Le 9 octobre 2026, Le Parisien racontait, sous la plume de Véronique Beaugrand, la vie de Fathi, 68 ans, sans-abri à Versailles. Après avoir perdu le logement social qu’elle occupait depuis plusieurs années dans le quartier Jussieu, cette femme a fait d’un square pour tout-petits son abri de fortune : sous le toboggan, quelques couverts dans une boîte en plastique, une gourde, un thermos. Cela dure depuis un peu plus de deux ans. Les habitants du quartier l’ont surnommée « la voisine » et ont laissé faire. Le journal n’en dit pas davantage sur la procédure qui a fait perdre à Fathi son toit, et c’est précisément là que le droit a quelque chose à dire : à 68 ans, avec de faibles ressources, un locataire ne peut pas être congédié comme les autres. La loi verrouille le non-renouvellement du bail, la Cour de cassation vient de préciser deux fois en un an comment compter ses ressources, et même quand l’expulsion est prononcée, le juge dispose d’une palette de délais avant que la rue ne devienne le seul horizon.

Cet article explique qui est protégé contre le congé après 65 ans et ce que le bailleur doit offrir pour s’en affranchir, comment les ressources se calculent au jour près selon les deux derniers arrêts de la Cour de cassation, quels délais le juge de l’exécution peut accorder à une occupante âgée et impécunieuse, et quels filets de secours, du 115 au recours DALO, restent ouverts quand le logement est déjà perdu.

I. Donner congé à un locataire de plus de 65 ans : un non-renouvellement verrouillé par l’offre de relogement

A. Qui est protégé, ce que le bailleur doit offrir et les deux cas où la protection tombe

Le mécanisme figure au paragraphe III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, aux termes duquel « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé », puis, dans les conditions du même texte, « à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés », et ce « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert ». Trois conditions cumulatives se dégagent : avoir plus de soixante-cinq ans, disposer de ressources annuelles sous le plafond des logements conventionnés, et ne pas avoir reçu une offre de relogement adaptée à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique défini par un texte de 1948 qui couvre pour l’essentiel l’agglomération et ses environs.

La protection s’étend au-delà du seul titulaire du bail : « Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement » (art. 15, III, al. 2), le cumul des ressources du foyer devant rester sous le plafond. Un couple dont l’un des membres dépasse 65 ans, ou un enfant qui héberge son parent âgé, peut donc s’en prévaloir. Elle couvre les trois motifs de congé du bailleur, reprise pour habiter, vente et motif légitime et sérieux, y compris les impayés de loyer lorsque le congé est délivré sur ce fondement. Le congé du bailleur obéit en outre à un formalisme strict : six mois de préavis, motif indiqué à peine de nullité, nom et adresse du bénéficiaire en cas de reprise, et notice d’information sur les voies de recours jointe en cas de reprise ou de vente. Un congé délivré pour un motif de reprise ou de vente frauduleux expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, le locataire pouvant se constituer partie civile.

Deux exceptions seulement libèrent le bailleur de l’offre de relogement : « les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans » (art. 15, III, al. 3), ni quand ses propres ressources sont sous le plafond. Un propriétaire lui-même âgé ou modeste n’a donc pas à reloger. Enfin, la date d’appréciation est fixée par la loi : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat » (art. 15, III, al. 4), tandis que « le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ». C’est cette seconde date qui a donné lieu aux deux arrêts récents de la Cour de cassation, car tout se joue sur la période de référence et sur le mode de calcul.

B. Le calcul des ressources, là où les congés se gagnent ou se perdent devant les juges

Premier point tranché le 24 octobre 2024 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067, publié au Bulletin, rejet) : la période de référence. Une société bailleresse avait délivré le 7 décembre 2018 un congé pour motifs sérieux et légitimes à un locataire protégé par son âge, puis avait soutenu que les ressources devaient s’apprécier sur la dernière année civile ayant donné lieu à un avis d’imposition. La Cour répond que « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). En l’espèce, les revenus de décembre 2017 à novembre 2018 inclus, inférieurs au plafond 2018 pour une personne seule, ont été retenus, et La cour d’appel de Paris avait constaté que le locataire avait plus de 65 ans à l’échéance et que ses revenus déclarés de décembre 2017 à novembre 2018 étaient sous le plafond 2018 pour une personne seule ; la Cour de cassation juge qu’elle « en a exactement déduit que, faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Le congé a donc été annulé et la bailleresse condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Concrètement, le locataire qui reçoit un congé doit reconstituer ses douze derniers mois de revenus à la date de notification, avis d’imposition et justificatifs à l’appui, et non l’année civile de référence du fisc.

Second point tranché le 2 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308 et 24-13.722 joints, publié au Bulletin, rejet) : le mode de calcul. Des bailleurs avaient fait valider un congé pour reprise délivré le 11 avril 2019 en faisant prendre en compte les revenus fonciers bruts de la locataire, qui dépassaient ainsi le plafond. La locataire objectait que seuls les revenus nets imposables auraient dû compter. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu le brut : « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction » (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308), l’arrêté ministériel ne servant qu’à fixer le plafond, pas le mode de calcul. Et : la cour d’appel « a, à bon droit, tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire » (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308). La leçon est double et asymétrique : le plafond vient de l’arrêté, mais le montant des ressources se prend au brut déclaré, avant abattements et déductions. Un locataire âgé qui perçoit des revenus fonciers, même modestes une fois les charges déduites, peut ainsi basculer au-dessus du plafond et perdre la protection, tandis qu’un retraité sans autre revenu que sa pension reste en dessous.

La cour d’appel de Montpellier vient d’illustrer, le 3 septembre 2026 (4e chambre civile, RG n° 23/02020, arrêt confirmatif), comment ces règles s’appliquent à un cas proche de celui de Fathi. Un locataire né le 21 juillet 1936, âgé de 85 ans à la date du congé pour vendre du 2 août 2021, présentait des ressources nulles selon son avis d’imposition, donc inférieures au plafond pour une personne seule, et n’avait reçu aucune offre de relogement répondant à ses besoins. La cour rappelle le mécanisme de protection du locataire de plus de 65 ans à faibles ressources et l’obligation de proposition de relogement qui pèse sur le bailleur, puis écarte l’argument tiré de l’âge du nouveau bailleur, 72 ans : au jour du congé du 2 août 2021, il n’était pas encore juridiquement propriétaire, ne l’étant devenu que par un acte rectificatif notarié du 26 juin 2023. Le jugement qui avait invalidé le congé est confirmé en toutes ses dispositions, les bailleurs supportant les dépens et 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Trois enseignements pratiques : le bailleur doit vérifier lui-même l’âge et les ressources avant de congédier, puisqu’il supporte la charge de l’offre ; l’exception liée à son propre âge se juge au jour du congé, pas au jour où il plaide ; et contester le congé suppose d’agir vite, par la voie de l’assignation en nullité du congé, avant que l’expulsion ne soit ordonnée.

II. Quand l’expulsion est quand même prononcée : délais, trêve hivernale et derniers filets avant la rue

A. Rester dans les lieux le temps de se retourner : commandement, délais du juge et trêve hivernale

Même muni d’un titre d’expulsion, le bailleur ne peut pas faire évacuer le logement du jour au lendemain. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose que l’expulsion d’un lieu habité « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas, notamment de mauvaise foi du locataire. À compter de ce commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice, l’occupant dispose donc d’au moins deux mois pour partir, demander des délais ou saisir les dispositifs d’aide. S’y ajoute le pouvoir propre du juge : l’article L. 412-3 du même code prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités », « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L’article L. 412-4 encadre la mesure : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », et pour les fixer « il est tenu compte », « notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé », ainsi que des diligences de relogement. L’âge et l’état de santé sont donc des critères légaux exprès : une occupante de 76 ans, retraitée, qui a saisi l’assistante sociale et déposé un dossier DALO, présente exactement le profil auquel ces textes sont destinés. Le même article fait aussi entrer en ligne de compte le droit à un logement décent et les recours DALO engagés selon les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence l’a montré le 26 mars 2026 (JEX, RG n° 26/00503) dans une espèce qui ressemble trait pour trait à celle de Fathi : une femme née en 1950, restée seule dans l’appartement après le départ de son mari en avril 2024, ne pouvant plus payer un loyer de 688,18 euros avec 800 euros de retraite mensuelle, un complément de 200 euros et 90 euros d’APL, avec une dette locative passée de 10 025 euros en octobre 2025 à 13 100 euros au jour des débats, trois enfants majeurs dans l’impossibilité de l’héberger, un rendez-vous avec une assistante sociale et un dossier DALO déposé. Le juge relève que sa situation ne lui permet pas de se reloger dans des conditions normales, constate qu’elle ne justifie pas de sa bonne volonté dans le paiement, mais, compte tenu de sa situation et de son âge et afin de lui permettre de quitter le logement sereinement, lui accorde un délai jusqu’au 30 avril 2026. Dispositif : le juge fait droit à la demande de délais formée après le commandement de quitter les lieux du 23 janvier 2026, accorde un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 avril 2026 et dit que la procédure d’expulsion est suspendue pendant ce délai. Même endettée et sans reprise des paiements, l’occupante obtient trois mois pour partir sereinement. Sur la dette elle-même, l’article 1343-5 du code civil permet au juge de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », la décision suspendant les procédures d’exécution et neutralisant pénalités et majorations pendant le délai. Les délais de grâce accordés au locataire expulsé mais resté dans les lieux ont été détaillés dans l’analyse du cabinet sur l’occupant sans droit ni titre, les délais de grâce du juge et le recours DALO.

Dernier verrou calendaire, la trêve hivernale : l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré. Du 1er novembre au 31 mars inclus, aucune expulsion locative ne peut être exécutée avec le concours de la force publique, sauf relogement assuré ou squat avec manœuvres. Pour une personne comme Fathi, expulsée avant l’hiver, la trêve n’efface pas la dette mais offre cinq mois pendant lesquels la mesure ne peut pas être exécutée, mis à profit pour saisir la commission de médiation DALO et déposer une demande de logement social. Le régime complet de la trêve 2026-2027, y compris ce qu’elle ne suspend pas pour le locataire impayé, figure dans l’analyse du cabinet sur la trêve hivernale 2026-2027. En Île-de-France, ces demandes de délais se portent devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Versailles pour Fathi, et l’aide juridictionnelle peut être sollicitée au bureau d’aide juridictionnelle du tribunal pour être assisté à l’audience.

B. À la rue à 68 ans : le 115, la demande de logement social et le recours DALO comme plan de sortie

Quand le logement est déjà perdu, le droit organise un accueil inconditionnel d’urgence. L’article L. 345-2-2 du code de l’action sociale et des familles dispose que « Toute personne sans abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale a accès, à tout moment, à un dispositif d’hébergement d’urgence », dans « des conditions d’accueil conformes à la dignité de la personne humaine », de bénéficier du gîte, du couvert et de l’hygiène, d’une première évaluation médicale, psychique et sociale, et d’une orientation vers une structure adaptée, « notamment un centre d’hébergement et de réinsertion sociale, un hébergement de stabilisation, une pension de famille, un logement-foyer, un établissement pour personnes âgées dépendantes, un lit halte soins ». Le 115, numéro d’urgence sociale, et le service intégré d’accueil et d’orientation du département, dans les Yvelines pour Versailles, sont la porte d’entrée. Le droit à l’hébergement ne s’arrête pas à une nuit : le refus répété de prise en charge d’une personne prioritaire peut engager la responsabilité de l’État pour carence fautive devant le juge administratif, et ouvrirdroit à indemnisation. Le fonctionnement concret du 115 et de l’hôtel social a été décrit dans l’analyse du cabinet sur l’hébergement au 115 et à l’hôtel social.

Parallèlement, la sortie durable de la rue passe par deux démarches à engager sans attendre. D’abord la demande de logement social, avec le numéro unique départemental, dont la cotation des points et la contestation des refus ont été expliquées dans l’analyse du cabinet sur la cotation du logement social : simuler ses points, vérifier son dossier et contester un refus. Pour une femme de 68 ans anciennement locataire du parc social, l’ancienneté de la demande, l’âge et l’absence d’hébergement pèsent dans la cotation. Ensuite le recours amiable puis contentieux DALO : l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation crée « Dans chaque département, une ou plusieurs commissions de médiation » chargées de désigner les demandeurs prioritaires que l’État doit loger ou héberger. Une personne de bonne foi, dépourvue de logement ou menacée d’expulsion sans relogement, qui a accompli des démarches restées vaines, peut saisir la commission ; si elle est reconnue prioritaire et urgente sans recevoir d’offre adaptée, le tribunal administratif peut enjoindre au préfet de la loger ou de l’héberger, sous astreinte. La procédure parisienne complète, transposable dans les Yvelines auprès du préfet du département, est détaillée dans l’analyse du cabinet sur le recours DALO, de la commission de médiation à l’injonction sous astreinte. Le dossier DALO se monte avec l’assistante sociale du secteur ou du centre communal d’action sociale, qui aide aussi à la domiciliation administrative indispensable pour recevoir son courrier et faire valoir ses droits aux minima sociaux, dont l’allocation de solidarité aux personnes âgées pour une retraitée aux faibles ressources.

Trois réflexes conditionnent l’efficacité de ces recours. D’abord, tout écrire et tout garder : le congé reçu, le commandement de quitter les lieux, les avis d’imposition des douze derniers mois, les refus du 115, les attestations d’hébergement précaire, les récépissés de demande de logement social et de recours DALO. Ensuite, respecter les délais : deux mois après le commandement avant l’expulsion forcée, recours contre le congé dans les délais de l’assignation, demande de délais au juge de l’exécution avant l’exécution effective, trêve du 1er novembre au 31 mars. Enfin, ne jamais cesser les démarches de relogement, car le juge en tient compte pour accorder les délais et la commission de médiation pour reconnaître l’urgence : rendez-vous avec l’assistante sociale, demande de logement social active, appels au 115 tracés, candidature aux pensions de famille et aux résidences sociales du département. C’est l’accumulation de ces diligences, prouvées par écrit, qui transforme une situation subie en dossier gagnable.

Ce que dit le droit, en trois phrases

Le bailleur ne peut congédier un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui offrir un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989). Les ressources s’apprécient sur les douze mois qui précèdent le congé et se comptent au brut déclaré au fisc, avant tout abattement (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067 ; Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308). Même expulsé, l’occupant obtient du juge jusqu’à un an de délais tenant à son âge et à sa santé, ne peut être expulsé de force entre le 1er novembre et le 31 mars, et a accès à tout moment à l’hébergement d’urgence (articles L. 412-4 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, article L. 345-2-2 du code de l’action sociale et des familles).

Conclusion

L’histoire de Fathi, 68 ans, deux ans dans un square de Versailles après la perte de son logement social, n’est pas une fatalité que le droit regarderait passer. Si un congé lui a été délivré après ses 65 ans alors que ses ressources étaient modestes, ce congé pouvait être annulé faute d’offre de relogement, les douze mois précédant sa notification servant de mètre et le brut fiscal de compteur. Si une expulsion a été prononcée, le commandement laissait deux mois, le juge de l’exécution pouvait accorder jusqu’à un an en tenant compte de son âge, et la trêve hivernale suspendait l’exécution forcée du 1er novembre au 31 mars. Et une fois à la rue, le 115, la demande de logement social et le recours DALO devant la commission de médiation puis le tribunal administratif dessinent un chemin de retour vers un toit, à condition d’entreprendre les démarches tôt et de les prouver par écrit. Le droit ne rend pas le logement perdu, mais il donne à la locataire âgée des armes à chaque étape : encore faut-il les saisir avant que la porte ne se referme.