Octobre 2026 à Paris : la rentrée est passée, la colocation craque déjà. L’un des colocataires annonce son départ, parfois par un simple message, et chacun découvre l’ampleur du problème : qui paie le loyer pendant les prochains mois, que devient la caution du partant, le dépôt de garantie est-il rendu à celui qui s’en va, et comment faire entrer un remplaçant sans se mettre en faute. Dans un bail unique signé à trois ou quatre, le départ d’un seul engage tous les autres, et le bailleur, lui, conserve ses recours contre chacun. Les litiges naissent presque toujours des mêmes erreurs : un congé donné dans une forme irrégulière, une solidarité crue éteinte alors qu’elle court encore six mois, un dépôt de garantie réclamé trop tôt ou retenu sans justificatif. Cet article décrit la méthode complète, textes et chiffres à l’appui, pour sortir proprement d’une colocation parisienne : donner un congé qui produit effet, mesurer la solidarité qui survit au départ, récupérer le dépôt de garantie et contester une retenue abusive devant la commission de conciliation puis devant le juge des contentieux de la protection.
La colocation est définie par la loi comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats conclus avec le bailleur, à l’exclusion de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. Cette définition figure au paragraphe I de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte socle de tout le raisonnement qui suit. En pratique parisienne, deux montages dominent : le bail unique signé par tous les colocataires, avec une clause de solidarité, et les baux individuels par chambre, chacun avec son dépôt et son congé propres. Tout ce qui suit concerne le bail unique, qui concentre l’essentiel des litiges, car le départ d’un colocataire n’y met pas fin au bail : le contrat continue avec ceux qui restent, et le sortant demeure exposé pendant une période déterminée.
I. Colocataire qui donne congé : préavis, forme du congé et solidarité de six mois après le départ
A. Donner congé en colocation : lettre recommandée, date d’effet et préavis qui continue de courir
Le congé du colocataire sortant obéit aux mêmes règles de forme que tout congé du locataire en bail d’habitation. La loi dispose que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement », et que « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ». Ces deux phrases sont reprises mot pour mot de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un message, un courriel ou un simple appel ne produit aucun effet juridique : le bailleur qui n’a rien reçu dans l’une de ces trois formes peut soutenir que le bail se poursuit et réclamer les loyers. Le colocataire qui part commence donc par envoyer son congé en recommandé avec accusé de réception, en conservant la preuve de dépôt et l’avis de réception, et il prévient parallèlement ses colocataires par écrit, car l’organisation du remplacement et de l’état des lieux de sa chambre exige leur coopération.
Le délai de préavis applicable est en principe de trois mois, avec des cas de réduction à un mois que le locataire doit invoquer et justifier dès l’envoi de sa lettre. La loi précise que « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Paris est située en zone tendue, où le préavis du locataire peut être réduit à un mois, mais l’oubli du motif et du justificatif dans la lettre fait retomber le délai à trois mois, avec trois mois de loyers à la clé. L’erreur la plus coûteuse consiste à quitter les lieux en croyant que la remise des clés interrompt le préavis : pendant le préavis, le locataire sortant reste redevable du loyer et des charges pour toute la durée du délai lorsque c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Concrètement, partir au bout de cinq semaines avec un préavis de trois mois laisse près de deux mois de loyers dus, sauf relocation rapide acceptée par le bailleur. D’où l’intérêt de négocier immédiatement l’entrée d’un remplaçant et de faire constater par écrit l’accord du bailleur sur la date d’occupation du nouveau venu.
Le congé du sortant ne libère ni les colocataires restants ni le bail. Chacun des colocataires restants demeure tenu de l’intégralité du loyer envers le bailleur, qui peut réclamer la totalité à l’un quelconque d’entre eux en vertu de la solidarité. Entre colocataires, la répartition se fait ensuite selon leurs parts convenues, mais cette cuisine interne est inopposable au bailleur. Le colocataire qui reste seul dans un trois-pièces doit donc soit assumer temporairement la totalité, soit organiser vite le remplacement, soit donner lui-même congé s’il ne peut suivre. Le bailleur, de son côté, ne peut pas profiter du départ pour augmenter le loyer au-delà des règles d’évolution applicables ni pour imposer un nouveau bail aux restants à des conditions dégradées. Lorsque les parties s’accordent sur un remplaçant, la pratique consiste à signer un avenant qui constate la sortie du partant et l’entrée du nouveau colocataire, avec le montant du loyer inchangé et la clause de solidarité reconduite entre les occupants du moment. Cet avenant est le document qui éteint immédiatement la solidarité du sortant, comme on le verra, et il mérite le même soin que le bail initial : identité complète du nouvel occupant, date d’effet, état des lieux de la chambre concernée, sort du dépôt de garantie entre sortant et entrant, et signature du bailleur.
Deux situations particulières appellent une vigilance redoublée. D’abord, la colocation formalisée par plusieurs contrats individuels, qui constitue une division du logement soumise aux règles de décence et de peuplement : chaque contrat vit sa vie propre, le départ de l’un n’affecte pas les autres, et il n’existe aucune solidarité entre occupants. Ensuite, le colocataire qui se marie ou se pacse en cours de bail : la protection accordée aux époux et aux partenaires au stade de la conclusion initiale ne s’étend pas automatiquement aux entrées postérieures, et le bailleur peut refuser un occupant non agréé. Dans tous les cas, la règle d’or reste la même : écrire, dater, conserver. La preuve du congé, de sa réception, des loyers payés et des échanges sur le remplacement conditionne l’issue de tout litige ultérieur, car le juge des contentieux de la protection tranche d’abord sur les pièces.
B. Solidarité du colocataire sortant et de sa caution : six mois maximum, loyers et dégradations compris
Le point que les colocataires comprennent le moins est celui-ci : après un congé régulier, le sortant reste solidairement tenu des loyers pendant une période transitoire. La loi est explicite : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Cette phrase est citée mot pour mot du paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Deux issues seulement : soit un remplaçant figure au bail et la solidarité du sortant cesse à la date d’effet du congé, soit aucun remplaçant n’est agréé et la solidarité survit jusqu’à six mois après cette date, puis s’éteint d’elle-même. La caution du sortant suit exactement le même sort, pour la même durée, ce qui conduit les garants, souvent des parents, à suivre de près la recherche du remplaçant. Un congé irrégulier, en revanche, ne fait courir aucun délai : sans notification dans les formes légales, le colocataire reste tenu comme s’il n’était jamais parti.
La Cour de cassation a donné à ce mécanisme une portée très concrète dans un arrêt de référence qui tranche deux questions à la fois. Dans cette affaire, une colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015, sa solidarité s’était donc éteinte au plus tard le 29 octobre 2015, mais le bailleur lui réclamait encore un prorata de travaux constatés lors d’un état des lieux de sortie établi le 4 janvier 2016 avec le colocataire resté dans les lieux, ainsi qu’un arriéré de loyers sans imputer le dépôt de garantie. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel de Montpellier et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Toulouse, en jugeant d’une part que « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », et d’autre part que « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé », avec cette conséquence logique qu’on ne peut mettre à la charge du sortant la réparation de dégradations dont il n’est pas constaté qu’elles sont survenues avant la fin de la période de solidarité. L’arrêt complet, Cass. 3e civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343, mérite lecture intégrale car il articule les articles 7, 8-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus, la solidarité du sortant est bornée à six mois, et le dépôt de garantie couvre la dette locative au lieu d’être sanctuarisé. Pour le colocataire parisien qui part en octobre, la traduction est simple : congé régulier à effet au 31 octobre 2026 sans remplaçant, solidarité jusqu’au 30 avril 2027 au plus tard pour les loyers et charges nés dans cet intervalle, et aucune dégradation constatée après cette date ne peut lui être imputée.
Pendant la période de solidarité, le bailleur peut réclamer au sortant tout ou partie des loyers impayés par les occupants restés en place, y compris lorsque le sortant a lui-même payé sa part jusqu’à son départ. Le sortant qui paie pour les autres dispose ensuite d’un recours contre ses anciens colocataires, mais ce recours suppose des preuves : quittances, relevés de virements, décomptes du bailleur et copie du bail avec la clause de solidarité. Lorsque les restants cessent de payer, le sortant a intérêt à mettre en demeure par écrit, à alerter le bailleur de sa date de sortie et à conserver la preuve de sa propre régularité, car le juge répartit ensuite la dette entre les coobligés en fonction des pièces. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur parisien dispose de la voie du commandement de payer puis de la résiliation, et le sortant encore solidaire peut se retrouver assigné aux côtés des occupants : comparaître, produire son congé et le décompte de la période de solidarité permet alors de borner sa condamnation aux sommes nées avant l’extinction. L’erreur symétrique consiste, pour les colocataires restants, à croire que le partant paiera indéfiniment : au-delà de six mois sans remplaçant, le bailleur ne peut plus rien lui demander, et l’impayé pèse sur les seuls occupants et leurs cautions du moment.
Le remplacement du sortant est donc l’opération décisive, et elle se prépare. Le bailleur n’est pas obligé d’accepter n’importe quel candidat : il peut vérifier la solvabilité et l’assurance du nouvel occupant comme pour tout locataire, et refuser un dossier manifestement insuffisant. Mais il ne peut pas refuser sans motif un candidat solvable dans le seul but de prolonger la solidarité du sortant, et un refus systématique peut être discuté devant le juge au regard de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi. En pratique, le sortant propose un ou deux candidats avec dossiers complets, demande au bailleur une réponse écrite dans un délai raisonnable, et fait signer l’avenant dès l’accord. L’état des lieux de la chambre libérée est dressé à cette occasion, contradictoirement entre sortant, entrant et bailleur, avec relevés, photos datées et mention des équipements. Ce document fige la situation à la date charnière : ce qui est dégradé après ne concerne plus le sortant, et ce qui l’était déjà est imputé à qui l’a causé. Sans avenant ni remplaçant, le sortant note sur son agenda la date d’extinction de sa solidarité, six mois après l’effet du congé, et conserve son dossier jusqu’à cette échéance, car les réclamations tardives du bailleur se contestent avec le congé et le calendrier.
II. Dépôt de garantie et état des lieux en colocation : restitution au sortant, retenues justifiées et recours pour récupérer
A. Restitution du dépôt de garantie en colocation : un mois ou deux mois, provision de 20 % et pénalité de 10 %
Le dépôt de garantie obéit à des plafonds et à des délais stricts que beaucoup de baux parisiens méconnaissent. La loi dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » pour une location vide, versé à la signature directement ou par l’intermédiaire d’un tiers, et qu’« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Ces phrases sont reprises mot pour mot de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le même article réduit le délai à un mois : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision pour charges, dûment justifiée, dans une limite précise : jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, avec régularisation dans le mois de l’approbation définitive. Et le retard est sanctionné : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », sauf si le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile. Pour un loyer parisien de 1 200 euros en principal, chaque mois de retard commencé ajoute 120 euros, sans mise en demeure préalable exigée par le texte.
En colocation à bail unique, une particularité change tout : le dépôt de garantie est attaché au bail dans son ensemble, et non à chaque tête. Tant que le bail continue avec les colocataires restants, il n’y a pas de restitution partielle au sortant à exiger du bailleur, sauf clause contraire du bail ou accord exprès. La pratique parisienne règle le plus souvent la question entre occupants : le remplaçant verse au sortant l’équivalent de sa quote-part de dépôt, constaté par écrit dans l’avenant, et le bailleur conserve le dépôt global jusqu’à la fin du bail. Le sortant qui réclame directement au bailleur la restitution de sa part en cours de bail s’expose à un refus fondé, et la jurisprudence évoquée plus haut rappelle que le dépôt garantit la dette locative de l’ensemble. À défaut de remplaçant, le sortant attend la fin du bail pour obtenir sa part, ou négocie avec les restants une avance constatée par écrit. L’adresse du nouveau domicile doit être transmise au bailleur lors de la remise des clés, car son absence fait perdre la majoration de 10 % en cas de retard. Et lorsque les locaux sont en immeuble collectif, la provision pour arrêté des comptes peut retarder le solde, mais elle doit être justifiée et régularisée dans le mois de l’approbation des comptes.
Les retenues du bailleur ne sont licites que si elles correspondent à des sommes restant dues ou à des sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, dûment justifiées. Loyers et charges impayés, réparations locatives, dégradations au-delà de l’usure normale : chaque euro retenu doit s’appuyer sur une pièce, décompte, facture, devis ou constat. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 8 avril 2021 précité : le dépôt garantit le paiement du loyer, de sorte que le bailleur ne peut à la fois réclamer un arriéré et refuser d’imputer le dépôt sur la dette locative. Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris illustre l’exigence de justification dans un contentieux de restitution : après un bail meublé conclu en août 2021 pour un loyer de 2 000 euros charges comprises avec un dépôt de 4 000 euros, un état des lieux de sortie contradictoire signé en mai 2022, une retenue de 3 396 euros pour remises en état et un solde restitué de 604 euros, les locataires ont assigné les bailleurs en restitution du solde majoré, et le premier juge comme la cour ont examiné pièce par pièce le comparatif d’entrée et de sortie, les devis et les factures (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 14 avril 2026, RG n° 24/05816). L’enseignement méthodologique vaut pour toute colocation : sans comparatif précis et sans justificatifs, une retenue massive ne résiste pas à l’examen du juge, et les travaux d’usure normale restent à la charge du bailleur.
Le sortant qui n’obtient pas restitution écrit d’abord une mise en demeure avec le décompte exact : montant du dépôt, sommes éventuellement dues avec leurs pièces, solde réclamé, adresse du nouveau domicile et rappel de la majoration de 10 % par mois commencé. Toutes les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Trois ans paraissent longs, mais les pièces se perdent vite : états des lieux, photos, échanges sur le remplacement, preuves de paiement et lettres de congé doivent être archivés dès le départ. Passé le stade amiable, la saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite et rapide, permet souvent d’obtenir un accord écrit, puis le juge des contentieux de la protection tranche les désaccords persistants, avec intérêts et majoration à la clé lorsque le bailleur a retenu sans justifier.
B. État des lieux et retenues contestées en colocation : comparatif d’entrée et de sortie, vétusté et action à Paris
L’état des lieux est la pièce maîtresse de tout contentieux sur le dépôt, et la loi civile pose une présomption redoutable pour qui néglige ce document : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette phrase est reprise mot pour mot de l’article 1731 du code civil. Sans état des lieux d’entrée, le colocataire est présumé avoir reçu des locaux en bon état et doit les rendre tels, ce qui rend ensuite toute contestation d’une retenue particulièrement difficile. En colocation, la difficulté se dédouble : il faut un état des lieux du logement à l’entrée de chaque occupant pour les parties communes, et un état des lieux de la chambre à chaque rotation, tous établis contradictoirement, datés, signés et accompagnés de photos. Le sortant qui quitte sa chambre sans écrit contradictoire laisse au bailleur et aux restants la possibilité de lui imputer des dégradations postérieures, tandis que l’entrant qui accepte une chambre sans état des lieux d’entrée prend le risque de payer à la sortie des dégâts qu’il n’a pas causés. La leçon vaut aussi pour les parties communes : dégradations du salon, cuisine encrassée, équipements manquants, chaque poste doit être localisé, décrit et photographié, faute de quoi le juge ne peut ni imputer ni chiffrer.
Seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet une retenue, et l’usure normale ne se facture jamais au locataire. Un parquet légèrement terni après trois ans d’occupation, des traces de meubles sur une peinture, un joint de salle de bains vieilli : cela relève de la vétusté, à la charge du bailleur, et les grilles de vétusté annexées à certains baux servent précisément à distinguer l’usure du dégât. Les retenues licites concernent les dégradations caractérisées au-delà de l’usure, les manquements aux réparations locatives énumérées par le décret applicable, et les sommes restant dues, loyers, charges et régularisations. Chaque retenue doit être justifiée par une facture, un devis précis ou un constat, avec le comparatif des deux états des lieux en regard. Les bailleurs parisiens qui retiennent des forfaits ronds, des montants sans pièce ou des remises à neuf d’équipements usés par le temps s’exposent à une restitution majorée. Symétriquement, les colocataires qui contestent sans proposer leur propre chiffrage, sans produire leurs photos d’entrée ni leurs preuves d’entretien, perdent les procès qu’ils auraient pu gagner : le juge attend des deux côtés des pièces, pas des affirmations.
À Paris et en Île-de-France, le parcours de contestation suit un chemin balisé qu’il faut emprunter dans l’ordre. La première étape est la réclamation écrite au bailleur ou à son mandataire, avec le tableau comparatif entrée-sortie, les photos datées, les justificatifs de paiement et le décompte du solde réclamé, majoration de 10 % comprise lorsque les délais sont dépassés. La deuxième étape est la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges de dépôt de garantie et d’état des lieux : la saisine est simple, l’audience permet un échange contradictoire et l’accord éventuel est consigné par écrit. La troisième étape est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui statue sur la restitution, la majoration, les intérêts et les dommages-intérêts éventuels. Les demandes doivent être chiffrées poste par poste, avec bordereau de pièces : bail et avenant de remplacement, congés et preuves de réception, états des lieux d’entrée et de sortie, photos, décomptes du bailleur, factures et devis des deux côtés, échanges sur le remplacement, et nouvelle adresse transmise. L’assignation respecte les règles de procédure civile, et l’aide d’un auxiliaire de justice pour la mise en forme des demandes évite les irrecevabilités. Les délais parisiens d’audiencement imposent d’agir tôt, sans attendre la fin de la prescription triennale, car un dossier complet se constitue dans les semaines qui suivent la sortie, quand les souvenirs et les photos sont encore disponibles.
Trois erreurs parisiennes reviennent dans presque tous les dossiers perdus. Première erreur : le sortant donne son congé par message et quitte les lieux sans état des lieux contradictoire, puis découvre six mois plus tard une facture de remise en état qu’il ne peut ni discuter ni imputer. Deuxième erreur : les colocataires restants acceptent un remplaçant sans avenant signé du bailleur, et le sortant reste solidaire pendant six mois de loyers qu’il croyait éteints, tandis que le remplaçant occupe sans titre clair. Troisième erreur : le bailleur retient la totalité du dépôt sur un simple forfait de ménage et de peinture, sans comparatif ni facture, et se voit condamner à restituer le solde avec majoration de 10 % par mois de retard et intérêts. Chacune de ces erreurs se prévient par un réflexe unique : à chaque mouvement dans la colocation, un écrit signé de toutes les parties, avec dates, montants et photos. Le coût d’un recommandé et d’une heure de constat contradictoire ne représente rien au regard d’un dépôt parisien qui atteint fréquemment 1 500 à 2 500 euros par colocataire, et d’une solidarité qui peut représenter six mois de loyers.
Conclusion
Sortir proprement d’une colocation parisienne tient à quatre gestes accomplis dans l’ordre : un congé notifié dans les formes légales avec le motif de préavis réduit invoqué et justifié dès la lettre, un remplaçant solvable proposé vite et constaté par avenant pour éteindre immédiatement la solidarité, un état des lieux contradictoire de la chambre et des parties communes avec photos datées, et un décompte écrit du dépôt de garantie avec l’adresse du nouveau domicile. La solidarité du sortant et de sa caution s’éteint au plus tard six mois après l’effet du congé, aucune dégradation postérieure à cette échéance ne peut lui être imputée, et le dépôt garantit la dette locative au lieu d’être retenu sans pièce. Lorsque le bailleur retient sans justifier ou refuse de restituer dans le mois de la conformité ou dans les deux mois de la remise des clés, la réclamation chiffrée, la conciliation puis le juge des contentieux de la protection permettent de récupérer le solde, majoré de 10 % par mois de retard commencé. Le dossier qui gagne est celui qui documente chaque étape : en colocation, l’écrit fait le droit.