Un matin d’octobre, vous découvrez une auréole brune au plafond du séjour, la peinture qui cloque au-dessus de la fenêtre, puis une goutte qui tombe par intermittence. En copropriété parisienne, ce scénario se répète chaque automne, quand les premières pluies soutenues réveillent les étanchéités fatiguées, les joints vieillis et les colonnes d’évacuation encrassées. La première question est toujours la même : d’où vient l’eau, et surtout qui va payer les réparations, la remise en peinture et le préjudice de jouissance pendant les travaux. La réponse dépend d’un point précis, l’origine de la fuite : un équipement privatif du voisin du dessus, une canalisation commune, une toiture-terrasse ou une façade. Selon cette origine, le responsable n’est pas le même, l’assureur qui gère le dossier change, et les recours ne suivent pas le même chemin. Cet article expose la méthode complète : identifier l’origine, faire constater, déclarer aux assurances dans les délais, comprendre la convention IRSI qui organise la prise en charge entre assureurs, obtenir une expertise quand les désordres sont importants, et agir contre le voisin, le syndicat des copropriétaires ou l’assureur qui refuse de payer. Les règles citées sont vérifiées sur les textes en vigueur et sur des décisions récentes, dont un jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 3 décembre 2024 dans une affaire d’infiltrations en copropriété et un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 1er juillet 2026 qui retient la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires.

I. Qui paie le dégât des eaux en copropriété : le voisin du dessus, le syndicat ou les assurances

Avant de réclamer quoi que ce soit, il faut situer la fuite sur le plan juridique de l’immeuble. Le règlement de copropriété et le plan de l’immeuble distinguent les parties privatives, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, et les parties communes, affectées à l’usage de tous ou dont la structure sert l’immeuble entier. Une baignoire, un lave-linge, un ballon d’eau chaude ou les canalisations qui ne desservent qu’un seul lot relèvent en principe du privatif. Les colonnes de chute, les canalisations communes, la toiture, la façade, les cages d’escalier et les planchers entre étages relèvent en principe des parties communes, sauf clause contraire du règlement qu’il faut toujours vérifier. Cette distinction commande tout le reste : la personne responsable, l’assurance qui intervient et le juge qu’il faudra saisir en cas de blocage.

A. La fuite vient d’un lot privatif : le voisin du dessus répond du dommage même sans faute prouvée

Lorsque l’eau provient de l’appartement situé au-dessus, par exemple un joint de baignoire défectueux, une machine à laver qui a débordé, une évacuation bouchée ou une canalisation qui ne dessert que ce logement, le voisin engage sa responsabilité envers vous. Le fondement le plus direct est la responsabilité pour faute de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Un défaut d’entretien manifeste, comme un joint jamais refait ou un flexible d’arrivée d’eau vétuste, caractérise cette faute. Mais même quand aucune faute précise ne peut être démontrée, vous n’êtes pas démuni. L’article 1242 du code civil dispose qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » L’eau qui s’échappe d’un équipement placé sous la garde du voisin, même en l’absence de négligence établie, suffit à engager sa responsabilité de gardien.

À ce fondement s’ajoute la théorie du trouble anormal de voisinage, particulièrement adaptée aux infiltrations répétées entre lots. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelée dans un jugement du 3 décembre 2024 rendu dans une affaire d’infiltrations affectant un appartement du deuxième étage d’un immeuble en copropriété, consultable sur le site de la Cour de cassation (tribunal judiciaire de Paris, 7e chambre 1re section, 3 décembre 2024, RG 21/12604) : « Il résulte des articles 544 et 651 du code civil que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est limité notamment par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. » L’article 544 du code civil définit en effet la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et l’article 651 du code civil précise que « La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. » Le même jugement ajoute deux formules décisives pour les victimes : « La théorie du trouble anormal de voisinage institue une responsabilité objective, fondée sur l’anormalité du trouble subi. » et « Le propriétaire du fonds à l’origine du trouble engage sa responsabilité de plein droit. » Concrètement, des infiltrations mesurées par un expert judiciaire, avec des taux d’humidité relevés dans l’épaisseur des maçonneries et une fuite qualifiée d’importante et d’active, caractérisent un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage, sans que vous ayez à prouver une faute du voisin ni même qu’il avait la garde de la canalisation en cause.

Cette décision parisienne illustre aussi une situation fréquente : plusieurs responsables potentiels se côtoient, et l’expertise permet de les départager. Dans cette affaire, le rapport d’expertise judiciaire avait établi que la source du désordre ne se situait pas dans les parties communes et que le syndicat des copropriétaires y avait réalisé des travaux d’étanchéité, de sorte que la demanderesse s’était désistée de son action contre le syndicat pour ne poursuivre que les copropriétaires voisins et leurs assureurs. La leçon pratique est claire : ne désignez jamais un responsable au hasard dans votre déclaration ou votre assignation. Faites d’abord établir l’origine par écrit, par un constat de commissaire de justice et par la recherche de fuite de l’assureur, puis dirigez vos demandes contre la bonne personne. Si vous êtes locataire du logement inondé, votre recours pour les troubles de jouissance se dirige contre votre bailleur, qui doit vous délivrer un logement décent et en assurer la jouissance paisible, tandis que le bailleur se retournera lui-même contre le voisin ou le syndicat. Les dégâts à vos meubles relèvent de votre assurance habitation, et les dégradations des murs, sols et plafonds relèvent de l’assurance du propriétaire.

Le contentieux des canalisations montre enfin que la frontière entre privatif et commun se joue parfois à quelques centimètres. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi statué le 4 septembre 2025 sur une fuite provenant d’une canalisation enterrée, dans un litige opposant des propriétaires à la collectivité qui exploitait le service de distribution d’eau (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, pourvoi n° 24-17.470, arrêt n° 383 FS-B). La Cour y « CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable la demande de question préjudicielle et de sursis à statuer déposée par la communauté d’agglomération Arlysère, l’arrêt rendu le 11 avril 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ». Tout l’enjeu était de savoir à qui incombait la canalisation fuyarde, au regard du règlement du service et de la position du compteur. Transposée à la copropriété, la méthode est identique : face à une fuite sur une canalisation, exigez le plan des réseaux, vérifiez ce que dit le règlement de copropriété sur le statut du tronçon concerné, et faites trancher ce point avant de chiffrer les travaux, car il détermine qui paie la réfection de l’ouvrage lui-même, et pas seulement les dommages qu’il a causés.

B. La fuite vient des parties communes : le syndicat des copropriétaires répond sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Quand l’eau s’infiltre par la toiture, la toiture-terrasse, la façade, une colonne de chute commune ou un plancher porteur, le responsable n’est plus le voisin mais la collectivité des copropriétaires, représentée par le syndic. Le tribunal judiciaire de Grasse l’a jugé sans ambiguïté dans une affaire d’infiltrations où l’assurance du syndicat était également en cause : « Dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ». Ce jugement a été confirmé pour l’essentiel par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 1er juillet 2026 (CA Aix-en-Provence, chambre 1-8, 1er juillet 2026, RG 24/15034), qui a maintenu la condamnation du syndicat à indemniser les copropriétaires victimes au titre de la perte de loyers, à relever et garantir l’assureur des paiements effectués en exécution de la police souscrite, et à supporter les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. La cour n’a modifié que les montants, ramenant par exemple la perte de loyers de 7 000 à 5 050 euros et ajustant la garantie due à l’assureur, ce qui confirme que le principe de la responsabilité du syndicat pour les désordres issus des parties communes est solidement acquis.

Ce régime s’articule avec la responsabilité du fait des bâtiments. L’article 1244 du code civil énonce que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Une toiture laissée sans entretien, des chéneaux jamais curés, une étanchéité de terrasse arrivée en fin de vie ou une façade fissurée qui laisse passer les eaux de pluie entrent dans ce registre du défaut d’entretien. En pratique, les victimes invoquent cumulativement l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 contre le syndicat, les articles 1240 et 1242 du code civil, et la théorie du trouble anormal de voisinage, ce qui laisse au tribunal plusieurs chemins vers la condamnation. Notez que le syndicat ne peut pas se retrancher derrière le vote de l’assemblée générale : si les travaux nécessaires ont été refusés ou reportés, la responsabilité du syndicat envers les tiers victimes demeure, quitte à ce que les copropriétaires règlent ensuite leurs comptes entre eux. L’inaction du syndic qui, alerté par écrit, ne fait ni constater, ni réparer, ni convoquer d’assemblée pour voter les travaux urgents, aggrave la situation et peut fonder une demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance prolongé, comme la perte de loyers retenue dans l’arrêt d’Aix-en-Provence.

Deux erreurs fréquentes doivent être évitées à ce stade. La première consiste à assigner uniquement le syndic en tant que personne, alors que le défendeur est le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, comme le rappelle la formule même du jugement de Grasse. La seconde consiste à laisser passer le temps : les actions en responsabilité se prescrivent par cinq ans, car l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque réapparition d’infiltrations après des travaux insuffisants peut constituer un fait nouveau qui fait courir un nouveau délai, mais ne spéculez jamais sur ce point : déclarez vite, faites constater vite, et saisissez le juge avant que les preuves ne s’effacent. Si votre logement est devenu humide et moisi à la suite du dégât des eaux et que le bailleur ou le syndicat tarde à agir, les recours contre l’humidité persistante obéissent à la même logique de preuve et de mise en demeure préalable, comme l’exposent les développements consacrés aux moisissures et à l’humidité dans les locations parisiennes et au dégât des eaux avec plafond qui fuit et moisissures.

II. Convention IRSI, expertise et méthode pas à pas pour obtenir l’indemnisation à Paris

Une fois l’origine identifiée et le responsable désigné, le dossier entre dans sa phase d’indemnisation, où les assureurs appliquent entre eux une convention privée qui détermine qui gère le sinistre et qui paie quoi. Comprendre cette mécanique évite les deux écueils classiques : attendre des mois sans savoir qui pilote le dossier, et accepter une indemnité calculée sur des bases erronées. La méthode qui suit vaut pour tout dégât des eaux en copropriété, avec des précisions propres à Paris et à l’Île-de-France, où l’ancienneté du bâti, la densité des immeubles et l’encombrement des juridictions imposent une discipline particulière.

A. La convention IRSI : quel assureur gère votre dossier et quand une expertise est organisée

La convention IRSI, pour indemnisation et recours des sinistres immeuble, est un accord conclu entre assureurs pour simplifier la gestion des dégâts des eaux et des incendies en copropriété. Elle ne s’applique que si les assureurs concernés y ont adhéré, ce qui est le cas de la quasi-totalité des compagnies présentes sur le marché français, et seulement en deçà d’un certain montant de dommages. Son principe est simple : au lieu que chaque assureur mène sa propre instruction et que la victime attende l’accord de tous, un assureur gestionnaire unique est désigné, instruit le dossier, mandate si nécessaire un expert, puis répartit la charge entre les assureurs impliqués, avec des recours simplifiés. Pour la victime, l’interlocuteur opérationnel devient cet assureur gestionnaire, mais ses droits contre le responsable ne changent pas : la convention organise les rapports entre assureurs, elle ne prive pas la victime d’agir en justice contre le voisin ou le syndicat si l’indemnisation est insuffisante.

Les seuils chiffrés de la convention déterminent le déroulé concret de votre dossier. D’après les fiches pratiques qui en décrivent le fonctionnement, les dégâts doivent rester limités, le montant des dommages ne devant pas excéder 5 000 euros hors taxes par local sinistré. Si le montant des dommages est inférieur à 1 600 euros hors taxes par local, aucune expertise n’est nécessaire : l’assureur gestionnaire prend en charge l’ensemble des dommages matériels et immobiliers, ainsi que le coût lié à la recherche de fuites, sans recours ensuite contre les autres assureurs. Si le montant des dommages est compris entre 1 601 euros et 5 000 euros hors taxes par local, l’assureur gestionnaire doit déclencher une expertise, puis il répartit la prise en charge des dommages entre chaque assureur impliqué, au prorata des dégâts subis par les différents assurés. Ces montants se comprennent hors taxes et par local sinistré, c’est-à-dire par logement ou partie touchée, et non pour l’ensemble de l’immeuble. Au-delà du plafond, la convention ne s’applique plus et chaque assureur reprend la gestion de son côté du dossier, ce qui rallonge les délais et rend l’assistance d’un conseil d’autant plus utile.

La recherche de fuite mérite une attention particulière, car elle conditionne tout le reste et donne lieu à de nombreux refus de prise en charge. Les assureurs distinguent la recherche de fuite, c’est-à-dire les investigations nécessaires pour localiser l’origine, et la réparation de la cause elle-même, qui incombe au responsable. La convention prévoit la prise en charge du coût de la recherche de fuites par l’assureur gestionnaire dans les tranches applicables, mais les contrats comportent souvent des plafonds spécifiques et des exclusions, par exemple pour les recherches destructives ou répétées. Exigez toujours un rapport écrit de recherche de fuite, avec photos et localisation précise, et conservez les factures : à défaut d’accord amiable, ce document sera la première pièce de votre dossier judiciaire. Si l’expert mandaté dans le cadre de la convention conclut à une origine dans les parties communes alors que le syndic soutient l’inverse, ou si le montant retenu est manifestement sous-évalué, vous pouvez solliciter une contre-expertise amiable, puis une expertise judiciaire, sans être lié par les conclusions de l’expert d’assurance, qui n’est pas l’expert du tribunal.

Quand l’expertise amiable ne suffit pas, le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire avant tout procès au fond. L’article 145 du code de procédure civile prévoit que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Un dégât des eaux dont les traces vont s’estomper après remise en état constitue le cas d’école du motif légitime. Dans les deux décisions citées plus haut, l’expertise judiciaire a joué un rôle central : à Paris, les mesures d’humidité dans l’épaisseur des maçonneries et la localisation de la fuite ont permis d’écarter la piste des parties communes, et à Grasse puis Aix-en-Provence, le coût de l’expertise a été mis à la charge du syndicat condamné. Demandez au juge des référés une mission complète : décrire les désordres, déterminer leur origine privative ou commune, chiffrer les travaux de remise en état, évaluer le préjudice de jouissance et la perte de loyers, et dire si les travaux déjà réalisés étaient suffisants. L’expert judiciaire convoque toutes les parties, se rend sur place, et son rapport s’impose en pratique comme la base de la négociation ou du jugement au fond.

B. La méthode pas à pas : constater, déclarer, mettre en demeure et saisir le juge à Paris

Le premier réflexe, dès la découverte du sinistre, est de limiter les dégâts et de figer la preuve. Coupez l’arrivée d’eau si la fuite est accessible, protégez meubles et sols, prévenez le voisin du dessus et le gardien ou le syndic, et photographiez tout avec des repères de date : plafonds, murs, sols, plinthes, meubles touchés, compteur et traces d’écoulement dans les communs. Faites établir un constat par un commissaire de justice, qui se déplace à Paris sous vingt-quatre à quarante-huit heures en urgence et dont le procès-verbal fera foi devant le tribunal. Remplissez le constat amiable de dégât des eaux avec le voisin et, si le syndic est impliqué, avec son représentant, sans reconnaître par écrit une responsabilité qui n’est pas établie : décrivez les faits, pas les causes. Si le voisin refuse de vous ouvrir sa porte ou de signer le constat, mentionnez-le et faites-le constater par le commissaire de justice, car ce refus caractérisera ensuite son attitude devant le juge.

La déclaration aux assurances obéit à des délais stricts qu’il faut respecter en parallèle. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Déclarez donc par écrit, de préférence par lettre recommandée ou via l’espace en ligne avec accusé de réception, auprès de votre assurance habitation et, si vous êtes bailleur, auprès de l’assurance propriétaire non occupant, dans les cinq jours ouvrés de la découverte. Si le syndic est concerné, exigez par écrit qu’il déclare le sinistre à l’assurance de la copropriété dans le même délai, et conservez la preuve de cette demande. Un retard de déclaration peut entraîner une déchéance de garantie, mais seulement si le contrat la prévoit et si l’assureur démontre que ce retard lui a causé un préjudice, sauf cas fortuit ou force majeure : un assureur qui rejette votre dossier pour ce seul motif, sans démontrer son préjudice, oppose une fin de non-recevoir contestable.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités pratiques doivent être intégrées au dossier. La première tient au bâti : les immeubles haussmanniens et les copropriétés des années soixante et soixante-dix cumulent canalisations en plomb ou en fonte vieillissantes, colonnes communes encastrées et toitures-terrasses dont l’étanchéité arrive en fin de vie, de sorte que l’origine mixte, à la fois privative et commune, est fréquente et impose une recherche de fuite soigneuse plutôt qu’un diagnostic hâtif. La deuxième tient à la procédure : le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les litiges de copropriété situés dans son ressort, les demandes d’expertise sur le fondement de l’article 145 s’y portent en référé, et les délais d’audiencement imposent d’anticiper, surtout à l’approche de la trêve hivernale si le logement risque de devenir inhabitable. La troisième tient aux acteurs : les syndics professionnels parisiens gèrent des portefeuilles importants et répondent parfois lentement aux premières réclamations, de sorte que la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à la fois au syndic et au conseil syndical, avec copie au voisin identifié, est indispensable pour dater l’inertie. Joignez-y le constat du commissaire de justice, les photographies, le rapport de recherche de fuite et un chiffrage des travaux par un artisan, et fixez un délai raisonnable de réponse de quinze jours avant toute action judiciaire.

Si la voie amiable échoue, la voie judiciaire suit un ordre logique. Le référé-expertise permet d’obtenir rapidement la désignation d’un expert judiciaire et, si l’origine est évidente et le dommage incontestable, le référé-provision permet d’obtenir une avance sur l’indemnisation. L’assignation au fond dirigée contre le voisin, contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, ou contre les deux à titre principal et subsidiaire selon ce que l’expertise a établi, permettra d’obtenir la condamnation aux travaux, aux dommages et intérêts pour le préjudice matériel et le préjudice de jouissance, et aux dépens incluant le coût de l’expertise, comme dans l’arrêt d’Aix-en-Provence où le syndicat a été condamné aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Constituez dès l’origine un dossier complet : règlement de copropriété avec l’état descriptif de division, constats, correspondances avec le voisin et le syndic, déclarations d’assurance et réponses des assureurs, rapports de recherche de fuite et d’expertise, factures et devis, justificatifs de préjudice de jouissance tels que factures d’hôtel, perte de loyers ou attestations. Ce dossier fera la différence entre une indemnisation rapide et une procédure qui s’enlise.

Conclusion

Le dégât des eaux en copropriété n’est jamais une fatalité ni un dossier où il faudrait attendre que chacun se renvoie la balle. La méthode tient en quatre temps : établir par écrit l’origine privative ou commune de la fuite avant de désigner un responsable, déclarer le sinistre à toutes les assurances concernées dans les cinq jours ouvrés, utiliser la convention IRSI et l’expertise pour chiffrer et répartir la charge entre assureurs, puis mettre en demeure et saisir le juge des référés puis le juge du fond si le voisin, le syndicat ou l’assureur refuse de payer. Les décisions récentes confirment que les tribunaux sanctionnent l’inertie : le voisin répond du trouble anormal qu’il cause même sans faute démontrée, et le syndicat répond des désordres issus des parties communes, avec à la charge du perdant le coût de l’expertise et les dépens. À Paris où l’ancienneté du bâti multiplie les fuites à l’automne, les victimes qui constatent vite, déclarent dans les délais et font établir l’origine par un professionnel obtiennent l’indemnisation de leurs travaux, de leur préjudice de jouissance et de leurs frais, tandis que celles qui se contentent d’appels téléphoniques et d’attentes perdent les preuves avec le séchage des murs.