentieux de la protection à Paris, avec les recours qui permettent encore de sauver le bail.

I. Que change le nouveau contrat de location au 1er octobre 2026 pour un loyer impayé ?

A. La clause résolutoire à six semaines devient obligatoire dans le bail : loyer, charges et dépôt de garantie

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements, la loi impose déjà une clause de résiliation de plein droit dans chaque bail d’habitation. Le contrat type officiel, lui, était resté en retard : il affichait toujours un délai de deux mois, hérité de l’ancienne rédaction de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le décret du 6 juillet 2026 met fin à ce décalage de trois ans. Pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, le contrat doit reprendre la clause dans sa version légale actuelle. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose désormais : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Trois éléments méritent l’attention du bailleur comme du locataire.

D’abord, le champ de la clause s’élargit au dépôt de garantie non versé. Il ne s’agit pas de la restitution du dépôt en fin de bail, qui obéit à ses propres règles, mais du locataire qui entre dans les lieux sans jamais payer la somme convenue. Pour un bailleur, ce fondement nouveau exige une preuve rigoureuse : relevé bancaire, reçu, quittance ou comptabilité du gestionnaire, car le contentieux portera presque toujours sur la réalité du paiement, notamment en cas de versement en espèces ou de virement sans référence claire effectué par un tiers. Mieux vaut constituer ce dossier avant de faire délivrer le moindre acte.

Ensuite, le commandement de payer devient un acte formaliste dont chaque mention compte. Le même article 24 prévoit : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ». Le texte énumère ensuite le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, et celle de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. L’oubli d’une seule de ces mentions fait encourir la nullité de l’acte, et avec elle l’effondrement de toute la procédure. Le commissaire de justice doit par ailleurs travailler à partir du bail réel : reproduire dans le commandement une clause qui annonce deux mois tout en sommant de payer sous six semaines crée une contradiction que le juge relève et que l’avocat du locataire exploite.

Enfin, le signalement précoce des impayés s’organise. Lorsque le locataire reste impayé sans interruption depuis deux mois, ou que sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour un bailleur personne physique sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le représentant de l’État dans le département fait alors réaliser un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience. À Paris, où la commission départementale traite un volume considérable de dossiers, ce circuit explique pourquoi une assignation délivrée trop tôt ou notifiée hors délai se heurte à une irrecevabilité : l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Un bailleur pressé qui brûle ces étapes perd des mois au lieu d’en gagner.

Le point central reste donc simple : à partir du 1er octobre 2026, utilisez le modèle actualisé, vérifiez que la clause annonce bien six semaines, et faites rédiger le commandement à partir du contrat signé plutôt qu’à partir d’un modèle générique. Pour les baux en cours, ne touchez à rien sans lecture préalable : c’est la date du bail qui commande le délai applicable, comme l’explique la seconde partie.

B. Assurance, troubles de voisinage et résidence principale : les clauses facultatives à ajouter et leurs délais

À côté de la clause obligatoire pour impayés, le nouveau contrat type permet d’insérer des clauses résolutoires facultatives pour d’autres manquements. Leur régime diffère, et chacune obéit à son propre délai. La première concerne l’assurance des risques locatifs. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » Le même article ajoute : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le délai est donc d’un mois, et non de six semaines, et le commandement doit reproduire ces dispositions à peine de nullité. Le bailleur pressé dispose aussi d’une voie pragmatique : après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, il peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et s’en faire rembourser la prime, mais cette mise en demeure vaut alors renoncement à la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Il faut choisir sa voie avant d’agir, car les deux sont exclusives l’une de l’autre.

La deuxième clause facultative vise les troubles de voisinage. Elle ne joue que dans un cadre étroit : le bail peut prévoir la résiliation de plein droit en cas de manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux, mais uniquement lorsque les troubles ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Une plainte, une main courante, des attestations de voisins ou des courriers du syndic ne suffisent pas. Concrètement, le bailleur doit d’abord gagner un premier procès qui établit les troubles, attendre qu’il devienne définitif, puis seulement mettre en œuvre la clause. Cette exigence limite l’usage de la clause aux situations les plus graves et les mieux documentées : nuisances sonores persistantes constatées par huissier puis jugées, dégradations des parties communes, comportements dangereux. L’obligation de base figure à l’article 7 précité : « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Pour un bailleur parisien confronté à un locataire qui trouble tout l’immeuble, la voie la plus rapide reste souvent la résiliation judiciaire pour faute, qui ne dépend pas de cette clause, plutôt que l’attente d’une décision définitive préalable.

La troisième nouveauté concerne la résidence principale face aux locations touristiques. Le décret intègre dans le contrat type une mention liée à la servitude de résidence principale créée par la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme prévoit : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Trois conditions cumulatives s’appliquent : la commune doit avoir délibéré, le plan local d’urbanisme doit délimiter le secteur, et le logement doit être une construction nouvelle située dans ce secteur. Quand ces conditions sont réunies, le bail peut assortir l’obligation d’occupation à titre de résidence principale d’une clause résolutoire, mais celle-ci ne produit effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire. L’article L. 481-4 du code de l’urbanisme précise que « le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation », avec une astreinte possible dont le montant « ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard ». Pour le propriétaire qui découvre son appartement parisien sous-loué à la nuitée sur une plateforme, cette clause ne change rien à court terme : le fondement efficace reste l’interdiction de sous-louer sans accord écrit du bailleur, avec demande de résiliation judiciaire et restitution des sous-loyers indûment perçus. La clause de résidence principale ne vise que les constructions neuves en secteur délimité, pas le parc haussmannien.

Deux mentions pratiques complètent le tableau. Le contrat peut désormais comporter, à titre facultatif, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, afin de joindre rapidement un locataire en difficulté avant que la dette ne s’installe. Utile, mais le téléphone ne remplace jamais l’écrit : relances, échéanciers et mises en demeure se conservent sur un support durable, car ce sont ces pièces que le juge examine. Enfin, le verrou général de l’article 4 de la loi de 1989 demeure : toute clause de résiliation automatique fondée sur un autre motif que ceux que la loi autorise est réputée non écrite. Un bail qui prévoirait la résiliation de plein droit pour un retard de quelques jours, pour des travaux non autorisés ou pour la simple présence d’un animal encourt l’annulation de la clause. Relire son modèle avant le 1er octobre 2026, c’est donc aussi en retirer les clauses que le juge efface.

II. Loyer impayé à Paris : quel délai viser et comment sauver ou faire exécuter le bail ?

A. Commandement à six semaines ou deux mois : le tableau exact selon la date de votre bail

La question qui encombre les études de commissaires de justice depuis trois ans ne dépend pas de la date du commandement, mais de la date du bail et du texte exact de sa clause. La Cour de cassation, saisie pour avis par le tribunal de proximité de Trévoux, a tranché le 13 juin 2024. La question posée était : « L’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 est-il d’application immédiate aux contrats de bail d’habitation en cours ou seulement aux contrats conclus, tacitement reconduits ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur ? » La troisième chambre civile a répondu en s’appuyant sur l’article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » L’avis énonce que les dispositions nouvelles « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Autrement dit, une loi nouvelle ne réécrit pas un contrat signé : si votre bail stipule deux mois, ce délai contractuel survit à la réforme. Le texte intégral de cet avis du 13 juin 2024 n° 24-70.002 mérite lecture avant toute procédure, car il refuse aussi de se prononcer sur les baux reconduits après la loi, ce que sa formule finale « DIT N’Y AVOIR LIEU A AVIS sur le surplus » indique clairement.

En pratique, quatre situations se présentent, et chacune appelle une conduite différente. Premier cas : le bail conclu avant le 29 juillet 2023 avec une clause qui annonce deux mois. Le délai de deux mois reste applicable. Le commandement doit reprendre ce délai et mentionner que le locataire dispose de deux mois pour payer. Annoncer six semaines dans un tel dossier, c’est offrir au locataire un moyen de nullité et tromper le destinataire sur ses droits. Deuxième cas : le bail conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026. La loi prévoyait déjà six semaines, mais de nombreux modèles continuaient d’afficher deux mois. C’est la période la plus délicate, car l’avis de 2024 ne visait que les baux en cours au jour de la loi et la primauté d’une clause de deux mois signée après cette date se discute. Par prudence, retenez le délai le plus long : quinze jours d’attente coûtent toujours moins cher qu’une procédure recommencée. Troisième cas : le bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 avec le modèle actualisé. Six semaines s’appliquent sans débat, à condition d’utiliser le nouveau contrat type. Quatrième cas : le bail verbal, sans écrit. Aucune stipulation contraire n’existant, le délai légal de six semaines s’applique directement.

Deux zones d’incertitude appellent une vigilance particulière. D’une part, le sort des baux tacitement reconduits après l’entrée en vigueur de la loi de 2023 : la Cour de cassation a déclaré cette question irrecevable dans le cadre de l’avis, faute qu’elle commande l’issue du litige trévouxien. En attendant une décision qui tranche, la prudence commande là aussi le délai le plus long. D’autre part, le renouvellement exprès du bail après le 1er octobre 2026 : si les parties signent un bail renouvelé sur l’ancien modèle avec une clause à deux mois, le débat renaît. Pour l’éteindre, tout renouvellement signé à compter de cette date doit reprendre le modèle actualisé. Les bailleurs parisiens qui gèrent des portefeuilles de plusieurs dizaines de lots ont donc intérêt à auditer leurs modèles dès maintenant : un seul ancien modèle qui traîne dans un tiroir suffit à vicier les commandements de l’automne.

Avant de faire délivrer l’acte, rapprochez systématiquement trois documents : le bail et ses avenants pour lire la clause exacte, le décompte locatif complet mois par mois pour chiffrer la dette sans erreur, et le projet d’acte du commissaire de justice pour vérifier que le délai annoncé correspond à la clause reproduite. Vérifiez aussi la date du bail au jour près, car un bail signé le 28 juillet 2023 et un bail signé le 30 juillet 2026 n’obéissent pas à la même logique. Les lecteurs qui veulent le détail du contenu obligatoire du commandement et des mentions à peine de nullité le trouvent dans l’analyse consacrée au commandement de payer pour loyers impayés à Paris. Une fois le délai expiré sans paiement, la clause est acquise, mais rien n’est encore joué : le juge garde la main, et c’est l’objet de la section suivante.

B. Après le commandement : juge, délais de paiement, trêve hivernale et expulsion à Paris et en Île-de-France

La formule « résiliation de plein droit » trompe beaucoup de bailleurs : elle ne signifie ni reprise des clés ni départ du locataire. L’expulsion d’un lieu habité suppose une décision de justice, puis un commandement de quitter les lieux, puis l’expiration des délais légaux. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection, qui constate l’acquisition de la clause, condamne au paiement de l’arriéré, fixe une indemnité d’occupation et, s’il y a lieu, autorise l’expulsion. Le droit commun de la clause résolutoire irrigue ce contentieux : l’article 1225 du code civil rappelle que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui omet de viser la clause, ou qui vise une clause inexistante, ne produit aucun effet.

Le juge dispose d’un pouvoir que les bailleurs sous-estiment et que les locataires utilisent trop tard : les délais de paiement. L’article 24 de la loi de 1989 prévoit : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Deux conditions cumulatives, donc : être en mesure de payer, et avoir repris le loyer courant avant l’audience. Le locataire qui arrive à l’audience avec trois mois d’arriéré supplémentaire et sans reprise du paiement courant obtient rarement des délais. Celui qui paie chaque mois son loyer, même sans apurer l’arriéré, et qui présente un échéancier réaliste, un dossier de surendettement recevable ou une aide du fonds de solidarité, a de vraies chances. Si l’échéancier est respecté, la clause est réputée n’avoir jamais joué : le bail continue comme si de rien n’était. Un jugement du 2 avril 2025 du juge des contentieux de la protection de Paris (RG 24/10319) l’illustre : après avoir constaté que l’arriéré visé par le commandement de payer du 17 juillet 2024 restait impayé à l’expiration du délai de six semaines, la juge a constaté la résiliation du bail, puis accordé au locataire dix-huit mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause pendant l’exécution et anéantissement rétroactif de la clause en cas de respect intégral de l’échéancier. Ce dossier parisien montre aussi la suite si l’échéancier échoue : expulsion possible après un commandement de quitter les lieux et un délai de deux mois, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Le droit général des délais de grâce complète ce dispositif. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le régime spécial de l’article 24, avec ses trois années et sa condition de reprise du loyer courant, prime dans le contentieux locatif, mais le délai de grâce de droit commun reste invoqué utilement devant les autres juridictions ou pour les dettes accessoires. Les locataires en procédure de surendettement bénéficient en outre d’un régime articulé avec la commission : le juge accorde alors des délais alignés sur le plan conventionnel ou les mesures imposées, et la clause reprend son plein effet si la procédure se clôt sans échéancier. Déposer un dossier de surendettement recevable avant l’audience change donc concrètement l’issue du procès.

Quand l’expulsion est autorisée, deux verrous temporels protègent encore l’occupant. D’abord, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : s’il s’agit d’un lieu habité, l’expulsion « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Ensuite, l’article L. 412-6 du même code : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. La trêve hivernale ne fait pas disparaître la dette ni l’obligation de quitter les lieux : elle suspend l’exécution matérielle. À Paris, le concours de la force publique, requis après la trêve, s’obtient auprès de la préfecture de police, avec des délais administratifs que le bailleur anticipe dès le jugement. Pour le locataire, ces mois se mettent à profit : reprise du paiement courant, demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement de Paris, saisine de la commission de surendettement, recherche active de relogement. Chaque démarche documentée pèse devant le juge de l’exécution si un délai supplémentaire est sollicité.

La dimension parisienne et francilienne mérite une section à part, car la procédure s’y joue avec des acteurs et des délais propres au ressort. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue au pôle civil de proximité pour les dossiers relevant de sa compétence, avec des audiences où le diagnostic social et financier, quand il parvient au greffe, oriente fortement la décision sur les délais. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris reçoit les signalements des commissaires de justice et les saisines des bailleurs personnes morales, qui ne peuvent assigner qu’après deux mois de saisine préalable. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris, géré par le département, accorde sous conditions des aides financières et des garanties qui, combinées à une reprise du loyer courant, fondent une demande de délais crédible. Les locataires du parc social parisien relèvent en outre des circuits internes des bailleurs HLM, avec plans d’apurement négociés avant tout procès : le jugement parisien cité plus haut montre qu’un plan de 100 euros mensuels, mis en place avant l’audience, a conduit la juge à suspendre la clause plutôt qu’à ordonner l’expulsion immédiate. Enfin, la question des meubles restés sur place après le départ se règle selon les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, avec inventaire et mise en vente ou enlèvement selon leur valeur. Dans ce ressort engorgé, le dossier le mieux préparé gagne : décompte exact, commandement régulier, assignation notifiée au préfet dans les délais, diagnostic versé aux débats. C’est à ce prix que la procédure d’expulsion du locataire aboutit sans anicroche, ou que le bail se sauve par des délais respectés.

Conclusion

Le 1er octobre 2026 marque une vraie bascule : le contrat type rejoint enfin la loi, avec une clause résolutoire à six semaines applicable aux baux nouveaux, un dépôt de garantie non versé entré dans le champ de la résiliation, des clauses facultatives encadrées pour l’assurance, les troubles de voisinage et la résidence principale, et des mentions qui protègent les deux parties. Mais la réforme ne pardonne pas l’à-peu-près : un ancien modèle utilisé après l’échéance, un commandement qui annonce le mauvais délai, une mention obligatoire oubliée, et la procédure s’effondre. Pour le bailleur, la méthode gagnante tient en quatre gestes : adopter le modèle actualisé pour tout bail signé ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, lire la clause exacte des baux en cours avant de viser un délai, faire rédiger le commandement à partir du contrat réel avec un décompte exact, et respecter le circuit de signalement puis de notification au préfet. Pour le locataire, la défense se joue tôt : payer le loyer courant dès le premier incident, saisir le fonds de solidarité, déposer si besoin un dossier de surendettement, et demander des délais au juge avec un échéancier réaliste plutôt que de subir l’audience sans proposition. À Paris comme dans toute l’Île-de-France, le juge des contentieux de la protection applique ces textes chaque semaine, et les dossiers documentés obtiennent des délais quand les dossiers vides obtiennent l’expulsion. Le nouveau bail donne six semaines au lieu de deux mois : à chacun d’en faire un délai utile plutôt qu’un compte à rebours subi.

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