Surélever un immeuble en copropriété suscite des projets ambitieux, mais aussi des conflits durables entre un propriétaire désireux de gagner de la surface et un syndicat attaché à la préservation des parties communes. La question suscite régulièrement des contentieux devant les juridictions civiles.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 2 avril 2026, que ce droit n’appartient pas au copropriétaire du dernier étage, mais au syndicat des copropriétaires, sauf stipulation contraire du règlement (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, pourvoi n° 24-15.059). Or cette solution commande l’ensemble du régime applicable à l’opération.

Le présent article examine d’abord la titularité du droit de surélever et la majorité requise pour l’exercer ou le céder, puis les sanctions et les recours qui s’ouvrent lorsque les travaux ont été engagés sans autorisation régulière. Il s’adresse aux copropriétaires, aux syndics et aux acquéreurs de lots situés sous une toiture convoitée.

I. La titularité du droit de surélever et le régime des décisions collectives

A. Un droit accessoire aux parties communes, qui appartient au syndicat

Le point de départ du raisonnement tient à la qualification juridique du droit de surélever. La loi du 10 juillet 1965 range ce droit parmi les accessoires des parties communes, de sorte qu’il échappe, en principe, au propriétaire du lot situé sous la toiture. Les juges le rappellent avec constance.

Dans l’arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation énonce qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (pourvoi n° 24-15.059). La formule est nette et dépourvue d’ambiguïté.

La Cour précise ensuite la portée pratique de cette titularité. Elle approuve la cour d’appel d’en avoir déduit « que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale » (même arrêt). En conséquence, un copropriétaire ne peut valablement traiter avec un promoteur sans l’accord du syndicat.

Cette titularité collective a des conséquences concrètes pour l’acquéreur d’un lot sous toiture. Le propriétaire d’un dernier étage ne dispose d’aucune prérogative particulière sur le volume situé au-dessus de son plafond, quand bien même il en subirait les nuisances ou souhaiterait l’aménager. Dès lors, toute promesse de vente évoquant un « droit de surélever » doit être examinée avec prudence.

Le règlement de copropriété peut toutefois organiser les choses autrement, et le contentieux révèle des clauses diverses. Un tribunal judiciaire de Paris a ainsi examiné un règlement qui attribuait expressément à quatre lots « le droit de surélever l’immeuble », ce qui supposait de vérifier la validité de cette réserve au regard des textes en vigueur à la date de son établissement (Tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 22/04428).

Le tribunal rappelle les règles applicables aux conventions réservant un droit accessoire. Selon l’ancien article 37 de la loi, la convention postérieure à la loi de 1965 « doit indiquer, à peine de nullité, l’importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires » (même jugement). À défaut, la réserve est nulle, quelle que soit la bonne foi du bénéficiaire.

Le juge parisien relève précisément que les clauses litigieuses « n’indiquent ni l’importance et la consistance des locaux à construire, ni les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires » et prononce leur nullité (Tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 22/04428). Par ailleurs, la même décision rappelle que la loi du 23 novembre 2018 interdit désormais, pour l’avenir, de telles réserves au profit d’un propriétaire ou d’un tiers.

Le droit de surélever n’est donc pas une prérogative que le règlement pourrait distribuer librement aux copropriétaires les mieux placés. Il demeure, sauf réserve ancienne valablement stipulée, un attribut du syndicat, dont l’exercice relève de la volonté collective exprimée en assemblée générale.

Cette lecture appelle une vigilance documentaire. Avant tout engagement, l’acquéreur ou le porteur de projet doit lire le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces actes indiquent si le volume situé au-dessus du dernier étage a été érigé en partie commune ou réservé à un lot.

Le contentieux parisien du 10 février 2026 montre que la rédaction de ces actes est déterminante. Le tribunal a tenu compte de ce que l’état descriptif de division mentionnait, pour quatre lots, la jouissance privative d’une terrasse à créer, avec un accès par un escalier intérieur à créer (Tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 22/04428). Or ces mentions ne suffisaient pas à valider la réserve.

Une clause ancienne n’est pas pour autant privée de tout effet. Le tribunal rappelle que, selon l’article 208 de la loi du 23 novembre 2018, les conventions antérieures demeurent valables tant qu’elles ne sont pas frappées de caducité (même jugement). Le régime transitoire impose donc une analyse précise de la date de chaque stipulation.

B. La majorité de l’article 26 et la distinction avec les simples travaux d’aménagement

L’exercice du droit de surélever obéit à un régime de majorité renforcé. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 » (article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

La majorité de l’article 26 est celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, puisque ce texte vise « les décisions concernant » notamment « les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d » (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Il s’agit donc d’un vote exigeant, qui suppose une adhésion large des copropriétaires.

La décision d’aliéner le droit de surélever obéit à des exigences supplémentaires. Selon l’article 35, elle « exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever » (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Cette assemblée spéciale protège les propriétaires directement concernés par le chantier.

Le texte organise en outre une protection des copropriétaires situés sous le projet. Ceux dont les locaux sont placés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée « bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation » (même article). La notification du syndic vaut offre de vente pendant deux mois.

Ancienne mais constante, la jurisprudence souligne le caractère impératif de ces règles. Dans un arrêt du 13 novembre 1974, la troisième chambre civile a jugé, selon le sommaire publié, que la surélévation d’un bâtiment en copropriété destinée à créer des locaux à usage privatif ne peut être autorisée que par un vote régulier de l’assemblée des copropriétaires (Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 novembre 1974, pourvoi n° 73-13.499).

La qualification de surélévation emporte donc des conséquences décisives sur la majorité exigée, ce qui explique les débats récurrents sur la frontière avec les simples travaux. Dans un arrêt du 16 novembre 1982, la Cour a admis qu’une cour d’appel décide que des travaux de redressement de combles, autorisés par l’assemblée, constituaient une surélévation au sens de l’article 35 dès lors que le projet impliquait « nécessairement l’exhaussement de la panne faîtière centrale » (pourvoi n° 81-12.087).

À l’inverse, toute construction en toiture ne constitue pas une surélévation. Dans un arrêt du 6 octobre 1993, la Cour de cassation approuve une cour d’appel qui avait constaté que la construction projetée « ne prolongeait pas verticalement la façade », qu’il n’y avait pas « exhaussement à un niveau plus élevé que la toiture de l’immeuble » et que la terrasse concernée était une partie privative, de sorte que la majorité de l’article 25 suffisait (pourvoi n° 91-19.936).

La même logique ressort d’un arrêt du 19 novembre 1997. La Cour y retient que l’assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avait régulièrement autorisé une construction qui « ne constituait pas la surélévation visée par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 », dès lors qu’elle affectait l’aspect extérieur de l’immeuble tout en demeurant conforme à sa destination (pourvoi n° 96-10.771).

La qualification retenue détermine ainsi le seuil de vote, et donc la validité de la résolution. Un syndic prudent veillera à faire figurer à l’ordre du jour la nature exacte du projet, ses caractéristiques techniques et la majorité applicable. À cet égard, le projet gagnera à être documenté par un architecte avant la convocation de l’assemblée.

Un copropriétaire confronté à un tel projet pourra s’appuyer sur une analyse de ces résolutions et, le cas échéant, sur l’accompagnement d’un avocat en travaux de copropriété à Paris afin d’apprécier la régularité de l’autorisation votée.

L’assemblée spéciale mérite une attention particulière lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments. Dans le litige parisien, une partie soutenait que la résolution autorisait la rehausse de murs périmétriques et la démolition d’une toiture alors qu’aucune cession du droit de surélévation n’avait été votée, en méconnaissance de l’article 35 (Tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 22/04428).

Ce moyen illustre un risque fréquent. Le syndicat peut voter des travaux sans avoir préalablement décidé de céder le droit de surélever, alors que ces deux décisions obéissent à des conditions distinctes. Dès lors, la régularité de l’opération suppose deux votes cohérents, l’un portant sur le droit, l’autre sur les travaux.

II. Les travaux irréguliers : sanctions, prescription et sort des résolutions

A. L’autorisation indûment accordée et le contrôle du juge sur les clauses et les votes

Lorsqu’une assemblée autorise une surélévation sans respecter les règles de titularité ou de majorité, la résolution est exposée à l’annulation. Le juge ne se limite pas à vérifier le nombre de voix recueillies ; il examine aussi la qualité de celui qui prétend exercer le droit, et la consistance de la cession consentie.

Le jugement parisien du 10 février 2026 en offre une illustration. Après avoir annulé les clauses du règlement, le tribunal a prononcé la nullité de plusieurs résolutions d’assemblée relatives au projet, dans un dispositif qui énonce : « ANNULE les résolutions n°13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 » (Tribunal judiciaire de Paris, 10 février 2026, n° 22/04428).

La contestation d’une résolution obéit toutefois à un délai bref. Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, « à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la résolution devient définitive.

Cette définitivité produit des effets durables. Dans un arrêt du 17 février 1999, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait relevé que les copropriétaires avaient entendu ne pas revenir sur l’autorisation de travaux dits de surélévation, accordée antérieurement et « devenue définitive », et qui en avait déduit qu’il n’y avait pas lieu d’annuler les décisions attaquées (pourvoi n° 97-15.144). Une autorisation non contestée à temps conserve ainsi ses effets.

La même décision rappelle un point souvent négligé par les acquéreurs. Visant l’article 13 de la loi, la Cour énonce que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier » (même arrêt). Il importe donc de vérifier la publication de toute modification avant d’acquérir un lot.

Dans cette perspective, le copropriétaire opposant dispose d’une stratégie claire. Il lui appartient de notifier sa contestation dans le délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal, de viser expressément la majorité méconnue ou la qualité usurpée, puis de solliciter la nullité de la résolution et des actes qui en découlent. Les actions relatives aux parties communes obéissent à un régime distinct, examiné ci-après.

B. La démolition et l’indemnisation : une prescription à manier avec précaution

Lorsque les travaux ont été réalisés sans autorisation régulière, la question du recours se déplace vers la démolition et la réparation. Le délai pour agir dépend alors de la nature de l’action : personnelle, soumise à l’article 42 de la loi, ou réelle, régie par le Code civil.

Un arrêt du 20 avril 2023 précise cette distinction avec utilité. La Cour de cassation rappelle, sur le fondement des articles 2227 du Code civil et 42 de la loi de 1965, que « le droit de propriété est imprescriptible » et que « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2023, pourvoi n° 21-16.733).

Dans cette affaire, la cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande de destruction d’une terrasse édifiée sans autorisation en retenant une prescription décennale. La Cour de cassation censure ce raisonnement, car les juges du fond n’avaient pas recherché « si, nonobstant le droit de jouissance privative dont [les constructeurs] bénéficiaient, la terrasse litigieuse ne constituait pas une appropriation de parties communes dont la cessation ouvre droit à une action réelle qui se prescrit par trente ans » (pourvoi n° 21-16.733).

La même décision confirme, en revanche, que l’action en paiement d’une indemnité demeure enfermée dans le délai propre à l’article 42. La Cour approuve l’arrêt d’avoir retenu que « le délai de prescription de l’action en paiement d’une indemnité, prévu par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui avait couru à compter de la fin de l’année 1997, était expiré » à la date de l’action en référé introduite en 2009 (même arrêt). Les copropriétaires avaient été informés dès la convocation à l’assemblée.

Il en résulte une dualité de régimes qui doit guider la stratégie contentieuse. L’action tendant à la cessation d’une appropriation de parties communes peut survivre à l’écoulement du délai spécial, tandis que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, de vue ou de luminosité se prescrit plus rapidement. Dès lors, le copropriétaire diligent agira sans attendre l’achèvement des travaux.

Le syndicat lui-même peut agir contre l’occupation d’une partie commune sans se heurter à la prescription décennale. Dans un arrêt du 3 mars 2004, la Cour de cassation approuve une cour d’appel d’avoir retenu que le bénéficiaire d’une simple tolérance ne pouvait invoquer de prescription acquisitive et que l’action du syndicat « n’était pas soumise à la prescription décennale édictée par l’article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 » (pourvoi n° 02-17.390).

Cette solution a une portée pratique évidente en matière de surélévation. Lorsqu’un copropriétaire s’est approprié, sans titre, le volume situé au-dessus de son lot, le syndicat peut exiger la remise en état sans craindre de se voir opposer l’écoulement d’un délai de dix ans. La tolérance passée du syndicat ne crée pas de droit au profit de l’auteur des travaux.

Pour apprécier ces recours, il convient de distinguer trois situations. Le copropriétaire qui conteste une résolution doit respecter le délai de deux mois ; le syndicat qui poursuit une appropriation de parties communes bénéficie d’une action moins étroitement enfermée dans le temps ; le voisin qui réclame une indemnité doit agir dans le délai de l’article 42, apprécié selon la date à laquelle il a pu mesurer l’incidence des travaux.

Chacune de ces situations appelle une analyse du règlement de copropriété, des procès-verbaux d’assemblée et des autorisations d’urbanisme délivrées. Un conseil juridique pourra, par ailleurs, articuler ces pièces avec les règles applicables aux assemblées générales de copropriété, afin de choisir l’action la plus adaptée au calendrier de chaque dossier.

Sur le plan pratique, la préparation du dossier détermine l’issue du litige. Le demandeur doit réunir le règlement de copropriété et ses modifications publiées, les procès-verbaux d’assemblée avec leur date de notification, les autorisations d’urbanisme et les éléments établissant la date à laquelle il a connu les travaux.

La chronologie importe autant que le fond. Dans l’arrêt du 20 avril 2023, les copropriétaires avaient pu mesurer l’incidence des travaux dès la réception de la convocation à l’assemblée générale et avaient été informés de leur déroulement par leur locataire, ce qui a fixé le point de départ du délai (pourvoi n° 21-16.733).

Un copropriétaire qui apprend l’existence d’un projet doit donc agir sans délai. Il lui revient de demander la communication des pièces, de conserver la convocation, de suivre le vote et d’engager, si nécessaire, l’action adaptée avant l’expiration des délais. Les décisions de justice citées confirment que l’inertie prolongée se paie.

Conclusion

La surélévation en copropriété repose sur un principe simple, que la Cour de cassation a réaffirmé le 2 avril 2026 : sauf stipulation contraire du règlement, le droit de surélever appartient au syndicat, qui seul peut autoriser les travaux ou céder ce droit en assemblée générale, à la majorité de l’article 26.

Les sanctions de l’irrégularité varient selon la nature de l’action engagée. La résolution irrégulière doit être contestée dans un délai de deux mois, tandis que l’appropriation de parties communes peut donner lieu à une action en cessation soumise à une prescription plus longue, et l’indemnisation demeure enfermée dans le délai propre à l’article 42.

Chaque situation dépend du règlement, des votes intervenus et de la chronologie des travaux. Les décisions citées illustrent des solutions d’espèce, et seul le juge saisi du litige apprécie, au regard des pièces produites, la qualification de surélévation et les droits de chacun.